Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MARS 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/03898 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKEU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2021 -Tribunal de proximité de SAINT OUEN – RG n° 11-21-234

APPELANT

Monsieur [H] [C]

né le 31 décembre 1962 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Rosa BARROSO, avocat au barreau de PARIS, toque : E1838

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2088/000547 du 02/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RÉSIDENCE LE CLOS DES SANSONNETS, [Adresse 3] [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet PIERRE de VILLE, Agence de [Localité 6], SA immatriculée au RCS de Pontoise sous le n° 728 205 246

C/O Société PIERRE DE VILLE

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nadine RAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : C0412

Ayant pour avocat plaidant : M^e Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR-BOUYER ET ASSOCIES, avocat au barreau du VAL D’OISE, toque : 33

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [C] est propriétaire des lots n°549, 550 et 1547 au sein de la résidence le Clos des Sansonnets située [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte d’huissier de justice du 5 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets a fait assigner M. [C] devant le tribunal de proximité de Saint-Ouen en paiement d’un arriéré de charges de 4 208,71 euros, actualisé à l’audience du 4 mai 2021 à la somme de 5 007,35 euros arrêtée au 27 avril 2021, et de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2021, le tribunal de proximité de Saint-Ouen a :

— condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets en deniers et quittances la somme de 5 007,35 euros au titre des appels de fonds pour charges et travaux restant dus au 1er avril 2021, 2ème trimestre 2021 inclus, somme majorée des intérêts à taux légal sur la somme de 4 208,71 euros à compter de la délivrance de l’assignation et sur le surplus, soit 798,64 euros à compter de la présente décision,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets la somme de 250 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des charges de copropriété,

— condamné M. [C] à la somme de 350 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens de l’instance,

— constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [C] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 16 février 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 13 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 2 juillet 2024 par lesquelles M. [C], appelant, invite la cour, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets :

en deniers et quittances la somme de 5 007,35 euros au titre des appels de fonds pour charges et travaux restant dus au 1er avril 2021, 2ème trimestre 2021 inclus,

250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des charges,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets située [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande de paiement des charges de copropriété,

à titre subsidiaire,

— ramener la somme due au titre des charges dues au 2ème trimestre 2021 à 4 527,35 euros,

— lui accorder 24 mois de délais de paiement en application de l’article 1345-5 du code civil,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des de sa demande de dommages et intérêts,

en tout état de cause,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à la somme de 350 euros au titre de l’article 700 et aux dépens de première instance,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 et des dépens de première instance,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance ;

Vu les conclusions notifiées le 24 octobre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets, intimé, invite la cour à :

— confirmer le jugement du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 14 décembre 2021 en ce qu’il a :

ordonné la capitalisation des intérêts échus sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

condamné M. [C] aux dépens de l’instance,

constaté l’exécution provisoire de la présente décision,

— l’infirmer quant aux quantums de l’arriéré de charges et travaux impayés, des dommages et intérêts et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qu’il a mis à la charge de M. [C],

et statuant à nouveau,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 5 104,82 euros au titre de l’arriéré de charges et travaux dus suivant décompte arrêté au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus,

— condamner M. [C] à lui verser la somme de 1 700 euros à titre de dommage intérêts,

— condamner M. [C] à lui verser au la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

y ajoutant,

à titre principal,

— déclarer irrecevable, comme nouvelle, la demande de délai de paiement formulée par M. [C],

à titre subsidiaire,

— débouter M. [C] de sa demande de délais de paiement,

en tout état de cause,

— débouter M. [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [C] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à valoir en cause d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

M. [C] allègue, à titre principal, avoir réglé l’intégralité des sommes fixées par le tribunal de proximité de Saint-Ouen et demande en conséquence à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à régler la somme de 5 007,35 euros.

A titre subsidiaire, il soutient que la somme de 480 euros intitulée 'Me [X] facture Cour d’appel’ doit être déduite de la somme de 5 007,35 euros, cette dernière ne pouvant être considérée comme des frais de recouvrement nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires expose qu’au moment de l’assignation du 5 mars 2021, M. [C] restait devoir la somme de 4 208,71 euros suivant décompte arrêté au 5 février 2021 au titre de ses charges de copropriété impayées, actualisée à la somme de 5 007,35 euros, selon décompte arrêté au 27 avril 2021, lors de l’audience du 4 mai 2021.

Il ajoute qu’un précédent jugement a été rendu par le tribunal de proximité de Saint-Ouen le 5 mars 2019 condamnant M. [C] au paiement des charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2019 inclus, assorti d’un échéancier mensuel de 200 euros en plus des charges courantes à compter du 10 juin 2019, et qu’ainsi les règlements effectués en 2019 et 2020 ne pouvaient aucunement s’imputer sur les charges courantes ; que M. [C] n’ayant effectué aucun règlement en avril et mai 2020, la totalité de sa dette au titre du jugement était devenue exigible et que les règlements effectués à compter de juin 2020 sont venus s’imputer sur les causes de ce précédent jugement, lequel a été soldé le 29 novembre 2021.

En outre, il conteste que la somme de 5 007,35 euros inclut la somme de 480 euros intitulée 'Me [X] facture cour d’appel’ qui relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, soulignant que l’appelant, se basant sur un extrait de compte consolidé en date du 13 janvier 2022, commet une erreur de lecture et que la somme n’apparaît pas sur le dernier décompte produit.

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Sur la demande formulée en première instance

Pour justifier ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] produit notamment :

— la matrice cadastrale justifiant que M. [C] est propriétaire des lots n° 549, 550 et 1547 au sein de la résidence le Clos des Sansonnets située [Adresse 3] à [Localité 7],

— un décompte des charges et travaux dus et des paiements effectués par M. [C], pour la période du 1er avril 2019 au 27 avril 2021, 2ème trimestre 2021 inclus, faisant apparaître un arriéré de charges de 5 007,35 euros,

— le jugement du tribunal d’instance de Saint-Ouen du 5 mars 2019,

— le jugement de première instance du tribunal de proximité de Saint-Ouen du 14 décembre 2021.

Pour justifier ses prétentions, M. [C] produit notamment :

— des photocopies des règlements effectués entre mars 2022 et juin 2024,

— un tableau récapitulatif de ses règlements,

— un extrait de compte consolidé du 1er novembre 2018 au 13 janvier 2022.

Il ressort des éléments produits par les parties que M. [C] a été condamné par le tribunal d’instance de Saint-Ouen le 5 mars 2019 au paiement d’un précédent arriéré de charges assorti d’un échelonnement de la dette de 200 euros par mois en plus du paiement des charges courantes et qu’il s’est acquitté de sa dette jusqu’au 10 mars 2020.

M. [C] ne conteste pas avoir cessé les versements dûs en exécution de l’échéancier accordé par le tribunal à compter du 10 mars 2020 et que la dette est de ce fait devenue exigible dans sa totalité. C’est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires a imputé les paiements postérieurs sur les causes du jugement du 5 mars 2019, lequel a été soldé le 29 novembre 2021, puis, à compter de cette date, sur la dette la plus ancienne.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu que M. [C] était redevable de la somme de 5 007,35 euros au titre des impayés de charges et travaux arrêtés au 1er avril 2021, 2ème trimestre 2021 inclus, déduction faite des paiements effectués postérieurement au 29 novembre 2021.

Sur l’actualisation de la demande en cause d’appel

Pour l’actualisation de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit :

— un décompte des charges et travaux dus et des paiements effectués par M. [C], pour la période du 1er avril 2019 au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, faisant apparaître un arriéré de charges de 5 104,32 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 avril 2022, 7 décembre 2022, 30 janvier 2024 et 27 juin 2024 approuvant les comptes des exercices 2019 à 2023, et fixant le budget prévisionnel et les travaux de l’exercice 2024,

— les appels de provisions.

Il ressort de ces pièces que l’arriéré de charges dû par M. [C] s’élève, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, à la somme de 5 104,82 euros au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

En outre, il ne ressort pas du dernier décompte produit par le syndicat des copropriétaires que les charges qu’il réclame incluent la somme de 480 euros correspondant à 'Me [X] facture cour d’appel'.

Par conséquent, M. [C] doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 104,82 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus. Le jugement doit être infirmé sur ce point, compte tenu de l’actualisation de la dette.

Sur la demande de délais de paiement

Sur la recevabilité de la demande

Le syndicat des copropriétaire fait valoir que cette demande est irrecevable car nouvelle en cause d’appel.

M. [C] fait valoir qu’il n’était pas comparant en première instance et se trouve, d’après une jurisprudence constante, recevable à formuler cette demande en appel.

Selon l’article 564 du code de procédure civile «à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait»..

Il résulte de l’article 565 du même code que «les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent».

L’article 566 du même code dispose que «les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire».

Il ressort de ces dispositions qu’une demande de délai de grâce peut être présentée en tout état de cause.

La demande est donc recevable et la fin de non-recevoir du syndicat doit être rejetée.

Sur le bien-fondé de la demande

M. [C] fait valoir qu’il paye mensuellement ses charges.

Le syndicat des copropriétaires allègue que ce dernier ne justifie pas de ses charges incompressibles et ne permet donc pas à la cour d’avoir connaissance de l’intégralité de sa situation financière et d’apprécier le sérieux de la proposition d’apurement qu’il formule. Il souligne que M. [C] a déjà fait l’objet de plusieurs condamnations, ce qui démontre son inconstance dans le règlement de ses charges de copropriétés, et qu’il n’a pas respecté les délais de paiement qui lui ont été accordés en 2019. Il rappelle enfin que la copropriété se trouve sous plan de sauvegarde en raison de graves difficultés financières.

Pour faire valoir sa demande M. [C] produit notamment :

— l’acte de naissance et le certificat de scolarité de son fils M. [B] [C],

— une attestation de la CAF pour les mois de novembre et décembre 2021 et janvier 2022,

— des photocopies de reçus justifiant de dépôt d’espèces sur le compte du syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 7] entre mars 2022 et juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires produit un arrêté préfectoral du 18 mars 2013 approuvant le plan de sauvegarde de la copropriété 'Le Clos des Sansonnets’ à [Localité 7] et un arrêté préfectoral de prolongation dudit plan de sauvegarde du 4 mai 2018.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

Les éléments produits par M. [C] ne permettent pas de justifier de ses difficultés financières ni de sa capacité de remboursement de la créance résultant des impayés de charges, tandis que le syndicat démontre ses difficultés financières.

En conséquence, M. [C] sera débouté de sa demande de délai de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur ce point, la cour reprend les motifs pertinents et circonstanciés du premier juge :

'Les manquements répétés d’un copropriétaire pour régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité un préjudice direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires de la créance.

En conséquence, M. [H] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires résidence du Clos des Sansonnets la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le défaut de paiement des charges de copropriété.'

Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus,

— condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence le Clos des Sansonnets situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 5104,82 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus ;

Condamne M. [C] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la résidence le Clos des Sansonnets situé [Adresse 3] à [Localité 7] la somme supplémentaire de 2 500 euros par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE