REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 06 MARS 2025

(n° 39 /2025, 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/06466 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRWB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 janvier 2022 – Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre) RG n° 19/01083

APPELANTE

Mme [K] [Y] épouse [F]

née le 02 juin 1951 à [Localité 5] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Laëtitia MICHON DU MARAIS de la SCP MALPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de Meaux, toque : M107

INTIMEE

S.A.S. LA SOCIÉTÉ URBAINE ET FERROVIAIRE (SUF)

Immatriculée au R.C.S. de Créteil sous le n° 562 002 329

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée et assistée par M^e David SEMHOUN de la SELARL NAHMIAS SEMHOUN AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : D100

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 17 juin 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie Girousse, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 2 juillet 1973, Madame [T] [U] épouse [Y], aux droits de laquelle sont venus Monsieur [B] [Y] puis Madame [K] [Y] épouse [F], a consenti à la Société Urbaine et Ferroviaire (ci-après dénommée « SUF ») un bail à usage commercial portant sur un pavillon et un atelier situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Ce bail a été renouvelé en 1983, en 1991 et en 2010.

Aux termes du dernier bail renouvelé le 1er avril 2010, les lieux sont désignés comme suit :

1° Le pavillon :

— un rez-de-chaussée sur sous-sol divisé en 2 parties comprenant 3 pièces, cuisine, cabinet d’aisance ;

— au 1er étage : 2 pièces, une salle de bain, WC ;

— un chauffage central, cour et jardin de 800 m2 environ ;

2° L’atelier :

— un atelier au fond de ladite propriété, composé d’un sous-sol cimenté de 20 m2, un local de même dimension au 1er étage, une sous-pente mansardée au-dessus ;

— cour devant l’atelier d’une surface de 170 m2  ;

— sortie sur la rue par porte cochère communiquant avec l’atelier par voie d’accès de 3 m 20 ;

— un bâtiment dans la cour composé d’un rez-de-chaussée et d’un étage, lequel bâtiment a été construit par le locataire et se trouve être la propriété du bailleur.

La destination des lieux, initialement « manutention ferroviaire, déchargement, nettoyage des wagons etc', teinturerie, nettoyage et pour tout usage commercial ou industriel », est « teinturerie et nettoyage industriel et particulier » selon le bail du 1er avril 2010 qui prévoit un loyer annuel indexé en principal de 24.000 euros payable en 12 termes égaux de 2.000 euros et de 185,30 euros mensuels de charges et taxes locatives. Le loyer mensuel est depuis le mois de mars 2016, de 2.142 euros.

Par acte authentique du 30 avril 1982, Monsieur [B] [Y], venant aux droits de la précédente bailleresse, a donné à sa fille, Madame [K] [Y] épouse [F], la nue propriété du bien objet du bail commercial et en a gardé l’usufruit.

Se plaignant de désordres affectant les lieux loués, la SUF a fait assigner Monsieur [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier du 22 juin 2016, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance du 18 août 2016, Madame [I] a été désignée en qualité d’expert judiciaire. Par ordonnance du 5 janvier 2017, le juge des référés a rendu commune à Madame [Y] épouse [F] l’ordonnance du 18 août 2016. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 15 juillet 2017.

La SUF ayant assigné Madame [Y] épouse [F] et Monsieur [B] [Y] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil, par ordonnance du 3 mai 2018, ce juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SUF du chef de réalisation des travaux, de diminution du loyer, de restitution du trop-perçu des loyers et de consignation du montant du loyer, a rejeté toutes autres demandes, et l’a condamnée aux entiers dépens.

A la suite du décès de Monsieur [Y], survenu le 12 juin 2018, Madame [K] [Y] épouse [F] est devenue seule propriétaire du bien.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2019, la SUF a fait assigner Madame [Y] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins notamment de la voir condamnée à consigner la somme de 391.651 € au titre des travaux de gros 'uvre à réaliser dans les locaux loués et de se voir autorisée à réaliser les travaux préconisés par l’expert, de voir condamner Madame [Y] à lui rembourser 146.955,76 € au titre des loyers payés à compter du 22 octobre 2015 outre les intérêts, à défaut la somme de 87.795,76 €, lui accorder une réduction de loyers de 58 % jusqu’à la fin des travaux et la condamner à payer 50.000 € de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance .Demandes auxquelles s’est opposée la bailleresse.

Par jugement du 14 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— condamné Madame [K] [C] [Y] épouse [F] à consigner la somme de 391.651 euros pour financer le coût des travaux de gros 'uvre à réaliser dans les locaux loués à la Société Urbaine et Ferroviaire situés [Adresse 3] à [Localité 7] (94), conformément aux préconisations de Madame [I], expert judiciaire ;

— dit que ces fonds seront versés sur le compte Carpa de l’avocat de la Société Urbaine et Ferroviaire et débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur présentation des situations et factures visées par le maître d''uvre choisi par Madame [Y] épouse [F] ;

— débouté la Société Urbaine et Ferroviaire de ses autres demandes ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [K] [C] [Y] épouse [F] aux dépens ;

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel du 28 mars 2022, Madame [K] [Y] épouse [F] a interjeté appel total du jugement.

Par conclusions déposées le 3 août 2022, la SUF a formé un appel incident.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 18 août 2022, Madame [K] [Y], épouse [F], appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Madame [K] [C] [Y] épouse [F] à consigner la somme de 391.651 euros pour financer le coût des travaux de gros 'uvre à réaliser dans les locaux loués à la Société Urbaine et Ferroviaire situés [Adresse 3] à [Localité 6] (94), conformément aux préconisations de Madame [I], expert judiciaire ;

— dit que ces fonds seront versés sur le compte Carpa de l’avocat de la société Urbaine Ferroviaire et débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur présentation des situations et factures visées par le maître d''uvre choisi par Madame [Y] épouse [F] ;

— condamné Madame [K] [C] [Y] épouse [F] aux dépens ;

En conséquence,

— rejeter l’ensemble des demandes fins et prétentions de la Société Urbaine et Ferroviaire, en ce compris son appel reconventionnel ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société Urbaine et Ferroviaire de ses autres demandes et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner la Société Urbaine et Ferroviaire à payer à Madame [K] [Y] épouse [F] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Société Urbaine et Ferroviaire aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Laëtitia Michon du Marais, associée de la SCP Malpel & Associés, selon des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées le 3 août 2022, la Société Urbaine et Ferroviaire, intimée, demande à la Cour de :

Sur l’appel principal

— débouter Madame [Y] épouse [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 14 janvier 2022 en ce qu’il a reconnu la responsabilité de Madame [Y] épouse [F] ;

— condamner Madame [Y] épouse [F] à consigner la somme de 391.651,00 euros au titre des montants de gros 'uvres à réaliser dans les locaux loués et autoriser le demandeur à réaliser les travaux préconisés dans l’expertise ;

Sur l’appel reconventionnel,

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté la société SUF de ses autres demandes et juger à nouveau ;

— condamner Madame [F] à rembourser à la société SUF la somme de 161.864,08 euros (compris août 2022) au titre de loyers payés au titre des locaux inexploitables avec intérêts légaux à compter du 22 octobre 2015 et capitalisation desdits intérêts ;

Si par extraordinaire, le Juge considérait que la SUF ne peut prétendre à la réfaction des loyers depuis 2010,

— condamner Madame [F] à rembourser à la société SUF la somme de 102.704,08 euros (au 31 août 2022) correspondant au remboursement des loyers payés au titre des locaux inexploitables depuis le 22 octobre 2015, date de la mise en demeure aux bailleurs d’effectuer les travaux avec intérêts légaux à compter du 22 octobre 2015 et capitalisation desdits intérêts ;

— dire et juger qu’une réduction de 58% sur les loyers correspondant au pourcentage des surfaces non exploitées sera appliquée jusqu’à la fin des travaux ;

— dire et juger que les loyers seront consignés jusqu’à la fin des travaux ;

— condamner Madame [F] au versement de la somme de 50.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

En tout état de cause,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— débouter Madame [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner Madame [F] entiers dépens et à verser à la SUF la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Il résulte des dispositions de l’ancien article 1134 du code civil, applicables en l’espèce puisque le contrat de bail en cause a été conclu le 1er avril 2010 avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2026-131 du 10 février 2016, dont les principes sont repris aux nouveaux articles 1103 et 1104 du même code, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

1. Sur la demande relative à l’exécution de travaux

Selon les articles 1719 et 1720 du code civil le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail et en bon état de réparation de toute espèce, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations autres que locatives. Le bailleur doit donc prendre toutes les dispositions nécessaires pour permettre au preneur d’exploiter les lieux conformément à leur destination y compris à l’égard des tiers. Il en résulte que les clauses d’un bail commercial dérogeant aux dispositions du code civil précitées, notamment les clauses de souffrance ou prévoyant que les lieux sont acceptés en l’état, doivent s’interpréter strictement et ne doivent pas aboutir à l’exonérer de son obligation essentielle de délivrance ni à faire subir au locataire un trouble anormal.

Ainsi que l’a justement observé le jugement déféré, à la motivation détaillée duquel il est renvoyé sur ce point, s’agissant d’un contrat de bail commercial conclu avant l’entrée en vigueur de la loi 2014-626 du 18 juin 2014, la répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur est régie par les stipulations du bail, les règles posées par le code civil s’appliquant à défaut de conventions dérogatoires spécifiques contenues au bail.

En l’espèce, le contrat de bail stipule : « De convention expresse entre les parties, le preneur s’engage à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, notamment aux verrières, à l’exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du Code civil, qui seules restent à la charge du bailleur. »

Ces stipulations ne dérogent pas aux dispositions de l’article 1755 du code civil, de sorte qu’en l’espèce, la bailleresse est tenue d’effectuer les travaux rendus nécessaires par la vétusté.

Les grosses réparations visées à l’article 606 incombant à la bailleresse sont notamment celles des gros murs, des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières, celles relatives à la structure, au clos et au couvert.

Ainsi que l’expose le jugement déféré, à la motivation duquel il est renvoyé sur ce point, il ressort notamment du rapport d’expertise que le clos est dans un état déplorable, les menuiseries, probablement d’origine, sont dégradées, mal ajustées, affaissées et rongées par l’eau, les fenêtres du pavillon ne s’ouvrent pas ; que le couvert n’est pas assuré, la toiture du bâtiment principal qui contient de l’amiante est fuyarde, la charpente est imbibée, elle nécessite son dépôt par une entreprise habilitée en matière d’amiante ; que les éléments porteurs de planchers intermédiaires sont corrodés et en mauvais état, les planchers du 1er étage abîmés par endroit ; que dans le pavillon, il existe des infiltrations dans le séjour, l’électricité est défectueuse ; que le bâtiment n’a pas été entretenu depuis plus de cinquante ans ; que les problèmes observés portent sur le clos, le couvert et la structure et ne sont pas la conséquence du défaut de réparations locatives selon l’expert, ce qui n’est pas valablement contesté ; qu’il est nécessaire de procéder à des travaux de rénovation lourde, relevant de l’article 606 du code civil ou de la vétusté, incombant donc à Mme [F] en application des stipulations du bail.

Cette dernière ne verse aux débats aucun élément technique de nature à remettre en cause les conclusions de l’expert, reprises par le jugement, selon lesquelles les travaux de rénovation lourde qu’il décrit sont à effectuer et sont à sa charge.

Les stipulations du bail selon lesquelles le preneur prendra les locaux dans l’état où ils se trouvent sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de remise en état ou réparation, ne peuvent l’exonérer de son obligation essentielle de délivrance d’un local en état de servir à l’usage pour lequel il est destiné, de sorte qu’elle ne dispense pas la bailleresse de l’obligation de réaliser les travaux de rénovation lourde indispensables.

L’expert a décrit et précisé les travaux nécessaires dans son rapport notamment dans sa réponse aux dires et à l’aide des devis annexés au rapport. Il a chiffré ces travaux à un montant total de 356.651 € TTC outre le coût des honoraires du maître d''uvre indispensable au regard de la nature des travaux, qu’il chiffre à 35.000 €. Ces montants ne sont pas discutés par la SUF qui les reprend dans sa demande de consignation. Mme [F] ne produit aucun élément technique de nature à les remettre en cause, elle se contente d’affirmer, sans l’établir, qu’elle n’aurait pas eu la possibilité de faire chiffrer les travaux par d’autres artisans. Or, ainsi que l’a justement observé le jugement déféré, étant partie à l’expertise, elle aurait pu produire d’autres devis à ce stade, puis lors de la procédure de première instance. Elle le pouvait encore en appel, ce qu’elle n’a pas fait, de sorte que sa critique est inopérante.

Il lui incombe donc de supporter la charge des travaux nécessaires décrits par l’expert, évalués par celui-ci à un montant total de 391.651 €.

Pour solliciter la condamnation de Mme [F] à consigner ce montant et l’autorisation de réaliser elle-même les travaux, la Sté SUF se prévaut des nouvelles dispositions de l’article 1222 du code civil. Or, ces dispositions résultant de l’ordonnance du 10 février 2016 sont inapplicables au regard de la date de conclusions du contrat de bail en cause. Il convient donc de se référer aux dispositions antérieures du code civil applicables au contrat en cause et notamment à celles de l’ancien article 1144 que remplacent celles du nouvel l’article 1222 invoqué par la locataire.

Il résulte des anciennes dispositions des articles 1184 et 1142 du code civil selon lesquelles « dans le cas où le contrat n’est pas résolu de plein droit la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts » et « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur », que le créancier d’une obligation de faire a le choix entre demander l’exécution en nature de cette obligation lorsqu’elle est possible ou demander la résolution de la convention avec des dommages et intérêts.

Les anciennes dispositions de l’article 1144 du code civil, applicables dans l’hypothèse où le créancier a choisi l’exécution de l’obligation de faire, disposent que : « le créancier peut aussi, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur. Celui-ci peut être condamné à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution ». L’application de ce texte suppose plusieurs conditions, d’une part que le principe de l’obligation de faire du débiteur soit reconnu et que le créancier ait choisi de solliciter la condamnation du débiteur à exécuter son obligation de faire plutôt qu’une indemnisation, d’autre part que le créancier de l’obligation démontre la défaillance du débiteur afin d’être autorisé à exécuter lui-même cette obligation aux dépens de ce dernier, et démontre, le cas échéant, la nécessité de condamner en outre le débiteur à faire l’avance des sommes nécessaires à l’exécution. Il s’en déduit que le créancier d’une obligation de faire demandant l’application de ce texte, sollicite en premier lieu implicitement la condamnation du débiteur à exécuter cette obligation puis l’autorisation de s’y substituer.

Le jugement déféré a condamné la bailleresse à consigner les fonds nécessaires pour financer le coût des travaux de gros 'uvre à réaliser et dit que ces fonds seront débloqués au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur présentation des situations et factures visées par le maître d''uvre de la bailleresse. Il ne donne pas à la locataire l’autorisation d’exécuter elle-même les travaux. La Sté SUF ne demande pas la confirmation de cette disposition. Elle demande expressément à la Cour, outre la consignation de la somme de 391.651 € au titre des travaux, d'« autoriser le demandeur à réaliser les travaux préconisés dans l’expertise ».

Il a été ci-dessus exposé que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance en ne réalisant pas les travaux lui incombant du fait de la vétusté des locaux ou relevant de l’article 606 précité, de sorte qu’elle est tenue de réaliser ces travaux.

Il ressort des éléments du dossier en particulier du rapport d’expertise, qu’en l’espèce, Mme [F], alors nu-propriétaire, n’a pas conclu elle-même, le contrat de bail en cause, lequel a été signé par son père, usufruitier des locaux jusqu’à son décès le 12 juin 2018 ; que la SUF est dans les lieux depuis 1973 et y a construit dans la cour un bâtiment d’un étage sur lequel la bailleresse n’est pas intervenue ; qu’en dépit de son obligation contractuelle d’ « exécuter aux lieux et place du bailleur toutes les réparations qui pourraient être nécessaires dans les lieux loués, notamment les verrières, à l’exception toutefois des grosses réparations telles que définies à l’article 606 du code civil(') », la locataire s’est contentée de procéder au strict nécessaire pour faire fonctionner l’entreprise sans procéder à aucun entretien intérieur des locaux, selon les constatations de l’expert corroborées par celles de l’huissier qui a dressé le 13 octobre 2015 un procès-verbal de constat des lieux révélant notamment le très mauvais état des peintures, une fenêtre démunie de vitrage, une fenêtre aux vantaux ouverts et une autre envahie par la végétation ; que la SUF n’établit pas avoir prévenu les bailleurs de la nécessité de réaliser des réparations avant d’adresser une mise en demeure à Monsieur [Y] le 22 octobre 2015 et d’initier la procédure de référé, et ce, en dépit de son obligation contractuelle de « prévenir le bailleur sans aucun retard de toute réparation dont le bailleur a la charge et qui deviendrait nécessaire pendant le cours du bail » , alors que selon l’expert, le mauvais état d’entretien des lieux est très ancien ; que par ordonnance du 3 mai 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la Sté SUF aux fins de voir ordonner la réalisation de travaux pour mettre fin aux désordres allégués ; que le jugement déféré n’est pas assorti de l’exécution provisoire.

Au regard de ces éléments, il n’apparaît pas qu’il y ait eu en l’espèce une inexécution de ses obligations par la bailleresse de nature à justifier qu’en application de l’article 1144 précité, la SUF soit autorisée à réaliser elle-même les travaux incombant à la bailleresse aux frais avancés de cette dernière.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement déféré et de faire partiellement droit à la demande de la Sté SUF en condamnant Mme [F] à réaliser les travaux préconisés par l’expert tels que définis et explicités dans le rapport d’expertise et de débouter la SUF de sa demande aux fins d’être autorisée à réaliser elle-même les travaux ainsi que de sa demande de consignation à cet effet.

2. Sur les demandes pécuniaires de la SUF

La SUF se fonde sur les dispositions du nouvel article 1217 du code civil pour solliciter la condamnation de Madame [F] à lui rembourser des loyers trop perçus, à réduire rétroactivement le montant des loyers et à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Madame [F] s’oppose à ces demandes.

L’article 1217 du code civil n’est pas applicable au contrat de bail en cause conclu en 2010. Il convient donc de faire application des anciennes dispositions des articles 1142 et 1147 du code civil qui permettent également d’indemniser les préjudices résultant d’une inexécution contractuelle.

2.1. Sur la demande de remboursement de loyers payés jusqu’en août 2022 et de réduction des loyers postérieurs

La SUF reproche à la bailleresse de ne pas avoir entretenu les locaux. Elle n’établit cependant pas l’avoir informée de la nécessité de procéder à des travaux d’entretien avant la mise en demeure du 22 octobre 2015 alors qu’aux termes du bail elle avait l’obligation de le faire sans retard afin d’éviter toute aggravation de leur mauvais état, ce faisant, elle a permis au bâtiment de poursuivre sa dégradation. De plus, il ressort du rapport d’expertise qu’elle a laissé les locaux en l’état sans procéder aux réparations locatives lui incombant exceptées celles strictement nécessaires aux besoins de l’exploitation, alors qu’aux termes du contrat de bail elle s’était engagée à exécuter aux lieu et place du bailleur toutes les réparations nécessaires notamment aux verrières exceptées celles relevant de l’article 606 du code civil.

Selon l’expert, le sous-sol et l’étage ne sont pas exploitables pour des raisons d’humidité, d’infiltrations, de structure voire d’insalubrité de sorte que 319 m2 sur 750 m2 sont exploités.

Ainsi que l’a justement observé le jugement déféré, la locataire occupe les lieux depuis 1973. Elle les a acceptés au prix convenu en leur état déjà mauvais à cette date et dont elle avait parfaitement connaissance, lors du renouvellement du bail au 1er avril 2010. Elle n’a fait aucune réclamation avant la mise en demeure du 22 octobre 2015 postérieure au constat d’huissier qu’a fait réaliser la bailleresse le 13 octobre 2015. L’expert relève que les déchets se trouvant dans les combles et les caves étaient selon toute probabilité déjà présents lors de la signature du bail, ce que ne conteste pas la SUF. Le jugement déféré observe, en outre, qu’aucune information n’est donnée sur l’exploitation effective des locaux afin de permettre d’apprécier le préjudice allégué et aucun élément ne démontre que la SUF entendait exploiter les surfaces inoccupées dont elle a laissé une partie encombrée. Aucun élément comptable ne démontre une baisse d’exploitation qui résulterait de l’état des locaux.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, c’est à juste titre que le jugement déféré a débouté la locataire de sa demande en remboursement de loyer. Il convient de le confirmer sur ce point.

Pour les mêmes motifs, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SUF de sa demande en réduction rétroactive et consignation des loyers jusqu’à la fin des travaux

2.2. Sur le préjudice de jouissance

La SUF sollicite à ce titre une somme de 50.000 € de dommages et intérêts.

Ainsi que l’a justement observé le jugement déféré, elle ne démontre pas que l’état des locaux « pèserait sur son évaluation commerciale ».

Elle produit un courriel en date du 9 septembre 2019 émanent d’un salarié de la société Zipjet, cliente de la SUF selon lequel cette société mettrait fin à leur collaboration aux motifs que l’état de vétusté des locaux entraîne des risques de perturbation de l’exploitation et rend impossible l’installation de nouvelles machines malgré l’espace vide non exploité. Les seules affirmations de l’auteur de ce courriel ne suffisent pas à démontrer que la rupture des relations contractuelles dont il fait état ait pour unique motif l’état dégradé des locaux, lequel n’est pas nouveau. Le frein au développement commercial et le préjudice financier allégué résultant de cet état ne sont pas démontrés.

Il ressort toutefois des éléments ci-dessus énoncés que la bailleresse a manqué, à tout le moins depuis la mise en demeure qui lui a été adressée le 22 octobre 2015, à son obligation d’effectuer les grosses réparations et celles nécessitées par la vétusté, et ce faisant, a causé un préjudice de jouissance à la locataire qui sera justement évalué au regard de la durée d’occupation depuis cette date et du préjudice résultant des propres manquements de la locataire à son obligation d’entretien locatif, à une somme de 5.000 €. Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté la locataire de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance et Madame [F] sera condamnée à payer une somme de 5.000 € à la SUF en réparation de son préjudice de jouissance.

3. Sur les autres demandes

Il convient de confirmer le jugement déféré en ses dispositions relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire.

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de leur laisser à chacune la charge de leurs dépens relatifs à la procédure d’appel et l’équité commande de les débouter de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 14 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Créteil (RG 19/1083) en toutes ses dispositions exceptées celles relatives aux dépens, aux frais irrépétibles et à l’exécution provisoire,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Madame [K] [Y] épouse [F] à réaliser les travaux préconisés par l’experte judiciaire Madame [I] dans son rapport du 15 juillet 2017 à partir des devis produits rectifiés et complétés par elle qui correspondaient alors à un montant total de 391.651 € TTC (paragraphe E du rapport),

Déboute la Société Urbaine et Ferroviaire de ses demandes aux fins de voir condamner Madame [Y] épouse [F] à consigner la somme de 391.651,00 euros au titre des montants de gros 'uvres à réaliser dans les locaux loués et autoriser la Société Urbaine et Ferroviaire à réaliser les travaux préconisés dans l’expertise,

Déboute la Société Urbaine et Ferroviaire de sa demande aux fins de voir condamner Madame [Y] épouse [F] à lui à rembourser la somme de 161.864,08 euros (y compris août 2022) au titre de loyers payés relatifs aux locaux inexploitables avec intérêts légaux à compter du 22 octobre 2015 et capitalisation desdits intérêts

Déboute la Société Urbaine et Ferroviaire de sa demande aux fins de voir condamner Madame [Y] épouse [F] à lui rembourser la somme de 102.704,08 euros (y compris août 2022) correspondant au remboursement des loyers payés relatifs aux locaux inexploitables depuis le 22 octobre 2015, date de la mise en demeure d’effectuer les travaux, avec intérêts légaux à compter du 22 octobre 2015 et capitalisation desdits intérêts ;

Déboute la Société Urbaine et Ferroviaire de sa demande aux fins de voir dire et juger qu’une réduction de 58 % sur les loyers correspondant au pourcentage des surfaces non exploitées sera appliquée jusqu’à la fin des travaux,

Déboute la Société Urbaine et Ferroviaire de sa demande aux fins de voir dire et juger que les loyers seront consignés jusqu’à la fin des travaux,

Condamne Madame [K] [Y] épouse [F] à payer à la Société Urbaine et Ferroviaire la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes,

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens au titre de la procédure d’appel.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,