Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 13 mai 2025, n° 23/03400

CA Paris
Confirmation 13 mai 2025

Arguments

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Accepté
État d'insalubrité du logement
La cour a constaté que l'arrêté d'insalubrité et les dysfonctionnements signalés par les locataires justifiaient leur demande d'indemnisation pour trouble de jouissance.
Accepté
Non-respect des obligations du bailleur
La cour a jugé que le bailleur n'a pas rempli ses obligations contractuelles, ce qui a contribué au trouble de jouissance des locataires.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé que le bailleur, en tant que partie perdante, devait supporter les dépens de l'appel.
Accepté
Indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé que les locataires avaient droit à une indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, M. [H] [S] [X] a interjeté appel d'un jugement du Tribunal de proximité d'Aubervilliers qui l'avait condamné à indemniser ses locataires, M. et Mme [D], pour trouble de jouissance. La question juridique principale était de déterminer si les locataires avaient effectivement subi un trouble de jouissance et si M. [H] avait manqué à ses obligations de bailleur. Le tribunal de première instance avait reconnu le trouble de jouissance et accordé une indemnisation de 5 200 euros, tout en déboutant les locataires de leurs autres demandes. La cour d'appel a confirmé le jugement initial, considérant que les preuves fournies par les locataires démontraient un trouble de jouissance dès leur entrée dans les lieux, justifiant ainsi l'indemnisation. M. [H] a été condamné aux dépens d'appel et à verser 2 000 euros supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 13 mai 2025, n° 23/03400
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/03400
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Florian FRANCOIS-JACQUEMINNawal BELLATRECHE TITOUCHE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 13 MAI 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03400 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEUR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2022-Tribunal de proximité d’AUBERVILLIERS- RG n° 11-22-000648

APPELANT

Monsieur [H] [S] [X]

né le 05 Décembre 1976 à [Localité 5] (CAMEROUN)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nawal BELLATRECHE TITOUCHE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0748

INTIMÉS

Monsieur [Y] [F] [D]

né le 12 octobre 1989 à [Localité 6] (Guinée-Bissau)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Florian FRANCOIS-JACQUEMIN de l’AARPI GFJA AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 46

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012407 du 14/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame [L] [I] EPOUSE [D] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Florian FRANCOIS-JACQUEMIN de l’AARPI GFJA AVOCATS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 46

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/012825 du 13/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PRÉTENTIONS

Par contrat de bail signé le 1er août 2019, M. [H] [S] [X] a donné en location à M. [Y] [F] [D] et Mme [L] [I], épouse [D], un bien situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Le 11 octobre 2021, à la suite d’un rapport de l’ARS en date du 11 août précédent, un arrêté d’insalubrité n°21-0494 a été rendu par le Préfet de la Seine-Saint-Denis concernant ce logement qui impose au bailleur qu’il fasse cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation et de supprimer les équipements sanitaires et la cuisine au départ des occupants actuels afin d’empêcher toute utilisation des locaux à des fins d’habitation, d’assurer le relogement définitif des locataires. Cet arrêté n’a jamais été contesté par M. [H] [S] [X].

M. et Mme [D] n’ont pas été relogés par M. [H] [S] [X].

Saisi par M. [Y] [F] [D] et Mme [L] [I] épouse [D] par acte d’huissier de justice délivré le 16 juin 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 21 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a rendu le jugement suivant :

— condamne M. [H] [S] [X] à payer à Mme et M. [D] la somme de 5 200 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

— déboute M. et Mme [D] du surplus de leur demande indemnitaire et remboursement de loyer ;

— rejette la demande de voir ordonner à M. [H] [S] [X] d’avoir à reloger M. et Mme [D] sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— condamne M. [H] [S] [X] au paiement des dépens de la présente instance ;

— condamne M. [H] [S] [X] à payer à M. et Mme [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, recouvré par M^e François Jacquemin sous réserve de son renoncement à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 12 février 2023, M. [H] [S] [X] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 mai 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [H] [S] [X] demande à la cour de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Aubervilliers le 21 septembre 2022 en ce qu’il :

— l’a condamné à payer à M. et Mme [D] la somme de 5 200 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

— l’a condamné au paiement des dépens de l’instance, l’a condamné à payer à M. et Mme [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité d’Aubervilliers le 21 septembre 2022 en ce qu’il a débouté M. et Mme [D] de leur demande indemnitaire et de remboursement de loyer ainsi que de leur demande de voir lui ordonner d’avoir à les reloger sous astreinte de 50 euros par jour ;

et statuant à nouveau :

— débouter M. et Mme [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. et Mme [D] aux entiers dépens, au profit de Maître Nawal Bellatreche-Titouche, avocat aux offres de droit qui le requiert conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [Y] [F] [D] et Mme [L] [I] épouse [D] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs conclusions ;

— confirmer le jugement n°11-22-000648 rendu le 21 septembre 2022 en ce qu’il a :

— condamné M. [H] [S] [X] à leur payer la somme de 5 200 euros au titre de l’indemnisation de leur trouble de jouissance ;

— condamné M. [H] [S] [X] au paiement des dépens de la présente instance ;

— condamné M. [H] [S] [X] à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; recouvré par M^e François Jacquemin sous réserve de son renoncement à l’aide juridictionnelle en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— rappelé l’exécution provisoire du jugement ;

— en tout état de cause :

— condamner le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 3 000 euros ;

— condamner le bailleur aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [H] [S] [X] entend essentiellement faire valoir que ses locataires n’apportent pas de preuve d’un trouble de jouissance dès l’entrée dans les lieux, qu’ils ne peuvent arguer d’un manquement de sa part alors qu’eux-mêmes ne payaient pas leur loyer et qu’ils ne démontrent pas l’avoir alerté dès le début du bail (1er août 2019), étant précisé que l’arrêté d’insalubrité est intervenu seulement le 31 octobre 2021.

M. et Mme [D] prétendent au contraire avoir constaté dès l’entrée dans les lieux, de nombreux dysfonctionnements. Ils en veulent pour preuve un rapport établi le 11 août 2021 par l’ARS et un arrêté d’insalubrité pris le 11 octobre 2021. Ils ajoutent que le 6 juin 2022 un dégât des eaux est survenu dans l’appartement.

Sur ce,

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu’à la date de remise de l’intégralité des clés du logement.

En contrepartie, selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée. L’étendue de l’obligation de délivrance est précisée par l’article 1720 du même code qui dispose que « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ».

L’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce l’arrêté d’insalubrité qui impose au bailleur qu’il fasse cesser la mise à disposition du local à des fins d’habitation et de supprimer les équipements sanitaires et la cuisine au départ des occupants actuels afin d’empêcher toute utilisation des locaux à des fins d’habitation, d’assurer le relogement définitif des locataires et qui prévoyait la suspension des loyers, indique notamment que le local mis à disposition aux fin d’habitation présente un caractère impropre à l’habitation en raison de l’insuffisance de la hauteur sous plafond de cet appartement, son enfouissement à 44 % et son état de sur occupation (33 m² pour 5 personnes), de l’insuffisance du système de ventilation et du chauffage fixe, de la défectuosité du système d’eau chaude, du revêtement du sol dégradé et de la prolifération de nuisibles (rats et souris).

La description ainsi faite du local démontre que le trouble de jouissance a débuté dès l’entrée dans les lieux.

En plus, les locataires se sont plaints de coupures d’électricité récurrentes dont le bailleur a été avisé dès le 6 mars 2021 (cf. pièce 11).

Ces éléments d’information donnés à la cour caractérisent l’existence d’un trouble de jouissance important pour les locataires et justifient pleinement le calcul du montant de l’indemnisation accordée par le juge initialement saisi.

Partie perdante, M. [H] [S] [X] sera condamné aux dépens d’appel et sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile comme il sera dit dans le dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 septembre 2022,

Y ajoutant,

Condamne M. [H] [S] [X] à payer à M. et Mme [V] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que M. [H] [S] [X] supportera la charge des dépens d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,