Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19509 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUN6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Septembre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 17] – RG n° 17/11347

APPELANTE

Société ALLIANZ IARD

SA immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 542 110 291

[Adresse 1]

[Localité 13]

Représentée par M^e Philippe MARINO ANDRONIK de la SCP DORVALD MARINO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0143

Ayant pour avocat plaidant : M^e DE GAUDEMONT, SELARL MCH VOCATS, avocat au barreau du VAL D’OISE

INTIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, la société AX STOULS, SARL immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 722 052 057

C/O Société AX STOULS

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représenté par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant : M^e Benoît LLAVADOR SELARL LLAVADOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1193

SAS BDR ET ASSOCIES venant aux droits de la S.C.P. BROUARD [K] prise en la personne de Me [W] [K], ès qualité de d’administrateur judiciaire de la SAS AGENCE DE LA MAIRIE, société en liquidation judiciaire, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le numéro 389 217 423 dont le siège social est [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 9]

DEFAILLANTE

Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA, venant aux droits DES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S La société LLOYD’S INSURANCE COMPANY par suite d’une procédure de transfert dite « Part VII transfer » autorisée par la High Court of Justice de Londres suivant ordonnance en date du 25 novembre 2020, Société Anonyme d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 844 091 793, prise en son établissement en France agissant en la personne de son mandataire général pour les opérations en France, Monsieur [P] [N], domicilié en cette qualité audit établissement

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représentée par M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 18] avait pour syndic la société Agence de la Mairie jusqu’à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 8 mars 2016, qui a nommé la société Ax Stouls, syndic actuel du syndicat des copropriétaires.

Les Souscripteurs du Lloyd’s, représentés par la société Lloyd’s France, étaient le garant financier de la société Agence de la Mairie jusqu’au 6 octobre 2016.

La société Allianz IARD était l’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie jusqu’au 18 juin 2016.

Au moment du transfert des archives, le syndicat des copropriétaires a fait état d’irrégularités comptables imputables à la société L’Agence de la Mairie. En l’absence de réponses de celle-ci, le syndicat des copropriétaires a décidé, le 1er juin 2016, de voter l’engagement d’une action en justice aux fins de récupérer les fonds «qui auraient été indûment dépensés».

Le 4 octobre 2016, un jugement du tribunal de Commerce a prononcé une procédure de liquidation judiciaire et nommé Maître [W] [K] en qualité de liquidateur judiciaire de la société Agence de la Mairie.

Le 24 novembre 2016, le syndicat des copropriétaires a déclaré une créance de 19.653,76 euros.

Devant le silence de la société Agence de la Mairie après les mises en demeure du 4 juillet 2016 et 26 octobre 2016, le syndicat des copropriétaires a sollicité par courrier du 13 décembre 2016, le jeu de la garantie financière.

A la suite du refus de garantie de la société Lloyd’s France, le syndicat des copropriétaires a, par exploit du 17 juillet 2017, assigné la société Agence de la Mairie, la société Lloyd’s France et la société Allianz IARD aux fins de se voir payer la somme de 19.653,76 euros au titre des irrégularités comptables commises par la société Agence de la Mairie.

Par jugement du 10 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 18] de ses demandes dirigées contre la société Lloyd’s France ;

— déclaré recevable l’invention volontaire de la société Les Souscripteurs du Lloyd’s à Londres, représentée par son Mandataire Général pour ses opérations en France, la société Lloyd’s France SAS,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 18] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s pris en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France, la société Lloyd’s France SAS, au titre de la garantie financière,

— fixé la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 11ème au passif de la liquidation de la société Agence de la Mairie prise en la personne de son liquidateur, la SCP Bouard [K], à la somme de 19.043,46 euros (dix-neuf mille quarante-trois euros quarante-six centimes),

— condamné la société anonyme Allianz IARD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 18], les sommes suivantes :

15.893,52 euros (quinze mille huit cent quatre-vingt-treize euros cinquante-deux centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2016,

2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 18] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société anonyme Allianz IARD aux dépens,

— autorisé la SELARL Raison Carnel, avocat, à recouvrer directement contre cette dernière les dépens qu’elle a avancés sans recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La société Allianz a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 10 novembre 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 3 février 2025 par lesquelles la société Allianz IARD, appelante, invite la cour, au visa des articles L112-6, L113-1 et L121-1 du code des assurances, à :

— la recevoir en son appel et la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

« débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Les Souscripteurs du Lloyd’s au titre de la garantie financière ;

fixé la créance dudit syndicat au passif de la liquidation de la SAS Agence de la Mairie prise en la personne de son liquidateur, la SCP Bouard [K] à la somme de 19.043,46 € ;

condamné la SA Allianz IARD à payer au syndicat précité 15.893,52 € avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2016 et 2.000,00 € en application de l’article 700 du CPC ;

débouté les parties du surplus de leurs demandes et condamné la SA Allianz IARD

aux entiers dépens. »

Et ainsi, statuant à nouveau,

A titre principal,

— déclarer que l’objet du RC POLIS n°41.404.407 anciennement souscrit auprès de la société Allianz IARD est de garantir uniquement la responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie et que la concluante n’est pas le garant financier de cette société,

— déclarer recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble en son action et en ses demandes dirigées à titre principal à l’encontre du garant financier de la société Agence de la Mairie,

— la mettre hors de cause en ce qu’elle est recherchée à titre subsidiaire en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie,

En toutes hypothèses et si par impossible,

— déclarer qu’elle est recevable et bien fondée en son refus de garantir les agissements frauduleux et délictueux de la société Agence de la Mairie, dénoncés par le SDC demandeur à l’instance et notamment, toute non représentation de fonds,

— déclarer qu’elle est recevable et bien fondée à opposer les exclusions, limites, plafond et franchise en application de la garantie responsabilité civile professionnelle anciennement souscrite par la société Agence de la Mairie,

— déclarer que les agissements fautifs et volontaires de la société ADLM sont constitutifs d’une faute intentionnelle, ou à défaut dolosive, et que la société Allianz IARD est recevable et bien fondée en son refus de garantie de tels agissements à l’aune des exclusions contractuelles prévues au contrat RC POLIS n°41.404.407,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions notamment aux fins d’appel incident dirigées à son encontre,

— débouter la société Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s, de ses demandes, fins et conclusions,

— la mettre hors de cause en ce qu’elle est recherchée à titre subsidiaire en qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Agence de la Mairie,

En tout état de cause,

Sous le bénéfice des exclusions de garantie stipulées aux articles 1.4.C et 1.4.E, ci-dessus rappelées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que « Le contrat d’assurance ne s’applique donc pas pour les sommes de 692 euros au titre des missions confiées à la société Burotic pour les années 2015 et 2016 en raison des prestations relevant des frais et honoraires du syndic, soit 1384 euros »,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes aux fins de remboursements des sommes de 2.295 € au titre d’une « indemnité d’assurance versée et non restituée » et comptes débiteurs de 3 copropriétaires, et de 6.576,46 € au titre du « compte migration ancien syndic » et/ou « Compte en attente d’imputation débiteur »,

— rappeler qu’elle est recevable et bien fondée à opposer le montant de sa franchise contractuelle, fixée à hauteur de 10 % du montant du sinistre, avec un minimum de 600 € et un maximum de 3.000 €,

— condamner le Syndicat des copropriétaires ou toute autre partie succombante, à payer à la société Allianz IARD une somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le même syndicat, ou toute autre partie succombante, aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Philippe Marino, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 20 février 2025 par lesquelles la société Lloyd’s Insurance Company, intimée, invite la cour, au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et des articles 32-1, 699 et 700 du code de procédure civile, à :

— déclarer la Compagnie Allianz irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée en son appel ;

— déclarer le Syndicat des copropriétaires irrecevable et, en tout état de cause, mal fondé en son appel incident ;

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement en ce qu’il :

« DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 18] de ses demandes dirigées contre la société LLOYD’S FRANCE SAS,

DECLARE recevable l’invention volontaire de la société Les Souscripteurs du Lloyd’s à Londres, représentée par son Mandataire Général pour ses opérations en France, la société LLOYD’S FRANCE SAS,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 18] de l’intégralité de ses demandes à l’encontre des Souscripteurs du LLOYD’S pris en la personne de leur mandataire général pour les opérations en France, la société LLOYD’S FRANCE SAS,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à Paris 11ème au passif de la liquidation de la société Agence de la Mairie prise en la personne de son liquidateur, la SCP BOUARD [K], à la somme de 19.043,46 euros (dix-neuf mille quarante trois euros quarante six centimes),

CONDAMNE la société anonyme ALLIANZ Iard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 18], les sommes suivantes :

—  15.893,52 euros (quinze mille huit cent quatre-vingt-treize euros cinquante-deux centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2016,

—  2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 18] de sa demande d’expertise judiciaire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la société anonyme ALLIANZ Iard aux dépens,

AUTORISE la SELARL RAISON CARNEL, avocat, à recouvrer directement contre cette dernière les dépens qu’elle a avancés sans recevoir provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire. »

En conséquence :

— constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] reproche à l’Agence de la Mairie d’avoir commis des fautes de gestion ;

— constater que les fautes de gestion ne sont pas couvertes par le contrat de garantie financière ;

— constater que la Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du LLOYD’S, n’a jamais été assureur responsabilité civile professionnelle de l’Agence de la Mairie mais son garant financier ;

— débouter toutes demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

A titre subsidiaire :

— constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne justifie pas d’une non représentation de fonds mandants ;

— constater que le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ne justifie pas d’une créance certaine, liquide et exigible ;

— débouter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées à son encontre ;

En toutes hypothèses :

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, dont distraction au profit de la SELARL RAISON AVOCATS.

Vu les conclusions notifiées le 4 mai 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19], intimé, invite la cour, au visa des articles 4 et suivants de la loi du 2 janvier 1970, 39 et suivants du décret du 20 juillet 1972 et 1382 et suivants du code civil, à :

Sur la créance du syndicat,

— réformer le Jugement attaqué en ce qu’il a fixé sa créance à la somme de 19.043,46 euros

Statuant à nouveau :

— fixer sa créance à la somme de 19.444,01 euros

Sur l’indemnisation due au syndicat

— infirmer le jugement attaqué en ce qu’il :

l’a débouté de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société Les Souscripteurs du Lloyd’s au titre de la garantie financière ;

a condamné la SA Allianz IARD à lui payer 15.893,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2016 ;

Statuant à nouveau :

— condamner Les Souscripteurs du Lloyd’s à lui verser la somme totale de 19.444,01 euros, avec intérêt de droit à compter de la mise en demeure du 4 juillet 2016, au titre des détournements effectués par la société Agence de la Mairie au préjudice du [20] ;

Subsidiairement et dans l’hypothèse où la Cour considérait que les fautes de la société Agence de la Mairie sont uniquement susceptibles d’engager sa responsabilité professionnelle :

— réformer le jugement attaqué en ce qu’il a condamné la SA Allianz IARD à lui payer 15.893,52 euros avec intérêts au taux légal à compter du 04 juillet 2016 ;

Statuant à nouveau :

— condamner la SA Allianz IARD à lui payer la somme totale de 19.444,01 euros, en réparation des préjudices subis par ce dernier, avec intérêt de droit au taux légal à compter du 4 juillet 2016, au titre fautes de gestion commises par la société Agence de la Mairie au préjudice du [20] ;

En tout état de cause

— condamner les succombants à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du C.P.C, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société L’Agence de la Mairie, n’a pas constitué avocat.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre liminaire, il est rappelé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de 'dire/juger/constater/donner acte’ dès lors qu’elles ne constituent pas des prétentions susceptibles d’entraîner des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

Sur la responsabilité de la société L’Agence de la Mairie et la créance du syndicat

A titre liminaire, la cour relève que, en cause d’appel, la demande du syndicat des copropriétaires relative à l’absence de transfert des sommes figurant sur des comptes d’attente par l’ancien syndic porte, en sus de la somme de 6 326,46 euros, sur une somme de 250 euros.

Il apparaît en outre que la somme de 19 043,46 euros demandée par le syndicat des copropriétaires en première instance procédait d’une erreur de calcul, en ce qu’elle omettait la somme de 150,55 euros, dont il se déduit qu’elle correspond au versement d’une indemnité par une compagnie d’assurance comme il sera vu infra.

Selon l’article 1992 alinéa 1er du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat.

Sur les factures litigieuses

Le syndicat des copropriétaires invoque un certain nombre de factures frauduleuses correspondant à des prestations non réalisées par des fournisseurs fictifs, dont le conseil syndical n’a jamais entendu parler. Il ressort des pièces produites que lors de la transmission des pièces au nouveau syndic, les factures n’ont pas été communiquées.

Il ressort des écritures comptables du [Localité 15] Livre établi par la société L’Agence de la Mairie pour l’année 2015 que cette dernière a réglé 4 factures de 420 euros, soit 1 680 euros au total, à la société ADDIP pour des diagnostics amiante, termites, plomb et plomb dans l’eau. Le [Localité 15] Livre précise que ces factures ont été annulées le 31 décembre 2015 mais le remboursement de ces sommes n’est pas intervenu et la somme de 1 680 euros a donc été maintenue artificiellement en débit du compte.

Il en est de même des factures suivantes, toutes annulées le 31 décembre 2015 et artificiellement maintenues en débit du compte faute de remboursement :

—  1 554 euros à la société PREFOS pour une évaluation des risques professionnels, sans justification de la commande ni de la réalisation de la prestation ;

—  1 650 euros (1 320 +330) à la société ATB Valladon concernant une intervention sur les chéneaux et gouttières et une fuite en cave ;

—  1.430 euros (1320 + 110) à la société Etablissements Raphael au titre de travaux de « réglage antenne » et de « réglage groom » effectués le 10 février 2015, sans signalement d’aucune difficulté sur ces éléments ;

—  664 euros (429 + 235) à la société PROCARBAT pour une réparation électrique et un changement de minuterie en cave, sans commande ni justificatifs de la nécessité des travaux ;

—  690 euros (165 + 360 + 165) la société TBA France au titre de trois interventions de «désourisation», «désinsectisation» et «dératisation», sans problème signalé de contamination.

—  972 euros (132 + 480 + 360) à la société Burotic pour des missions de « Gestion des archives », « Numérisation » et « [Localité 14] d’entretien ».

Le préjudice du syndicat pour les factures de 2015 s’établit donc à la somme de 8 640 euros (1680 + 1554 + 1650 + 1430 + 664 + 690 + 972).

En 2016, de la même façon, l’ancien syndic a enregistré des factures pour un montant total de 690 euros (165 + 360 + 165) de la société TBA France au titre de trois interventions de «désourisation», «désinsectisation» et «dératisation», sans problème signalé de contamination.

De la même façon encore, quatre prestations ont été facturées par la société Burotic pour un montant total de 1 092 euros (132 + 480 + 360 + 120) intitulées « Gestion des archives », « Numérisation », « Extranet » et « Demande ICS ».

Contrairement aux factures de 2015, celles de 2016 n’ont pas été annulées. Néanmoins, les précédents de l’année 2015 permettent d’établir que ces débits effectués sur le compte de la copropriété correspondent à des prestations fictives.

D’autre part, comme l’ont rappelé les premiers juges, en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 26 mars 2015, le forfait de gestion courante comprend, notamment, la détention et la détermination des archives utiles et la tenue du carnet d’entretien et mise à jour de ce carnet d’entretien au sein de l’extranet qu’il met en place aux copropriétaires qui l’ont choisi.

Toutes ces prestations sont, en principe, incluses dans la rémunération annuelle votée par l’assemblée générale et ne peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire avec un tiers à la société.

Le préjudice du syndicat pour les factures de 2016 s’établit donc à la somme de 1 782 euros (690 + 1 092).

Sur le détournement de sommes versées

Il ressort des pièces versées aux débats que la somme de 150,55 euros remise au syndic par chèque le 2 juillet 2015 par la société Assurances & Conseils n’a pas été inscrite sur les comptes du syndicat.

Il en est de même des charges de copropriétés versées par trois copropriétaires le 19 janvier 2016 par l’intermédiaire de leur mandataire, la société IDM Conseil, ainsi que l’atteste le relevé bancaire de cette dernière, pour des montants de 382 euros, 169 euros et 1 744 euros, soit au total 2 295 euros.

Le préjudice du syndicat s’élève donc à ce titre à la somme de 2 445,55 euros.

Sur l’absence de transfert au nouveau syndic des sommes figurant sur les comptes d’attente

Il apparaît sur le [Localité 15] Livre 2016 de la société L’Agence de la Mairie deux comptes en attente d’imputation débiteur pour des montants de 250 euros et 6 326,46 euros, montants que le syndicat des copropriétaires reproche à son ancien syndic de ne pas avoir transmis à son successeur.

Néanmoins, ces comptes d’attente sont inclus dans une balance globale de débits et des crédits et ne sont pas des comptes séparés sur lesquels figureraient des sommes d’argent disponibles. Au demeurant, ces sommes sont inscrites au débit du compte de la copropriété et non pas au crédit.

Par conséquent, ces inscriptions ne constituent pas des sommes que l’ancien syndic devait transférer à son successeur, de sorte qu’il n’en résulte aucun préjudice pour le syndicat des copropriétaires.

Il résulte de l’ensemble de ces développements qu’il y a lieu de fixer la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la société L’agence de la Mairie à la somme de 12 867,55 euros, le jugement devant donc être réformé sur ce point.

Sur la demande de condamnation de la société Lloyd’s Insurance Company, garant financier

La société Allianz soutient que le syndicat a justifié que son ancien syndic avait conservé le montant d’une indemnité d’assurance et ses versements effectués par des copropriétaires au titre des charges de copropriété, qu’il a également justifié des règlements effectués et de l’absence de comptabilisation de ces derniers par l’ancien syndic. Elle soutient qu’il est indéniable que l’ancien syndic n’a pas restitué ces fonds mandants et qu’il s’agit de détournements de fonds et non d’une simple faute de gestion.

Concernant les malversations invoquées par le syndicat, elle précise que la société Burotic n’a été immatriculée au RCS de [Localité 17] que postérieurement au règlement des factures et que de nombreux syndicats ont dénoncé des agissements frauduleux similaires commis par la société L’Agence de la Mairie, et notamment auprès des mêmes sociétés, qu’une information judiciaire est ouverte concernant ce syndic et dans laquelle elle est partie civile, et que le caractère frauduleux des factures invoqué par le syndicat est manifeste. Elle allègue que le président de la société L’Agence de la Mairie a reconnu les détournements de fonds commis par ses prédécesseurs par un courrier adressé à M. [X], expert judiciaire désigné dans un dossier similaire.

Le syndicat des copropriétaires soutient également que les actes commis par la société L’Agence de la Mairie doivent être considérés comme un défaut de représentation des fonds mandants. Il expose que son ancien syndic procédait à l’enregistrement comptable de factures auprès d’un fournisseur fictif, que la facture était ensuite annulée mais que le compte de la copropriété n’était pas recrédité. Il soutient que ces agissements s’analysent en détournement de fonds, et non en erreurs comptables, et que sa créance est certaine, liquide et exigible.

La société Lloyd’s Insurance Company fait valoir que les fautes de gestion ne rentrent pas dans l’objet de la garantie financière et que ni le recours à des fournisseurs fictifs ni les fraudes comptables, si tant est qu’ils soient démontrés, ne constituent des non représentations de fonds mandants. Elle allègue que le syndicat sollicite en réalité le remboursement de factures qui seraient injustifiées, mais qu’il ne s’agit pas d’un détournement de fonds dès lors que ces sommes ont été encaissées par un créancier et non par le mandataire. Elle soutient qu’en tout état de cause la preuve d’une non-représentation de fonds n’est pas démontrée dès lors qu’aucun relevé bancaire n’est communiqué, seul le solde de trésorerie au jour de la fin du mandat ou de la résiliation de la garantie financière étant garanti.

Sur ce,

L’article 39 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 dispose que la garantie financière couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectués à l’occasion d’une opération mentionnée à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970, dont l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle produit effet sur les seules justifications que la créance est certaine, liquide et exigible et que la personne garantie est défaillante.

Sur les factures litigieuses

Contrairement à ce que soutient la société Lloyd’s Insurance Company, la non-représentation de fonds objet de sa garantie ne se limite pas au solde de trésorerie manquant au jour de la fin du mandat de syndic.

A ce titre, l’état de rapprochement bancaire ne permet d’identifier que les détournements correspondant à des fonds préalablement encaissés sur le compte bancaire de la copropriété puis utilisés sans justification et sans avoir été comptabilités.

La garantie financière souscrite par le syndic a vocation à garantir tous les détournements de fonds, y compris ceux qui, maquillés, ne ressortent pas de l’état de rapprochement bancaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que les factures litigieuses sont fictives, en ce qu’elles ne correspondent à aucune prestation, et non pas, comme le suggère la société Lloyd’s Insurance Company, que la réalisation de ces prestations n’est pas démontrée alors que les prestataires auraient été payés.

Il ressort du courrier adressé par le nouveau syndic à la société L’Agence de la Mairie que les factures litigieuses n’ont pas été communiquées lors du changement de syndic.

La société Allianz produit un courrier électronique adressé en 2019 par le gérant de la société L’Agence de la Mairie, M. [F], à M. [X], expert judiciaire désigné par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bobigny dans une affaire concernant ce syndic et un autre syndicat des copropriétaires, rédigé en ces termes :

« ['] Je vous précise toutefois qu’un second préjudice distinct a (malheureusement) en partie eu lieu sous ma gérance. Gérance effectuée sous la direction de Messieurs [L] [O] et [R] qui étaient censés être les dirigeants de la société CONDOMINIUM, société mère de l’Agence de la Mairie.

Monsieur [I] a été dirigeant de l’Agence de la Mairie jusqu’au 02 juin 2015 me semble t’il. Ensuite ce furent Messieurs [O] et [R].

Le premier procédait par des mouvements de compte à compte.

Les seconds par de fausses factures (Préfos, Burotic, TBA, ADDIP, ATB Valladon, Etbmnts Raphael, Procarbat, Sebe, Vibat Constructions) et la facturation de frais extranet. Par contre, les seconds, conscients des détournements de fonds du premier, y ont vu une opportunité. Celle de lui coller sur le dos leurs fausses factures en les antidatant sur la seconde partie de l’exercice 2015.

Je vous indique avoir porté plainte contre Messieurs [O] et [R] le 23 août 2016. Et avoir reçu un avis à victime courant juin 2019. Cet Avis à Victime précise notamment que Messieurs [O] et [R] sont notamment poursuivi des chefs d’escroquerie, abus de confiance, recel et blanchiment de ces délits commis au préjudice de la totalité des SDC ayant constitué le portefeuille Agence de la Mairie et ce depuis 2014. ['] ».

Dans cette autre affaire, l’expert a dressé la liste des sociétés supports de fausses factures : ADDIP, ATB Valladon, Burotic, Etbmts Raphael, Prefos, Procarbat, Sebe, TBA, Vibat Constructions.

Ainsi, la totalité des sociétés concernées par les factures litigieuses relevées dans la présente affaire ont été pointées par un expert judiciaire, dans une affaire distincte, comme ayant été utilisées par la société L’Agence de la Mairie comme support à l’établissement de fausses factures.

Il ressort par ailleurs de l’avis à victime versé aux débats que MM. [O] et [R] ont été mis en examen pour escroquerie et abus de confiance à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] le 22 mars 2019.

Les pièces comptables versées aux dossiers démontrant les procédés d’écriture comptable employés, associées à ces éléments de contexte, permettent d’établir que le préjudice du syndicat au titre des factures litigieuses, concernant des sommes certaines, liquides et exigibles, s’analyse non pas en des fautes de gestion mais en un détournement de fonds par l’établissement de factures fictives et relève donc de la garantie financière.

Sur le détournement de sommes versées

Comme il a été vu, la somme de 150,55 euros, remise au syndic par chèque le 2 juillet 2015 par la société Assurances & Conseils, n’a pas été inscrite sur les comptes du syndicat ; elle fait par ailleurs l’objet de la qualification pénale d’escroquerie suivant l’avis à victime mentionné ci-avant.

Cette somme n’est donc pas représentée.

Concernant les charges de copropriété, il est démontré que la société IDM Conseil, mandataire des trois copropriétaires concernés, a été débitée des sommes de 382 euros, 169 euros et 1 744 euros et que celles-ci n’ont pas été recréditées sur les comptes de copropriétaires dans la comptabilité du syndicat.

Ces sommes, d’un total de 2 295 euros, ne sont donc pas représentées.

La société Lloyd’s Insurance Company doit par conséquent être condamnée à indemniser le syndicat des copropriétaires de la totalité de son préjudice, soit 12 867,55 euros. Le jugement doit donc être réformé sur ce point.

Il n’y a néanmoins pas lieu de mettre hors de cause la société Allianz IARD, celle-ci ayant été valablement assignée et des demandes ayant été formulées à son encontre quand bien même celles-ci, subsidiaires, ne seront pas étudiées.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Lloyd’s Insurance Company, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Allianz IARD la somme de 3 000 euros chacun par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par la société Lloyd’s Insurance Company.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Fixe la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19] au passif de la liquidation de la société L’Agence de la Mairie à la somme de 12 867,55 euros ;

Condamne la société Lloyd’s Insurance Company à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19] la somme de 12 867,55 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2017, date de l’assignation en justice ;

Condamne la société Lloyd’s Insurance Company aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 19] et à la société Allianz IARD la somme de 3 000 euros chacun par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE