Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 21 mai 2025, n° 21/11282

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur l'usucapion de la cour litigieuse située entre le 2ème et le 3ème bâtiment...
- Sur la reconnaissance d'un droit de jouissance exclusive sur la deuxième cour...
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Confirmation 21 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Conditions de la prescription acquisitive
La cour a estimé que la société Gilauris ne pouvait revendiquer une possession trentenaire, car les actes de possession étaient exercés pour le compte d'autrui et n'étaient pas non équivoques.
Rejeté
Droit de jouissance exclusive selon le règlement de copropriété
La cour a jugé que le règlement de copropriété ne reconnaît aucun droit de jouissance exclusive sur la cour, qui est clairement définie comme partie commune.
Rejeté
Mise à jour du règlement de copropriété pour inclure des parties privatives
La cour a rejeté cette demande, considérant que le règlement de copropriété ne peut être modifié sans l'accord des copropriétaires et que la cour litigieuse est une partie commune.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 21 mai 2025, n° 21/11282
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/11282
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arthur BARBAT DU CLOSELJulien DI BARBORANicolas COHEN STEINEREric SIMONNET
Cabinet(s) :	ATTIQUE AVOCATS
Parties :	Société GILAURIS, SAS immatriculée au c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 3 ], son syndic, C, Société GAELLE CONSEIL IMMO

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/11282 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD4DK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Mai 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 17/14469

APPELANTE

Société GILAURIS

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 330 254 301

[Adresse 2]/[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas COHEN-STEINER et plaidant par M^e Arthur BARBAT DU CLOSEL – SELARL ATTIQUE AVOCATS – avocat au barreau de PARIS, toque : C0301

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] représenté par son syndic, la société GAELLE CONSEIL IMMO, SAS immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 948 244 199

C/O Société GAELLE CONSEIL IMMO

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Eric SIMONNET et plaidant par M^e Julien DI BARBORA – SELEURL SIMONNET AVOCATS – avocats au barreau de PARIS, toque : E0839

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère,

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et a fait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division le 24 septembre 1952.

La copropriété de l’immeuble est composée de trois bâtiments successifs :

— bâtiment A donnant sur la rue,

— bâtiment B donnant sur une première cour,

— bâtiment C donnant sur une seconde cour.

La société par actions simplifiée Gilauris est propriétaire des lots n° 41, 42 et 69, lequel lot

69 consiste en un 'ensemble de locaux industriels, hangar, remise, atelier, water-closet […], le tout à usage de garage et réparations d’automobiles avec vente d’essence’ et prenant jour sur la 2ème cour de l’immeuble.

Ces lots de copropriété sont affectés à un usage commercial dont l’exploitation est assurée, suivant cession de droit au bail du 21 juillet 1971, par la société ENVE Location, laquelle a été absorbée par la société Gilauris le 7 décembre 1998.

Par acte du 17 octobre 2017, la société Gilauris a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] devant le tribunal afin de revendiquer la prescription acquisitive de la deuxième cour de l’immeuble sur le fondement des articles 2258 du code civil et suivants, sollicitant à cette fin :

— à titre principal, l’usucapion du droit de propriété de la cour de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] cadastré CZ 01 n°[Cadastre 4] située entre les lots 69 d’une part, et 41 et 42 d’autre part, dans le prolongement du porche d’accès à ladite cour,

— à titre subsidiaire, un droit de jouissance exclusive sur ladite cour.

En défense, le syndicat des copropriétaires a dénoncé une emprise illégitime de cette cour commune tel qu’il ressort du règlement de copropriété par la société ENVE Location.

Par jugement du 11 mai 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté la société Gilauris de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société Gilauris aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 3.500 ' par application de l’article 700 du même code,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société par actions simplifiée Gilauris a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 17 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 15 décembre 2022 par lesquelles la société par actions simplifiée Gilauris, appelante, invite la cour, au visa des articles 2258 et suivants du code civil, à :

— infirmer le jugement,

à titre principal,

— déclarer qu’elle a acquis par usucapion la propriété de la cour du fond de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] cadastré CZ 01 n° [Cadastre 4] située entre les lots 69 d’une part et 41 et 42 d’autre part, dans le prolongement du porche d’accès à ladite cour,

— ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic de faire procéder à l’inscription au règlement de copropriété de la cour du fond du rez-de-chaussée telle que décrite dans le règlement de copropriété, en tant que parties privatives du lot n°69,

— dire que l’arrêt vaudra acte translatif de propriété et sera publié comme tel au service de la publicité foncière,

à titre subsidiaire,

— déclarer que le lot n°69 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] lui appartenant est bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive sur la cour du fond de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] cadastré CZ 01 n° [Cadastre 4] située entre les lots 69 d’une part et 41 et 42 d’autre part, dans le prolongement du porche d’accès à ladite cour, ainsi que cela résulte implicitement du règlement de copropriété et de la configuration matérielle des lieux,

— ordonner en conséquence au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la mise à jour du règlement de copropriété tendant à lister notamment les parties communes générales, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance exclusive,

à titre infiniment subsidiaire,

— déclarer qu’elle a acquis par usucapion, un droit de jouissance exclusive sur la cour du fond de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] cadastré CZ 01 n° [Cadastre 4] en qualité de propriété du lot n°69,

— ordonner en conséquence au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6], la mise à jour du règlement de copropriété tendant à lister notamment les parties communes générales, les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance exclusive,

en tout état de cause,

— débouter le syndicat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions en date du 15 décembre 2021 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], intimé, demande à la cour, au visa des articles 2258 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement,

— condamner la société Gilauris aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 8.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les moyens soutenus par l’appelante ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur l’usucapion de la cour litigieuse située entre le 2ème et le 3ème bâtiment de l’immeuble (seconde cour)

Il résulte de l’article 2261 du code civil que 'pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire'.

Selon l’article 2272 du même code, 'le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans'.

Il est acquis aux débats que la société Gilauris est propriétaire des lots 41, 42 et 69 tels que définis à l’état descriptif de division pour les avoir acquis de M. [G] [L], au titre des lots 42 et 69, suivant apport en nature en date du 14 décembre 1989, lequel les avait lui même acquis des époux [V], suivant acte authentique reçu le 20 juillet 1971, et des consorts [H], du chef du lot 41, suivant acte authentique reçu le 2 avril 1996.

Pour prétendre à la prescription acquisitive de la cour, la société Gilauris invoque les dispositions de l’article 2258 du code civil qui prévoit la possibilité d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou que l’on puisse lui opposer sa mauvaise foi, lorsque ladite possession a duré trente ans au moins, dans les termes de l’article 2272 du code civil, et qu’elle a été continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire, conformément aux dispositions de l’article 2261 du code civil.

Elle explique que le bâtiment C évolue en parfaite autonomie du reste de la copropriété, dans la mesure où ce bâtiment est en forme de U et ceinture intégralement ladite cour, laquelle est clôturée par un portail et surmontée partiellement d’un auvent. Ainsi, seuls les usagers du lot n°69 ont vocation à accéder et à jouir exclusivement de cette cour, les autres propriétaires des bâtiments A et B n’ayant nul besoin d’y circuler ou d’y transiter pour accéder à leur lot de copropriété.

Elle ajoute que le règlement de copropriété précise que le propriétaire du lot n°69 a 'à sa charge personnelle tous les travaux et toutes les réparations grevant ou pouvant grever lesdits locaux'.

Elle fait valoir que l’activité de garage est exercée dans cette cour depuis 1965 et que depuis la cession au droit au bail intervenue le 21 juillet 1971 la cour litigieuse est occupée de

manière ininterrompue exclusivement par la société ENVE Location aux droits de laquelle elle vient, ce qui est de nature à remplir les conditions de l’acquisition par prescription de la cour prévues à l’article 2265 du code civil qui dispose que 'pour compléter la prescription, on peut joindre à la possession celle de son auteur de quelque manière qu’on lui ait succédé soit à titre universel ou particulier soit à titre lucratif ou onéreux'.

Toutefois, comme l’a dit le tribunal, il ressort de l’article 2266 que 'ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que ce soit.

Ainsi, le locataire, le dépositaire, l’usufruitier et tous autres qui détiennent précairement le bien ou le droit du propriétaire ne peuvent le prescrire'.

En outre, l’article 2270 prévoit qu’on 'ne peut pas prescrire contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le principe de sa possession'.

Les premiers juges ont exactement relevé que les différents locataires qui ont occupé la cour

litigieuse n’ont jamais prescrit pour leur compte et que les éventuels actes de possession exercés sur un bien en vertu d’un titre sont attribués à celui qui, se comportant comme le propriétaire, leur a délivré ledit titre.

Il ressort des pièces versées aux débats que les actes de possession allégués sur la cour litigieuse ont été accomplis par la société Garage Jeanne d’Arc pour le compte des consorts

[V] du 15 mai 1965 au 20 juillet 1971, soit pendant six années.

De même, si la société ENVE Location prétend avoir accompli des actes de possession sur la cour litigieuse du 21 juillet 1971 au 7 décembre 1998, soit pendant près de 27 ans, il est constant que M. [G] [L] a agi en tant que bailleur, et donc propriétaire de la cour, à son égard du 21 juillet 1971 au 14 décembre 1989, soit pendant près de 18 ans et que la société Gilauris a agi en tant que bailleur, et donc propriétaire de la cour, à son égard du 14

décembre 1989 au 7 décembre 1998, soit près de 10 ans.

Dès lors et en tout état de cause, ni les consorts [V], ni M. [G] [L], ni la société Gilauris ne peuvent revendiquer individuellement une durée de possession trentenaire.

De plus, il apparaît que la société Gilauris ne justifie pas davantage de la transmission d’un droit lui permettant d’invoquer à son profit la possession de ses prédécesseurs au bénéfice de l’absorption de la société ENVE Location par la société Gilauris intervenue le 7 décembre

1998, quand les statuts de la société Gilauris déposés les 8 février 1996 et 26 janvier 2006 ne font référence qu’à un apport en nature effectué par M. [G] [L] à la société ENVE, insuffisant à lui seul à justifier que les lots n°69 et n°42 donnés à bail à la société ENVE Location, auraient effectivement été apportés par M. [L] à la société Gilauris.

Les premiers juges ont justement retenu que la société Gilauris ne procède que par affirmations pour alléguer d’une possession continue de près de 53 ans sur les lots 42 et 69 par jonction des possessions entre leurs propriétaires successifs depuis le 14 décembre 1966, date de l’acquisition des lots n°42 et 60 par les consorts [V] auteurs de M. [G] [L].

La société Gilauris prétend par ailleurs que la commune intention des parties était d’inclure la cour située au droit du lot 69 dans les différents actes translatifs de propriété notamment par référence à la convention locative initialement conclue le 5 mai 1965 entre le vendeur du lot 69 et la société Jeanne d’Arc pour l’exploitation du garage et qui mentionnait dans la désignation des lieux loués dans le contrat de location :

'1° Grand bâtiment avec charpente en bois et toiture tuiles couvrant toute la partie du fond du terrain. A droite, un deuxième bâtiment couvert en terrasse à usage d’atelier de réparation d’automobiles, avec sous-sol sous une partie ; à gauche, un troisième bâtiment,

cour par devant, un WC au fond de la cour à gauche…

Le tout à usage de garage pour voiture automobiles, avec accès par la porte charretière sur rue et le passage cocher.

2° Dans le bâtiment de cinq étages sur cour, au rez,-de-chaussée à gauche, deux pièces et une petite pièce prenant jour sur la cour du garage et ayant accès par le vestibule conduisant audit garage'.

Comme l’a dit le tribunal, il ne ressort toutefois d’aucun de ces actes translatifs de propriété que ceux-ci mentionnent l’existence de la cour litigieuse.

En effet, il est uniquement fait état du 'lot numéro quarante-deux’ constitué d’un 'logement comprenant une chambre et une salle à manger cuisine communicante ayant accès parle vestibule conduisant au garage’ et du 'lot numéro soixante-neuf ' constitué d’un 'ensemble de locaux industriels, hangar remise, atelier water closets au fond et petite partie en sous-sol'.

Les premiers juges ont exactement énoncé qu’il n’y a pas lieu à chercher la commune intention des parties quand il est constant que le règlement de copropriété définit précisément en page 36 la cour litigieuse comme une partie commune :

'sont parties communes générales et appartiendront dans la proportion ci-après indiquées à tous les propriétaires […] les cours’ et que les cours sont répertoriées comme suit :

— 'à la cour derrière’ le bâtiment sur rue ;

— 'à la deuxième cour derrière’ le bâtiment sur cour, soit la cour litigieuse.

Or, aux termes de l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 'les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires', sans que la seule circonstance que des charges ponctuelles d’entretien des parties communes en cause aient pu être imputées à la seule société ENVE Location soit de nature à permettre à la société Gilauris de prétendre que le syndicat aurait implicitement considéré que ces parties étaient privatives.

En conséquence, la condition liée au caractère non équivoque de la possession, tel que requis par l’article 2261 pour prétendre à bénéficier de l’usucapion de la cour litigieuse, n’est pas remplie.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les premiers juges ont justement retenu que le délai de trente ans posé par l’article 2272 du code civil n’est pas caractérisé.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Gilauris de sa prétention à bénéficier de l’usucapion de la cour commune de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], cadastré CZ01 numéro [Cadastre 4], située entre les lots 69, d’une part et 41 et 42, d’autre part, dans le prolongement du porche d’accès à ladite cour par prescription trentenaire.

Sur la reconnaissance d’un droit de jouissance exclusive sur la deuxième cour au regard de sa configuration et usage

La société Gilauris fait valoir en premier lieu que ce droit de jouissance exclusive est nécessairement et implicitement reconnu dans le règlement de copropriété du 24 septembre 1952 ; en second lieu elle se prévaut de l’acquisition par prescription de la jouissance privative et exclusive sur la cour litigieuse.

Aux termes du règlement de copropriété, le bâtiment C dans la cour du fond constitue le lot n° 69 lequel est décrit ainsi : 'un ensemble de locaux industriels, hangar, remise, atelier, water-closet […], le tout à usage de garage et réparations d’automobiles avec vente d’essence.

Loué à la société du Garage Jeanne d’Arc par bail commercial'.

Le même règlement stipule au chapitre B 'parties communes', paragraphe 1 'parties communes générales entre tous les copropriétaires’ :

'Seront parties communes générales et appartiendront dans la proportion ci -après indiquée, à tous les copropriétaires des 1er lot à 69ème lot ci dessus :

La totalité du sol, c’est à dire le sol construit ou non, les cours, les murs de clôture dans leurs partis mitoyennes, sauf ceux compris aux parties communes spéciales à chaque bâtiment…'.

Le règlement de copropriété est clair et sans ambiguïté : il ne reconnaît, ni explicitement, ni implicitement, aucun droit de jouissance exclusive sur la cour litigieuse qui est une partie commune.

5agissant de l’usucapion du droit de jouissance exclusive de la cour, la société Gilauris ne justifie pas avoir exercé un droit de jouissance exclusif sur la cour en question pendant une période ininterrompue de trente ans, étant rappelé que les durées d’exercice d’un droit de jouissance exclusive exercé par des agents successifs ne se cumulent pas en l’absence d’une transmission juridique de ce droit.

Les premiers juges ont exactement relevé que la société Gilauris n’a pu exercer un prétendu droit de jouissance exclusif sur la cour qu’à compter du 7 décembre 1998, date de l’absorption entre celle-ci et la société ENVE Location en l’absence de toute transmission juridique de ce droit entre les agents successifs, la durée de jouissance exclusive cumulée de la société ENVE Location avec celle exercée par la société Gilauris, représentant de toutes façons au maximum une durée de 28 ans, étant insuffisante à établir une revendication fondée au bénéfice de la prescription trentenaire.

Par ailleurs, la société Gilauris ne justifie pas de ce qu’à compter du 7 décembre 1998, date de l’absorption de la société ENVE, elle aurait effectivement réalisé des actes de possession sur la cour, aucune pièce n’étant produite en ce sens.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté la société Gilauris de sa demande subsidiaire de déclarer que le lot n°69 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] lui appartenant est bénéficiaire d’un droit de jouissance exclusive sur la cour du fond de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] cadastré CZ 01 n° [Cadastre 4] située entre les lots 69 d’une part et 41 et 42 d’autre part, dans le prolongement du porche d’accès à ladite cour, ainsi que cela résulte implicitement du règlement de copropriété et de la configuration matérielle des lieux.

De même le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté la société Gilauris de sa demande à titre infiniment subsidiaire de déclarer qu’elle a acquis par usucapion, un droit de jouissance exclusive sur la cour du fond de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] cadastré CZ 01 n° [Cadastre 4] en qualité de propriété du lot n°69.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Gilauris, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Gilauris.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne la société par actions simplifiée Gilauris aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] la somme supplémentaire de 5.000' par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE