RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2025

(n° , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08728 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJM7W

Décision déférée à la Cour : Sur renvoi après Cassation selon l’arrêt rendu le 28 septembre 2022 par la 3ème chambre de la Cour de Cassation (pourvoi n° N 21-18.656 ) de l’arrêt rendu le 10 mars 2021 par le Pôle 4 chambre 2 de la Cour d’appel de Paris (RG 19/821) sur appel d’un jugement rendu le 05 décembre 2018 par la 5ème chambre – section 3 du tribunal de grande instance de Bobigny (RG 17/11313)

DEMANDEUR A LA SAISINE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE '[Adresse 17] [Localité 7] [Adresse 20] représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 19] LA VALLEE, SA immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 317 064 285

C/O Société FONCIA [Localité 19] LA VALLEE

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représenté par M^e Belgin PELIT-JUMEL de la SELEURL BELGIN PELIT-JUMEL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1119

Ayant pour avocat plaidant : M^e Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 191

DEFENDEURS A LA SAISINE

Madame [O] [T]

née le 02 Décembre 1952 à [Localité 14] (Allemagne)

[Adresse 4] [Adresse 12]

[Localité 9]

Représentée par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

Ayant pour avocat plaidant : M^e Yoni WEIZMAN de la SCP ORSAY SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0156

Monsieur [Y] [U]

né le 10 août 1935 à [Localité 18] (54)

[Adresse 4] [Adresse 12]

[Localité 9]

DEFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [U] et Mme [T] sont propriétaires de lots au sein de la résidence [Adresse 15], située [Adresse 2] à [Localité 21] et soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier des 10 et 24 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] a fait assigner M. [U] et Mme [T] devant le tribunal de grande instance de Bobigny en paiement de la somme de 9 375,47 euros relative aux charges impayées arrêtées au 20 juin 2018, 3ème trimestre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation, outre diverses sommes.

Par jugement du 5 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

— rejeté l’exception de procédure soulevée par Mme [T],

— condamné, à proportion des droits de chacun dans l’indivision, M. [U] et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] la somme de 1 022,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 juin 2018, pour la période allant du 3 avril 2015, reprise de solde de 18 819,56 euros inclus, au 20 juin 2018, appel provisionnel du 1er juillet 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit que les intérêts dus pour une année porteront eux-mêmes intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné in solidum M. [U] et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [16] de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [U] et Mme [T] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 janvier 2019.

M. [U] n’a pas constitué avocat.

Par arrêt du 10 mars 2021, rendu par défaut, la cour d’appel de Paris a :

— infirmé le jugement en ce qu’il a condamné Mme [T] et M. [U], à proportion des droits de chacun dans l’indivision, à payer au [Adresse 24] [Adresse 15] la somme de 1 022,18 euros, au titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 juin 2018, pour la période allant du 3 avril 2015, reprise de solde de 18 819,56 euros inclus, au 20 juin 2018, appel provisionnel du 1er juillet 2018 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement et capitalisation de ces mêmes intérêts,

— confirmé le jugement pour le surplus,

statuant à nouveau et y ajoutant,

— condamné Mme [T] et M. [U], à proportion des droits de chacun dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] la somme de 7 864,47 euros, au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au l4 janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2017,

— condamné Mme [T] et M. [U], à proportion des droits de chacun dans l’indivision, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] la somme de 1 110,02 euros, au titre des frais nécessaires aux recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2017,

— débouté Mme [T] de sa demande de délais de paiement,

— condamné in solidum Mme [T] et M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— condamné in solidum Mme [T] et M. [U] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] la somme de 2 000 euros en cause d’appe1 par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

Mme [T] et M. [U] ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation, troisième chambre civile (pourvoi n°21-18.656), a :

— cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 10 mars 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Paris,

— remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée,

— condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à [Localité 21] aux dépens,

— en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] à [Localité 21] à payer à Mme [T] et M. [U] la somme globale de 3 000 euros,

— dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] a saisi la cour d’appel de renvoi par déclaration de saisine remise au greffe le 2 mai 2024.

La procédure a été clôturée le 24 septembre 2025.

M. [U] n’a pas constitué avocat.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21], appelant, invite la cour à :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— déclarer nulle la signification de l’arrêt de la Cour de cassation délivrée à l’ancien syndic,

en conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny en date du 17 octobre 2018,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [T] à lui payer les sommes de :

' 6 925,77 euros, correspondant aux charges de copropriété impayées de juin 2015 à avril 2019 (2ème trimestre 2019 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 octobre 2017,

' 616,98 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 octobre 2017,

' 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

' 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter Mme [T] de toutes ses demandes,

— les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d’appel ;

Vu les conclusions notifiées le 12 août 2024 par lesquelles Mme [T], intimée, invite la cour, au visa des articles 1244-1 anciens et suivants et 1343-5 nouveau, 1315 ancien et 1353 nouveau du code civil, 699, 700 et 1034 du code de procédure civile et des dispositions du décret du 17 mars 1967 et de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à :

à titre principal,

— déclarer la déclaration d’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] irrecevable,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

si par extraordinaire la Cour d’appel considérait que la déclaration d’appel est recevable, il lui est demandé, à titre subsidiaire, de

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté la carence du syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] dans l’administration de la preuve,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21], la somme de 1 022,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période d’avril 2015 jusqu’au 3ème trimestre 2018 inclus,

et, statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

à titre infiniment subsidiaire, de

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a limité sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21], la somme de 1 022,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 3 avril 2015 au 3ème trimestre 2018 inclus,

— lui accorder le bénéfice d’un échéancier de 12 mois et dire que pendant l’exécution conforme de cet échéancier, aucun intérêt ne sera dû compte tenu de sa situation financière,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] à lui rembourser la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] à lui payer la somme de 4 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] de Marne de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 21] aux dépens de l’instance ;

Vu la signification de la déclaration de saisine de la cour d’appel de renvoi à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] [Adresse 13] [Localité 19], délivrée à M. [U], le 28 juin 2024, remise à son fils M. [X] [U], acceptant de recevoir copie de l’acte ;

Vu la signification des premières conclusions d’appelant à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence Les [Localité 11] [Adresse 13] [Localité 19], à l’étude d’huissier, le 5 juillet 2024 ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine de la cour d’appel de renvoi

Madame [T] soutient que le syndicat des copropriétaires n’a saisi la cour d’appel que le 2 mai 2024, soit bien après le délai de deux mois suivant la notification de la décision de la cour de cassation, et que la signification de cet arrêt est régulière puisqu’elle n’était pas informée du changement de syndic intervenu en 2020.

Le syndicat des copropriétaires allègue n’avoir été destinataire ni du pourvoi en cassation de Mme [T] ni de la signification de l’arrêt, ceux-ci ayant été adressés à son ancien syndic ; il soutient que la signification de l’arrêt est par conséquent irrégulière, que le délai de deux mois n’a pas couru et que sa saisine de la cour est par conséquent recevable.

Sur ce,

En vertu de l’article 1034 du code de procédure civile, « A moins que la juridiction de renvoi n’ait été saisie sans notification préalable, la déclaration doit, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, être faite avant l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la notification de l’arrêt de cassation faite à la partie. Ce délai court même à l’encontre de celui qui notifie.

L’absence de déclaration dans le délai ou l’irrecevabilité de celle-ci confère force de chose jugée au jugement rendu en premier ressort lorsque la décision cassée avait été rendue sur appel de ce jugement. »

Selon l’article 654 du même code, « La signification doit être faite à personne.

La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l’acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier, ou à toute autre personne habilitée à cet effet. »

Il est constant que la signification d’une décision à un syndicat des copropriétaires, pour être régulière, est faite à son mandataire, c’est-à-dire le syndic en exercice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 28 octobre 2020, a désigné la société Foncia [Localité 19] la Vallée, dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 22], et précisé que son établissement secondaire Foncia Girard, situé [Adresse 6] à [Localité 25], assurerait la gestion quotidienne de l’immeuble. Cette désignation n’a pas fait l’objet d’une mise en concurrence. Le syndic était antérieurement la société Foncia [Localité 19] Europe, dont le siège social était situé [Adresse 3] à [Localité 23], et l’immeuble était géré par le même établissement secondaire Foncia Girard.

Il en résulte que le changement de syndic opéré en 2018 correspond à un changement de dénomination et de siège social, induit peut-être par des opérations telles que fusion ou absorption entre sociétés ou cession de portefeuille, sur lesquelles le syndicat des copropriétaires n’apporte aucune précision.

Force est néanmoins de constater que l’acte d’huissier n’a pas été délivré au mandataire en exercice du syndicat des copropriétaires.

La mention « Foncia [Localité 19] la Vallée » apparaît dans les procès-verbaux suivants et sur certains appels de fonds adressés aux intimés (suivie de l’adresse idoine), d’autres appels de fonds portant l’entête de l’établissement secondaire Foncia Girard.

En tout état de cause, Mme [T] est mal fondée à soutenir que le changement de syndic ne lui est pas opposable et il lui appartenait de procéder aux diligences nécessaires pour obtenir la dénomination et l’adresse du syndic en exercice.

La signification de l’arrêt de la cour de cassation délivrée à personne morale le 9 décembre 2022 est par conséquent irrégulière et n’a pas fait courir le délai de deux mois prévu à peine de forclusion pour saisir la cour d’appel de renvoi.

La fin de non-recevoir soulevée par Madame [T] tirée de la forclusion de la saisine de la cour d’appel de renvoi doit par conséquent être rejetée.

Sur le fond

Sur la demande en paiement de l’arriéré de charges

Le syndicat des copropriétaires expose que Mme [T] et M. [U] ont antérieurement été condamnés par la cour d’appel de céans, le 27 janvier 2016, à payer un arriéré de charges arrêté au 1er avril 2015 ; qu’un commandement aux fins de saisie immobilière leur a été délivré pour un montant de 16 928,34 euros ; que cette somme, correspondant aux causes de l’arrêt aux frais de la saisie immobilière, a été réglée par Mme [T] en avril 2017 ; que les charges postérieures au 1er avril 2015 n’ont pas été payées.

Il allègue qu’à la suite de l’assemblée générale du 17 juin 2015 ayant autorisé le syndic à engager une saisie immobilière contre les intimés, le solde débiteur de ces derniers a été glissé comptablement en créances douteuses à hauteur de 17 435,01 euros, ainsi que les appels de charges suivants jusqu’en juin 2017 ; que le solde de ce compte a été réattribué au compte copropriétaires de Mme [T] et M. [U] après le paiement des causes de la première procédure.

Il précise que les comptes ont été approuvés chaque année et que les exercices ont été régularisés en conséquence, ainsi que cela apparaît dans le décompte.

Mme [T] soutient que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du quantum des charges qu’il réclame et que, comme l’a relevé le tribunal, aucune pièce n’établit la composition de la somme de 18 819,56 euros dont le solde, déduction faite des paiements effectués, constitue pour partie la somme sollicitée par le syndicat. Elle souligne que les décomptes présentent les mêmes difficultés que celles sanctionnées par le tribunal : la reprise avant 2015 d’un solde débiteur à sa charge, l’absence de continuité par la production d’un décompte exhaustif courant du premier impayé à la date de son établissement et l’apposition de mentions manuscrites censées justifier le bien-fondé du quantum.

Elle fait valoir que le syndicat réclame notamment le règlement exclusif de provisions sur charges qui seraient dues au titre des provisions trimestrielles et des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, alors que les provisions ne sont jamais régularisées par le syndic, qui se contente de faire approuver les comptes annuels sans la moindre précision sur la régularisation.

Elle ajoute que le décompte produit pour la première fois en cause d’appel est un fichier Excel créé pour les besoins de la cause et non certifié conforme, et qu’elle n’a jamais reçu l’ensemble des appels de provision dont elle n’a pu prendre connaissance que dans le cadre de la présente procédure.

Sur ce,

En application des articles 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Par ailleurs, et en application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires sont tenus de verser au syndic par quarts à défaut de disposition contraire votée par l’assemblée, et à proportion des valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le budget prévisionnel des dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipement communs de l’immeuble.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [U] et Mme [T],

— un décompte des sommes dues au 5 octobre 2017 arrêté à la somme de 8.314,48 euros (pièce 4),

— un extrait de compte arrêté au 31 janvier 2018 reprenant un « solde sur compte créances douteuses » de 17 435 euros et mentionnant un solde débiteur au 7 juin 2017 de 6.612,91 euros (pièce 26),

— un décompte des sommes dues au 20 juin 2018, arrêté à la somme de 9.375,47 euros, appel pour 3°trimestre 2018 inclus, commençant au 31 octobre 2017 et incluant un solde antérieur de 8 314,48 euros (pièce 30),

— un décompte des charges appelées entre juin 2015 et avril 2019, arrêté à la somme de 6 925,77 euros

— les procès-verbaux d’assemblée générale pour les années 2015 à 2018 et 2020 à 2022,

— les appels de fonds pour la période considérée, y compris les régularisations de charges des années 2015à 2018 et les appels de fonds travaux.

Si, ainsi que l’a retenu le tribunal, les pièces versées en première instance ne permettaient pas d’établir la composition de la reprise de solde de 18 819,56 euros figurant sur l’un des décomptes, ni de démontrer que le syndicat des copropriétaires était créancier de la somme de 6 612,91 euros, le nouveau décompte produit en appel, ininterrompu pour toute la période considérée, permet de contrôler les comptes de ce dernier.

Ainsi, il est démontré que les causes de la précédente procédure judiciaire s’élevaient à la somme de 17 044,53 euros, intérêts et frais de recouvrement inclus, ce que ne conteste pas Mme [T]. Elles ont été presque intégralement réglées par un virement de 16 928,34 euros depuis un compte CARPA le 6 juin 2017.

La demande du syndicat des copropriétaires porte donc uniquement sur les charges dues postérieurement à cette procédure, à compter du troisième trimestre 2015. Les sommes portées au décompte produit en appel, lequel ne comprend donc aucune reprise de solde, sont intégralement justifiées par les pièces susmentionnées. A ce titre, la cour relève que, contrairement aux affirmations de Mme [T], le syndicat des copropriétaires a édité chaque année un appel de régularisation des charges de l’année précédente, l’assemblée générale n’ayant vocation qu’à approuver les charges et non pas à apporter, à ce stade, des précisions sur les régularisations en découlant. Par ailleurs, le fait que ce décompte soit une édition Excel produite «pour les besoins de la cause» est inopérant, s’agissant d’un récapitulatif des sommes dont l’exigibilité est démontrée par les pièces versées aux débats.

Enfin, il importe peu que Mme [T] n’ait pas reçu l’intégralité des appels de fonds, les sommes étant en tout état de cause dues en application des dispositions précitées de la loi du 10 juillet 1965.

Le jugement doit par conséquent être infirmé en ce qu’il a limité la condamnation de Mme [T] et M. [U] à la somme de 1 022,18 euros arrêtée au 20 juin 2018, troisième appel de fonds inclus.

Le syndicat actualisant sa créance au 1er avril 2019 et justifiant cette dernière par la production de pièces nouvelles, Mme [T] et M. [U] doivent être condamnés à payer à celui-ci la somme de 6 925,77 euros.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété stipulant la solidarité entre les copropriétaires d’un lot à l’égard du syndicat. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les frais de recouvrement nécessaires

Mme [T] allègue qu’aucune mise en demeure ne lui a été adressée et qu’elle n’était pas destinataire des appels de fonds. Elle souligne que les «vacations pour suivi contentieux» ne peuvent être mis à sa charge car elles relèvent de sa mission principale pour laquelle elle est rémunérée par le syndicat des copropriétaires.

Sur ce,

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Les frais dont le syndicat des copropriétaires demande le paiement sont tous intitulés « vacation et suivi contention », facturés 102, 83 euros chacun.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce ; il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Il doit être rappelé que les stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

La demande au titre des frais doit par conséquent être rejetée. Le jugement doit être confirmé en ce qu’il avait rejeté la demande portant alors sur une vacation d’un montant de 102,83 euros.

Sur la demande indemnitaire de Mme [T]

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter sa demande.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1231-6 du code civil, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Depuis de nombreuses années, Mme [T] et M. [U] s’abstiennent de payer leurs charges, en dépit d’une première condamnation prononcée en 2016.

Les manquements systématiques et répétés des intimés à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

La mauvaise foi de Mme [T] et M. [U] étant suffisamment caractérisée dans leurs manquements dans le paiement des charges de copropriété, il est justifié de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] et M. [U], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance, d’appel et d’appel sur renvoi après cassation, ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [T].

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a rejeté la demande relative aux frais de vacation et suivi de contentieux ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum Mme [T] et M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15], située [Adresse 1] à [Localité 21], la somme de 6 925,77 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtée au 1er avril 2019, deuxième appel de fonds inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2017 ;

Rejette la demande de paiement des frais de recouvrement nécessaires actualisée en cause d’appel ;

Condamne in solidum Mme [T] et M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15], située [Adresse 1] à [Localité 21], la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [T] et M. [U] aux dépens de première instance, d’appel et d’appel sur renvoi après cassation qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15], située [Adresse 1] à [Localité 21] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE