Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/18916 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CESTT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Octobre 2021 -Tribunal judiciaire de Paris – RG n° 21/10102

APPELANTE

S.C.I. G ROCH

immatriculée au RCS de CRÉTEIL sous le numéro 843 275 850

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jérôme ROCHELET de la SELARL LIGNER & ROCHELET, avocat au barreau de PARIS, toque : B0711

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet DEBAYLE, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 632 025 920

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Caroline HATET-SAUVAL de la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Ayant pour avocat plaidant M^e Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocat au barreau de PARIS, toque : R0197

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Coralie CHANUT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

La S.C.I. G ROCH est propriétaire des lots n° 125, 126 et 158, acquis fin janvier 2019, situés au rez-de chaussée et au sous-sol du bâtiment D de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis (lots identifiés dans le règlement de copropriété comme des dépôts s’agissant des lots 125 et 126 et une cave s’agissant du lot 158).

Courant 2019, elle a mandaté un architecte afin d’effectuer des travaux d’aménagement de ses lots.

Informée par celui-ci de la fragilité de la structure du plancher avec un risque localisé d’effondrement, elle indiquait par courrier du 30 avril 2019 au syndic de l’immeuble :

— avoir entrepris dans son lot des travaux pour une exploitation en location courte durée ou saisonnière,

— que son architecte a constaté que la structure du plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol était endommagée,

— qu’elle entendait faire réaliser, conformément au devis joint, à ses frais, des travaux de consolidation du plancher, ce qui lui permettrait d’intégrer une trémie de 65 x 80 cm pour apporter 'de la lumière naturelle’ au sous-sol, tout en précisant que si des travaux de reprise de plancher devaient être nécessaires, au niveau des planchers du rez-de- chaussée, elle souhaitait en être exonérée,

— qu’elle sollicitait l’autorisation d’effectuer ces travaux et les raccords nécessaires sur les évacuations et arrivées d’eau à la cave, le boîtier télécom et antenne, la fibre de l’immeuble.

Par courrier du 9 mai 2019, le syndic de l’immeuble a accusé réception du courrier de la S.C.I. G ROCH 'au sujet de’ son 'projet de travaux sur les parties communes’ et de son 'intention de changer la destination’ de son local 'pour une résidence hôtelière réglementée'.

Il a par ailleurs informé la S.C.I. G ROCH que, si elle souhaitait faire convoquer une assemblée générale extraordinaire à ses frais pour examiner ses demandes, il conviendrait de lui faire parvenir l’ensemble des pièces permettant à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause (descriptif des travaux envisagés rédigé par un architecte, plans correspondants, note du bureau d’études techniques ou de l’ingénieur structure, attestations d’assurance de l’ensemble des intervenants, autorisation de la mairie de [Localité 6] validant la pratique de cette activité dans les locaux).

Selon courrier recommandé du 17 juillet 2019, la S.C.I. G ROCH a sollicité la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, en joignant à son envoi une notice descriptive, la note d’un bureau d’étude, ainsi que les plans et le contrat d’assurance (sans toutefois communiquer les plans d’aménagement de ses lots), afin de délibérer sur sa demande d’autorisation à réaliser des travaux :

— de reprise du plancher entre le sous-sol et le rez-de-chaussée, au niveau du lot lui appartenant avec ouverture d’une trémie,

— de raccordement aux évacuations et arrivées d’eau à la cave,

— et de raccordement au boitier télécom ainsi qu’à l’antenne.

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 7 octobre 2019, la résolution n° 4 portant sur une demande d’autorisation de la SCI G ROCH, propriétaire des lots n° 125, 126, 158 au rez-de-chaussée et au sous-sol du bâtiment D, d’effectuer des travaux de reprise du plancher

entre le rez-de-chaussée et le sous-sol au niveau de ses lots, a été rejetée, la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires n’ayant pas été atteinte.

Un nouveau projet de résolution a de nouveau été présenté lors de l’assemblée générale ordinaire du 14 novembre 2019, au cours de laquelle les travaux de reprise du plancher enre le rez-de-chaussée et le sous-sol n’ont pas été votés, selon troisième résolution :

'compte tenu du retrait de la demande de Monsieur [L] de la SCI G ROCH devant la présente Assemblée, des travaux des renforcement de la structure, cette question’ étant 'sans objet', retrait qui a cependant été contesté par le conseil de la S.C.I. G ROCH selon courrier recommandé du 20 décembre 2019 ;

les autres travaux sollicités par la SCI G ROCH ont été autorisés (raccordement aux évacuations et arrivées d’eau à la cave, raccordement au boitier télécom et à l’antenne, raccordement à la fibre de l’immeuble).

La S.C.I. G ROCH a fait établir un procès-verbal de constat d’huissier le 30 janvier 2020 et par courrier recommandé du 7 février 2020 et a mis en demeure le syndic de lui faire connaître les mesures qu’il entendait prendre 'pour réparer l’immeuble'.

Elle a ensuite assigné à heure indiquée, par acte d’huissier du 24 février 2020, le syndicat des copropriétaires aux fins d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé du 3 juin 2020, M. [B] a été désigné en qualité d’expert.

Dans son compte rendu de visite de l’immeuble du 10 juillet 2020 (visite du 21/10/2019), le cabinet ARTEXIA, architecte de l’immeuble, indiquait que :

— l’usage qui sera fait dans le futur au niveau des locaux de la S.C.I. G ROCH permettra d’apprécier la surcharge d’exploitation à prendre en compte, s’agissant de lots identifiés dans le règlement de copropriété comme des 'dépôts', laissant 'penser qu’il s’agit de locaux annexes à une activité de commerce, d’artisanat ou d’industrie',

— la destination des locaux a son importance car : 'c’est cela qui générera les paramètres à prendre en compte en terme de surcharge d’exploitation’ (pour une activité de commerce, la surcharge retenue est de 500 kN/m² et non pas 150 kN/m² comme indiqué dans la note de calcul jointe à la demande de la SCI G ROCH),

— le fait de ne pas disposer des intentions du maître d’ouvrage dans l’aménagement de l’usage des parties l’a conduit à repousser la date d’édition de son rapport, sans qu’il dispose, à ce jour, des dits éléments.

Dans le cadre des opérations d’expertise judiciaire, selon dire en date du 14 septembre 2020, à la demande de l’expert, le conseil de la SCI G ROCH, a communiqué, pour la première fois les plans projetés des locaux à la suite des travaux envisagés, laissant apparaître que les locaux seront utilisés à usage d’habitation, ainsi qu’une nouvelle note de BET pour une surcharge à 400 kN/m².

Par dire en date du 20 novembre 2020, la SCI G ROCH, à la demande de l’expert, a communiqué, pour la première fois, l’arrêté de la Mairie en date du 29 octobre 2019 autorisant l’exécution des travaux déclarés pour le changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier au rez-de-chaussée et au sous-sol, sous réserve qu’il ne soit pas créé en sous-sol de pièce à caractère principal (chambre/séjour).

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 mai 2021, confirmant l’état de dégradation de la structure porteuse du plancher (solives métalliques encastrées dans le plancher), nécessitant son renforcement, tout en précisant que la SCI G ROCH n’a communiqué les plans de son projet qu’en cours d’expertise, de même pour l’autorisation de changement de destination (d’un local commercial en hébergement hôtelier) qui conditionne la surcharge à prendre en compte pour le renforcement, de sorte que le syndic n’était pas en mesure de pouvoir valider un projet de renforcement du plancher (rapport, page 10).

Le 18 mai 2021, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé la mission d’étude des travaux à mettre en 'uvre.

Par acte d’huissier en date du 3 août 2021, la S.C.I. G ROCH a fait assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], après y avoir été autorisée par le président du tribunal selon ordonnance du 22 juin 2021 dans les conditions de l’article 840 du Code de procédure civile, devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 28 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble,

— Débouté la S.C.I. G ROCH de sa demande d’astreinte,

— Débouté la S.C.I. G ROCH de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au titre de la privation de jouissance pour la période courant de mai 2019 à juillet 2021, puis à compter du mois d’août 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise de la structure de l’immeuble,

— Débouté la S.C.I. G ROCH de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à lui payer la somme de 7.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— Condamné la S.C.I. G ROCH à remettre les lieux dans leur état antérieur, suite aux travaux d’agrandissement de la trémie du plancher, partie commune de l’immeuble, qu’elle a entrepris dans le cadre de son projet de réaménagement de ses lots, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement,

— Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L.131-3 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres frais et dépens,

— Débouté la S.C.I. G ROCH de sa demande de distraction des dépens, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure

civile,

— Débouté la S.C.I. G ROCH et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclaration remise au greffe le 28 octobre 2021, la SCI Roch a interjeté appel du jugement.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 4 décembre 2024.

PRÉTENTION DES PARTIES :

Suivant écritures signifiées le 28 novembre 2024, la SCI G Roch, appelante, demande à la cour au visa des articles 9, 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1217 et suivants du code civil de :

— Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de Paris du 28 octobre 2021 en toutes ses dispositions, excepté celles condamnant le SDC du [Adresse 2] à procéder aux travaux de reprise du plancher et rejetant les demandes d’article 700 du SDC dirigées contre la SCI G ROCH ;

Statuant à nouveau, il lui est demandé de :

Sur l’indemnisation du préjudice de la SCI G ROCH

— condamner le SDC du [Adresse 2] à payer à la SCI G ROCH au titre de

l’indemnisation du préjudice de jouissance pour la période courant de juillet 2019 à septembre 2022 inclus principalement la somme de 275 377,90 euros et subsidiairement, la somme de 174.864,60 euros ;

— assortir cette condamnation des intérêts au taux légal applicable à compter de la mise en

demeure, soit le 7 février 2020 ;

— condamner le SDC du [Adresse 2] à payer à la SCI G ROCH la somme de 20.000

euros au titre du préjudice moral subi du fait de la résistance abusive ;

Sur la remise en état antérieur d’une trémie

— Déclarer n’y avoir lieu à condamner la SCI G ROCH à remettre dans un état antérieur une

trémie dont ledit état antérieur est inconnu et dont la destruction est au demeurant nécessaire pour la réalisation des travaux auxquels le SDC a été condamné ;

— En toute hypothèse, donner acte à la SCI G ROCH que la trémie avait été rebouchée ;

En tout état de cause

— Rejeter toutes les demandes, prétentions et conclusions du SDC du [Adresse 2]

contraires ou incompatibles avec les demandes de la SCI G ROCH ;

— Condamner le SDC du [Adresse 2] à payer à la SCI G ROCH la somme de 26.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le SDC du [Adresse 2] aux entiers dépens de première instance et

d’appel, en ce compris les honoraires payés à l’expert judiciaire et dire que les dépens seront recouvrés par la SELARL LIGNER & ROCHELET pour ceux dont elle a fait l’avance conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’appelant relève que le syndicat des copropriétaires a réalisé les travaux de renforcement du plancher avec beaucoup de retard postérieurement au jugement (fin septembre 2022) alors qu’il a été informé de la nécessité d’y procéder dès avril 2019 peu important l’incertitude du projet d’aménagement privatif puisqu’il lui appartenait de diligenter les travaux au regard des destinations expressément mentionnées dans le règlement de copropriété.

Sa responsabilité est donc engagée de plein droit au titre du préjudice subi par la SCI G Roch du fait de l’impossibilité de jouissance de ses lots.

Elle réfute avoir ouvert une trémie et relève que ce fait n’aurait aucun rapport avec l’état du plancher de sorte qu’aucune faute ne peut lui être imputée.

Elle souligne la nature commerciale de son activité et considère désormais justifier de ses demandes au titre de son préjudice de jouissance .

Par conclusions signifiées le 25 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 8], intimé, demande à la cour au visa des articles 14, 18, 25 de la loi du 10 juillet 1965, L. 145-33 et R.145-2 à 11 du code de commerce, 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger la SCI G ROCH mal fondée en son appel.

L’en débouter.

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 28 octobre 2021 dans l’ensemble de ses dispositions, sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble,

— recevoir le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet DEBAYLE, en son appel incident,

Y faisant droit, et statuant à nouveau

— Constater que les travaux de renforcement de plancher haut de la cave du lot de la SCI G ROCH ont été votés par l’Assemblée générale du 20 octobre 2021 et effectués en septembre 2022.

— dire sans objet cette demande

— condamner la SCI G ROCH, au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l’article

700 du Code de Procédure Civile.

— condamner la SCI G ROCH, aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires relève que le tribunal l’a condamné à tort à avoir à renforcer la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble alors que la SCI G Roch n’a évoqué que les désordres affectant le plancher haut de sa cave ; que l’expertise a porté exclusivement sur ce point et non sur l’intégralité des planchers haut du bâtiment D.

Il réfute tout comportement fautif en relevant que la SCI G Roch n’a pas mis en mesure la copropriété de valider un quelconque projet de renforcement du plancher, celle-ci n’ayant communiqué qu’en cours d’expertise et sur demande expresse de l’expert les plans projetés des locaux à la suite des travaux qu’elle avait initiés ainsi que l’arrêté de la mairie du 29 octobre 2019 autorisant l’exécution des travaux pour le changement de destination d’un local commercial en hébergement hôtelier.

Au regard des conclusions d’expertise, il considère que les travaux préconisés ne revêtaient pas de caractère d’urgence justifiant que le syndic en prenne l’initiative sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’ils nécessitaient en conséquence l’autorisation d’une assemblée générale.

Il considère que par son comportement fautif, la SCI G Roch a contribué à la réalisation du préjudice qu’elle invoque qui ne peut être analysé que comme une perte de chance d’avoir pu louer ses locaux après réception des travaux de réception de ses lots et demande à ce que toutes ses demandes indemnitaires soient écartées.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que «dire et juger», «déclarer ou 'constater’ ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] de faire procéder à des travaux de renforcement de structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au litige dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à faire procéder à des travaux de renforcement de structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble alors que seuls étaient en cause les travaux de renforcement de la structure du plancher haut de la cave de la SCI G Roch.

Dans son assignation en référé d’heure à heure visant à la désignation d’un expert judiciaire, la SCI G Roch a fait état de la fragilité de la structure du plancher entre ses lots situés en sous-sol de l’immeuble et au rez-de-chaussée de celui-ci (pièce 12 SCI G Roch).

La mission donnée à l’expert a consisté à 'relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation, sans nécessité d’extension de mission'.

Ainsi, les opérations d’expertise diligentées n’ont porté que sur l’état du plancher haut de la cave (lot 158) appartenant à la SCI G Roch.

Ainsi, la demande portée devant le tribunal judiciaire par la SCI G Roch tendant à voir condamner 'le SDC du [Adresse 2] à procéder, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir au renforcement de la structure du plancher’ ne peut s’entendre dans ce contexte que comme une demande tendant à la condamnation du syndicat à renforcer la structure du plancher haut de la cave de la SCI G Roch correspondant au lot 158.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble.

Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires formulée par la SCI G Roche :

La SCI G Roch conteste avoir été déboutée de sa demande d’astreinte et sollicite l’infirmation du jugement de ce chef. Toutefois, dans ses écritures, elle admet que les travaux ont été réalisés fin septembre 2022 et que la condamnation à exécuter les travaux sous astreinte est devenue sans objet.

Le syndicat des copropriétaires atteste de la réalisation de ces travaux réceptionnés le 22 septembre 2022 (PV de constat du 22 septembre 2022, pièce 47, SDC).

Dès lors, la demande de la SCI G Roch, devenue sans objet, doit être rejetée.

Sur les demandes indemnitaires de la SCI G Roch :

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce en ses deux derniers alinéas que le syndicat a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La SCI G Roch sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance correspondant au retard subi dans la mise en location de ses biens du fait des désordres affectant les parties communes de l’immeuble et du manque de diligences du syndicat à faire procéder aux réparations nécessaires entre juillet 2019 et septembre 2022.

Elle sollicite aussi la réparation de son préjudice moral lié à la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

Il résulte des pièces produites :

— par courrier du 30 avril 2019, la SCI G Roch indiquait qu’après des travaux entrepris dans le local commercial dont elle était propriétaire, elle avait constaté que la structure du plancher entre le sous-sol et le rez- de chaussée était endommagée. Elle précisait encore 'ce dernier faisant partie des parties communes, je tenais à vous informer des travaux de consolidation du plancher que je compte engager’ ( pièce 2 SCI Roch). Elle sollicitait l’autorisation du syndic pour y procéder.

Ainsi que les premiers juges l’ont constaté, la SCI G Roch a fait procéder à l’ouverture d’un trou dans le plancher, partie commune de l’immeuble, sans y avoir été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires en application de l’article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 (note 2 aux parties de l’expertise, p. 2, pièce 13 SDC). L’expert a relevé que la note descriptive de l’architecte de la SCI mentionnait l’intégration d’une dalle de verre dans le plancher en cause.

— par courrier du 9 mai 2019, le cabinet Debayle, syndic de copropriété, l’informait de la nécessité de provoquer une assemblée générale pour la réalisation des travaux de consolidation du plancher projetés, lui proposait de convoquer à ses frais une assemblée générale et lui demandait de lui faire parvenir les pièces la mettant en mesure de se prononcer en connaissance de cause ( pièce 3) ;

— par courrier du 17 juillet 2019, la SCI G Roch, tout en relevant que le coût des travaux projetés sur les parties communes incombait en principe à la copropriété, maintenait sa proposition de les prendre à sa charge 'afin de permettre leur réalisation’ et demandait la tenue d’une assemblée générale à cette fin (pièce 4).

A ce courrier ont été joints divers documents dont un devis de la société SEB RENOV d’un montant de 32 966, 33 euros TTC pour la reprise de structure suivant rapport du BET. Dans le document 'descriptif des travaux', à la rubrique 'renforcement structure plancher RDC’ il est mentionné 'localisation: plancher RDC. Compris dalle verre 1, 30x0,65 voir rapport et plan BET'.

Cette résolution portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 7 octobre 2019 ne sera pas adoptée faute de majorité acquise des voix de tous les copropriétaires (PV d’assemblée du 7 octobre 2019, pièce 4 SDC). Les écritures de la SCI G Roch soutiennent donc à tort que l’assemblée générale a refusé tous travaux. La majorité des copropriétaires se sont abstenus.

L’expert a constaté qu’en l’état des documents transmis au syndicat des copropriétaires, celui-ci n’avait pas été mis en mesure de se prononcer utilement sur les travaux de renforcement de plancher projetés, la SCI G Roch n’ayant pas communiqué les plans d’aménagement des locaux, le descriptif des travaux et surtout mentionnait une charge d’exploitation pour le renforcement de la structure du plancher ne correspondant pas à l’usage de dépôt des lots du rez-de- chaussée mentionné dans le règlement de copropriété (expertise p. 9).

Les écritures de la SCI G Roch mentionnent que le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 novembre 2019 mentionne fausssement (pièce 5 SDC) que le gérant de la SCI aurait retiré de l’ordre du jour sa demande sur les travaux de renforcement de la structure. Pour autant, la SCI G Roch n’apparait pas avoir contesté la résolution litigieuse. Elle n’établit pas davantage que l’architecte de la copropriété aurait affirmé lors de cette assemblée que les travaux de renforcement de la structure du plancher n’étaient pas nécessaires.

En outre, elle n’établit pas avoir adressé au syndic les documents susmentionnés que l’expert considérait comme indispensables pour mettre en mesure le syndicat des copropriétaires d’autoriser les travaux en connaissance de cause.

Il apparaît donc parfaitement établi que la SCI G Roch a entendu écarter le syndicat des copropriétaires des projets d’aménagement qu’elle conduisait dans ses lots, tout d’abord en procédant à l’ouverture du plancher, partie commune, et support des lots 125 et 126, sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale à cette fin, puis en souhaitant mener les travaux de renforcement de la structure de ce plancher avec la seule autorisation du syndic, ce que celui-ci a refusé à bon droit dès lors qu’aucune urgence au sens de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n’était caractérisée.

Deux assemblées générales se sont succédées en octobre puis novembre 2019 pour soumettre au syndicat des copropriétaires la demande d’autorisation de la SCI à procéder au travaux projetés à ses frais sans que celle-ci ne dévoile au syndicat ses projets d’aménagement et le changement de destination de ses lots au point que l’expert considère que l’assemblée générale ne pouvait se prononcer sur les travaux projetés dans ces conditions.

Loin de se désintéresser de la situation dénoncée, le syndicat a chargé l’architecte de l’immeuble de procéder à un examen des lieux. Sur place, l’architecte indique qu’il lui a été refusé la consultation des plans d’aménagement des parties privatives de la SCI et que les intentions du maître d’ouvrage sur la destination des locaux étaient manquantes quand l’expert relevait que ces informations conditionnaient la surcharge à prendre en considération pour le renforcement de la structure.

L’architecte a pu d’ailleurs indiquer avoir retardé l’édition de son rapport en l’attente de ces informations.

Or, la SCI G Roch était nécessairement en possession des plans d’aménagement projetés puisqu’elle avait déjà débuté les travaux dans ses lots et que le 29 octobre 2019 l’autorisation administrative de changement de destination des locaux au rez-de-chaussée et sous sol lui avait été délivrée. C’est donc à dessein qu’elle a privé le syndicat des informations nécessaires à la conduite de travaux qu’elle estimait devoir mener seule.

Pour l’année 2019, aucun lien de causalité n’apparaît établi entre le préjudice allégué qui doit plutôt s’analyser en une perte de chance de louer des locaux et le comportement du syndicat des copropriétaires.

Il doit être relevé que l’expert judiciaire désigné a réclamé à la SCI G Roch les plans d’aménagement des locaux et l’autorisation administrative de changement de destination des lots qu’il n’a obtenus qu’en septembre 2020, s’agissant des plans, et en novembre 2020 en ce qui concerne l’autorisation de changement de destination de ses lots (p. 10 du rapport).

Il ne peut être reproché au syndicat de ne pas avoir pris l’initiative de voter les travaux de renforcement de la structure du plancher séparatif des lots appartenant à la SCI alors que l’expertise judiciaire était en cours, sur l’initiative de celle-ci, et que ses conclusions étaient attendues.

Il est à relever qu’à aucun instant, l’expert judiciaire n’a mentionné l’urgence à mettre en oeuvre des mesures conservatoires.

Le rapport d’expertise a été rendu le 15 mai 2021. Il est manifeste que ce rapport est incomplet puisque dans sa mission, l’expert devait :

— donner son avis les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties, évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties,

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée.

Pour autant, dès le 18 mai 2021, l’assemblée générale des copropriétaires confiait au cabinet d’architecte Artexia, architecte de la copropriété (pièce 14 SDC) une mission d’étude des travaux à mettre en oeuvre sur le plancher haut des caves du bâtiment D. L’étude était transmise au syndic le 24 septembre 2021 (pièce 18 SDC) . La cour observe que les travaux de renforcement projetés prenaient en compte plusieurs hypothèses de surcharge d’exploitation selon la destination des lots (500 kN/m3 si dépôt, 150 kN/m3 si logement).

Une assemblée générale, organisée le 20 octobre 2021, votait les travaux de reprise pour la zone 1 correspondant au lot 158 de la SCI (pièce 22) et les ordres de service étaient délivrés dès l’expiration du délai de contestation de l’assemblée générale (pièce 7 SDC).

Il est ainsi démontré que très rapidement après le dépôt des conclusions d’expertise, le syndicat des copropriétaires a pallié à leur incomplétude et mené les études nécessaires au vote des travaux. Aucun délai inutile ne s’est écoulé entre la réception du rapport de l’architecte, la convocation de l’assemblée générale, puis entre le vote de l’assemblée et la délivrance des ordres de service après expiration du délai de contestation de deux mois.

La SCI ne démontre donc aucun lien de causalité entre le préjudice allégué et le comportement du syndicat des copropriétaires dans l’exécution de son obligation réparatoire.

Les pièces 24 et suivantes produites par le syndicat des copropriétaires (échanges entre avocats des parties) montrent que postérieurement au jugement, la réalisation des travaux s’est confrontée à deux difficultés :

— la dépose et repose des aménagements déjà réalisés,

— l’évacuation des gravats.

Sur le premier point, le syndicat des copropriétaires faisait part le 7 mars 2022 au conseil de la SCI de son accord pour prendre en charge les frais de dépose des réseaux et cloisons nécessaires à la réalisation des travaux suivant devis établi par l’entreprise de la SCI, la SEB Renov mais non de l’évacuation des gravats se trouvant dans la cave (lot 158) (pièce 27).

Ces gravats apparaissent liés aux sacs entreposés dans la partie inaccessible du lot dont la présence avait été relevée par l’expert.

La question de l’évacuation de ces gravats a donné lieu à des échanges nourris entre les avocats des parties.

Le conseil du syndicat des copropriétaires avisait par courrier du 20 avril 2022 le conseil de la SCI que les travaux débuteraient le 25 avril 2022 (pièce 35 du SDC). Cependant, à la date dite, aucun représentant ou mandataire de la SCI n’était présent pour donner accès aux locaux à l’entreprise missionnée (constat d’huissier SDC pièce 36).

Le 19 mai 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires sollicitait auprès du conseil de la SCI la confirmation de son accord pour que le syndicat procède à la dépose des réseaux et des cloisons présentes dans son lot selon le devis de la société SEB renov et que réponse soit apportée sur le déblaiement des gravats présents dans une partie de ses locaux afin que les travaux débutent (pièce 41 SDC). En définitive, le 30 mai 2022, constatant la situation de blocage sur la question de l’évacuation des gravats, le syndicat des copropriétaires demandait l’accord de la SCI pour qu’il soit procédé à cette évacuation selon devis de l’entreprise Seb Renov du 23 décembre 2021, le syndicat précisant 'tous droits des parties étant réservés'.

Alors que les travaux projetés ne pouvaient être réalisés que depuis l’intérieur des parties privatives de la SCI G Roch, il est démontré que le syndicat a eu une attitude proactive en proposant de prendre à sa charge les frais de dépose et repose des aménagements intérieurs réalisés, qu’il était disposé à réaliser les travaux sans avoir encore recueilli l’accord formel de la SCI sur ce point quand il était constaté qu’à la date à laquelle les travaux devaient débuter, aucun mandataire ou représentant de la SCI n’était présent pour donner accès à ses locaux.

Le climat de tension ainsi instauré principalement à l’initiative de la SCI qui, à la date du 19 mai 2022 n’avait toujours pas donné son accord formel pour que le syndicat procède aux opérations de dépose des réseaux et cloisons dans ses parties privatives, n’a pu qu’inciter le syndicat des copropriétaires à faire preuve de prudence dans ses rapports avec celle-ci, ce dont témoignent les échanges nombreux entre les avocats des parties. La SCI n’établit pas en quoi le syndicat ne pouvait exiger d’elle l’évacuation des gravats se situant dans ses parties privatives qui ne pouvaient provenir que des travaux qu’elle y avait menés. La décision du syndicat de prendre en définitive à sa charge l’évacuation de ces gravats est de nature à démontrer l’attitude constructive dont il a entendu faire preuve pour sortir d’une situation bloquée et débuter les travaux votés.

Ainsi, sur la période considérée (juillet 2019- septembre 2022), la SCI ne démontre pas de lien de causalité entre la perte de chance de louer ses parties privatives et le retard apporté par le syndicat dans l’exécution de son obligation réparatoire.

Elle sera donc déboutée de ses demandes à ce titre. Le jugement sera néanmoins infirmé au regard des périodes d’indemnisation mentionnées dans son dispositif (mai 2019 à juillet 2021 puis août 2021 à la date d’achèvement des travaux inconnue à la date de son prononcé).

Par ailleurs, s’agissant du préjudice moral invoqué, la cour fait sienne l’appréciation des premiers juges selon lesquels la SCI G Roch ne justifie au travers des pièces produites ni du sens extrême de la tracasserie et du comportement odieux et méprisant du syndicat des copropriétaires alors même qu’elle s’est affranchie des règles d’ordre public du statut de la copropriété des immeubles bâtis en faisant procéder dans ses lots à des travaux affectant les parties communes, sans autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires.

Sa demande au titre du préjudice moral invoqué doit être rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur la remise en état imposée à la SCI G Roch :

Le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu’elle est matériellement possible et en l’absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier.

A défaut de ratification par l’assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit être ordonnée même en l’absence du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (Civ 3è, 13 octobre 1981, n° 80-10.595, BC III n°152)

La SCI G Roch souligne que le syndicat lui a reproché d’avoir procédé à des travaux d’agrandissement de trémie sans autorisation sans qu’il ne soit en mesure de justifier de l’état antérieur.

Elle demande ainsi l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à reboucher la trémie, de lui donner acte qu’elle a procédé à ces opérations et de dire n’y avoir lieu à reboucher la trémie faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’un quelconque état antérieur différent.

Il résulte du règlement de copropriété que les lots 125 et 126, correspondant aux lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble communiquent entre eux.

S’agissant du lot 125, il est indiqué 'ce lot donne accès par escalier particulier avec le lot n°158 du sous-sol’ (pièce 1 du SDC).

Cet escalier intérieur est visible sur les photographies 1 et 2 du constat d’huissier du 22 avril 2022 produit par la SCI G Roch (pièce 48).La localisation de cet escalier ne correspond pas à celle de la trémie litigieuse (constat d’huissier pièce 33 SCI G Roch).

Celle-ci est située à l’entrée de l’un des lots du rez-de chaussée et a une dimension d’un mètre sur 60 cm.

Cependant, selon devis de la société Seb Renov, il est prévu l’ouverture d’un trou dans le plancher 'pour approvisionnement des fers’ (facture Seb Renov du 26 avril 2019, pièce 3 SDC) pour laquelle la SCI n’apparaît avoir sollicité aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant d’une intervention sur les parties communes de l’immeuble.

Il n’est donc nullement évoqué l’agrandissement d’une trémie existante mais bien l’ouverture d’un trou dans le plancher.

En outre, l’existence d’une trémie, si elle avait été préexistante aux travaux, aurait été d’aménager un accès direct entre le lot du rez de chaussée concerné dont la destination est le dépôt et la cave située en aplomb. Un tel accès n’est pas mentionné dans le règlement de copropriété.

Enfin, la SCI G Roch a soumis aux assemblées générales des copropriétaires d’octobre et novembre 2019 l’autorisation de créer une trémie, ce qui corrobore l’absence d’un tel élément dans ses lots avant que la SCI n’entreprenne ses travaux. L’expert a par ailleurs relevé que le projet d’aménagement des lots de la SCI impliquait l’intégration d’une trémie pour apporter de la lumière naturelle au sous-sol.

Tout tend à démontrer que cette trémie n’existait pas avant que la SCI G Roch ne débute ses travaux d’aménagement.

C’est donc à bon droit qu’elle a été condamnée à remettre les lieux en l’état.

La cour peut constater par la production du constat d’huissier du 7 janvier 2022 (SCI G Roche, pièce 33) que les travaux de remise en état ont été effectués.

Sur les dépens, frais irrépétibles, dépense commune des frais de procédure :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI G Roch, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 4000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI G Roch.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure des planchers hauts des caves du bâtiment D de l’immeuble;

— débouté la SCI G Roch de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des ciopropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au titre de la privation de jouissance pour la période courant de mai 2019 à juillet 2021, puis à compter du mois d’août 2021 jusqu’à l’achèvement des travaux de reprise de la structure de l’immeuble;

Le confirme pour surplus ;

Statuant à nouveau :

— Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] à faire procéder aux travaux de renforcement de la structure du plancher haut du lot n° 158 de l’état descriptif de division de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— Déboute la SCI G Roch de l’intégralité de ses demandes de condamnation formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] au titre de la perte de jouissance pour la période courant de juillet 2019 à septembre 2022 inclus ;

Y ajoutant:

Condamne la SCI G Roch aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI G Roch à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE