RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01149 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CG6JT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 novembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/02133

APPELANT

Monsieur [Y] [C] [I] (anciennement [P])

né le 08 Décembre 1965 à [Localité 4] (Val d’Oise)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0367

INTIMÉE

Madame [F] [Z]

née le 22 février 1955 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Chloé FRANTZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E 0348

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 12 juin 2006, ayant pris effet à la date du 15 juin 2006, M. [Y] [P], désormais nommé M. [Y] [I] à la suite d’une procédure de changement de nom et de rectification de son état civil le 26 octobre 2022, a pris à bail un studio situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Mme [F] [Z] a acquis ce bien par acte notarié du 21 décembre 2016.

Par lettre avec accusé de réception réceptionnée le 12 novembre 2020 par le défendeur, Mme [F] [Z] a délivré au locataire un congé pour vente à effet du 14 juin 2021, indiquant un prix de vente de 250.000 euros

Le locataire s’étant maintenu dans les lieux, une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée par acte d’huissier, le 9 juillet 2021.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 28 septembre 2021, Mme [F] [Z] a assigné 'M. [Y] [P]' devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé, d’expulsion, de condamnation à payer une indemnité d’occupation à compter du 15 juin 2021, outre 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [I], anciennement dénommé M. [P] a soutenu que le logement était indécent, ce qui interdit toute expulsion, et s’est prévalu de la nullité du congé, faisant valoir que la description du bien est imprécise, puisqu’il manque l’étage, le lot et la superficie et que le bien est proposé à un prix excessif, l’intention du propriétaire étant de le dissuader de l’acquérir, il a estimé que le prix de vente était excessif et a sollicité des délais pour quitter les lieux à titre subsidiaire.

Il a demandé des dommages et intérêts pour la somme de 12.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et 2.000 euros s’agissant de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire entrepris du 16 novembre 2022 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate que les conditions de délivrance à 'M. [Y] [P]' par Mme [F] [Z] d’un congé pour vente relatif au bail et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 6] sont réunies, aucune fraude n’étant relevée, et que le bail a ainsi expiré le 14 juin 2021 ;

Déboute 'M. [Y] [P]' de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Ordonne en conséquence à 'M. [Y] [P]' de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour 'M. [Y] [P]' d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute Mme [Z] de sa demande d’astreinte ;

Condamne 'M. [Y] [P]' à verser à Mme [F] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2021, soit à la date du jugement, la somme de 586,20 euros, outre les provisions pour charges d’un montant de 30 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Déboute Mme [F] [Z] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif pour une somme de 626 euros, faute de décompte actualisé produit ;

Déboute 'M. [Y] [P]' de sa demande de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et moral ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne 'M. [Y] [P]' à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne 'M. [Y] [P]' aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en application de l’article 695 du même code,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 janvier 2023 par 'M. [Y] [P]';

Vu l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2025, adressées aux parties par message au RPVA à 11h05

Vu les conclusions remises au greffe le 30 janvier 2025 à 15h50 par lesquelles 'M. [Y] [P]' demande à la cour la révocation de l’ordonnance de clôture;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 10 février 2025 par lesquelles 'M. [Y] [P]' demande à la cour de :

A titre principal, sur la demande tendant à la validation du congé

Réformer le jugement en ce qu’il a écarté les dispositions de l’article 1719 du code civil, sans considération du caractère impropre à habitation et l’indécence,

Y ajoutant, Débouter Mme [Z] de sa demande de validation du congé,

Réformer le jugement en ce qu’il a écarté les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Y ajoutant débouter Mme [Z] de sa demande de validation du congé, faute de mention d’une description précise du bien vendu, article 15 de la loi du 6 juillet 1989

Réformer le jugement en ce qu’il a écarté la fraude et faute de justifier de la réalité du congé et du prix de vente,

Débouter Mme [Z] de sa demande de validation du congé pour vendre ;

Sur la demande reconventionnelle réformer le jugement et y ajoutant :

Condamner Mme [Z] à verser à 'M. [P]' la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice de jouissance

Condamner Mme [Z] à verser à 'M. [P]' la somme de 2.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral,

La condamner à verser à 'M. [P]' la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ,

La condamner aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 janvier 2025 aux termes desquelles Mme [F] [Z] forme appel incident et demande à la cour de :

— DECLARER Mme [F] [Z] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— JUGER M. [Y] [I] (anciennement [P]) irrecevable en son appel, et en tout état de cause le dire mal fondé,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de PARIS du 16 novembre 2022, en ce qu’il :

— CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [Y] [P] par Mme [F] [Z] d’un congé pour vente relatif au bail et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 6] sont réunies, aucune fraude n’étant relevée, et que le bail a ainsi expiré le 14 juin 2021 ;

— DEBOUTE M. [Y] [P] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

— ORDONNE en conséquence à M. [Y] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut pour M. [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; -RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE M. [Y] [P] à verser à Mme [F] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 14 juin 2021, soit à la date du jugement, la somme de 596,20 euros, outre les provisions pour charges d’un montant de 30 euros et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des

clés ;

— DEBOUTE M. [Y] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance et moral ;

— REJETTE le surplus des demandes ;

— CONDAMNE M. [Y] [P] à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [Y] [P] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en application de l’article 695 du même Code ;

En conséquence,

— DEBOUTER M. [Y] [I] (anciennement [P]) de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER valide le congé pour vente notifié à M. [Y] [I] (anciennement [P]) en date du 9 novembre 2020 et ce, à la requête de Mme [F] [Z] ;

— CONSTATER que M. [Y] [I] (anciennement [P]) n’avait pas restitué les locaux litigieux, ce alors que le congé pour vente a été délivré pour le 14 juin 2021;

— JUGER M. [Y] [I] (anciennement [P]) occupant sans droit ni titre des locaux loués, sis 4ème étage (lot n°7) de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], depuis le 15 juin 2021 ;

— ORDONNER l’expulsion de M. [Y] [I] (anciennement [P]) ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’appartement sis 4ème étage (lot n°7) de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], objet du bail en date du 12 juin 2006, et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et d’un serrurier si besoin est ;

— AUTORISER Mme [F] [Z] à faire transporter, si nécessaire, l’ensemble des meubles et objets garnissant lesdits locaux dans le garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [Y] [P] et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— CONDAMNER M. [Y] [I] (anciennement [P]) à payer à Mme [F] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuellement dû, outre les charges, à compter du 15 juin 2021, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux, soit la somme de 596,20 ' outre 30 ' de provisions sur charges;

— DIRE sans objet la demande de M. [I] (anciennement [P]) tendant à l’octroi de délais pour quitter les lieux, M. [I] (anciennement [P]) ayant quitté les lieux loués le 30 juin 2023 ;

Par ailleurs,

— RECEVOIR Mme [F] [Z] en son appel incident,

— INFIRMER le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection de PARIS du 16 novembre 2022, en ce qu’il a :

— Débouté Mme [F] [Z] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif pour une somme de 626 euros, faute de décompte actualisé produit ;

Par conséquent,

— CONDAMNER M. [Y] [I] (anciennement [P]) à verser à Mme [F] [Z] la somme de 1.536,60 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 janvier 2025 ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [Y] [I] (anciennement [P]) à verser à Mme [F] [Z] la somme de 800 euros et de 3.000,00 euros en cause d’appel en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER M. [Y] [I] (anciennement [P]) aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification par Huissier de la présente assignation et de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il est constant et confirmé par l’appelant principal que ses conclusions et toute la présente procédure concernent bien M. [Y] [I] (anciennement dénommé M. [Y] [P]).

L’intéressé a quitté les lieux loués le 30 juin 2023.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’appelant principal demande la révocation de l’ordonnance de clôture et l’admission de ses conclusions en réponse au fond, remises au greffe le 10 février 2025, son conseil faisant valoir être en arrêt de travail à partir du 7 janvier 2025 et pour plusieurs mois, de sorte qu’elle n’a pas été en mesure de bénéficier d’un délai suffisant pour répliquer aux conclusions adverses remises le 17 janvier 2025, soit à 13 jours de la clôture, alors que l’avis de fixation avait été envoyé par le greffe le 31 octobre 2024.

L’intimée a donné son accord pour cette révocation, l’admission des conclusions adverses et qu’il soit statué en l’état sur le fond.

Au vu de ces éléments, du respect essentiel du principe du contradictoire constituant une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture en application de l’article 803 du code de procédure civile et de l’accord des parties sur l’ensemble de ces points, il convient d’ordonner la révocation de la clôture, d’admettre les conclusions du 10 février 2025 de l’appelant principal, de prononcer la clôture de la procédure à la date de l’audience de plaidoiries et de statuer au fond.

Sur la recevabilité de l’appel

Mme [Z] demande à la cour de 'JUGER M. [Y] [I] (anciennement [P]) irrecevable en son appel’ ; cette demande est purement formelle, aucun moyen d’irrecevabilité de l’appel n’étant invoqué dans les conclusions.

Il convient donc d’écarter cette fin de non recevoir.

Sur la validité du congé pour vendre

La cour observe que M. [I] (anciennement [P]), qui a quitté les lieux loués le 30 juin 2023, ne demande ni sa réintégration dans ceux-ci, ni aucune somme à titre de dommages-intérêts en lien avec ce congé et ses conditions de délivrance, ne sollicite pas la poursuite du bail, de sorte que sa demande d’infirmation du jugement en ce qu’il a validé ce congé est en réalité sans objet ni portée, tout comme sa demande de rejet de l’expulsion et de délais pour quitter les lieux.

A toutes fins utiles, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au moment de la délivrance du congé le 23 octobre 2018, dispose :

'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

…

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

…

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local….'

L’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente ; le locataire est toutefois fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre.

Lorsque la fraude est invoquée, notamment en ce que le bailleur n’aurait pas eu de réelle intention de vendre en n’effectuant pas de démarches positives pour trouver un acquéreur, la charge de la preuve du caractère frauduleux du congé pour vendre pèse sur le preneur.

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que le congé du 9 novembre 2020 reçu le 12 novembre 2020 a été délivré régulièrement plus de six mois avant l’échéance du bail, qu’il rappelle le motif du congé, c’est-à-dire la vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente ainsi qu’une description précise du bien et la reproduction des dispositions légales; que la désignation de l’offre de vente est valable et dépourvue d’ambiguïté, que le locataire n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal; qu’il n’est par ailleurs pas établi que le prix de 250.000 euros est exorbitant et dissuasif, qu’en tout état de cause le locataire n’a manifesté aucune intention d’acquérir le bien et n’a formulé aucune proposition, y compris au prix inférieur qu’il estime davantage justifié ; que par ailleurs il est difficile pour le bailleur de trouver un acquéreur et de faire visiter l’appartement en présence d’un locataire s’opposant à la vente; à cet égard la cour ajoute que les échanges de courriers entre les parties démontrent une opposition de la part du locataire au congé et un refus de quitter les lieux ('je ne quitterai pas votre appartement. Il est donc inutile de m’envoyer un courrier….') ne pouvant qu’entraver les démarches et le succès d’une mise en vente de l’appartement ; qu’en tout état de cause Mme [Z] établit bien, devant la cour, que le bien est effectivement en vente et a fait l’objet de visites, ce qui établit suffisamment la réalité et le sérieux de son intention.

Le premier juge a ainsi pertinemment conclut que le congé est régulier, n’est entaché d’aucune fraude et doit être validé, de sorte que le bail s’est trouvé résilié, le 14 juin 2021.

La cour ajoute que M. [I] (anciennement [P]) se prévaut de l’article 1719, 1° du code civil pour soutenir que l’indécence du logement interdisait au bailleur de donner congé pour vendre sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ; que toutefois, d’une part, il résulte de cet article que la délivrance d’un congé pour motif légitime et sérieux, pour vente ou pour reprise, donné pour l’échéance de ce contrat, ne s’apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l’article 1719 1°du code civil, d’autre part il ne résulte pas des pièces produites que le logement était impropre à l’habitation. Ce moyen est donc inopérant.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a validé le congé et en ses chefs de dispositif subséquents, sauf à constater que l’expulsion est désormais sans objet.

Par ailleurs le montant de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge n’est pas critiqué et ne fait l’objet d’aucune demande particulière, Mme [Z] demandant la confirmation de ce chef de dispositif; ce point sera donc également confirmé.

Sur la dette locative

Mme [Z] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de M. [I] (anciennement [P]) à lui payer la somme de 626 euros au titre de la dette locative et réactualise sa demande à hauteur de 1.536,60 euros au titre des 'loyers’ et charges impayés arrêtées au 2 janvier 2025.

Elle rappelle que le montant du loyer mensuel actualisé est de 626,20 euros dont 30 euros de provisions sur charges et qu’elle percevait directement de la CAF la somme mensuelle de 310 euros.

Elle fait valoir, produisant les pièces correspondantes, que la commission de surendettement a constaté la mauvaise foi de M. [I] (anciennement [P]) et l’a déclaré irrecevable à bénéficier d’une procédure de surendettement, le 12 mai 2022, ce qui a été confirmé par jugement du 6 avril 2023 (pièce 25); que les parties ont régularisé, le 25 avril 2023, un plan d’apurement de la dette tel qu’il leur a été adressé par la CAF, laquelle a pour sa part versé des allocations pour une partie de la période de juin 2021 à juin 2023 (pièce 32).

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

Il résulte des pièces produites et du décompte, non contestés par M. [I] (anciennement [P]), qui ne soutient notamment pas avoir effectué des paiements, ou bénéficié de versements de la CAF, non pris en compte par la partie adverse, que celui-ci reste lui devoir la somme totale de 1.536,60 euros arrêtée au 2 janvier 2025.

Il convient donc d’infirmer le jugement et d’accueillir la demande de Mme [Z] sauf à requalifier les sommes dues d’indemnités d’occupation et charges, puisqu’il résulte des pièces produites que les paiements ont cessé ou ont été irréguliers à compter de la date d’effet du congé.

Sur les demandes de dommages-intérêts de M. [I] (anciennement [P])

Comme devant le premier juge, M. [I] (anciennement [P]) se prévaut de l’indécence du logement loué ; il demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté ses demandes de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral; il réitère ses demandes à hauteur respectivement de 5.000 euros et de 2.000 euros à titre de dommages intérêts.

Il soutient qu’il est manifeste que le local loué à M. [P] par Mme [Z] est indécent et inhabitable et présente un caractère de dangerosité’ que 'Les boiseries des fenêtres de l’appartement sont détériorées et n’assurent pas le clos, l’appartement est très humide et présente des traces de moisissures, la ventilation du local est défectueuse, les marches de l’escalier d’accès au logement sont instables. L’installation électrique est dangereuse'.

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, et qu’il est tenu :

a)De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués .

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978).

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance que la situation 'd’insalubrité’ constatée par les services techniques de la ville de Paris en 2015, soit avant que Mme [Z] ne devienne propriétaire du bien loué, a cessé également antérieurement à la suite de travaux effectués courant 2016 constatés par un architecte (pièces 16 et 17 de l’intimée) ; la cour ajoute qu’aucun arrêté préfectoral d’insalubrité n’est produit ou allégué ; que les désordres constatés par la fondation de l’Abbé Pierre dans un rapport du 22 mai 2022 n’ont pas été discutés lors d’une visite en présence de la bailleresse, non avisée, qu’ils ne sont pas confirmés par d’autres éléments de preuve et n’ont donné lieu à aucune suite, que les photos produites ne sont pas contextualisées.

La cour ajoute que :

— ce rapport est postérieur de presque un an à la date d’effet du congé ;

— que M. [I] (anciennement [P]) était lui même occupant sans droit ni titre à partir de juin 2021 et ne peut se prévaloir d’une obligation contractuelle du bailleur de délivrance d’un logement décent alors que le bail était résilié par l’effet du congé, étant rappelé que lui même a commis une faute en se maintenant dans les lieux sans payer les sommes dues à ce titre;

— que les pièces produites ne démontrent pas que le logement ait été inhabitable ; que M. [I] (anciennement [P]) n’a pas fait état de difficultés particulière tenant à l’indécence des lieux auprès de la bailleresse, et a au contraire cherché à s’y maintenir, ce qui tend à confirmer que l’appartement n’était ni indécent ni impropre à l’habitation ;

— qu’à toutes fins utiles le courrier de l’inspecteur de salubrité de la Ville de [Localité 5] du 20 février 2023 produit par l’appelant mentionne seulement qu’à l’occasion d’un contrôle sanitaire effectué le 9 février 2023 il a observé une humidité de condensation dans le logement, sans donner d’indication sur la cause de celle-ci étant observé qu’un tel désordre peut résulter des conditions d’occupation des lieux, et que la fenêtre de la pièce principale se man’uvre difficilement, ce qui ne constitue pas une indécence, ni ne caractérise l’inhabitabilité des lieux, a fortiori s’agissant de désordres postérieurs à la résiliation du bail. .

Ces éléments ne révèlent pas que Mme [Z] ait commis un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent à son locataire.

Aucune faute de nature délictuelle n’est par ailleurs alléguée ni démontrée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a considéré que le locataire ne démontre pas avoir subi un préjudice résultant d’une faute imputable à Mme [Z] de nature à justifier sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement sera donc confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Il est équitable d’allouer à Mme [F] [Z] une indemnité de procédure de 1.500 euros et de condamner M. [Y] [I] aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Vu l’accord des parties quant à la révocation de l’ordonnance de clôture et aux mesures subséquentes ;

Révoque l’ordonnance de clôture du 30 janvier 2025;

Accueille les conclusions de M. [Y] [I] (anciennement [P]) du 10 février 2025

Prononce la clôture à la date des plaidoiries du 6 mars 2025,

Rejette la fin de non-recevoir de l’appel formé par M. [Y] [I] (anciennement [P]), soulevée par Mme [F] [Z]

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [F] [Z] en paiement d’un arriéré locatif de 626 euros, et sauf à constater qu’il n’y a plus lieu de statuer sur l’expulsion et les délais pour quitter les lieux, qui ont déjà été libérés,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Condamne M. [Y] [I] (anciennement [P]) à payer à Mme [F] [Z] la somme de 1.536,60 euros au titre des indemnités d’occupations et charges arrêtées au 2 janvier 2025 ;

Constate qu’il n’y a plus lieu de statuer sur les conditions de libération des lieux ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [Y] [I] (anciennement [P]) à payer à Mme [F] [Z] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [I] (anciennement [P]) aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,