Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 JUIN 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02784 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHC7Z

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/00622

APPELANTS

Monsieur [N] [F] né le 19 Décembre 1955 à [Localité 12],

[Adresse 15]

[Localité 5]

Madame [O] [C] épouse [F] née le 31 Mars 1970 à [Localité 13],

[Adresse 15]

[Localité 5]

Tous deux représentés et assistés de M^e Judith SIMON, avocat au barreau de PARIS, toque : D1896

INTIMÉE

S.A.S. FRANCE PIERRE 2 immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 350 749 651, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0289 substitué par M^e Claire LEMBLE BAILLY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1922

irrcevable à conclure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 21 mars 2025.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 13 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signatures privées en date du 15 octobre 2016, Mme [O] [C] et son époux, Monsieur [N] [F] (ci-après, les époux [F] ) ont conclu avec la société France Pierre 2 un contrat de réservation concernant un appartement T3, ainsi que deux emplacements de parking à construire sur un terrain sis [Adresse 3] à [Localité 7], sous condition d’obtention du permis de construire définitif, le délai prévisionnel de livraison étant fixé au plus tard au deuxième trimestre 2018.

Les époux [F] ont versé la somme de 1.000 € à titre de dépôt de garantie en la comptabilité de l’étude notariale « SCP [H] [S] et [G] [V] », notaires à Athis-Mons.

La mairie d'[Localité 7] a délivré le permis de construire le 30 novembre 2016.

Suivant acte reçu par Me [H] [S], notaire associé de la SCP « [H] [S] et [G] [V], à Athis-Mons en date du 31 mai 2018, les époux [F] ont conclu avec la société France Pierre 2 un contrat de vente en l’état futur d’achèvement concernant un appartement T3, et deux emplacements de stationnements, correspondant aux lots n° 63, 69 et 153 de l’ensemble immobilier à construire [Adresse 2] à Athis-Mons, moyennant le prix ferme et définitif non révisable de 275.000 € TTC, et ont réglé le même jour la partie exigible à la date de signature, soit 96.250 €, le délai prévisionnel de livraison étant fixé au plus tard au cours du deuxième trimestre 2019.

Suivant un arrêté préfectoral en date du 14 juin 2018, faisant suite à un rapport de manquement administratif dressé le 27 mars 2018 après une visite du chantier le 6 mars 2018 par les services de la Direction régionale et interdépartementale de l’Environnement et de l’Énergie en Île-de-France ( ci-après DRIEE) relevant l’absence d’autorisation préalable au titre des articles L.214-1 à L.214-6 du code de l’environnement, prévoyant un régime d’autorisation préalable ou de déclaration pour les installations ne figurant pas à la nomenclature des installations classées, les ouvrages, travaux et activités (IOTA) réalisés à des fins non domestiques par toute personne physique ou morale, publique ou privée, ayant un impact direct ou indirect sur le milieu aquatique (cours d’eau, lac, eaux souterraines, zones inondables, zones humides…) la société France Pierre 2 a été mise en demeure de régulariser la situation administrative des IOTA relatives au projet de construction en déposant dans le délai d’un an à compter de la notification de l’arrêté, un dossier de demande d’autorisation environnementale, et les travaux ont été suspendus et n’ont repris qu’à la suite d’un arrêté préfectoral les autorisant en date du 27 octobre 2020.

A la suite de nombreux échanges entre les parties aux termes desquels le projet de protocole transactionnel entrepris n’a pas été suivi d’effet, les époux [B] ont fait assigner la société France Pierre 2 devant le tribunal judiciaire de Créteil par acte d’huissier en date du 6 janvier 2021, en réparation du préjudice subi en raison du retard de livraison arrêté au 31 décembre 2021.

Le bien a été livré aux époux [F] le 28 décembre 2021.

Par jugement rendu le 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté les époux [F] de l’ensemble de leurs demandes et es a condamnés aux dépens de l’instance.

Les époux [F] ont interjeté appel par déclaration du 1er février 2023.

Aux termes de leurs uniques conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour d’infirmer le jugement et statuant de nouveau, de :

— CONDAMNER la société France Pierre 2 à payer à Monsieur [N] [F] et à Madame [O] [C] épouse [F] la somme de 140.024,14 € au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison arrêté au 31 décembre 2021.

— CONDAMNER la société France Pierre 2 au paiement des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

— CONDAMNER la société France Pierre 2 à payer à Monsieur [N] [F] et à Madame [O] [C] épouse [F] la somme de 15.000 euros chacun à titre de dommages intérêts pour opposition abusive à paiement et préjudice moral.

— CONDAMNER la société France Pierre 2 à payer à Monsieur [N] [F] et à Madame [O] [C] épouse [F] la somme de 5.000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société France Pierre 2 au paiement des entiers dépens dont distraction au profit de Maître Judith Simon, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société France Pierre 2 a constitué avocat le 17 février 2023 mais n’a pas conclu dans le délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant et a été invitée par avis du 17 août 2023 à formuler toutes observations sur l’irrecevabilité à conclure susceptible d’être soulevée d’office, resté sans réponse.

MOTIVATION

Par application des dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, la société France Pierre 2 n’ayant pas conclu, elle est réputée s’approprier les motifs du jugement critiqué.

Pour rejeter la demande des époux [F], le tribunal a considéré que :

« L’acte authentique de vente, qui est la loi des parties, prévoit que les travaux doivent être achevés au plus tard au cours du 2ème trimestre 2019, sauf survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension du délai de livraison.

À ce titre, les stipulations contractuelles sont les suivantes :

Causes légitimes de suspension du délai de livraison :

Le délai d’achèvement est convenu sous réserve de survenance d’un cas de force majeure ou d’une cause légitime de suspension de délai.

Pour l’application de cette disposition, seraient considérés comme causes légitimes de suspension dudit délai, notamment :

['] les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre totalement ou partiellement le chantier ou d’arrêter les travaux,[']

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux, majoré de un mois pour tenir compte de leurs conséquences sur l’organisation générale du chantier.

En l’espèce, le bien qui devait être livré au deuxième trimestre 2019 ne l’a été qu’en décembre 2021, soit avec 29,5 mois de retard.

Les causes de ce retard, consécutif à l’arrêté préfectoral de suspension des travaux pris le 14 juin 2018 et levé le 27 octobre 2020, ont été précédemment exposées.

Toutefois, le tribunal relève que la société France Pierre 2 s’est assurée les services d’un bureau d’études spécialisé en l’espèce la société Thésis Environnement chargée de l’accompagner dans la mise en place des démarches nécessaires pour aboutir à un projet sécurisé du point de vue administratif et réglementaire. Il est précisé au dossier constitué par la société Thésis Environnement le 20 septembre 2017 (pièce 4 défendeur) que « il est essentiel en préambule de noter que le dimensionnement de la mission est directement fonction de la décision de l’Autorité Environnementale de soumettre ou pas le projet à la procédure d’évaluation environnementale qui conditionne la teneur des dossiers à monter. Une saisine préalable de l’autorité environnementale sera donc nécessaire en début de mission. » Ce même dossier précise que la mission est pilotée par un professionnel qui dispose de solides références en matière de procédure de la loi sur l’eau.

La société France Pierre 2 s’était donc entourée d’un professionnel qualifié, qui avait une mission complète tout particulièrement au regard du respect des normes environnementales et de la loi sur l’eau. Face aux difficultés rencontrées et la suspension des travaux, elle a ensuite changé de bureau d’études afin d’obtenir un autre avis et s’assurer de la reprise du chantier. Elle n’a donc pas commis de faute ou de négligence et peut se prévaloir de la clause de suspension des délais puisqu’elle était dans l’impossibilité matérielle de poursuivre le chantier.

Elle a repris les travaux à la suite de l’arrêté préfectoral du 27 octobre 2020 qui l’y autorisait et livré le bien dans le délai contractuel, application faite de cette clause.

Les demandeurs n’ont pas démontré de faute de la société France Pierre 2, et seront déboutés de leurs demandes, et ce, sans qu’il soit nécessaire d’évoquer les autres moyens devenus inopérants. »

Au soutien de l’infirmation du jugement, les époux [F] font valoir que la société France Pierre 2 ne peut se prévaloir ni d’une cause légitime de suspension ni d’un cas de force majeure dès lors que la suspension préfectorale des travaux est consécutive à ses propres manquements, dès lors qu’elle avait été informée dès le mois de décembre 2017 par une décision de la DRIEE de la nécessité d’une évaluation environnementale du projet de construction préalable après examen au cas par cas au titre de l’article R 122-2 du code de l’environnement, et qu’elle a malgré cela débuté le chantier en février 2018 et signé la vente le 31 mai 2018, ce qui lui interdit d’invoquer une cause légitime de suspension des délais de livraison ; qu’en tout état de cause, tant la société Thésis Environnement que la société Antea Groupe, prestataires de la société France Pierre 2, sont tiers, par rapport au de vente les liant la société France Pierre 2, et la faute de la société Thésis Environnement, alléguée par la société France Pierre 2, si tant est qu’elle soit démontrée, ne saurait exonérer celle-ci de sa propre responsabilité, s’agissant de l’un de ses prestataires, auprès desquels la société France Pierre 2 a passé commande de services nécessaires à l’exécution de son contrat. Ils ajoutent que la décision préfectorale de suspension des travaux ne présente pas un caractère d’irrésistibilité nécessaire à la démonstration d’un cas de force majeure.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-1 du code civil, « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement » .

L’article 1601-3 dispose que «  La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. «

Par ailleurs, il importe de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que, suite à la demande d’examen au cas par cas n° F01117P0243 déposée par la société France Pierre 2 le 3 novembre 2017, relative au projet de construction de l’ensemble immobilier à usage de logements situé [Adresse 14] à [Localité 7] (Essonne), reçue complète le 03 novembre 2017, une décision de la DRIEE en date du 5 décembre 2017 a, au constat notamment que le dossier de demande d’examen au cas par cas ne permettait pas d’apprécier suffisamment la prise en compte des contraintes et enjeux qu’elle rappelait à l’échelle du projet et qu’au regard de l’ensemble des éléments fournis par le maître d’ouvrage, le projet était susceptible d’avoir des impacts notables sur l’environnement ou sur la santé, a décidé que ce projet nécessitait la réalisation d’une étude d’impact dont le contenu est défini par l’article R.122-5 du code de l’environnement.

Il importe de rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.122-3 du code de l’environnement :

«  I. Un décret en Conseil d’État précise les modalités d’application de la présente section.

II. Il fixe notamment:

2o Le contenu de l’étude d’impact qui comprend au minimum:

a) Une description du projet comportant des informations relatives à la localisation, à la conception, aux dimensions et aux autres caractéristiques pertinentes du projet;

b) Une description des incidences notables probables du projet sur l’environnement;

c) Une description des caractéristiques du projet et des mesures envisagées pour éviter les incidences négatives notables probables sur l’environnement, réduire celles qui ne peuvent être évitées et compenser celles qui ne peuvent être évitées ni réduites;»

d) Une description des solutions de substitution raisonnables qui ont été examinées par le maître d’ouvrage, en fonction du projet et de ses caractéristiques spécifiques, et une indication des principales raisons du choix effectué, eu égard aux incidences du projet sur l’environnement;

e) Un résumé non technique des informations mentionnées aux points a à d;

f) Toute information supplémentaire, en fonction des caractéristiques spécifiques du projet et des éléments de l’environnement sur lesquels une incidence pourrait se produire.

