Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 6 février 2025, n° 21/19329

TGI Paris 28 septembre 2021

CA Paris
Confirmation 6 février 2025

Arguments

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Rejeté
Absence d'état des lieux d'entrée
La cour a jugé que l'absence d'état des lieux d'entrée ne permet pas de présumer que les dégradations étaient antérieures à l'occupation par la société Experts.
Rejeté
Application de la responsabilité civile délictuelle
La cour a confirmé que l'absence d'un bail opposable justifie l'application des règles de la responsabilité délictuelle pour les demandes de remboursement.
Accepté
Frais exposés en cause d'appel
La cour a jugé que l'appelante, ayant perdu son procès, doit supporter les frais de l'intimée.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 ch. 3, 6 févr. 2025, n° 21/19329
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	21/19329
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 28 septembre 2021, N° 19/06152
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre-Marie PROFIZIJeanne BAECHLINJonathan SOUFFIR
Cabinet(s) :	SCP JEANNE BAECHLIN
Parties :	S.C.I. SCI SIM2 c/ S.A.R.L. EXPERTS [ Localité 3 ] [ Localité 4 ]

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 FEVRIER 2025

(n° 24 /2025, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/19329 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CET3Z

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 28 septembre 2021- Tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section) – RG n° 19/06152

APPELANTE

S.C.I. SCI SIM2

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 419 266 846

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jonathan SOUFFIR de l’AARPI EVY Avocats, avocat au barreau de Paris, toque : E1784

INTIMÉE

S.A.R.L. EXPERTS [Localité 3] [Localité 4]

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 813 889 557

Prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de Paris, toque : L0034

Assistée de M^e Pierre-Marie PROFIZI, avocat au barreau de Paris, toque : C2276

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 novembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 septembre 2015, la SCI [L] 2 a donné à bail commercial, à la société en cours de constitution Experts [Localité 3] [Localité 4], des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 14.000 euros hors taxe. Aux termes de cet acte, le bailleur reconnaissait avoir reçu du preneur la somme de 3.500 euros à titre de dépot de garantie.

Par jugement du 13 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a notamment déclaré le bail commercial conclu le 4 septembre 2015 avec la société Experts [Localité 3] [Localité 4] inopposable à la SCI [L] 2, prononcé l’expulsion de Madame [S] [Y] et de la société Experts [Localité 3] [Localité 4] des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] qui appartiennent à la SCI [L] 2 et dit qu’à compter du 13 décembre 2017, Mme [I] [H] et M. [F] [L], tant à leur nom qu’au nom de la SCI [L] 2 pourront faire procéder à l’expulsion de la société Experts [Localité 3] [Localité 4] et de Mme [S] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef en ayant recours si nécessaire au concours de la force publique.

Les locaux ont été restitués le 23 octobre 2017.

Par lettre recommandée du 5 février 2018, la société Experts [Localité 3] [Localité 4] a réclamé la restitution du dépôt de garantie et le remboursement de la régularisation des charges.

La SCI [L] 2 a remboursé la seule somme de 1.552,28 euros correspondant à la restitution de la provision pour charges, après régularisation des charges, et au dépôt de garantie, déduction faite du coût des travaux de remise en état et du 'loyer’ pour la période du 1er au 23 octobre 2017.

Par acte d’huissier de justice du 17 mai 2019, la société Experts [Localité 3] [Localité 4] a fait assigner la SCI [L] 2 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 4.373 euros au titre du dépôt de garantie et des provisions sur charges avec intérêts aux taux légal à compter du 8 juin 2018 outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 28 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la SCI [L] 2 à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 4.373 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— débouté la SCI [L] 2 en sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la SCI [L] 2 à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI [L] 2 à payer les dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 5 novembre 2021, la SCI [L] 2 a interjeté appel du jugement en en critiquant tous les chefs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 16 juin 2024, la SCI [L] 2, appelante, demande à la cour de :

— dire et juger qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, il appartient au locataire de prouver que les dégradations préexistaient au moment de l’entrée dans les lieux ;

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 28 septembre 2021 en ce qu’il a condamné la société civile immobilière [L] 2 a’ payer a’ la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 4 373 euros avec intérêts au taux légal ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 28 septembre 2021 en ce qu’il a condamné la SCI [L] 2 au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la somme de 4.373 euros au titre des travaux de remise en état doit venir en déduction du dépôt de garantie et de la régulation de charges de sorte que la SCI [L] 2 n’est plus redevable de la moindre somme a’ l’égard de la société Experts [Localité 3] [Localité 4] ;

— condamner la société Experts [Localité 3] [Localité 4] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI [L] 2 fait valoir :

— que c’est à tort que le premier juge a déduit de l’inopposabilité du bail commercial du 4 septembre 2015 l’applicabilité de la responsabilité civile délictuelle ;

— que les parties sont liées par un bail professionnel verbal soumis aux dispositions de l’article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et à celles du code civil dont l’article 1731 du code civil qui édicte une présomption de bon état des locaux loués en l’absence d’un état des lieux d’entrée ;

— que l’état des lieux de sortie, établi par un huissier de justice en présence d’un représentant de la société experts [Localité 3] [Localité 4] le 23 octobre 2017, met en évidence des dégradations ;

— que la société Experts [Localité 3] [Localité 4] ne démontre pas que ces dégradations préexistaient à sa prise de possession des lieux, étant rappelé qu’en vertu de l’article 1731 du code civil et en l’absence d’un état des lieux d’entrée, le bon état des locaux est présumé ;

— qu’en application de l’article 1732 du code civil, la société Experts [Localité 3] [Localité 4] doit répondre des dégradations survenues par son fait lors de son occupation ;

— que la facture de remise en état des travaux, pour un montant de 4373 euros, répond parfaitement aux désordres constatés dans l’état des lieux de sortie.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 11 septembre 2024, la société Experts [Localité 3] [Localité 4], intimée, demande à la cour de :

— dire recevable mais mal fondé en son appel la SCI [L] 2 ;

En conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 18ème chambre 1ère section par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a :

« Condamne la société civile immobilière [L] 2 à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 4 373 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute la société civile immobilière [L] de de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la société civile immobilière [L] de à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société civile immobilière [L] 2 a’ payer les dépens de l’instance ; ordonne l’exécution provisoire de la décision » ;

— débouter l’appelante de ses demandes, fins et conclusions ;

Et statuant à nouveau :

— condamner la SCI [L] 2 à payer la somme de 10.000 € à la société experts [Localité 3] [Localité 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société Experts [Localité 3] [Localité 4] fait valoir :

— qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été établi lors de la prise à bail ;

— que l’état des lieux de sortie n’a pas été contradictoire et qu’elle a été empêchée de faire des observations sur cet état des lieux, la SCI [L] 2 refusant de le lui remettre ;

— sur l’existence d’un bail professionnel entre les parties :

— que la SCI [L] 2 ne différencie par l’écrit nécessaire à la validité du contrat et l’écrit qui en rapporte la preuve ;

— qu’il n’y a jamais eu un accord entre les parties pour régir, postérieurement au jugement du 13 juin 2017 qui a prononcé l’inopposabilité du bail commercial à la SCI [L] 2, leurs rapports dans le cadre d’un bail professionnel de sorte qu’aucun bail professionnel ne s’est substitué au bail commercial antérieurement conclu ;

— que dans son jugement du 13 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a dit que la société Experts [Localité 3] [Localité 4] était sans droit ni titre ;

— que la SCI [L] 2 essaye de constituer fictivement un bail professionnel entre les parties à la suite de la décision du 13 juin 2017 qui a prononcé l’inopposabilité et non la nullité du bail commercial antérieurement conclu ;

— que l’article 1731 du code civil ne s’applique donc pas ;

— qu’en application des articles 1240 et 1353 du code civil, la SCI [L] 2 doit rapporter la preuve des dégradations commises par la société Experts [Localité 3] [Localité 4], ce qu’elle ne fait pas.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Par jugement du 13 juin 2017, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré le bail commercial conclu le 4 septembre 2015 entre la SCI [L] 2 et la société Experts [Localité 3] [Localité 4] inopposable à la SCI [L] 2 et fait droit, en conséquence de cette inopposabilité, à la demande de Madame [I] [H] et de Monsieur [F] [L], qui sont les actuels associés de la SCI [L] 2, d’expulsion de la société Experts [Localité 3] [Localité 4] des locaux appartenant à la SCI [L] 2, étant relevé que Madame [I] [H] et Monsieur [F] [L] soutenaient alors que la société Experts [Localité 3] [Localité 4] était occupante sans droit ni titre des locaux.

Dire que la SCI [L] 2 et la société Experts [Localité 3] [Localité 4] sont liées par un bail professionnel verbal est incompatible avec les effets de la déclaration d’inopposabilité à la SCI [L] 2 du bail commercial qu’elles avaient conclu et l’expulsion de la société Experts [Localité 3] [Localité 4] des lieux au motif qu’elle était occupante sans droit ni titre des locaux appartenant à la SCI [L] 2. En effet, cela reviendrait à requalifier le contrat de bail commercial conclu entre les parties le 4 septembre 2015 alors que ce bail a été déclaré inopposable à l’une des parties.

Dans ces conditions, c’est à bon droit qu’en l’absence d’un bail opposable à la SCI [L] 2, le premier juge a fait application des dispositions sur la responsabilité délictuelle à la demande en paiement des frais de remise en état des locaux qu’oppose la SCI [L] 2 en compensation à la créance de restitution du dépot de garantie et de la provision sur charges après régularisation revendiquée par la société Experts [Localité 3] [Localité 4].

Les dispositions des articles 1731 et 1732 du code civil ne sont donc pas applicables au litige.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la société Experts [Localité 3] [Localité 4] n’a occupé les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] appartenant à la SCI [L] 2 que pendant 2 ans, du 1er octobre 2015 au 23 octobre 2017.

Aux termes de ses conclusions, les désordres allégués par la SCI [L] 2 sont les suivants :

— la peinture de la porte palière en bois recouvrant le bâti est manquante sur environ 30 cm de long,

— dans le 1er bureau :

— le sol carrelé et les murs comportent des traces d’emprises mobilières,

— le papier peint est légèrement déchiré à trois endroits et deux trous chevillés n’ont pas été rebouchés,

— dans le 2ème bureau :

— le sol carrelé présente deux petits éclats,

— les murs présentent des traces d’emprises mobilières et une soixantaine de trous chevillés non rebouchés,

— le papier peint est déchiré à trois endroits,

— dans le couloir :

— les murs présentent des traces de retrait de mobilier et une vingtaine de trous chevillés non rebouchés,

— dans la 3ème pièce sur la cour :

— le sol carrelé présente un petit impact et les murs comportent une dizaine de trous chevillés non rebouchés.

La preuve de ces désordres est apportée par l’état des lieux de sortie établi le 23 octobre 2017, en présence de Madame [S] [Y], réprésentante de la société Experts [Localité 3] [Localité 4].

Toutefois, faute de preuve de l’état des locaux au moment de la prise de possession des lieux par la société Experts [Localité 3] [Localité 4], en l’absence d’un état des lieux d’entrée, l’existence de désordres au moment de la restitution des locaux ne suffit pas à établir la preuve du dommage subi par la SCI [L] 2 et le lien de causablité entre un éventuel dommage et l’occupation des locaux par la société Experts [Localité 3] [Localité 4].

Il est en outre relevé qu’il est constant que les locaux n’étaient pas neufs au moment de la prise de possession des lieux par la société Experts [Localité 3] [Localité 4], qu’ils avaient été occupés depuis 1998 par Monsieur [W] [L] en vertu d’un bail professionnel du 7 août 1998. L’état des lieux de sortie du 23 octobre 2017 dont se prévaut la SCI [L] 2 mentionne, dans le 2ème bureau, que les murs sont recouverts d’une surface plastifiée défraichie et que le papier peint est ancien, que les murs du couloir sont recouverts d’une surface plastifiée defraichie et dans le 3ème bureau donnant sur la cour, que les murs sont recouverts d’une surface plastifiée ancienne.

Par ailleurs, la nature des désordres constatés dans l’état des lieux de sortie n’établit pas un usage anormal des locaux par la société Experts [Localité 3] [Localité 4].

Au vu de ces éléments, sans preuve d’un dommage subi par la SCI [L] 2 du fait de l’occupation des locaux par la société Experts [Localité 3] [Localité 4], il apparait que la SCI [L] 2 est débitrice envers la société Experts [Localité 3] [Localité 4] des sommes suivantes :

—  3500 euros au titre de la restitution du dépot de garantie, somme non contestée par les parties,

—  2425,28 euros au titre du remboursement de la provision sur charges après régularisation, somme non contestée par les parties,

dont il convient de déduire 1552,28 euros déjà restitués par la SCI [L] 2 à la société Experts [Localité 3] [Localité 4].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI [L] 2 à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 4373 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI [L] 2 à payer les dépens de première instance et la somme de 2000 euros à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [L] 2, qui perd son procès, sera en outre condamnée au paiement des dépens de la procédure d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de la condamner à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 28 septembre 2021 (RG n° 19/6152) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la société SCI [L] 2 à payer les dépens de la procédure d’appel,

Condamne la société SCI [L] 2 à payer à la société Experts [Localité 3] [Localité 4] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La conseillère,

pour la présidente empêchée,