Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 FÉVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15596 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLJU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22/03075

APPELANTE

Madame [U] [O]

née le 2 octobre 1947 à [Localité 8] (Slovaquie)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Anne-laure CASADO de la SELEURL CASADO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R177

Assistée par M^e Nathalie EPRINCHARD-GARRIGUES, avocat au barreau du Tarn et Garonne

INTIMEE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et assistée par M^e Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208 substitué à l’audience par M^e Claire BENESTAN, même cabinet, même toque

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Président de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseiller

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juillet 1975 à effet au 1er juillet 1975, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) a donné à bail à Mme [I] [O] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 7], au 1er étage, composé de 4 pièces principales, moyennant un loyer mensuel hors charges de 942,90 francs.

Par acte sous seing privé du 8 février 1978, à effet au 1er février 1978, un bail a été consenti sur le même bien par la RIVP, la RIVP agissant en vertu de la convention intervenue entre elle et la Ville de [Localité 7], au bénéfice de M. [G] [O], fils de la locataire, moyennant un loyer de 1.039.55 francs.

M. [G] [O] et Mme [U] [X] se sont mariés le 16 avril 1975.

Par acte sous seing privé à effet au 1er février 1985, il a été convenu que le bail était renouvelé par la RIVP agissant comme mandataire de la Ville de [Localité 7] au bénéfice de M. [G] [O], le bien étant d’une superficie d’environ 100 m².

Le 30 décembre 2011, la RIVP a signé une convention avec l’Etat, en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, portant sur "17 logements « PLUS »" situés [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7], pour une opération d’acquisition-amélioration en logement social financé par un prêt locatif à usage social (PLUS).

Par courriers du 17 octobre 2017, puis du 30 novembre 2017, la RIVP a sollicité ses avis d’imposition et la réponse à enquête sociale ; puis par un courrier du 10 octobre 2018, la RIVP a avisé la locataire de la facturation, à compter du 1er janvier 2019, d’un Supplément de Loyer de Solidarité (SLS), qui n’avait pas été facturé auparavant en raison d’une tolérance.

Pour mémoire le loyer était alors de 528,91 euros, hors charges.

Par courrier du 8 janvier « 2018 » (en réalité 2019), la RIVP a informé Mme [O], dont le revenu annuel du foyer (312.900 euros ) dépassait d’au moins 20 % le plafond des ressources ouvrant droit aux logements conventionnés, de l’application du SLS , à compter du 1er janvier 2019, à hauteur de 7.295,59 euros par mois.

Mme [O] a quitté les lieux le 7 octobre 2019.

Par courrier du 2 décembre 2019, la RIVP a mis en demeure Mme [O] de payer la somme de 66.295,24 euros arrêtée au 2 décembre 2019, au prorata de son occupation des lieux.

Par acte d’huissier de justice du 26 novembre 2021, la RIVP a fait citer Mme [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en condamnation à lui payer la somme de 66.278.09 euros au titre des suppléments de loyer de solidarité (SLS) restés impayés à la suite de son départ des lieux loués.

Mme [U] [O] s’est opposée à ces demandes dont elle a demandé le rejet et a demandé la condamnation de la RIVP à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts au titre du préjudice moral, outre des délais de paiement.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 juin 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Condamne Mme [U] [O] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] la somme de 66.278,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021,

Déboute Mme [U] [O] de toutes ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [U] [O] aux dépens

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 29 août 2022 par Mme [U] [O]

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 14 novembre 2024 par lesquelles Mme [U] [O] demande à la cour de :

Déclarer Mme [U] [O] recevable et bien fondée en son appel ;

Infirmer totalement le jugement déféré du tribunal judiciaire de Paris en date du 23 juin 2022 en ce qu’il a :

' Condamné Mme [U] [O] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] la somme de 66.278,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021,

' Débouté Mme [U] [O] de toutes ses demandes,

' Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné Mme [U] [O] aux dépens

Statuant à nouveau,

A titre principal :

Dire que le conventionnement du logement de Mme [O] est intervenu en l’absence de toute opération d’acquisition-amélioration ;

Constater que le logement litigieux n’a pu être financé au moyen d’un prêt PLUS, faute d’en remplir les conditions ;

Requalifier le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) potentiellement accordé par la CDC en prêt conventionné ;

Dire que le SLS n’était pas applicable à Mme [O] au regard tant de l’exonération légale prévue par l’article R 441-31 du code de la construction et de l’habitation que du régime juridique non modifié de son bail, régi par les seules dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

Ordonner le remboursement par la RIVP à Mme [U] [O] de la somme de 70.393,07 euros avec intérêt au taux légal depuis la déclaration d’appel et en tant que de besoin l’y condamner.

Dire que l’attitude de la RIVP a été abusive

En conséquence :

Condamner la RIVP à payer à Mme [U] [O] la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

A titre subsidiaire,

Dire que le caractère indécent des lieux loués constituait une exception d’inexécution à tout paiement du SLS.

En tout état de cause :

Condamner la RIVP à verser à Mme [U] [O] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement aux fins de saisie-vente du 3 août 2022 ainsi que celui du procès-verbal de saisie attribution du 11 janvier 2024.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 7 mai 2024 au terme desquelles la RIVP demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [U] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

Condamner Mme [U] [O] à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ;

Condamner Mme [U] [O] aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

1.Sur les demandes principales de Mme [O]

Mme [O] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la RIVP la somme de 66.278,09 euros, selon décompte arrêté à décembre 2019, correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date au titre du SLS entre le 1er janvier 2019 et la date de libération des lieux.

Elle demande à titre principal à la cour d’appel de requalifier le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) « potentiellement accordé par la CDC en prêt conventionné », de dire que le SLS ne lui était pas applicable, et « d’ordonner le remboursement par la RIVP » de la somme de 70.393,07 euros avec intérêt au taux légal depuis la déclaration d’appel « et »en tant que de besoin l’y condamner".

La RIVP demande la confirmation du jugement et le rejet des demandes.

1.1 Sur l’applicabilité du SLS à Mme [O]

L’article L.441-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Il ne s’agit ni d’un loyer ni d’une charge locative, mais d’une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social.

L’article L. 441-11 du même code dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité égale à un certain pourcentage des sommes exigibles et non mises en recouvrement et recouvrée par l’Etat.

Ce pourcentage qui était égal à 50 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement jusqu’à la loi du 23 décembre 2017, a été porté par cette loi à 100 % des sommes exigibles et non mises en recouvrement .

Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

ll résulte des dispositions de l’article L. 481-2 du code de la construction et de l’habitation que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, comme c’est le cas en l’espèce.

Les organismes HLM ou les sociétés d’économies mixtes sont ainsi tenus tant au respect des dispositions conventionnelles que légales et ce dès l’entrée en vigueur de la convention signée avec l’Etat.

Mme [O] soutient tout d’abord que le conventionnement de 2011 est frauduleux.

Elle fait valoir que la convention formée avec l’État en 2011 porte sur une opération d’acquisition-amélioration comportant 17 logements « PLUS » situés notamment [Adresse 6] , alors que l’immeuble litigieux était déjà construit depuis des années, et qu’en outre la RIVP est en réalité titulaire d’un bail emphytéotique consenti par la Ville de [Localité 7] et n’a donc pas acquis les immeubles concernés après le conventionnement ; elle en déduit qu’en l’absence d’acquisition ou de travaux d’amélioration le conventionnement a été détourné de sa finalité afin de permettre à la RIVP de bénéficier de subventions publiques.

La RIVP réplique à juste titre que, comme le reconnaît d’ailleurs l’appelante, la cour d’appel n’est pas compétente pour apprécier la légalité du conventionnement avec l’État, qui relève des juridictions administratives.

Elle cite d’ailleurs d’ailleurs plusieurs décisions des juridictions administratives ne validant pas les analyses de l’appelante, sans que cette dernière réplique utilement sur ces points.

La fraude désigne en droit civil l’action révélant chez son auteur la volonté de nuire à autrui, notamment un cocontractant, ou de contourner des prescriptions légales.

Selon l’adage « fraus omnia corrumpit » tout acte juridique entaché de fraude peut être l’objet d’une action en nullité.

La fraude ne se présume pas et ne peut se déduire des conventions licites qui sont passées; elle doit résulter d’actes clairs et non équivoques par lesquels est manifestée la volonté d’éluder l’application de la loi normalement applicable.

Au regard de ces principes, la teneur et la portée de l’argumentation des appelants s’agissant de leur relation contractuelle avec la RIVP et des circonstances de la présente instance n’apparaissent pas justifiées.

Comme l’a exactement constaté le premier juge, il résulte de la convention signée le 30 décembre 2011 entre la RIVP et l’État que l’immeuble litigieux situé [Adresse 6] (outre d’autres immeubles au [Adresse 2]), fait l’objet d’une opération d’acquisition-amélioration de « 17 logements PLUS » et ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL) dès son entrée en vigueur et qu’elle expire le 30 juin 2047.

Le bien litigieux est donc compris dans cette opération.

Par ailleurs, l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation n’implique pas qu’une telle convention impose nécessairement une opération d’acquisition dès lors qu’en application du 2° de cet article, peuvent faire l’objet d’un conventionnement les logements à usage locatif gérés par des organismes HLM ; l’absence d’acquisition ne caractérise pas un manquement aux obligations contractuelles d’une gravité compromettant l’intérêt général (Cour administrative d’appel de Paris, décisions du 2 juin 2022, n° [Numéro identifiant 4] et n° [Numéro identifiant 3], concernant la RIVP; les pourvois devant le Conseil d’Etat contre ces arrêts ont été écartés).

De plus, la RIVP a conclu avec la Ville de [Localité 7] plusieurs baux emphytéotiques successifs portant sur l’immeuble litigieux, notamment un bail emphytéotique le 27 novembre 2012, à effet rétroactif au 1er janvier 2012 pour une durée de 35 ans, rectifié par acte du 20 juin 2014 ; mais il convient de rappeler qu’en tout état de cause les dispositions de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation dans lesquelles s’inscrit une telle convention n’impliquent pas nécessairement une opération d’acquisition et que la non réalisation des acquisitions prévues à la convention n’implique pas un manquement de la RIVP à ses obligations contractuelles de nature à compromettre manifestement l’intérêt général et justifiant qu’il soit mis fin à l’exécution du contrat (arrêts de la cour administrative d’appel du 2 juin 2022, précités).

Enfin aucune obligation n’impose particulièrement à la RIVP de réaliser tous travaux d’amélioration au cours des premières années d’exécution des conventions. Les juridictions administratives ont d’ailleurs ainsi écarté des moyens similaires, fondés sur l’inexécution d’obligations contractuelles.

En outre, la circonstance que la convention de prêt PLUS n’est pas versée aux débats par la RIVP , ni aucun tableau d’amortissement relatif à un prêt accordé à la RIVP, ne permet pas d’en déduire, conformément aux dispositions et aux principes cités plus haut, l’existence d’une fraude.

La RIVP produit l’arrêté d’agrément et de financement de logements locatifs aidés PLUS concernant l’immeuble litigieux, signé le 30 décembre 2011 et comportant en annexe toutes les caractéristiques du plan de financement prévisionnel de l’opération, outre la délibération 2011 DLH 134-3, du 20 décembre 2011 du conseil municipal de [Localité 7] relative à la participation de la Ville de [Localité 7] au financement du programme et à sa garantie du prêt PLUS projeté.

Le moyen tenant à l’existence d’une fraude doit donc être écarté, à supposer qu’il soit de nature à dispenser l’intéressée de payer un SLS.

Par ailleurs, si l’article R. 441-31, 3°, du code de la construction et de l’habitation, également invoqué par Mme [O], prévoit que les dispositions relatives aux SLS ne sont pas applicables « Aux logements financés au moyen de prêts conventionnés des banques et établissements financiers appartenant aux bailleurs autres que les organismes d’habitation à loyer modéré (…) », cette circonstance ne résulte pas des pièces produites, étant rappelé qu’il a déjà été indiqué plus haut que les dispositions relatives au SLS sont applicables aux sociétés d’économie mixte pour les logements faisant l’objet de conventions en application de l’article L. 351-2 dudit code, comme c’est le cas en l’espèce.

Mme [O] soutient ensuite qu’un nouveau bail aurait dû lui être proposé et qu’à défaut les SLS ne peuvent lui être facturés.

Cependant, s’agissant des baux en cours lors de la signature de la convention avec l’Etat, comme en l’espèce, une distinction doit être faite selon que le logement relève du secteur général (section1) ou du secteur HLM (section2).

C’est pour les premiers (baux du secteur conventionné en général), que l’article L. 353-7 du code de la construction et de l’habitation, cité par l’appelante, s’applique.

Pour mémoire, les baux se poursuivent alors normalement mais le bailleur doit proposer au locataire ou à l’occupant de bonne foi un bail conforme aux stipulations de la convention. Si le locataire refuse, le bail se poursuit aux conditions antérieures jusqu’à son expiration (mais n’ouvre pas droit à l’aide personnalisée au logement). S’il l’accepte, le bail est régi par les seules dispositions de la convention et celles du droit commun auxquelles il n’est pas dérogé.

Par exception, la convention s’applique de plein droit à compter de la date d’achèvement des travaux d’amélioration lorsque ceux-ci sont justifiés par des considérations de salubrité, de sécurité ou de mise aux normes minimales d’habitabilité (article L. 353-8 du code de la construction et de l’habitation).

Cependant, pour les baux relevant de la section 2, comme c’est le cas en l’espèce, s’agissant des logements conventionnés appartenant à des sociétés d’économie mixte, l’article L. 353-19 dispose, dans sa version antérieure à la loi Elan du 23 novembre 2018 et à la date de la convention de 2011, que :

« Pour les logements appartenant à des sociétés d’économie mixte et par dérogation à l’article L. 353-7, les dispositions de la convention s’appliquent de plein droit, à compter de sa date d’entrée en vigueur ou de la date d’achèvement des travaux lorsqu’elle en prévoit, aux titulaires de baux en cours ou aux bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans qu’il soit nécessaire de leur donner congé.

Les dispositions de l’article L. 353-17 (…) sont applicables aux logements mentionnés ci-dessus. "

L’article L. 353-17 dispose que « Par dérogation à l’article L. 353-3, les conventions concernant les logements mentionnés à l’article L. 353-14 prennent effet à leur date de signature.(…) ».

Par conséquent, les développements de l’appelante relatifs à l’article L. 353-7, inapplicable en l’espèce, sont inopérants et mal fondés.

Comme il a déjà été dit plus haut, l’article L. 441-3 dans sa version en vigueur à la date de la convention de 2011, prévoit le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements .

Il résulte de l’ensemble de ces textes et de leur articulation, ainsi que d’une jurisprudence établie, constante et répétée, que les dispositions dérogatoires relatives aux logements conventionnés appartenant à des HLM ou à des SEM, dérogent à celles de l’article L. 353-7, relatives aux autres logements conventionnés, et qu’elles autorisent l’organisme concerné, dès l’entrée en vigueur de la convention, conformément aux obligations légales en résultant et nonobstant la prorogation de la durée des baux en cours, à percevoir un SLS (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-18.947; 3e Civ., 30 juin 2021, pourvoi n° 20-12.337) et ce sans être tenu de proposer un nouveau bail au locataire (3e Civ., 3 juin 2021, pourvoi n° 20-12.353).

La circonstance que la convention prévoit en son article 10 que « Le bail doit être conforme à la présente convention » est sans incidence au regard de ces dispositions et n’implique pas une obligation, explicitement écartée par la loi, de proposer un nouveau bail au locataire pour pouvoir leur facturer des SLS, ou un report de la mise en oeuvre de la convention, contrairement à ce qui est soutenu.

Enfin, il convient de rappeler que la RIVP n’a facturé à l’intéressée aucun SLS avant 2019, de sorte que l’absence alléguée de notification à la locataire du décompte de surface utile, prévue dans l’article 10 de la convention, apparait sans incidence.

Par ailleurs, la RIVP a notifié à la locataire le calcul du SLS la concernant, par courrier du 8 janvier 2019, précisant les modalités de calcul et tous les éléments de référence permettant de fixer son montant, dont la surface habitable du logement.

Mme [O] ne conteste d’ailleurs utilement aucun de ces éléments.

Ce moyen doit donc être écarté.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il convient de rejeter les demandes formées à titre principal par Mme [O] tendant à requalifier le « Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) potentiellement accordé par la CDC » en prêt conventionné, à dire que le SLS ne lui était pas applicable, ainsi que sa demande d’ordonner le remboursement par la RIVP de la somme de 70.393,07 euros avec intérêt au taux légal depuis la déclaration d’appel et « en tant que de besoin l’y condamner ».

1.2 Sur la demande de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral

Mme [O] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de condamnation de la RIVP à lui payer 5.000 euros en réparation de son préjudice moral et réitère cette demande devant la cour d’appel.

Elle soutient que la bailleresse a commis un abus de droit qu’elle déduit, en substance, de l’analyse juridique développée au titre des moyens précédents (conventionnement frauduleux…) et conteste les conditions de l’exécution de la condamnation prononcée par le premier juge, s’agissant notamment des intérêts de retard.

La RIVP demande la confirmation du jugement.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, qui ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que Mme [O] n’apportait pas la preuve du caractère abusif de la procédure initiée par l’ancien bailleur et en substance, que ni les circonstances du litige ni les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l’encontre de la RIVP une faute de nature à justifier la demande de dommages-intérêts.

En outre, en considération des motifs développés plus haut, aucune erreur de droit ou mauvaise foi ne résulte des démarches de la RIVP tendant à recouvrer les SLS litigieux ; notamment, aucun « acharnement » ne résulte des circonstances de l’affaire, la RIVP ayant informé sa locataire de la situation par plusieurs courriers, étant rappelé que les dispositions relatives aux SLS s’imposent à peine de sanctions, aggravées par le législateur, contre le bailleur et que la locataire a bénéficié pendant plusieurs années d’une tolérance la dispensant de payer ces sommes.

Enfin, s’agissant des considérations de l’appelante sur le recouvrement forcé des intérêts sur les sommes prononcées par le premier juge, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 213-6, alinéa 4 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée. Au demeurant aucune faute n’apparait établie s’agissant du recouvrement des intérêts de retard sur la somme objet de la condamnation par le premier juge.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [U] [O] à titre de dommages et intérêts.

2.Sur la demande subsidiaire de Mme [O]

A titre subsidiaire, l’appelante demande à la cour d’appel de « dire que le caractère indécent des lieux loués constituait une exception d’inexécution à tout paiement du SLS ».

En application de l’article 954 précité et d’une jurisprudence constante (2ème Civ., 5 décembre 2013, n° 12-23.611, bull n°230, 2e civ., 23 février 2017, pourvoi n° 16-12.288, 1re Civ., 17 mars 2016, pourvoi n° 14-27.168, Bull. n° 64, 2ème civ 10 décembre 2020, n°1921187, 2ème Civ., 4 février 2021, n°19-23.615), en l’absence de prétention sur les demandes tranchées dans le jugement ,la cour ne peut que constater qu’elle n’est pas saisie de prétentions relatives à ces demandes et ne pourra que confirmer le jugement sur les chefs de dispositifs concernés.

Il convient de rappeler que la demande d’infirmation de tel ou tel chef du jugement ne suffit pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef de jugement et que les moyens développés à l’appui des demandes d’infirmation ne tiennent pas lieu de prétentions.

En l’espèce, Mme [O] ne formule aucune prétention subsidiaire sur les demandes tranchées dans le jugement relatives à sa condamnation au paiement des SLS, ne serait-ce que de rejet, étant rappelé que l’exception d’inexécution est un moyen de défense.

A toutes fins utiles, il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

En application des articles 1728, 2° du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu sauf à démontrer que le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination; des points d’indécence ne sont à cet égard pas suffisants pour caractériser une inhabitabilité et exonérer le locataire de son obligation de payer les loyers.

Par ailleurs il appartient au locataire de procéder à l’entretien courant du logement loué.

La décence s’apprécie au regard des termes du décret 2002-120 du 30 janvier 2002.

Mme [O] se réfère à un constat d’ huissier de justice du 22 juillet 2019, non contradictoire,mentionnant notamment une prise électrique en partie brûlée au rez-de-chaussée, une poutre en partie cassée dans une chambre et des fissures.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits et que la cour adopte, que le premier juge a écarté ce moyen, retenant en substance que la preuve du caractère indécent du logement le rendant impropre à l’habitation n’était pas rapportée et qu’en tout état de cause le SLS n’est pas un loyer mais une obligation légale d’ordre public destinée au financement d’un fonds à destination du logement social.

La cour ajoute que les constatations de l’huissier de justice ne permettent pas de constater que le logement était dans un état le rendant impropre à l’habitation, l’intéressée y ayant d’ailleurs résidé et s’y étant maintenue sans faire état d’une quelconque indécence jusqu’à ce que les SLS lui soient réclamés. Si des fissures sont notamment observées aucun élément ne permet de considérer que des problèmes d’étanchéité ou d’installation électrique affectent particulièrement les lieux.

De plus, ainsi que le fait valoir exactement la RIVP, l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 7 octobre 2019 indique que l’appartement est en « état d’usage » pour l’essentiel, plusieurs éléments étant mentionnés comme à l'« état neuf » (fenêtres et volets notamment) ; le seul élément noté comme étant en « mauvais état » est le revêtement des murs de la cuisine. Il n’est fait état d’aucun problème particulier concernant l’électricité ou l’étanchéité de l’appartement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [U] [O] à payer à la RIVP la somme de 66.278,09 euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2021, et a rejeté ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel il convient de condamner l’appelante à payer à la RIVP la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne Mme [U] [O] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [U] [O] à payer à la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 7] (RIVP) la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président