L’étude d’impact expose également, pour les infrastructures de transport, une analyse des coûts collectifs des pollutions et nuisances et des avantages induits pour la collectivité ainsi qu’une évaluation des consommations énergétiques résultant de l’exploitation du projet, notamment du fait des déplacements qu’elle entraîne ou permet d’éviter; elle comprend un résumé non technique des informations prévues ci-dessus’ »

L’article R.122-5 pris pour l’application du précédent prévoit :

« I. ' Le contenu de l’étude d’impact est proportionné à la sensibilité environnementale de la zone susceptible d’être affectée par le projet, à l’importance et la nature des travaux, installations, ouvrages, ou autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage projetés et à leurs incidences prévisibles sur l’environnement ou la santé humaine.

II. ' En application du 2° du II de l’article L. 122-3, l’étude d’impact comporte les éléments suivants, en fonction des caractéristiques spécifiques du projet et du type d’incidences sur l’environnement qu’il est susceptible de produire :

1° Un résumé non technique des informations prévues ci-dessous. Ce résumé peut faire l’objet d’un document indépendant ;

2° Une description du projet, y compris en particulier :

' une description de la localisation du projet ;

' une description des caractéristiques physiques de l’ensemble du projet, y compris, le cas échéant, des travaux de démolition nécessaires, et des exigences en matière d’utilisation des terres lors des phases de construction et de fonctionnement ;

' une description des principales caractéristiques de la phase opérationnelle du projet, relatives au procédé de fabrication, à la demande et l’utilisation d’énergie, la nature et les quantités des matériaux et des ressources naturelles utilisés ;

' une estimation des types et des quantités de résidus et d’émissions attendus, tels que la pollution de l’eau, de l’air, du sol et du sous-sol, le bruit, la vibration, la lumière, la chaleur, la radiation, et des types et des quantités de déchets produits durant les phases de construction et de fonctionnement.

{']

3° Une description des aspects pertinents de l’état actuel de l’environnement, dénommée 'scénario de référence', et de leur évolution en cas de mise en 'uvre du projet ainsi qu’un aperçu de l’évolution probable de l’environnement en l’absence de mise en 'uvre du projet, dans la mesure où les changements naturels par rapport au scénario de référence peuvent être évalués moyennant un effort raisonnable sur la base des informations environnementales et des connaissances scientifiques disponibles ;

4° Une description des facteurs mentionnés au III de l’article L. 122-1 susceptibles d’être affectés de manière notable par le projet : la population, la santé humaine, la biodiversité, les terres, le sol, l’eau, l’air, le climat, les biens matériels, le patrimoine culturel, y compris les aspects architecturaux et archéologiques, et le paysage ;

5° Une description des incidences notables que le projet est susceptible d’avoir sur l’environnement résultant, entre autres :

a) De la construction et de l’existence du projet, y compris, le cas échéant, des travaux de démolition ;

b) De l’utilisation des ressources naturelles, en particulier les terres, le sol, l’eau et la biodiversité, en tenant compte, dans la mesure du possible, de la disponibilité durable de ces ressources ;

c) De l’émission de polluants, du bruit, de la vibration, de la lumière, la chaleur et la radiation, de la création de nuisances et de l’élimination et la valorisation des déchets ;

d) Des risques pour la santé humaine, pour le patrimoine culturel ou pour l’environnement ;

e) Du cumul des incidences avec d’autres projets existants ou approuvés, en tenant compte le cas échéant des problèmes environnementaux relatifs à l’utilisation des ressources naturelles et des zones revêtant une importance particulière pour l’environnement susceptibles d’être touchées. Ces projets sont ceux qui, lors du dépôt de l’étude d’impact :

' ont fait l’objet d’une étude d’incidence environnementale au titre de l’article R. 181-14 et d’une enquête publique ;

' ont fait l’objet d’une évaluation environnementale au titre du présent code et pour lesquels un avis de l’autorité environnementale a été rendu public.

Sont exclus les projets ayant fait l’objet d’un arrêté mentionnant un délai et devenu caduc, ceux dont la décision d’autorisation est devenue caduque, dont l’enquête publique n’est plus valable ainsi que ceux qui ont été officiellement abandonnés par le maître d’ouvrage ;

f) Des incidences du projet sur le climat et de la vulnérabilité du projet au changement climatique ;

g) Des technologies et des substances utilisées.

La description des éventuelles incidences notables sur les facteurs mentionnés au III de l’article L. 122-1 porte sur les effets directs et, le cas échéant, sur les effets indirects secondaires, cumulatifs, transfrontaliers, à court, moyen et long termes, permanents et temporaires, positifs et négatifs du projet ;

6° Une description des incidences négatives notables attendues du projet sur l’environnement qui résultent de la vulnérabilité du projet à des risques d’accidents ou de catastrophes majeurs en rapport avec le projet concerné. Cette description comprend le cas échéant les mesures envisagées pour éviter ou réduire les incidences négatives notables de ces événements sur l’environnement et le détail de la préparation et de la réponse envisagée à ces situations d’urgence ;

7° Une description des solutions de substitution raisonnables qui ont été examinées par le maître d’ouvrage, en fonction du projet proposé et de ses caractéristiques spécifiques, et une indication des principales raisons du choix effectué, notamment une comparaison des incidences sur l’environnement et la santé humaine ;

8° Les mesures prévues par le maître de l’ouvrage pour :

' éviter les effets négatifs notables du projet sur l’environnement ou la santé humaine et réduire les effets n’ayant pu être évités ;

' compenser, lorsque cela est possible, les effets négatifs notables du projet sur l’environnement ou la santé humaine qui n’ont pu être ni évités ni suffisamment réduits. S’il n’est pas possible de compenser ces effets, le maître d’ouvrage justifie cette impossibilité.

La description de ces mesures doit être accompagnée de l’estimation des dépenses correspondantes, de l’exposé des effets attendus de ces mesures à l’égard des impacts du projet sur les éléments mentionnés au 5° ;

9° Le cas échéant, les modalités de suivi des mesures d’évitement, de réduction et de compensation proposées ;

10° Une description des méthodes de prévision ou des éléments probants utilisés pour identifier et évaluer les incidences notables sur l’environnement ;

11° Les noms, qualités et qualifications du ou des experts qui ont préparé l’étude d’impact et les études ayant contribué à sa réalisation ;

12° Lorsque certains des éléments requis ci-dessus figurent dans l’étude de maîtrise des risques pour les installations nucléaires de base ou dans l’étude des dangers pour les installations classées pour la protection de l’environnement, il en est fait état dans l’étude d’impact.

[']

Elle indique également les principes des mesures de protection contre les nuisances sonores qui seront mis en 'uvre en application des dispositions des articles R. 571-44 à R. 571-52'.

[']

VII. ' Afin de veiller à l’exhaustivité et à la qualité de l’étude d’impact :

a) Le maître d’ouvrage s’assure que celle-ci est préparée par des experts compétents ;

b) L’autorité compétente veille à disposer d’une expertise suffisante pour examiner l’étude d’impact ou recourt si besoin à une telle expertise ;

c) Si nécessaire, l’autorité compétente demande au maître d’ouvrage des informations supplémentaires à celles fournies dans l’étude d’impact, mentionnées au II et directement utiles à l’élaboration et à la motivation de sa décision sur les incidences notables du projet sur l’environnement prévue au I de l’article L. 122-1-1'. »

Bien que n’ayant pas entrepris de procéder à l’étude d’impact formellement prescrite, la société France Pierre 2 a débuté le chantier au cours du mis de février 2018, qui a fait l’objet d’un contrôle par la DRIEE le 6 mars 2018 qui a donné lieu à l’établissement d’un rapport de manquement administratif le 27 mars 2018 adressé à la société France Pierre 2 et dans lequel il est notamment indiqué :

— que suite à un déplacement sur la commune de [Localité 9] le 6 mars 2018, un agent du service police de l’eau de la DRIEE lIe de France en provenance de la gare de [Localité 10] a constaté le commencement de travaux sur le terrain correspondant au projet de construction immobilière « [Adresse 11] de Seine '' sur la commune d'[Localité 7] ;

— que le service avait rencontré le 19 octobre 2015 le cabinet d’architecte pour une présentation du projet et le 27 septembre 2017 le bureau d’études chargé des dossiers réglementaires en vue d’une autorisation du projet ;

— qu’à ce jour, (6 mars 2018), le projet ne bénéficie d’aucune décision autorisant les installations, ouvrages, travaux ou activités (IOTA) au titre des articles L214-1 a L214-6 du code de l’environnement, et que le projet correspond à la catégorie d’opération pouvant faire l’objet d’une évaluation environnementale après examen au cas par cas au titre des articles L122-1 à L122-3-4 du code de l''environnement, au rappel qu’une décision de l’autorité environnementale en date du 5 décembre 2017 a conclu à la nécessité d’une évaluation environnementale du projet dans le cadre de la première demande d’autorisation sollicitée (permis de construire ou déclaration IOTA) ;

— que si, à première vue les IOTA nécessaires à la réalisation du projet relèveraient de la déclaration au titre des articles L214-1 à L214-6 du code de l’environnement, il n’est pas écarté que le projet comporte des IOTA relevant d’autres rubriques. notamment s’il s’avère que pour la phase de réalisation un prélèvement et rejet des eaux souterraines soit nécessaire ;

— que compte tenu de ce que le projet est soumis à une évaluation environnementale, l’autorité décisionnaire pour autoriser le projet doit procéder au déroulement de l’évaluation environnementale avant d’émettre la décision, et que le commencement de travaux en vue de réaliser tout ou partie du projet ou de préparer le terrain ne peut débuter sans avoir obtenu la décision d’autorisation qui comporte les mesures d’évitement, de réduction ou de compensation des impacts établies à l’issue du déroulement du processus d’évaluation environnementale du projet, la décision pouvant être en mesure d’imposer des prescriptions pendant la phase de réalisation en termes de période de travaux autorisées, d’emplacements réservés, de mesures de sauvegarde ou de limites maximales autorisées ;

— que si le commencement de travaux constaté est relatif à la réalisation du projet intitulé « Les rives de Seine '', tel que présenté au service police de l’eau le 27 septembre 2017, il relève a minima de la déclaration des IOTA au titre des articles L214-1 à L214-6 du code de l’environnement, et un manquement à l’obligation de demande pour autoriser les IOTA au titre des articles L214-1 à L214-6 du code de l’environnement préalablement à leur réalisation et mise en service est constaté ;

— qu’en conclusion, le maître d’ouvrage du projet est invité à faire cesser sans délai la situation infractionnelle par l’interruption des travaux et de procéder à la démarche de régularisation des installations, ouvrages. travaux ou d’activités, à rendre compte des raisons pour lesquelles il a omis ou n’a pas souhaité attendre l’obtention du ou des autorisation(s) requise(s) après évaluation environnementale pour débuter les travaux.

C’est à la suite de la transmission de ce rapport de manquement, et après avoir recueilli les observations de la société France Pierre 2 et y avoir répondu dans les termes rappelés dans le courrier d’accompagnement de l’arrêté préfectoral du 14 juin 2018, et notamment que les observations formulées en réponse aux manquements relevés par le rapport ne remettaient pas en question leur fondement et confirmaient l’obligation de procéder à la régularisation administrative des IOTA, qu’une mise en demeure a été faite à la société France pierre 2 d’avoir à régulariser la situation administrative des IOTA relatives au projet de construction en déposant dans le délai d’un an à compter de la notification de l’arrêté, un dossier de demande d’autorisation environnementale, et que les travaux ont été suspendus, et ce jusqu’à l’autorisation de reprise par arrêté préfectoral du 27 octobre 2020.

Il se déduit de cette chronologie que si la décision de suspension des travaux, à l’origine du retard de livraison, est postérieure à la date de conclusion du contrat de vente en état d’achèvement, elle trouve incontestablement son origine dans le comportement fautif de la société France Pierre 2 qui, bien qu’informée dès la fin du mois de décembre 2017 de la nécessité de procéder à une étude d’impact comprenant une évaluation environnementale, et mise en demeure aux termes de la notification du rapport de manquement de cesser les travaux et de se conformer à la décision du 5 décembre 2017, a néanmoins entrepris le démarrage du chantier sans respecter ces prescriptions, dont elle ne pouvait ignorer qu’elles ne seraient pas réalisées dans un délai rapide compte tenu notamment de l’avis devant être émis par la Mission régionale d’autorité environnementale (MRAe) et de l’enquête publique également obligatoire, et a de surcroit conclu le contrat de VEFA le 31 mai 2018 stipulant un délai de livraison au cours du 2ème trimestre 2019, soit un délai absolument impossible à respecter.

Dès lors, la société France Pierre 2 ne saurait se prévaloir d’une cause légitime de suspension tenant à l’injonction préfectorale de suspendre les travaux, celle-ci procédant exclusivement de son propre comportement fautif.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’une cause légitime de suspension.

— Sur la réparation des préjudices des époux [F]

Les époux [F] sollicitent au titre de l’indemnisation du retard de livraison pour la période de juillet 2019 à décembre 2021 les sommes suivantes :

—  83.694,71 € de pénalités de retard (Code de la construction article R 231-14) : soit 1/3000ème du prix d’achat (91,67 x 913 jours) de juillet 2019 à décembre 2021

—  893,38 € surcoût de l’assurance-crédit de juin 2018 à juillet 2021: 23,51 x 38 mois

—  1.920 € frais de déménagement

—  34.500 € loyers de juillet 2019 à décembre 2021 (1.150 € x 30 mois)

—  6.255,05 € intérêts intercalaires (1.109,79 € pour 2019, 2.219,58 € pour 2020 et 2.925,68 € pour 2021)

—  1.760 € perte de jouissance d’un box de mars 2020 à décembre 2021 (80 € x 22 mois)

—  350,00 € frais de constat d’huissier

—  15.000 € chacun pour opposition abusive à paiement et préjudice moral

Par ses conclusions de première instance la société France Pierre 2 s’opposait à ces demandes aux motifs d’une part que les dispositions invoquées au soutien de la demande au titre des pénalités de retard n’étaient pas applicables s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement d’un appartement et non d’un contrat de construction de maison individuelle, et que les préjudices invoqués n’étaient pas justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum.

Réponse de la cour

Par application de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Enfin, plus spécifiquement en matière de vente, l’article 1611 du code civil précise que : « Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu ».

1- Sur les pénalités de retard

L’article R.231-14 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation dont se prévalent les époux [F] est applicable aux contrats de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, et non à la vente en l’état futur d’achèvement régie par les dispositions des articles L.26-1 à L.261-22, et R.261-1 à R 261-33 du même code.

Faute de pénalités de retard prévues dans l’acte de vente, les époux [F] ne peuvent qu’être déboutés de cette demande.

2- Le surcoût de l’assurance-crédit

Les époux [F] ne justifient pas du surcoût de l’assurance-crédit allégué, le montant des primes d’assurances indiqué dans le courrier de Boursorama en date du 24 juin 2020 concernant la prorogation de la période de déblocages successifs par suite du retard de livraison étant identique à celui indiqué au tableau d’amortissement définitif pour la période de 15 juin 2018 à juillet 2021 alléguée, et M. [F] étant déjà indiqué dans l’offre de prêt comme étant retraité en 2018.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

3- Les frais de déménagement

Si les époux [F] justifient d’une facture de déménagement en date du 16 mars 2018, ils n’explicitent nullement en quoi l’obligation dans laquelle ils se sont trouvés de déménager est en lien causal avec le retard de livraison, leur départ du logement qu’ils occupaient à titre locatif étant dû à la délivrance par leur bailleur d’un congé à effet au 21 août 2018.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

4 – Les frais de loyer

Il est constant que les époux [F] avaient acquis l’appartement aux fins de s’y installer et qu’ils ont été contraints de louer un appartement situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 1.150 € charges comprises comme le démontrent les quittances de loyer produites, et sont donc fondés à obtenir réparation de ce préjudice à hauteur de la somme de 34.500 € correspondant à 30 mois de retard de livraison.

5- Les intérêts intercalaires

Les époux [F] justifient avoir payé au titre des intérêts intercalaires du fait du retard de livraison entre juillet 2019 et décembre 2021 la somme totale de 6.255,05 € au paiement de laquelle la société France Pierre 2 sera condamnée.

6- La perte de jouissance d’un box

Il est constant que les biens vendus comprenaient deux emplacements de stationnement, et que les époux [F] justifient avoir dû louer un box à compter du mois de mars 2020 moyennant un loyer mensuel de 80 €, et justifient en conséquence à ce titre d’un préjudice de 1.760 € du fait du retard de livraison, au paiement de laquelle la société France Pierre 2 sera condamnée.

7 ' Sur les frais de constat d’huissier

Les frais d’un montant de 350 € sont justifiés, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande.

8- Sur les dommages et intérêts pour « opposition abusive » et préjudice moral

Les époux [F] fondent cette demande en fait aux motifs que les manquements de la société France Pierre 2 sont à l’origine du retard de livraison, et que malgré son engagement de les indemniser, elle n’a réglé à ce jour aucune somme.

Il est établi que la société France Pierre 2 avait proposé d’indemniser à l’amiable les époux [F] aux termes d’un protocole d’accord en date du 15 novembre 2019 selon les modalités suivantes :

« Indemniser les époux à hauteur de 26 000 euros, suivants les modalités suivantes :

a. 22 600 euros répartis sur 18 mois à compter de juillet 2019, soit 1255.55 euros par mois ;

b. Remboursement de 1700 euros versés à titre d’acompte, de la prestation annulée de pose de volets roulants électriques,

2. Poursuivre les paiements mensuels de 1255.55 euros, en cas de retard dans la livraison du lot C 605 au-delà du 31 décembre 2020 et ce, jusqu’ la livraison définitive. »

Les époux [F] ont finalement refusé cette proposition et ont engagé la présente procédure au terme de laquelle ils sont indemnisés à hauteur de la somme de 42.865,05 €, soit une somme légèrement supérieure à celle qu’ils auraient obtenu à l’amiable, de sorte que la faute invoquée à l’appui de cette demande n’est pas établie, le vendeur ayant satisfait à son obligation de proposer de réparer les conséquences du retard.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les époux [F] aux dépens de première instance, lesquels seront supportés par la société France Pierre 2, ainsi que ceux afférents à la procédure d’appel.

Par ailleurs, il serait inéquitable en l’espèce de laisser à la charge des époux [F] l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens, ce qui justifie la condamnation de la société France Pierre 2 à leur payer à ce titre la somme de 6.000 €.

PAR CES MOTIFS,

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Créteil en date du 15 décembre 2022 ;

Statuant de nouveau,

CONDAMNE la société France Pierre 2 à payer à Madame [O] [C] et Monsieur [N] [F] les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision :

—  34.500 € au titre des frais de loyer,

—  6.255,05 € au titre des intérêts intercalaires,

—  1.760 € au titre de la jouissance d’un box,

—  350 € au titre des frais de constat d’huissier ;

CONDAMNE la société France Pierre 2 aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Judith Simon, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société France Pierre 2 à payer à Madame [O] [C] et Monsieur [N] [F] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [O] [C] et Monsieur [N] [F] du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,