Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 02 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/16321 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKCQA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 28 Août 2024 -Juge des contentieux de la protection de Bobigny – RG n° 24/01052

APPELANT

M. [X] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Ilan NAKACHE, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Mme [V] [P] épouse [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

M. [J] [L]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Dominique TOURNIER de la SCP TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0263

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 mars 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par contrat du 3 juin 2019, M. et Mme [L] ont donné à bail à M. [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 6] (Seine-Saint-Denis), moyennant un loyer mensuel de 599,87 euros et des provisions mensuelles pour charges de 60 euros.

Le 24 janvier 2024, M. et Mme [L] ont fait délivrer à M. [K] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2.671,85 euros selon décompte arrêté au 17 janvier 2024, puis, par acte du 15 avril 2024, M. et Mme [L] ont fait assigner en référé M. [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Les lieux ayant été restitués le 30 mai 2024, ils ont renoncé à leurs demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et à l’expulsion du locataire.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 28 août 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné M. [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 4.808,52 euros, actualisée au 17 juin 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de juin 2024 proratisé incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.671, 85 euros à compter du 24 janvier 2024, date du commandement de payer, et à compter de la décision pour le surplus ;

— condamné M. [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, et à payer à M. et Mme [L] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 18 septembre 2024, M. [K] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs du dispositif.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 3 mars 2025, il demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— constater la nullité de l’assignation du 15 avril 2024 ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— renvoyer M. et Mme [L] à mieux se pourvoir ;

— constater qu’il était bien fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour les loyers qu’il n’a pas réglés de février 2024 au 30 mai 2024 ;

— dire nul, et à tout le moins inefficace, le commandement visant la clause résolutoire du 24 janvier 2024 ;

— débouter M. et Mme [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

à titre reconventionnel,

— dire que le loyer ou l’indemnité d’occupation éventuellement dû, dont le montant reste à parfaire, sera minoré de 90 % ;

— lui accorder un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette éventuellement due ;

— condamner solidairement M. et Mme [L] à lui régler les sommes de 21.595,32 euros au titre de son préjudice de jouissance, de 5.000 euros au titre de son préjudice moral et médical et de 3.600 euros au titre des provisions sur charges non régularisées ;

— en tout état de cause, les condamner aux dépens, avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile et au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du même code.

Par dernières conclusions remises et notifiées le 28 février 2025, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter intégralement M. [K] de toutes ses demandes ;

— rejeter des débats l’attestation de M. [K] lui-même ainsi que celle de sa compagne Mme [H] ;

— déclarer M. [K] irrecevable en ses demandes formées à titre reconventionnel ;

— le condamner à leur verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le droit de timbre en cause d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 mars 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Sur la nullité de l’assignation et de l’ordonnance entreprise

M. [K] soulève la nullité de l’assignation en ce qu’elle a été délivrée au nom de Mme [K], de sorte qu’il n’a pas été régulièrement convoqué à l’audience du juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 juillet 2024.

M. et Mme [L] opposent que la mention de 'Mme [K]' constitue une erreur matérielle qui n’affecte en rien la régularité de l’assignation et qui n’a pu empêcher M. [K] d’être convoqué, comme l’atteste le procès-verbal de signification mentionnant une signification à domicile. En outre, le corps et le dispositif de l’assignation mentionnent 'M. [K]' et non 'Mme [K]', mention qui n’apparaîtrait qu’une seule fois, de sorte qu’aucun grief et qu’aucune violation manifeste du principe de la contradiction ne sont démontrés.

L’article 54 du code de procédure civile, dispose qu’ 'à peine de nullité, la demande initiale mentionne : (…) 3° a) pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs.'

Il est constant que l’assignation à comparaître le 5 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a été signifiée par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2024 selon procès-verbal de remise à l’étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, comportant comme destinataire le nom de Mme [X] [K], ayant pour adresse [Adresse 4], à Romainville (Seine Saint Denis).

Il apparait que l’adresse figurant sur l’acte est celle de M. [K] – adresse confirmée par le commissaire de justice – que le prénom du destinataire – le prénom masculin [X] – est celui de M. [K] et que l’assignation, tant dans l’exposé de l’objet de la demande que dans son dispositif, vise M. [K], se référant au commandement de payer relatif à un défaut de paiement de loyers de ce dernier qui lui a été signifié le 24 janvier 2024. Il s’en déduit que la mention, sur l’assignation, du mot 'Mme’ relève à l’évidence d’une simple erreur matérielle, laquelle n’a entraîné ni une quelconque confusion avec une personne qui répondrait à l’identité de Mme [X] [K], ni une incertitude sur le destinataire réel de l’assignation, en l’espèce, M. [X] [K], et n’a fait encourir à l’acte aucune nullité.

La demande de nullité soulevée par l’appelant sera dès lors rejetée.

Sur la nullité de l’ordonnance entreprise

M. [K] soulève la nullité de l’ordonnance entreprise pour violation du principe de la contradiction, en ce qu’il n’a pas été invité à comparaître à l’audience du juge des référés du 5 juillet 2024 et qu’il n’a pu ni contester le décompte actualisé produit, ni solliciter des délais de paiement.

M. et Mme [L] opposent que l’erreur matérielle affectant l’assignation n’a nullement fait obstacle à la convocation de M. [K] à l’audience du juge des référés et qu’il lui était loisible de comparaître à cette audience.

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, les conditions de délivrance de l’assignation à comparaître devant le juge des référés établissent, comme indiqué plus haut, que, nonobstant la simple erreur matérielle affectant l’acte, M. [K] était informé de la procédure menée à son encontre. Il ne peut donc être tiré de sa seule absence à l’audience une violation du principe de la contradiction. La demande de nullité de la décision entreprise sera dès lors rejetée.

Sur la demande de provision

M. et Mme [L] concluent à la confirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [K] à leur payer, à titre provisionnel, la somme de 4.808,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 17 juin 2024. Ils font valoir, sur l’exception d’inexécution opposée par M. [K], que celui-ci ne rapporte la preuve d’aucune autre infiltration que celles de 2021 et d’octobre 2023, qu’il a d’ailleurs été remédié à ces désordres et qu’ils n’ont, à aucun moment, donné leur accord à une exonération de loyers, de sorte que l’exception d’inexécution ne peut être retenue.

M. [K] invoque l’exception d’inexécution en soutenant que l’interruption du paiement des loyers de février 2024 au 30 mai 2024, qui avait, selon lui, reçu l’accord des propriétaires, était justifiée par le mauvais état des lieux loués en raison d’infiltrations d’eau à chaque épisode de pluie.

L’article 1719 du code civil dispose : 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.'

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Si, en l’espèce, M. [K] se prévaut des infiltrations survenues en janvier, mars et octobre 2021 et en octobre 2023, il ne résulte d’aucun élément :

— ni que ces infiltrations aient été continues, alors qu’elles n’ont été constatées que très pontuellement ;

— ni qu’elles ont perduré, alors que tant les bailleurs que le syndic de copropriété, le cabinet immobilier Foncia, ont, sous réserve des démarches incombant au locataire, pris les dispositions nécessaires pour y mettre un terme – recherche de fuite, désignation d’un expert amiable, intervention d’un plombier – (pièces [K] n°3) ;

— ni que les désordres en cause, pour fâcheux qu’ils aient été, aient rendu les locaux totalement inhabitables, M. [K] les ayant toujours occupés, étant au surplus observé que le rapport d’expertise dommage ouvrage de la société Saretec construction en date du 19 décembre 2023 relève, pour l’appartement loué par M. [K] : 'nous constatons la présence de traces au plafond de la salle d’eau ainsi que dans la chambre, l’ensemble de ces traces sont sèches. Nous ne relevons aucune humidité dans la gaine technique de la salle d’eau’ (pièce [K] n°14 – page 5 du rapport), et que l’état des lieux de sortie du 30 mai 2024 indique un bon état général de l’appartement à l’exception de la peinture du plafond de la salle de bain (pièce [K] n°13).

Par ailleurs, M. [K] n’établit pas que M. et Mme [L] se seraient engagés en faveur d’une exonération de loyers, aucun des courriels échangés entre les parties ne faisant état d’un quelconque accord des bailleurs à une exonération de loyers à partir de février 2024 (pièces [K] n°9).

Il s’ensuit que ne sont démontrés ni l’impossibilité totale pour le locataire d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail, ni un quelconque manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. Il n’est donc établi aucune exception d’inexécution qui aurait pu permettre à l’appelant de se dispenser de régler les loyers dus en exécution du bail, de sorte que la contestation émise à ce titre est dépourvue de tout caractère sérieux.

L’ordonnance entreprise sera, dès lors, confirmée en ce qu’elle a condamné M. [K] à payer aux intimés, à titre provisionnel, la somme de 4.808,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au 17 juin 2024.

Sur les demandes de M. [K]

Sur la recevabilité des demandes

M. [K] formule reconventionnellement des demandes en réduction du loyer, en octroi de délais de paiement, en dommages et intérêts pour trouble de jouissance et en remboursement de provisions pour charges.

M. et Mme [L] concluent à l’irrecevabilité de ces demandes comme nouvelles en cause d’appel en application de l’article 564 du code de procédure civile.

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, selon l’article 567 dudit code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

S’il est, en l’espèce, constant que M. [K] a été non comparant en première instance sur les demandes originaires de M. et Mme [L] la cour est tenue d’apprécier si les demandes qu’il présente en appel sont recevables au regard des textes susvisés alors que leur recevabilité est contestée.

S’agissant des conditions fixées par l’article 567 du code de procédure civile, il est constant que, pour être recevables, les demandes reconventionnelles, qui se définissent comme celles par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire, doivent avoir un lien suffisant avec les prétentions originaires.

En l’espèce, les demandes de M. [K] sont présentées pour la première fois en cause d’appel. Tendant à opposer une contestation aux sommes réclamées par les bailleurs, ces demandes ont un lien avec les prétentions originaires de M. et Mme [L], doivent être qualifiées de demandes reconventionnelles et doivent dès lors être déclarées recevables.

Sur les demandes de réduction du loyer et de dommages et intérêts

M. [K] sollicite d’une part, une réduction de 90 % du loyer en raison des troubles subis du fait du mauvais état des locaux loués, d’autre part, la condamnation des bailleurs au paiement, à titre provisionnel, des sommes de 21.595,32 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de jouissance et de 5.000 euros au titre de son préjudice moral, étant asthmatique et ayant connu une dégradation de son état de santé à cause de l’humidité ambiante.

M. et Mme [L] s’opposent à ces demandes en soulignant qu’elles ne sont étayées par aucune pièce justificative.

Ainsi que la cour l’a retenu plus haut, M. [K] n’établit pas l’existence d’un dommage justifiant une réduction de loyer et l’octroi de dommages et intérêts par les bailleurs. Il ne démontre pas davantage la réalité d’un préjudice pour perte de jouissance ni d’une atteinte à sa santé, les ordonnances médicales de 2022 et 2023 et le certificat médical en date du 30 octobre 2024 produits (pièces [K] n°10) n’établissant pas, avec l’évidence requise, l’existence d’un lien de causalité certain et direct entre l’affection respiratoire qu’il invoque et l’état du logement.

Les demandes de réduction du loyer et de dommages et intérêts seront en conséquence rejetées.

Sur la demande de délais de paiement

M. [K] demande que lui soient accordés des délais de paiement de deux années.

M. et Mme [L] concluent au rejet de cette demande dont M. [K] ne justifie nullement.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

L’appelant ne fait en l’espèce état d’aucun élément sur sa situation financière propre à justifier de sa capacité à apurer l’arriéré locatif dans le délai proposé. Sa demande de délais sera dès lors rejetée.

Sur la demande de remboursement de provisions pour charges

M. [K] fait valoir que, les charges n’ayant fait l’objet d’aucune régularisation, il est fondé à demander le remboursement de provisions sur charges au titre des cinq dernières années, soit la somme de 3.600 euros.

M. et Mme [L] opposent qu’ils justifient des régularisations de charges dont le montant a déjà été arrêté.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Il précise qu’un mois avant la régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et que durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Il ressort du relevé de compte locatif de M. [K] produit par M. et Mme [L] et non contesté par le locataire (pièces [L] n°5) que les régularisations de charges ont été prises en compte au titre des 'régularisations de charges 2021« pour un crédit de 35,49 euros, et au titre de la 'régularisation 2021/2022 » pour un débit de 1.679,88 euros (prélèvement du 1er janvier 2024, également mentionné sur le commandement de payer délivré le 24 janvier 2024). Il ne résulte en outre d’aucun élément que les régularisations de charges au titre de 2023 et 2024 auraient été d’ores et déjà arrêtées.

Il s’en infère que M. [K] a bien eu connaissance des régularisations de charges déjà intervenues sans qu’il prétende les avoir contestées. La demande de remboursement formulée sera en conséquence rejetée.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ayant été justement appréciés par le premier juge, l’ordonnance entreprise sera confirmée sur ces points.

M. [K], partie perdante, sera tenu aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner à payer à M. et Mme [L] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Dit n’y avoir lieu à annulation de l’ordonnance entreprise ;

Dit recevables les demandes reconventionnelles de M. [K] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Rejette les demandes reconventionnelles de M. [K] ;

Condamne M. [K] aux dépens d’appel et à payer à M. et Mme [L] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT