RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/15746 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGLWM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Août 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Raincy- RG n° 11-22-000701

APPELANTE

S.A. SMA

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 332 789 296

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 1]

Représentée par M^e Vincent GUILLOT-TRILLER de l’AARPI GUILLOT SANCHEZ AARPI, avocat au barreau de PARIS, toque : D352

Ayant pour avocat plaidant, M^e Julie FAIZENDE de la SPE implid Legal Avocats & Experts comptables, avocat au barreau de LYON

INTIMÉS

Madame [C] [U]

née le 12 Décembre 1995 à [Localité 10] (94)

[Adresse 9]'

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du jeudi 17 novembre 2022, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

Monsieur [Y], [X] [L]

né le 26 Mai 1994 à [Localité 8] (75)

[Adresse 9]'

[Adresse 3]

[Localité 6]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’Appel de PARIS en date du jeudi 17 novembre 2022, déposée à l’Etude d’Huissier de Justice conformément aux articles 656 et 658 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [S] [J] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4].

Suivant contrat du 24 décembre 2014, M. [S] [J] a confié la gestion locative du bien à la SAS Nexity Lamy.

Par acte sous seing privé du 3 octobre 2019, M. [S] [J], représenté par la SAS Nexity Lamy, a consenti à Mme [C] [U] et M. [Y] [L] la location de ce bien immobilier, moyennant le versement d’un loyer mensuel principal initial d’un montant de 650,95 euros, outre une provision sur charges de 120 euros.

Dans le cadre de ce bail, le propriétaire, par l’intermédiaire de son mandataire, a souscrit une assurance le garantissant contre les éventuels impayés de ses locataires auprès de la compagnie SA SMA.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [C] [U] et M. [Y] [L] le 5 novembre 2021 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 2 796,19 euros au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

M. [S] [J] a été indemnisé par la SA SMA de certains impayés des locataires, à hauteur de 6 083,99 euros correspondant aux loyers et charges dus au 28 février 2022.

Par notification électronique du 9 novembre 2021, M. [S] [J] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de l’existence d’impayés locatifs.

Selon quittance en date du 13 janvier 2022, M. [S] [J], représenté par la SAS Nexity Lamy, a subrogé, pour l’exercice de son recours contre Mme [C] [U] et M. [Y] [L], la SA SMA à concurrence de la somme de 6 083,99 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de décembre 2021, taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2021 et régularisation des charges 2020 inclus, et 156,78 euros au titre des frais de procédure.

Selon quittance en date du 21 mars 2022, M. [S] [J], représenté par la SAS Nexity Lamy, a subrogé, pour l’exercice de son recours contre Mme [C] [U] et M. [Y] [L], la SAS SMA à concurrence de la somme de 1 590,40 euros au titre de loyers et charges impayés en janvier et février 2022.

Saisi par la SA SMA subrogée dans les droits de M. [S] [J], par acte d’huissier de justice délivré le 31 mars 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 22 août 2022, le tribunal de proximité du Raincy a :

— déclaré recevable la demande de la SA SMA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au contrat de bail conclu le 3 octobre 2019, entre M. [S] [J], d’une part et Mme [C] [U] et M. [Y] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 6 janvier 2022 ;

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Mme [C] [U] et M. [Y] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à payer à la SA SMA la somme de 6 083,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mensualité de février 2022 incluse ;

— dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— fixé, le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [U] et M. [Y] [L] jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, et condamné Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à verser à la SA SMA ladite indemnité mensuelle, dans la limite des sommes que la SA SMA aura elle-même payées au bailleur selon quittance, à compter du mois de mars 2022 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, portant intérêts au taux légal ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— mis les dépens à la charge in solidum de Mme [C] [U] et M. [Y] [L] ;

— condamné in solidum Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à payer à la SA SMA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 5 septembre 2022, la SA SMA a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 1er décembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SA SMA demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 22 août 2022 par le tribunal de proximité du Raincy en ce qu’il :

— fixe, le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [U] et M. [Y] [L] jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, et condamne Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à lui verser ladite indemnité mensuelle, dans la limite des sommes que la SA SMA aura elle-même payées au bailleur selon quittance, à compter du mois de mars 2022 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, portant intérêts au taux légal ;

statuant à nouveau sur ce point,

— condamner solidairement Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux matérialisée par remise des clés à son bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, lorsque ces indemnités auront fait l’objet d’une indemnisation envers le propriétaire ;

— fixer le montant de ladite indemnité à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, et subissant la révision contractuellement prévue ;

y ajoutant,

— confirmer les autres chefs du jugement rendu le 22 août 2022 par le tribunal de proximité du Raincy ;

— condamner in solidum Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 17 novembre 2022, à étude, et les conclusions le 6 décembre 2022, à personne pour Mme [C] [U] et à domicile pour M. [Y] [L], n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’appel porte sur la condamnation au paiement de l’indemnité d’occupation, en ce que le jugement n’a pas prononcé la solidarité des locataires.

Le principe de créance n’est pas contesté, et pas davantage le montant des condamnations.

La SA SMA soutient que le contrat de bail prévoit expressément une clause de solidarité.

Sur ce,

En l’absence de Mme [C] [U] et M. [Y] [L], la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, elle ne peut faire droit aux prétentions et moyens de la SA SMA que si elle les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Le jugement est motivé sur la question de la solidarité au paiement de l’indemnité d’occupation que doit trancher la cour, de la façon suivante :

'En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 janvier 2022, Mme [C] [U] et M. [Y] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

ll convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. ll y a lieu de condamner Mme [C] [U] et M. [Y] [L] au paiement de cette indemnité à compter de 6 janvier 2022 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.'

À la connaissance de la cour, Mme [C] [U] et M. [Y] [L] n’ont pas conclu de PACS.

En page 4 du bail figure la clause suivante : 'VII. Clause de solidarité :

Il est expressément stipulé que les cotitulaires du bail (en cas de pluralité de locataires) et toutes les personnes pouvant se prévaloir de la transmission du bail en vertu de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat'.

En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut être déduite directement de cette disposition du bail et après lecture du bail et de ses annexes, les parties n’ont pas prévu par une clause expresse, que l’indemnité d’occupation après la résiliation du bail est due solidairement par les copreneurs jusqu’à la restitution des lieux.

Cependant, la stipulation de solidarité concerne l’ensemble des obligations résultant du bail, y compris l’obligation de restitution, dont l’inexécution est précisément sanctionnée par le paiement d’une indemnité d’occupation.

En outre, la signification des conclusions a été faite au domicile de Mme [C] [U] et M. [Y] [L], à personne pour la première, à domicile pour le second, Mme [C] [U] déclarant être la concubine de M. [Y] [L]. Dans ces conditions, la cour observe que chacun des concubins est toujours dans les lieux. Doit également être retenu le caractère ménager des sommes dues.

En conséquence la cour par infirmation, prononcera une condamnation solidaire des concubins au paiement de l’indemnité d’occupation.

Partie perdante, Mme [C] [U] et M. [Y] [L] seront condamnés aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de l’appelante fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, dans la limite de sa saisine, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 22 août 2022 en ce qu’il a rejeté la solidarité de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de Mme [C] [U] et M. [Y] [L] ,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne solidairement Mme [C] [U] et M. [Y] [L] à verser à la SA SMA l’indemnité mensuelle d’occupation,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que Mme [C] [U] et M. [Y] [L] supporteront in solidum la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,