Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09770 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJQAT

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Avril 2024 -Juridiction de proximité de [Localité 5] – RG n° 24/00516

APPELANT

M. [Z] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Paly TAMEGA, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

E.P.I.C. EST ENSEMBLE HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R101

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 janvier 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Le 24 mai 2004, l’office public d’habitations à loyer modéré de la ville de [Localité 5] a consenti à M. [G] [X] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]).

Se prévalant de ce que M.[X] n’occupait plus l’appartement loué, l’établissement public Est ensemble habitat (EEH), venant aux droits de l’office public d’habitations à loyer modéré de [Localité 5], a fait signifier à M.[X], par acte du 1er décembre 2023, une sommation interpellative aux fins de connaître l’identité du ou des occupants du logement. Le commissaire de justice ayant constaté que M. [L], se disant neveu de M.[X], était l’occupant de l’appartement, le bailleur social lui a fait signifier, par acte du 6 décembre 2023, une sommation de quitter les lieux.

En l’absence de suite donnée à cette sommation, il a, par acte du 19 février 2024, fait assigner MM. [X] et [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil statuant en référé aux fins de constat de l’inoccupation du logement par M. [X] et de son occupation sans droit ni titre par M. [L], résiliation de plein droit du bail, expulsion de MM. [X] et [L] et condamnation de ces derniers au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré de loyers et de charges et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 24 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil :

— a constaté que le bail conclu entre l’office d’HLM et M. [X], portant sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]), est résilié ;

— a constaté que MM. [X] et [L] sont occupants sans droit ni titre du logement ;

— leur a ordonné de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision ;

— a dit qu’à défaut pour MM. [X] et [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours susvisé, l’EEH pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris, le cas échéant, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’issue d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

— a ordonné le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— a condamné in solidum MM. [X] et [L] au paiement à l’EEH d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges contractuellement prévus par le bail résilié, et ce, à compter de la décision, jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par la remise des clés ou par un procès-verbal d’expulsion ;

— les a condamnés in solidum au paiement à l’EEH de la somme de 869,66 euros, correspondant aux loyers et charges dus, au 8 mars 2024, mois de février 2024 inclus, ainsi qu’aux loyers de mars et avril 2024, et de celle de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 24 mai 2024, M. [L] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 15 décembre 2024, il demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, l’occupation sans droit ni titre du logement par MM. [X] et [L] et ordonné leur expulsion ;

statuant à nouveau des chefs infirmés ;

à titre principal,

— dire que M. [L] est descendant de M. [X], ordonner le transfert du contrat de location à son bénéfice à compter du 1er décembre 2023, date de la sommation interpellative, et dire que ce transfert de bail devra être régularisé par avenant dans le mois suivant l’arrêt à intervenir ;

— débouter l’établissement public Est ensemble habitat de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— lui accorder les délais les plus larges pour se reloger, en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner l’EEH à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par dernières conclusions remises et notifiées le 17 décembre 2024, l’établissement public Est ensemble habitat demande à la cour de :

— débouter M. [L] de toutes ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamner M. [L] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

M. [L] précise, dans ses conclusions, qu’il sollicite l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, constaté que MM. [X] et [L] sont occupants sans droit ni titre et ordonné leur expulsion.

Les dispositions de l’ordonnance relatives à la condamnation au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation n’étant pas critiquées, la cour confirmera sur ces points la décision déférée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’établissement public Est ensemble habitat expose que M. [X] n’était plus occupant du logement donné à bail.

M. [L] conteste être occupant du logement sans droit ni titre ; il fait valoir que c’est à la demande de son oncle, M. [X], à la santé déficiente, qu’il s’est installé au domicile de ce dernier pour l’assister, ce dont le bailleur était parfaitement informé ; que l’appartement en cause constituait la résidence principale de son oncle avant son décès survenu au Mali où il s’était rendu auprès des siens et que le constat opéré lors de la signification de la sommation interpellative n’est de nature à établir ni que M. [X] n’occupait pas régulièrement le logement, ni qu’il y ait eu sous-location.

L’article L.442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, applicable aux habitations à loyer modéré, dispose : 'Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.'

Le bail du 24 mai 2004 prévoit, en son article 'désignation des lieux loués’ : 'Le locataire s’interdit de prendre toute initiative ayant pour objet ou pour effet de mettre l’office d’HLM en présence d’un autre occupant.'

En l’espèce, il est constant que :

— par contrat en date du 24 mai 2004, l’office public d’habitations à loyer modéré de [Localité 5] a donné à bail à M. [G] [X] un appartement dans l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]) ;

— selon sommation interpellative du 1er décembre 2023, le commissaire de justice a constaté l’absence, dans le logement, de M. [X] et la présence d’une personne se présentant comme M. [Z] [L], lequel a déclaré être 'le neveu de M. [X], parti au pays depuis environ un an, et résider seul dans le logement'.

Il ressort de la sommation du 1er décembre 2023, non contestée devant la cour par M. [L], que M. [X], n’occupait plus personnellement les lieux loués depuis au moins huit mois et l’a laissé à la disposition de M. [L]. Cette infraction aux obligations contractuelles du locataire étant suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de location, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions de la résiliation du bail étaient réunies.

Sur la demande de transfert du bail

M. [L] sollicite le transfert du bail à son nom sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 en indiquant qu’en sa qualité de neveu de M. [X], il est le descendant du locataire décédé et qu’il résidait avec son oncle depuis plus d’un an à la date du décès de ce dernier.

L’établissement public Est ensemble habitat conclut au rejet de cette demande en soulignant que M. [L] n’est pas descendant de M. [X] et qu’il ne remplit pas les conditions prévues par les dispositions invoquées.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : 'En cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil, au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile, au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. (…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.'

Il convient de constater que M. [L] n’établit pas être descendant de M. [X], la qualité de neveu du locataire en titre qu’il invoque sans toutefois en rapporter la preuve, n’en fait pas un descendant du locataire.

M. [L] ne justifie donc pas remplir les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour prétendre au transfert du bail à son profit. Sa demande de transfert du bail sera dès lors rejetée.

Sur l’expulsion

M. [L], seul occupant de l’appartement depuis la fin de l’année 2022, ne saurait invoquer un quelconque hébergement par son 'oncle'. S’il justifie du paiement régulier du loyer depuis 2022, ce seul élément ne peut donner à l’occupant un titre légitime d’occupation.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a dit qu’il est occupant sans droit ni titre et a ordonné son expulsion.

Sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

L’article L. 412-4 du même code précise que la durée de ces délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

M. [L] sollicite, sur le fondement de ces textes, les plus longs délais pour libérer les lieux en indiquant qu’il est à jour des loyers, qu’il a déposé dans des agences immobilières des dossiers de candidatures à des logements et qu’il risque de perdre son emploi s’il est expulsé.

L’établissement public Est ensemble habitat conclut au rejet de cette demande.

La cour observe que, depuis la signification, le 6 décembre 2023, d’une sommation de quitter les lieux, M. [L] a de fait bénéficié d’un délai de quatorze mois pour s’organiser et quitter le logement ; il ne produit, par ailleurs, aucune pièce pour attester de sa situation financière, de démarches de son relogement et de circonstances particulières qui justifieraient d’imposer des délais supplémentaires au bailleur social, lequel, au surplus, est fondé à invoquer la nécessité, eu égard à l’ampleur des demandes de logements sociaux, de relouer à bref délai l’appartement concerné.

La demande M. [L] sera donc rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

M. [L], qui succombe, sera condamné aux dépens d’appel et à payer à l’établissement public Est ensemble habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de M. [L] tendant au transfert du bail à son nom et à l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux ;

Condamne M. [L] aux dépens d’appel et à payer à l’établissement public Est ensemble habitat la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT