Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2025

(n° 367 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19091 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKLR6

Décision déférée à la cour : ordonnance du 17 octobre 2024 – président du TJ de [Localité 21] – RG n° 24/54431

APPELANTES

Mme [N] [K]

[Adresse 6]

[Localité 18]

S.C.I. BENAPED, RCS de [Localité 21] n°384467726, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 17]

Représentées par M^e Sébastien BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : G 336

INTIMÉE

Me [G] [X] en sa qualité d’administrateur provisoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 10]

[Adresse 7]

[Localité 16]

Représenté par M^e Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0165

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er sepembre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Valérie GEORGET, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 906 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

[N] BIANCONI-DULIN, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

L’immeuble situé [Adresse 12] est soumis au statut de la copropriété.

La société civile immobilière (SCI) Benaped est propriétaire des lots 34 et 35.

Mme [K] est propriétaire du lot 18, qu’elle a cédé le 15 avril 2024.

Par arrêté du 28 novembre 2018, le préfet de la région Ile-de-France, préfet de [Localité 21], a déclaré l’insalubrité des parties communes générales de l’ensemble immobilier [Adresse 13]. Cet arrêté a enjoint au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de faire réaliser tous travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité dans un délai de six mois.

Par ordonnance du 30 novembre 2022, le président du tribunal judiciaire de Paris a désigné Me [X], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété. La mission de l’administrateur provisoire a été, depuis cette ordonnance, prorogée jusqu’au 30 novembre 2025.

Le 28 mars 2023, Mme [K] a adressé à l’administrateur provisoire une déclaration de créance à l’égard du syndicat des copropriétaires d’un montant de 28 560 euros au 30 novembre 2022 et de 595 euros par mois, le troisième jour de chaque mois, à compter du 1er décembre 2022 et ce, jusqu’à la mainlevée de l’arrêté préfectoral.

Le 29 mars 2023, la SCI Benaped a adressé à l’administrateur provisoire une déclaration de sa créance à l’égard du syndicat des copropriétaires d’un montant de 33 302, 80 euros au 30 novembre 2022 et de 600 euros par mois, le troisième jour de chaque mois, à compter du 1er décembre 2022 et ce, jusqu’à la mainlevée de l’arrêté préfectoral.

Ces demandes indemnitaires étaient fondées sur la privation de loyers subie en raison d’un défaut d’entretien des parties communes relevant de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 5 décembre 2023, l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a indiqué à Mme [K] que sa créance n’avait pas été admise au passif de la copropriété. Il était précisé : 'votre déclaration de créance d’un montant de 28 560 euros (…) du 28 mars 2023 correspond à une demande indemnitaire qui n’est justifiée par aucune décision de justice. Votre créance qui correspond à une estimation que vous avez calculée, n’est donc pas admise, puisqu’elle n’est ni certaine, ni exigible.'

Par courrier recommandé avec avis de réception du 5 décembre 2023, l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a indiqué à la SCI Benaped que : 'votre créance n’a pas été admise en totalité au passif de la copropriété. En effet, votre déclaration de créance d’un montant de 33 302, 80 euros (…) du 28 mars 2023 est admise au passif pour un montant de 2 927, 70 euros. Le solde de la créance déclarée, d’un montant de 30 375, 10 correspond à une demande indemnitaire qui n’est justifiée par aucune décision de justice car une procédure est actuellement en cours.'

Le 26 janvier 2024, un arrêté d’évacuation de l’immeuble a été pris.

L’avis de dépôt de la liste des créances a été publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales du 5 janvier 2024.

Mme [K] et la SCI Benaped ont contesté cette liste auprès du président du tribunal judiciaire.

Par acte du 16 avril 2024, Mme [K] a demandé au délégué du président du tribunal judiciaire de Paris d’ordonner à Me [G] [X], administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 15]), d’admettre la totalité des créances déclarées par Mme [N] [K] et de les faire apparaître sur une nouvelle liste des créances déclarées, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance.

Par acte du 16 avril 2024, la SCI Benaped a demandé au délégué du président du tribunal judiciaire de Paris d’ordonner à Me [G] [X], administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 14] (18e [Adresse 19].), d’admettre la totalité des créances déclarées par SCI Benaped et de les faire apparaître sur une nouvelle liste des créances déclarées, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance.

Il a été fait droit à ces demandes par ordonnances du 22 avril 2024.

Puis, par actes extrajudiciaires du 27 mai 2024 et 7 juin 2024, Me [G] [X], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [K] et la SCI Benaped en rétractation des ordonnances du 22 avril 2024.

Par ordonnance de référé du 17 octobre 2024, le délégué du président du tribunal judiciaire de Paris a :

rétracté l’ordonnance du 22 avril 2024,ordonnant à Me [G] [X], administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 14] ([Adresse 5]), d’admettre la totalité des créances déclarées par Mme [K] et de les faire apparaître sur une nouvelle liste des créances déclarées, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance ;

rétracté l’ordonnance du 22 avril 2024 2024, ordonnant à Me [G] [X], administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 14] ([Adresse 5]), d’admettre la totalité des créances déclarées par la SCI Benaped et de les faire apparaître sur une nouvelle liste des créances déclarées, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance ;

condamné in solidum la SCI Benaped et Mme [K] aux entiers dépens ;

débouté Me [X], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SCI Benaped de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Mme [N] [K] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le 12 novembre 2024, Mme [K] et la SCI Benaped ont déclaré interjeter appel de cette décision.

Par leurs conclusions remises et notifiées le 27 mai 2025, Mme [K] et la SCI Benaped demandent à la cour de :

infirmer l’ordonnance du 17 octobre 2024 en ce qu’elle a :

rétracté l’ordonnance du 22 avril 2024, ordonnant à Me [G] [X], administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 14] ([Adresse 4] [Localité 20][Adresse 1]), d’admettre la totalité des créances déclarées par Mme [K] et de les faire apparaître sur une nouvelle liste des créances déclarées, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance ;

rétracté l’ordonnance du 22 avril 2024 2024, ordonnant à Me [G] [X], administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 14] [Localité 2]), d’admettre la totalité des créances déclarées par SCI Benaped et de les faire apparaître sur une nouvelle liste des créances déclarées, dans un délai d’un mois à compter de la notification de l’ordonnance ;

condamné in solidum la SCI Benaped et Mme [K] aux entiers dépens ;

débouté Me [X], administrateur judiciaire, en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté la SCI Benaped de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté Mme [N] [K] de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

déclarer irrecevable, subsidiairement, débouter Me [X], agissant en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] de ses demandes de rétractations des ordonnances rendues le 22 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Paris, lui ordonnant d’admettre la totalité des créances déclarées par Mme [N] [K] et la SCI Benaped ou de les faire apparaître sur une nouvelle liste de créances déclarées ;

condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à verser à Mme [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions remises et notifiées le 11 février 2025, Me [X], administrateur judiciaire, agissant ès qualités d’administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 8] demande à la cour de :

confirmer la décision dont appel sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau de ce chef,

condamner solidairement la SCI Benaped et Mme [K] à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

y ajoutant,

débouter la SCI Benaped et Mme [K] de leurs demandes ;

condamner la SCI Benaped et Mme [K] aux dépens d’appel.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2025.

Sur ce,

Il résulte des articles 497 et 561 du code de procédure civile que la cour d’appel, saisie de l’appel d’une ordonnance de référé statuant sur une demande en rétractation d’une ordonnance sur requête, est investie des attributions du juge qui l’a rendue.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] fait l’objet d’une procédure prévue par les articles 29-1 A et suivant de la loi du 10 juillet 1965.

Me [X], administrateur judiciaire, a été désignée administrateur provisoire de cet immeuble par ordonnance du 30 novembre 2024.

Mme [K] et la SCI Benaped ont contesté la liste des créances déclarées établie par Me [X], ès qualités d’administrateur provisoire, qui rejette pour partie ou totalement leurs créances.

Ils agissent sur le fondement de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que : 'I. ' Dans un délai de deux mois à compter de sa nomination, l’administrateur provisoire procède à des mesures de publicité pour permettre aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation du montant de leurs créances.

II. ' A partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire, les créanciers du syndicat des copropriétaires déclarent leurs créances dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.

Après vérification des créances déclarées, l’administrateur provisoire établit et publie la liste des créances déclarées.

Les créanciers disposent d’un délai de deux mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du tribunal judiciaire.

(…).'

Pour rétracter les ordonnances du 22 avril 2024 qui ont ordonné à l’administrateur provisoire d’admettre la totalité des créances des appelants, le juge de la rétractation les a qualifiées d’ordonnances sur requête au sens de l’article 493 du code de procédure civile et a retenu que si la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas la procédure applicable à la contestation de l’état des créances déposé par l’administrateur provisoire, l’examen de cette contestation exige la tenue d’un débat contradictoire, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Tout d’abord, les appelantes rétorquent que les ordonnances du 22 avril 2024 ne peuvent être qualifiées d’ordonnances sur requête au visa de l’article 496 du code de procédure civile.

Soutenant qu’un appel immédiat aurait dû être formé contre les ordonnances du 22 avril 2024 par l’administrateur provisoire, Mme [K] et la SCI Benaped expliquent qu’ils n’ont pas saisi le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 493 du code de procédure civile, qu’ils n’ont pas cherché à échapper au principe du contradictoire mais ont simplement contesté le refus d’admission de leur créance selon l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965. Ils soutiennent que la présente situation est identique à celle ayant donné lieu à l’arrêt de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation du 27 juin 2019 (pourvoi n° 18-12.194) dont le sommaire est le suivant : 'la décision d’extension de la mission de l’expert désigné par un juge des référés, rendue à la demande d’une partie sollicitant le respect du principe de la contradiction par le juge du contrôle des expertises ne constitue pas, du seul fait que les parties n’ont été ni entendues ni appelées à l’instance, une ordonnance sur requête rendant l’appel immédiat de la décision irrecevable.'

Me [X], ès qualités d’administrateur provisoire de l’immeuble [Adresse 10], objecte que les appelants n’ont jamais sollicité l’organisation d’un débat contradictoire dans leurs requêtes initiales et que les ordonnances du 22 avril 2024 ont été prononcées au visa des articles 493 et 845 du code de procédure civile.

La cour observe que Mme [K] et la SCI Benaped ont saisi le président du tribunal judiciaire par requête intitulée : 'requête en contestation d’une liste de créances déclarée par un administrateur provisoire en copropriété en difficulté article 29-4 II. 3ème alinéa de la loi n° 65-557 du 10 juillet fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis)'. Les requêtes indiquent que 'ni la loi de 1965, ni le décret de 1967 ne précisent sous quelle forme doit être formée la contestation du contenu de la lise des créances déclarées.' Elles ajoutent que 'par correspondance officielle, a été adressée une copie de celles-ci au conseil de l’administrateur provisoire'.

Cependant ces circonstances sont inopérantes pour établir que la SCI Benaped et Mme [Y], tout en saisissant le président du tribunal judiciaire par voie de requête, sollicitaient l’organisation d’un débat contradictoire.

A titre surabondant, il sera observé que les ordonnances elles-mêmes qualifiées d''ordonnance sur requête', qui font droit aux demandes de Mme [K] et de la SCI Benaped, ont été signifiées par actes de commissaire de justice le 17 mai 2024 et le 28 mai 2024 à Me [X], ès qualités d’administrateur provisoire, en tant que 'ordonnances rendues sur requête’ et avec le visa des articles 496 et 497 du code de procédure civile.

Il s’ensuit, d’une part, que les ordonnances du 22 avril 2022 ont été exactement qualifiées d’ordonnances sur requête, d’autre part, que la demande de rétractation formée par Me [X] était recevable.

Ensuite, il convient de déterminer la procédure à suivre pour saisir le président du tribunal judiciaire sur le fondement de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret d’application du 17 mars 1967 relatives aux copropriétés en difficulté prévoient que le président peut être saisi par requête (concernant la désignation d’un mandataire ad hoc (article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965), selon la procédure accélérée au fond (s’agissant de la prorogation des effets de la désignation de l’administrateur provisoire, la résiliation d’un contrat (article 29-3 de la loi du 10 juillet 1965) ou le relevé de forclusion pour la déclaration des créances (article 62-18-1 du code de procédure civile) ou par requête ou selon la procédure accélérée au fond (désignation d’un administrateur provisoire) voire par assignation (article 62, alinéa 2, du décret du 17 mars 1965).

En revanche, ni la loi ni le règlement ne précisent les modalités de saisine du président du tribunal judiciaire pour contester, par application de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, l’état des créances établi par l’administrateur provisoire.

L’intimée fait valoir à juste titre que la contestation de la liste des créances, par application de l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, nécessite un débat contradictoire, ce qui exclut le recours à la saisine du président du tribunal pour prononcer une mesure urgente exigeant l’absence de contradiction.

Par ailleurs, ainsi que relevé plus haut, aucun texte précis n’autorise la saisine du président du tribunal par voie de requête.

En outre, les articles 839 et 481-1 du code de procédure civile permettent au président du tribunal judiciaire de statuer selon la procédure accélérée au fond lorsqu’elle est prévue par la loi ou le règlement. Mais l’article 29-4 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas cette procédure concernant la constestation de la liste des créances établie par l’administrateur provisoire.

En conséquence, dans le silence des textes, il appartenait à Mme [K] et à la SCI Benaped d’assigner Me [H] par acte de commissaire de justice devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé.

L’ordonnance entreprise a, à bon droit, rétracté les ordonnances sur requête du 22 avril 2024 qui ne pouvaient faire droit aux demandes de Mme [K] et de la SCI Benaped en l’absence de débat contradictoire.

Elle sera confirmée.

La cour observe que, ni devant le juge de la rétractatation, ni à hauteur d’appel, Mme [Y] et la SCI Benaped ne demandent à la juridiction de se prononcer sur le fond du litige en contestation de la liste des créances établies par l’administrateur provisoire.

Les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En appel, Mme [K] et la SCI Benaped seront condamnées in solidum aux dépens.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne in solidum Mme [K] et la SCI Benaped aux dépens d’appel ;

Rejette les demande fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT