RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 08 AVRIL 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17900 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSHZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge- RG n° 11-21-000694

APPELANTE

S.C.I. BREAVE

immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 387 510 852

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-claire LAGARDE, avocat au barreau de PARIS, toque :D0463

Ayant pour avocat plaidant M^e Cédric VANDERZANDEN, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 1180

INTIMÉE

Madame [O] [N]

née le 09 décembre 1978 à [Localité 4]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandrine PRISO de la SELARL SOCIETE D’AVOCAT GOGET-PRISO, avocat au barreau d’ESSONNE, toque : PC39

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 30 juin 2008, à effet au 1er juillet 2008, la SCI Breave a donné en location à Mme [O] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 488 euros, outre 68 euros de provisions mensuelles sur charge.

Par jugement du tribunal d’instance de Juvisy-sur-Orge en date du 12 mai 2015, la SCI Breave a été condamnée à remettre en fonction un système de ventilation générale dans l’appartement, d’y créer des amenées d’air frais dans la chambre et la pièce à vivre et de procéder au détalonnage des portes, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour pendant trois mois.

Par arrêt du 16 mai 2017, la cour d’appel de Paris a confirmé partiellement le jugement précité et a notamment fixé le préjudice de jouissance de Mme [O] [N] à la somme de 100 euros par mois à compter du 22 novembre 2012 jusqu’à achèvement des travaux et porté le montant de l’astreinte provisoire pour l’exécution des travaux à la somme journalière de 100 euros pendant trois mois à compter de la signification de cette décision.

Mme [O] [N] a quitté les lieux le 1er mai 2018.

Par arrêt en date du 27 juin 2018, la cour d’appel de Paris a confirmé le jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Evry, en date du 3 avril 2018, ayant notamment liquidé à la somme de 9 200 euros le montant de l’astreinte provisoire prononcée par l’arrêt du 16 mai 2017, condamné la SCI Breave à payer cette somme à Mme [O] [N] et prononcé une nouvelle astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de 45 jours suivant la notification de sa décision pour effectuer les travaux de remise en état.

Puis, par arrêt en date du 17 septembre 2020, la cour d’appel de Paris a confirmé partiellement le jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Evry, en date du 26 novembre 2019, ayant notamment débouté Mme [O] [N] de sa demande de liquidation d’astreinte, tout en déclarant irrecevable la demande de Mme [O] [N] tendant à voir condamner la SCI Breave à lui payer la somme de 6 500 euros au titre de l’indemnité de jouissance fixée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 16 mai 2017 au motif que cette demande en paiement devant le premier juge qui tendait à l’obtention d’un titre et ne concernait ni une difficulté relative à l’exécution d’un titre provisoire, ni une contestation élevé à l’occasion d’une exécution forcée n’entrait pas dans les pouvoirs du juge de l’exécution.

Saisi par Mme [O] [N] par acte de commissaire de justice délivré le 28 avril 2021, par jugement contradictoire rendu le 31 août 2022, le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge a :

— condamné la SCI Breave à payer à Mme [O] [N] la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance entre le 22 novembre 2012 et le 1er mai 2018 ;

— débouté Mme [O] [N] de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

— débouté la SCI Breave de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SCI Breave à payer à Mme [O] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Breave au paiement des dépens de l’instance ;

— rappelé que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 octobre 2022, la SCI Breave a interjeté appel de ce jugement sauf en ce qu’il :

— déboute Mme [O] [N] de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

— rappelle que la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Dans ses dernières conclusions déposées le 30 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SCI Breave demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en date du 31 août 2022 en ce qu’il :

— la condamne à payer à Mme [O] [N] la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance entre le 22 novembre 2012 et le 1er mai 2018 ;

— la déboute de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

— la condamne à payer à Mme [O] [N] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne au paiement des dépens de l’instance ;

— confirmer le jugement du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge en date du 31 août 2022 en ce qu’il déboute Mme [O] [N] de ses autres demandes plus amples ou contraires ;

et, statuant à nouveau,

— constater qu’elle s’est retrouvée empêcher d’effectuer les travaux au sein du logement donné en location à Mme [O] [N] du fait même de sa locataire ;

— constater que Mme [O] [N] est, au moins en partie, responsable des sinistres qu’elle dénonce et ne peut donc légitimement solliciter un préjudice de jouissance ;

en conséquence,

ou,

— débouter Mme [O] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

— prononcer sa condamnation au paiement d’une indemnité de jouissance qui ne pourra dépasser la somme de 3 250 euros (50% de 6 500 euros) ;

— condamner Mme [O] [N], outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, à lui payer la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 février 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [O] [N] demande à la cour de :

— confirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions, en ce compris les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI Breave au paiement d’une somme de 6 500 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— condamner la SCI Breave au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— la condamner en tous les dépens.

Par ordonnance sur incident du 7 mai 2024, le conseiller le mise en état dit n’y avoir lieu à la radiation du rôle de l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 22/17900 sur l’appel formé par la SCI Breave à l’encontre du jugement rendu le 31 août 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge, dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile, réserve les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

Mme [O] [N] a été locataire de la SCI Breave à partir de 30 juin 2008 pour un logement situé en rez-de-chaussée au [Adresse 1] à [Localité 2] (91).

En 2012, Mme [N] a constaté des problèmes de moisissures, de fuites de robinet essentiellement liées à un problème de ventilation et de porte non étalonnée concernant l’appartement loué et a sollicité du bailleur qu’il réalise les travaux nécessaires.

La SCI Breave a été condamnée à remettre en fonction le système de ventilation au sein du logement, créer des amenées d’air frais dans la chambre et la pièce à vivre et procéder au détalonnage des portes, sous astreinte de 20 euros par jour, portée à 100 euros par jour par la Cour d’appel de Paris selon arrêt du 26 mai 2017.

La SCI Breave fait grief au premier juge d’avoir fait droit à la demande intégrale de paiement de Mme [N] au titre de son préjudice de jouissance et sollicite l’infirmation du jugement entrepris. Elle fait valoir que certains des travaux relèvent de réparations locatives à la charge de la locataire, laquelle lui a aussi refusé l’accès au logement pour la réalisation des travaux mis à sa propre charge.

Mme [N] demande la confirmation du jugement.

Sur ce,

En application des articles 1719 à 1721 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

L’article 6 de la loi 41089-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dispose que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 2 du décret 1102002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit notamment qu’au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, le logement doit notamment assurer le clos et le couvert et être protégé contre les infiltrations d’air parasites, notamment à travers l’étanchéité à l’air des portes, fenêtres, murs et parois du logement donnant sur l’extérieur. En outre, le logement doit permettre une aération suffisante avec des dispositifs d’ouverture et d’éventuels dispositifs de ventilation en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne répond pas aux critères de décence prévus par les dispositions de l’article 6 de la même loi, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

L’article 7 e) de la loi n° 89 du-462 du 6 juillet 1989, dispose que le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux dans les parties privatives, nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret n°87-712 du 26 aout 1987 relatif aux réparations locatives inclut l’entretien des « conduits de ventilation ».

En l’espèce, il est relevé que dans son arrêt du 26 mai 2017, la cour a retenu que le préjudice de jouissance de Mme [O] [N] est établi par un rapport d’expertise amiable de son assureur protection juridique, de même que par les rapports du service de l’habitat de la commune qui retiennent comme cause des désordres l’absence de ventilation de l’appartement donné en location par la bailleresse et dont le préjudice de jouissance subi par la locataire n’est que la conséquence de l’absence de réparations entreprises.

Il ressort de cet arrêt que le préjudice de jouissance subi par Mme [O] [N] du fait de la société civile immobilière Breave a été préalablement fixé durant la durée des travaux préconisés à raison de 100 euros par mois, jusqu’à son départ des lieux qui est survenu postérieurement le 1er mai 2018, soit du 12 novembre 2012 au 1er mai 2018.

Toutefois, l’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 mai 2017, ne précise pas dans son dispositif que le montant des condamnations de 100 euros par jour est définitif.

La cour relève notamment que le préjudice de jouissance de Mme [O] [N] est établi par un rapport d’expertise amiable de son assureur protection juridique, corroboré par des rapports du service de l’habitat de la commune qui retiennent comme cause des désordres l’absence de ventilation de l’appartement donné en location par la bailleresse dont la responsabilité dans leur apparition est indéniable et dont le préjudice de jouissance subi par la locataire n’est que la conséquence de l’absence de réparations entreprises.

En l’absence de caractère definitif de toute fixation du montant du préjudice de jouissance supporté par Mme [N], il doit être tenu compte pour l’appréciation de son étendue actuelle, de deux rapports d’expertise sollicités par Mme [N] elle-même auprès de son assureur Matmut qui relèvent le mauvais entretien des deux VMC présentes dans son logement, dont l’une figure comme non entretenue et l’autre comme fortement encrassée.

Or, l’entretien des « conduits de ventilation » fait partie des réparations locatives normalement à la charge du locataire aux termes du décret n°87-712 du 26 aout 1987.

Il est en outre établi par un courrier du 16 octobre 2014 adressé par l’appelante à Mme [N], qu’à la suite de sa condamnation à devoir effectuer des travaux, elle s’est présentée au domicile de l’intimée avec une entreprise aux fins de procéder aux travaux mis à sa charge. Mme [N] a alors refusé l’accès à son appartement, ce qui n’est pas contesté, au motif que les odeurs de peinture seraient incommodantes et ce alors même que la société Breave lui proposait de prendre en charge les frais d’hébergement à l’hôtel le temps de ces travaux ce qui n’est pas davantage contesté.

Ce courrier est de nature à démontrer que la SCI Breave a ainsi souhaité procéder à la réalisation des travaux mis à sa charge mais s’est heurtée à la réticence de Mme [N].

Aux termes de l’article 7 e) de la loi n° 89 du-462 du 6 juillet 1989, le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux dans les parties privatives, nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Le courrier daté du 16 octobre 2014 permetd’établir la volonté du bailleur d’exécuter les travaux durant la période au cours de laquelle Mme [N] les a sollicités et pour laquelle elle demande réparation de son trouble de jouissance.

Mme [N] a commis une faute indépendante de son maintien dans les lieux en refusant l’accès de son appartement au bailleur et aux entreprises missionnées par ceux-ci, empêchant ainsi la réalisation des travaux imposés. Cette attitude a empêché le bailleur de pouvoir prévoir avec les entreprises concernées un calendrier des travaux à entreprendre, et, partant, de pouvoir organiser le relogement de l’occupante et le délai octroyé au bailleur pour réaliser les travaux s’en est ainsi trouvé perturbé, faisant rallonger le temps imparti pour les réaliser.

Si dans son arrêt du 16 mai 2017 la cour d’appel de Paris a arrêté les modalités du calcul du préjudice de jouissance de Mme [N] à 100 euros par mois jusqu’à l’achèvement des travaux, elle n’a cependant procédé à aucune condamnation définitive dans l’attente de la réalisation ou non de ces travaux susceptible d’influer sur le montant de l’indemnisation finale de la locataire.

Il appartient à la cour de tenir compte des écueils ou obstacles survenus dans la réalisation de ces travaux pour apprécier l’étendue du préjudice réeellement supporté par Mme [N].

Il est retenu que l’entretien des « conduits de ventilation » qui fait partie des réparations locatives dont Mme [N] s’est affranchie, ainsi que son refus d’accès au logement pour réaliser les travaux, permettent d’atténuer le préjudice de jouissance qu’elle a réellement eu à supporter jusqu’à son départ des lieux, lequel sera ainsi minoré de 30 %, soit 4 550 euros du 22 novembre 2012 au 1er mai 2018, que la SCI Breave sera condamnée à lui payer en réparation de son préjudice de jouissance à titre de dommages et intérêts.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI Breave à payer à Mme [N] la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance entre le 22 novembre 2012 et le 1er mai 2018.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

Chaque partie succombant partiellement en ses demandes, chacune conservera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a exposés, les dispositions du jugement attaqué relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale étant confirmées.

En équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Breave à verser à Mme [O] [N] la somme de 4 550 euros au titre à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance entre le 22 novembre 2012 et le 1er mai 2018,

Y ajoutant,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposés.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,