Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° 280 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18049 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKII7

Décision déférée à la cour : ordonnance du 09 octobre 2024 – président du TJ de [Localité 8] – RG n° 24/00482

APPELANTE

S.A.S.U. DU BAC, RCS de [Localité 8] n°825029374, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉ

M. [P] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 avril 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Courant 2016, M. [Y] a donné à bail commercial à la société du Bac des locaux à usage de restaurant situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 150 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 92 488,55 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de janvier 2024 inclus.

Le 27 mai 2024, M. [Y] a assigné la société du Bac devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter du 26 février 2024 ;

ordonner l’expulsion, dans le mois de la décision à intervenir, de la société du Bac et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;

ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au demandeur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

condamner la société du Bac à lui payer la somme provisionnelle de 97 512,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2024 inclus ;

condamner la société du Bac à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

condamner la société du Bac à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par décision contradictoire du 9 octobre 2024, le juge des référés a :

rejeté la demande de délais de paiement,

constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 février 2024,

ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société du Bac et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société du Bac, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

condamné par provision la société du Bac à payer à M. [Y] les indemnités d’occupation dues à compter du 26 février 2024,

dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers, charges et accessoires,

dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’injonction de communiquer des factures et de procéder à des travaux réparatoires,

condamné la société du Bac aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024,

condamné la société du Bac à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté les autres demandes des parties,

rappelé que la présente décision était exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 22 octobre 2024, la société du Bac a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif sauf ceux concernant le rejet de l’astreinte et le non-lieu à référé sur la condamnation provisionnelle au titre des loyers, charges et accessoires.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mars 2025, elle demande à la cour de :

infirmer l’ordonnance du 9 octobre 2024 en ce qu’elle a :

.'Rejeté la demande de délais de paiement,

. Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 26 février 2024,

. Ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la Société du Bac et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

. Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

. Fixe à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société du Bac, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

. Condamné par provision la Société du Bac à payer à M. [Y] les indemnités d’occupation dues à compter du 26 février 2024,

.Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes d’injonction de communiquer des factures et de procéder à des travaux réparatoires,

. Condamné la Société du Bac aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 janvier 2024,

.Condamné la Société du Bac à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

.Rejeté les autres demandes des parties'

statuant à nouveau

à titre principal,

juger l’existence d’une contestation sérieuse ;

débouter M. [Y] de ses prétentions ;

à titre subsidiaire ;

limiter la créance de M. [Y] à la somme de 33 318,88 euros arrêté au 30 juin 2024 ;

constater que la créance réclamée ne peut être antérieure au 27 mai 2019 ;

autoriser la société du Bac à se libérer de ladite somme en 23 mensualités de 1 000 euros chacune le solde à la 24ème mensualité ;

condamner M. [Y] à procéder aux travaux nécessaires afin de faire cesser la fuite et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

condamner M. [Y] à remettre les factures de loyers sous astreinte de 100 euros par années et par jours ;

condamner M. [Y] à payer à la société du Bac la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [Y] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 mars 2025, M. [Y] demande à la cour de :

Confirmer l’ordonnance de référé du 9 octobre 2024 en ce qu’elle a :

.'Débouté la société du Bac de toutes ses demandes ;

.Constaté que la clause résolutoire contenue au bail en date du 14 décembre 2026 consenti par M. [Y] à la société du Bac pour les locaux sis1 [Adresse 9] est acquise ;

.Constater, en conséquence, la résiliation du bail à compter du 26 février 2024 ;

.Ordonner l’expulsion de la société du Bac, et de tous occupants de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard ;

.Ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix du demandeur, aux frais, risques et périls du défendeur ;

.Condamner la société du Bac aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,'

y ajoutant :

infirmer l’ordonnance de référé du 9 octobre 2024 qui a débouté M. [Y] de sa demande provisionnelle au titre des loyers, charges et accessoires ;

en conséquence,

condamner, à titre provisionnel, la société du Bac au paiement, au profit de M. [Y] de 97 818,12 euros HT au titre des loyers exigibles arrêtés au mois de mars 2025 inclus ;

une somme équivalente aux loyer et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

à titre subsidiaire,

condamner, à titre provisionnel, la société du Bac au paiement, au profit de M. [Y] de la somme de 45 486,88 euros au titre des loyers exigibles arrêtés au mois de mars 2025 inclus et une somme équivalente aux loyer et charges à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois d’avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,

y ajoutant,

condamner la société du Bac au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que 'toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'.

En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail commercial en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Par ailleurs, lorsque le preneur est mis en mesure de connaître l’étendue exacte de ses obligations et de comprendre les sommes qu’il reste devoir, un commandement de payer visant des sommes supérieures au montant de la créance demeure valable à concurrence des sommes dues.

Enfin, l’article L.112-2 alinéa 1er code monétaire et financier dispose que :

'Dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n’ayant pas de relation directe avec l’objet du statut ou de la convention ou avec l’activité de l’une des parties. Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’Institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’Institut national de la statistique et des études économiques.'

Pour obtenir l’infirmation de la décision sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la société du Bac fait valoir que certaines sommes visées par le commandement sont sérieusement contestables en raison du choix d’un indice interdit, d’une imputation de TVA indue et de la prescription de certains loyers.

Cependant, sa contestation tirée du fait que les loyers sont indexés sur l’indice du coût de la construction ne présente pas de caractère sérieux alors que les parties en sont librement convenues et que l’article L.112-2 du code monétaire financier sumentionnées, qui prévoit qu’est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction, ne prohibe pas le libre choix de cet indice pour indexer des loyers commerciaux.

Par ailleurs, si l’appelante se prévaut de la prescription des loyers échus avant le 1er juillet 2019, le commandement délivré permet aisément de distinguer les sommes exigibles antérieurement à cette date de celles qui le sont postérieurement. Il en est de même concernant la TVA alors que le commandement mentionne expressément le montant des loyers hors taxes.

Dès lors, peu important à ce stade le caractère sérieux des contestations soulevées, le commandement, qui visait la clause résolutoire insérée au bail, demeurait en tout état de cause valable à concurrence des sommes dues.

Or, il est acquis qu’aucun paiement n’est intervenu pendant la période d’un mois que la délivrance de cet acte faisait courir.

Il convient dès lors de confirmer la décision sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire le 26 février 2024 ainsi que des chefs subséquents concernant l’expulsion et la condamnation de la société preneuse au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Sur la condamnation provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. S’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En outre, en application de l’article 1709 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers.

Par ailleurs, l’action en paiement des loyers commerciaux est soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2777 du code civil.

En application des articles 2240 et 2241 du même code, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait comme la demande en justice, même en référé, interrompent le délai de prescription.

Enfin, le délai de prescription qui court contre un débiteur n’est pas suspendu par la mise en liquidation judiciaire de celui-ci (Com., 24 janvier 2018, pourvoi n° 16-23.655) et la règle selon laquelle la prescription ne court pas contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement quelconque résultant soit de la loi, soit de la convention ou de la force majeure, ne s’applique pas lorsque le titulaire de l’action disposait encore, au moment où cet empêchement a pris fin, du temps nécessaire pour agir avant l’expiration du délai de prescription (Com., 29 mai 2013 n°10-18.530).

Au cas présent, l’obligation de la société du Bac de régler les loyers à l’échéance n’est pas sérieusement contestable dans son principe et il incombe à la société du Bac d’établir les contestations sérieuses qu’elle entend opposer sur son montant et notamment les paiements qu’elle invoque.

M. [Y] renonce à réclamer la TVA sur les loyers de sorte que la contestation sur ce point n’a pas d’objet. Il accepte par ailleurs de déduire de la dette locative les versements de 20 139 euros que la société preneuse a effectués au titre des taxes foncières et d’habitation alors que ces sommes n’étaient pas dues.

Concernant le paiement de 25 000 euros, outre le fait que la production de la copie d’un chèque ne saurait suffire à établir son encaissement, il résulte des échanges de mails versés aux débats (pièce n°8 de M. [Y]) que ce paiement n’avait pas vocation à s’imputer sur la dette locative mais à mettre un terme à un autre litige entre les parties. Par ailleurs, la société du Bac procède par voie d’affirmation concernant le paiement de 1 493 euros qu’elle invoque. Dès lors, elle ne démontre aucune contestation sérieuse portant sur des paiements auxquels elle aurait procédé et qui n’auraient pas été déduits de la dette locative.

En revanche, dans la mesure où seule la citation en justice du 27 mai 2024 a interrompu la prescription, aucun paiement valant reconnaissance de dette n’étant intervenu pendant la période où M. [Y] prescrivait, la contestation tirée de la prescription des loyers échus avant le 27 mai 2019 présente un caractère sérieux, le bailleur ne pouvant pas utilement se prévaloir d’une impossibilité d’agir en raison de la liquidation judiciaire dont il faisait l’objet et ce d’autant que cette situation a cessé le 29 septembre 2020 et que, à cette date, l’action portant sur les loyers postérieurs au 27 mai 2019 n’était pas prescrite.

Enfin, M. [Y] dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour les sommes exigibles postérieurement au 26 février 2024 puisque la société du Bac a été condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date.

Il ressort de ce qui précède que la dette locative, février 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 55 132, 44 euros HT, déduction faite des paiements au titre des taxes d’habitation et foncières non dues et des loyers susceptibles d’être prescrits à hauteur respectivement de 17 140 et de 6 022, 95 euros.

Le preneur sera condamné à titre provisoire au paiement de cette somme.

La décision qui a dit n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble de la demande à titre provisionnel sera infirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues'.

Au cas présent, la situation respective des parties ne justifie pas l’octroi de délais de paiement à la société preneuse et c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande à ce titre.

Sur les travaux

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si le bailleur est tenu de réparer et d’entretenir les lieux loués, la société du Bac qui est désormais occupante sans droit ni titre du local et qui ne produit aucun élément sur la fuite invoquée ne démontre aucunement que l’intimé serait incontestablement tenu d’une obligation de procéder à des travaux de réparation.

Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande de travaux.

La décision devra être confirmée de ce chef.

Sur l’injonction de communiquer les factures de loyers

L’appelante ne démontre pas que la société du Bac serait tenue de lui remettre des 'factures de loyers’ alors qu’aucune obligation n’impose cette remise, seule la délivrance de quittances étant obligatoire, celle-ci étant néanmoins subordonnée au paiement effectif des loyers, paiement qui n’est pas même invoqué en l’espèce.

Il convient également de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande de communication des factures.

La décision devra être confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance.

La société du Bac supportera également les dépens de l’appel. Elle sera en outre condamnée au paiement de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle dit n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle et l’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société du Bac à payer à titre provisionnel à M. [Y] la somme de 55 132, 44 euros HT au titre de la dette locative, terme de février 2024 inclus ;

Rappelle que M. [Y] dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire pour les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamne la société du Bac aux dépens de l’appel ;

Condamne la société du Bac à payer à M. [Y] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT