Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 21 MAI 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/07505 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDQPR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Créteil – RG n° 18/09633

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] représenté par son syndic, la société CCL exerçant sous l’enseigne Cabinet Conseil LEGENDRE

Société CCL 'CABINET CONSEIL LEGENDRE'

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Sylvie EX-IGNOTIS de la SCP FOUCHE-EX IGNOTIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 155

INTIMES

Madame [L] [H]

née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 10] (94)

[Adresse 5]

[Localité 8]

Ou encore : [Adresse 3]

Représentée par M^e Florence BOURGOIS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 208

Monsieur [D] [V]

né le [Date naissance 4] 1957 à [Localité 12] (33)

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représenté par M^e Harry ORHON de la SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 31

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 13 juillet 2007, Mme [H] a acquis des époux [S] un bien immobilier à usage d’habitation au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5] à [Localité 8], appelé [Adresse 11] que les époux [S] ont eux-mêmes acquis de M. [V], correspondant aux lots 105 (appartement), 135 (cave), 230 ( garage) et 255 ( garage).

En 2015 suite à des travaux de rénovation, Mme [H] a fait déposer le faux plafond de son séjour et a découvert des fissures au plafond avec une partie sans plâtre, laissant apparaître les hourdis en brique.

A la demande de Mme [H], le syndic de copropriété a fait intervenir M. [G], architecte, par courrier du 29 juillet 2015. Ce dernier a fait savoir qu’il était déjà intervenu pour un problème similaire en l’an 2000. Il a communiqué un rapport établi le 2 octobre 2000 constatant un décollement de 1'enduit et des fissurations. A l’époque, le propriétaire de l’appartement était M. [V].

Le 23 octobre 2015, une purge partielle des hourdis a été demandée par le syndic à la société CRBAT.

Par exploit d’huissier des 15 avril et 15 juin 2016, Mme [H] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11], les époux [S] et M. [V] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil.

Par ordonnance du 18 octobre 2016, le juge des référés ordonnait la désignation d’un expert.

Par exploit d’huissier des 9 et 16 octobre 2018, Mme [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] et M. [V] devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins d’indemnisation de ses divers préjudices.

Par ordonnance du 4 avril 2019, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 30 juin 2019.

Par conclusions déposées le 11 décembre 2019 en ouverture de rapport Mme [H] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder sous astreinte aux travaux préconisés par l’expert et la condamnation, in solidum, du syndicat des copropriétaires et de M. [V] à l’indemniser de ses divers préjudices en ces termes :

—  7 007 euros au titre du préjudice matériel

—  31 185 euros au titre du préjudice de jouissance

—  11 000 euros d’article 700 du code de procédure civile

— les dépens (comprenant les frais d’expertise)

Par conclusions notifiées le 3 novembre 2020, et les travaux ayant été réalisés, Mme [H] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer:

— la somme de 2 269,90 euros au titre de son préjudice matériel,

— la somme de 33 547,50 euros au titre de son préjudice de jouissance arrêté au 24 septembre 2020.

Par jugement du 5 janvier 2021, le Tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à payer à Mme [H]:

la somme de 2 210 euros au titre de son préjudice matériel

la somme de 31 185 euros au titre de son préjudice de jouissance

la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté Mme [H] et le syndicat des copropriétaires de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [V]

— condamné le syndicat de copropriétaires aux dépens dont distraction au profit de Maître Gilles Migayrou, avocat ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par acte du 16 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement.

La procédure devant la cour a été clôturée le 8 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 novembre 2021 par le syndicat des copropriétaires appelant, qui invite la cour à :

Infirmer purement et simplement le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Créteil en

date du 5 janvier 2021 en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à payer à Mme [H] les sommes de :

—  31 185 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  2 210 euros au titre du préjudice matériel,

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— et les entiers dépens.

Et en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à voir condamner M. [V] à supporter 10 % du montant des condamnations prononcées au profit de Mme [H],

Statuant à nouveau,

Débouter Mme [H] de sa demande formée au titre du préjudice matériel,

Débouter Mme [H] de sa demande formée au titre de jouissance,

Subsidiairement,

Ramener la demande de dommages et intérêts de Mme [H] à ce titre à la somme de 6 800 euros et subsidiairement 9 604 euros,

Condamner M. [V] à supporter 10 % du montant des condamnations prononcées au profit de Mme [H],

Débouter Mme [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [H] à payer au syndicat des copropriétaires de [Adresse 11]

[Adresse 11] représenté par son syndic Le cabinet Conseil Legendre la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La condamner aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise judiciaire.

* * *

Vu les conclusions de Mme [H], intimée qui sollicite de la cour au visa de l’article 544 et suivants du code civil de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à régler à M. [V] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes à

l’encontre de M. [V], (à savoir la condamnation in solidum avec le syndicat des

copropriétaires à lui verser les sommes de 2.269 euros au titre de son préjudice matériel, 33.259,50 euros au titre de son préjudice de jouissance, 11 000 euros au titre des frais irrépétibles.)

En conséquence et statuant à nouveau sur les points dont il est demandé l’infirmation :

Condamner M. [V] à supporter 10% du montant des condamnations prononcées à son profit mais mises à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires concernnat l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et matériel ;

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil sur les autres chefs (en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [H] les sommes de :

—  31 185 euros au titre du préjudice de jouissance

—  2 210 euros au titre du préjudice matériel

—  6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

outre aux dépens de première instance, lesquels comprennent les frais d’expertise et les frais de référé ;

Condamner M. [V] et le syndicat des copropriétaires, in solidum, à lui régler à la somme de 8 000 euros d’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi que les dépens exposés en cause d’appel.

* * *

Par conclusions notifiées le 11 octobre 2021 M. [V], intimé, sollicite de la Cour :

— le juger recevable et bien fondé en ses conclusions, fins et prétentions,

— confirmer le jugement de première instance sauf en ce qu’il a retenu une superficie du salon de Mme [H] de 40 m² au lieu de 20,24 m²,

En conséquence, infirmant que partiellement le jugement critiqué et statuant de nouveau,

réduire les condamnations de première instance à juste proportion de la superficie réelle du salon de 20,24 m²,

— débouter Mme [H] et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes à l’encontre de M. [V],

— juger que le bien immobilier de Mme [H] ne souffre d’aucun vice caché,

— juger que M. [V] n’a en rien commis de faute ni engagé sa responsabilité,

— confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Mme [H] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

— condamner in solidum Mme [H] et le syndicat des copropriétaires à verser à M. [V] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [H] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de première instance et d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

En l’espèce, les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la détermination des responsabilités et les indemnisations:

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a été condamné à indemniser Mme [H] des divers préjudices qu’elle allègue avoir subis dès lors qu’il fait valoir avoir engagé les démarches nécessaires aux réparations dès qu’il a eu connaissance des troubles au mois de juillet 20 l5 mais que la réalisation tardive des travaux est imputable aux demandes injustifiées de Mme [H] laquelle, alors que le budget des travaux était déjà voté, a exigé une purge totale des hourdis et le remplacement de volets roulants qui n’avaient pas été préconisés par l’expert.

En outre, le syndicat des copropriétaires indique avoir déjà indemnisé Mme [H] des frais exposés par elle pour le déplacement de ses meubles et pour la remise en peinture des murs et plafonds dégradés de son appartement. Il conteste, en revanche, être tenu de réparer les dommages dont Mme [H] impute la responsabilité à la société CRBAT missionnée par le syndic, dès lors que l’existence desdits désordres n’est pas démontrée ; en tout état de cause, il n’en serait pas responsable et il appartiendrait le cas échéant à Mme [H] de se retourner contre cette société.

Enfin le syndicat des copropriétaires conteste le chiffrage retenu par Mme [H] et l’expert judiciaire au titre du préjudice de jouissance, dès lors que sa salle de séjour n’a jamais été rendue inutilisable du fait des désordres constatés et surtout que le métrage de sa surface est de 20 mètres carrés, et non 40 mètres carrés comme retenu par l’expert. Le syndicat des copropriétaires demande donc que les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance soient ramenés à la somme de 6 860 euros et subsidiairement à la somme de 9 604 euros.

Enfin, il indique que M. [V] doit, conformément aux conclusions de l’expertise judiciaire, être condamné à le garantir de 10 % des condamnations mises à sa charge, n’ayant pas fait état des désordres affectant l’appartement au moment de sa vente aux époux [S] en 2007.

Mme [H] sollicite à titre principal la confirmation du jugement dont appel faisant valoir à titre principal que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 1240 du code civil dans la mesure où, bien qu’informé dès l’an 2000 du mauvais état du plafond de son appartement, il n’a entrepris des travaux de réparation qu’après l’effondrement partiel de celui-ci en 2015 ; subsidiairement, elle indique que le syndicat des copropriétaires est responsable de l’entretien des parties communes de l’immeuble selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pour ne pas avoir entrepris de travaux sur les hourdis dès l’année 2000 alors qu’il était informé de l’état dégradé des hourdis.

Mme [H] conclut en tout état de cause au débouté du syndicat des copropriétaires quant à ses demandes de minoration du quantum des dommages et intérêts auquel il a été condamné.

Mme [H] s’associe par ailleurs à la demande du syndicat des copropriétaires quant à la demande de condamnation de M. [V], le premier vendeur, à supporter 10 % du montat des condamnations mises à sa charge au motif que celui-ci a délibérément caché les défauts de l’appartement avant sa vente aux époux [S] – dont elle a elle même acquis l’appartement – avec la mise en place d’un faux plafond et que par application des dispositions de l’article 1641 du code civil précitées, il doit être condamné à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre au prorata de sa part des responsabilité telle que fixée par l’expert judiciaire à 10%.

M.[V] conclut au débouté des demandes formées à son encontre par le syndicat des copropriétaires et Mme [H] et soutient qu’en tout état de cause, le contrat de vente conclu avec ses acquéreurs, les époux [S], comportait une clause excluant la garantie des vices cachés. Il explique qu’il a été propriétaire de l’appartement de 1996 à janvier 2006 qu’il a vendu le 19 janvier 2006 par devant Notaire aux époux [S] ; puis, par acte de vente en date du 13 juillet 2007, les époux [S] ont revendu le même bien à Mme [H] divorcée [Z]. C’est donc plus de neuf années après son acquisition que celle-ci l’a fait assigner par exploit du 15 juin 2016, devant la juridiction de céans au visa des articles 145 et 1641 du code civil aux fins notamment de voir désigner un expert judiciaire. Or, il ne ressort d’aucun élément du dossier qu’il lui aurait incombé une quelconque obligation de réparation des hourdis dont s’agit, des désordres en plafond étant certes survenus en 2000 mais n’ayant nécessité aucun travaux impératifs, ne s’agissant en tout état de cause que de désordres d’ordre esthétique et non pas structurel.

L’article 1240 du code civil dispose : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1241 du code civil dispose en outre que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 1353 du code civil alinéa 1 dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose en son dernier alinéa que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, il est constant que l’expert judiciaire indique en page 21 de son rapport :

«Aucune pièce n’indique que M. [V] a pris les précautions mentionnées par M. [G], ni informé le syndic d’alors de la reprise des travaux avec la pose d’un faux-plafond. M. [V] n’a pas mentionné cet incident dans l’acte de vente à M. et Mme [S] ; c’est pourquoi l’expert propose une prise en charge du préjudice subi par Mme [Z] à hauteur de 10% par M. [V]», il est toutefois constant que le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert judiciaire à qui il n’appartient pas de porter des appréciations d’ordre juridique par stricte application des dispositions des articles 232 et suivants du code civil qui définissent les droits et obligations incombant aux experts judiciaires.

Or, au vu des éléments versés aux débats, il apparaît que c’est par des motifs exacts et pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré qu’il résulte des conclusions de l’expert judiciaire que le plancher duquel un hourdis est tombé dans le séjour de l’appartement vendu par M. [V] aux époux [S] – puis revendu à Mme [H] en 2007 -, 'est en l’état à remplir sa fonction pour une utilisation normale en usage d’habitation’ et ce, 'après sondage des armatures et vérification par note de calcul'.

Le premier juge a ainsi relevé que les désordres ne se sont manifestés qu’en 2015 à l’occasion des travaux de rénovation engagés par Mme [H] pour déposer le faux plafond, mais ne rendait pas auparavant l’appartement impropre à sa destination, l’expert judiciaire relevant que 'les poutrelles sont en bon état de conservation et qu’elles ne sont pas anormalement déformées. Elles ne sont donc pas à l’origine du désordre rencontré.

Les investigations complémentaires qui ont pu être réalisées nous ont permis d’identifier la présence d’armature (treillis) dans la dalle de compression.

Les calculs menés à partir des sondages réalisés ont permis de justifier la bonne

tenue de ce plancher pour un usage en habitation [']».

Enfin il est constant que Mme [H] ne verse aux débats aucun élément concernant la nature des travaux entrepris, leur date et l’entrepreneur qui est intervenu ainsi que son assurance de sorte qu’il apparaît que celle-ci ne procède que par affirmations pour alléguer de l’existence de vices cachés affectant les hourdis litigieux .

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de M. [V] sur le fondement de la théorie des vices cachés, Mme [H] ne justifiant par aucun élément que les hourdis défectueux constituaient des vices tels qu’ils limitaient l’usage de l’appartement au point qu’elle ne l’aurait pas acheté ou en aurait donné un moindre prix au sens de l’article 1641 du code civil précité.

Mme [H] et le syndicat des copropriétaires seront ainsi déboutés de leur demande d’appel incident introduite à l’encontre de M. [V] pour lui voir imputer une part de responsabilité à hauteur de 10% dans la survenance des désordres.

Toutefois, il résulte des éléments du dossier que M. [V] n’a pas suivi les préconisations de l’expert M. [G] dans son rapport établi en octobre 2000 en ce qu’il n’a pas réalisé les travaux de décapage du plafond, lesquels travaux auraient nécessairement permis de limiter la survenance des dégâts ultérieurs et, partant, le présent litige ; il s’ensuit qu’il n’y a lieu à accéder à sa demande de mise hors de cause formulée en cause d’appel.

En conséquence, il apparaît qu’il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal qui a retenu la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant les hourdis constitutifs du plancher partie commune de l’immeuble, et qui sont, en l’absence de mesure réparatoire engagée en 2015 par le syndicat des copropriétaires, la cause directe des préjudices subis par Mme [H] : le jugement sera confirmé de ce chef.

Si le syndicat des copropriétaires ne conteste pas le principe de sa responsabilité sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité, il conteste les condamnations mises à sa charges au titre de l’indemnisation des préjudices de Mme [H].

Ainsi, en ce qui concerne le préjudice matériel résultant de la dégradation de certains meubles chez Mme [H] tels que bibliothèque, meuble de télévision ou piano par la société CRBAT 94 mandatée en octobre 2015 par le syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux de purge partielle des hourdis en plafond dans l’appartement de Mme [H], le syndicat des copropriétaires fait valoir que les éléments produits par celle-ci au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 690 euros ne sont pas suffisamment probants et auraient dû être écartés par le tribunal, notamment en raison de l’ancienneté des devis produits par rapport à la date d’intervention de ladite entreprise de travaux.

Toutefois, il est constant que l’expert judiciaire a validé le poste du préjudice matériel pour un montant de 2 210 euros au vu des devis de réparation établis en avril 2016 au titre des dégradations occasionnées en octobre 2015 aux meubles de Mme [H] lors de l’intervention de la société CRBAT mandatée par le syndic et le tribunal a entériné l’analyse technique de l’expert judiciaire considérant justement que la temporalité des évènements qui s’inscrit sur une durée restreinte de six mois entre la survenance desdits désordres et l’intervention de la société CRBAT, est suffisante pour permettre de retenir la responsabilité de cette dernière.

Au vu de ces éléments il apparaît qu’il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à indemniser Mme [H] dans les termes de ces devis : le jugement sera confirmé de ce chef.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu que les désordres du plafond ne constituent qu’un préjudice esthétique dont l’impact sur les conditions de jouissance de l’appartement a été surévalué par l’expert judiciaire. Toutefois il résulte clairement de l’ensemble des pièces versées aux débats que la purge des hourdis réalisée en 2015 était partielle et non totale, de sorte que l’entière sécurisation des lieux n’était pas assurée, en tout état de cause pas avant le parfait achèvement des travaux réalisés le 24 septembre 2020 : le préjudice ne peut donc être qualifié de simple préjudice esthétique, l’habitabilité du salon étant compromise pendant la période comprise entre le 25 juin 2014, date de l’effondrement des hourdis dans le salon, jusqu’au 24 septembre 2020, date de l’achèvement des travaux, soit 63 mois telle que fixée par l’expert judiciaire, en ce comprise la période d’urgence sanitaire du 16 mars 2020 au 10 juillet 2020 dès lors que Mme [H] était privée de la jouissance de son salon pendant la période de confinement : le jugement sera confirmé s’agissant de la période retenue.

Le syndicat des copropriétaires fait en outre valoir que le retard dans la réalisation des travaux trouve son origine principale dans les exigences exagérées de Mme [H] ; toutefois, il apparaît que le devis établi par l’entreprise Sanagest est conforme aux préconisations de l’Expert, prévus et chiffrés dans ledit rapport (purge totale et démontage du coffre du volet roulant), ces travaux étant seuls à même de remédier définitivement aux désordres, ainsi qu’il est justifié aux débats par la production du rapport d’intervention et du procès-verbal de réception des travaux préconisés par l’expert, effectués entre le 28 septembre 2020 et le 1er octobre 2020 : l’argumentation du syndicat des copropriétaires sur ce point se révèle donc inopérante et sera rejetée.

Si Mme [H] soutient quant à elle que le syndicat des copropriétaires s’est montré peu diligent pour remédier rapidement aux désordres aggravant ainsi son préjudice de jouissance, le syndicat des copropriétaires justifie aux débats que les travaux ont rapidement été portés à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 24 juin 2019, mais qu’en l’état des négociations entre les parties quant à la nature des travaux à mettre en oeuvre (notamment portant sur le coffre des volets roulants ) et de la crise sanitaire qui a couru du 16 mars 2020 au 10 juillet 2020, l’assemblée générale a été reportée au 31 mars 2020, les travaux ayant également dû être reportés en raison de cette même crise sanitaire, pour finalement être effectués entre le 28 septembre 2020 et le 1er octobre 2020 : en considération de ces circonstances particulières, la carence du syndicat des copropriétaires n’est donc pas établie.

Pour évaluer le préjudice de jouissance de Mme [H] à 30 % de la valeur locative de son appartement, le premier juge a retenu une valeur locative médiane de l’appartement sur une période de 63 mois proratisée à la surface impactée du salon lequel serait d’une surface de 40 mètres carrés.

Toutefois, il ressort de la lecture des pièces versées aux débats que le syndicat des copropriétaires justifie de ce que le métrage du salon de 40 mètres carrés tel que retenu par l’expert judiciaire est erroné, notamment au vu de la pièce 33 versée aux débats relative à l’acte de vente de M. [V] aux époux [S] et de l’attestation de superficie jointe au contrat de vente de laquelle il ressort que le salon aurait effectivement une superficie de 20,24 m2 aux lieu et place de 40 mètres carrés.

Ainsi, au regard de cette pièce n°33 produite par le syndicat des copropriétaires et au vu d’exemples de devis produits par le syndicat des copropriétaires pour divers travaux dans des appartements voisins de celui de Mme [H] et d’une surface globale similaire, établis par les sociétés Sanagest, BTI et Haguenier aux termes desquels il apparaît que les salons des appartements de même surface dans l’immeuble présentent un salon d’une même superficie soit entre 20 m2 et 20,5 m2, il y a lieu de considérer que le salon de Mme [H] ne présente pas une superficie de 40 m2 telle que retenue par le tribunal mais s’établit plus justement à une surface moitié moindre de 20 mètres carrés (arrondi): le jugement sera infirmé sur ce point.

En conséquence, il y a lieu de rectifier le calcul opéré par le premier juge pour l’évaluation du préjudice de jouissance de Mme [H], le séjour ne représentant pas 40 % de la superficie de l’appartement mais une surface moitié moins grande.

Par ailleurs il y a lieu de retenir l’estimation de la valeur locative médiane retenue par le tribunal suivant en cela l’estimation de l’expert judiciaire d’un montant de 1650 euros par mois dès lors qu’il y a lieu de confirmer l’analyse du premier juge en ce qu’il a rappelé qu’il n’y avait lieu à déduire le montant des charges du loyer lequel est estimé conformément à celui que paye effectivement l’occupant du logement, et de fixer le préjudice de jouissance de Mme [H] à hauteur de 15 % de la valeur locative de l’appartement soit :

15 % de 1650 X 63 mois = 247,50 euros X 63 = 15 592,50 euros.

En conséquence il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [H] la somme de 15 592,50 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Il y a lieu de rejeter toutes autres demandes.

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit les frais d’expertise, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Mme [H], succombant principalement en cause d’appel, supportera la charge des dépens d’appel.

Les circonstances particulières du litige commandent de dire n’y avoir lieu à allouer à l’une ou l’autre des parties aucune somme au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant du préjudice de jouissance alloué à Mme [H] ;

Réformant le jugement de ce chef et y substituant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] à payer à Mme [H] la somme de 15 592,50 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Y ajoutant,

Déboute M. [V] de sa demande de mise en hors de cause ;

Dit n’y avoir lieu à allouer aucune somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’une ou l’autre de parties;

Condamne Mme [H] aux dépens d’appel ;

Rejette toutes autres demandes.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE