COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 SEPTEMBRE 2023

ph

N° 2023/ 323

Rôle N° RG 20/01182 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFP5J

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 4]

C/

SARL LEFRANCOIS REYNAUD (GROUPE LEFRANCOIS REYNAUD CABI NET REGICA)

[Adresse 9]

Et autres…..

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS

SELARL LEGIS-CONSEILS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 09 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01802.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON, [Adresse 2]

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

SARL LEFRANCOIS REYNAUD (GROUPE LEFRANCOIS REYNAUD CABINET REGICA), dont le siège social est [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux en exercice, domiciliés ès qualités audit siège

représentée par M^e Serge BERTHELOT de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

PARTIES INTERVENANTES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de [Adresse 10], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON [Adresse 2]

Intervenant volontairement par conclusion du 27/05/2020

représenté par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller, faisant fonction de Président de chambre

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Aude PONCET, Vice Président placé

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Septembre 2023,

Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL Lefrançois Reynaud cabinet Regica était le syndic de la copropriété [Adresse 4] située à [Localité 11] jusqu’au 21 août 2014, date de l’assemblée générale convoquée le 18 juillet 2014, pour élire un nouveau syndic suite à la démission du cabinet Regica.

Cette copropriété comprend un syndicat des copropriétaires principal dénommé [Adresse 4] et huit syndicats de copropriétaires secondaires pour chacun des bâtiments [Adresse 9], [Adresse 10], [Adresse 6], [Adresse 3], [Adresse 5], [Adresse 8], [Adresse 7].

Par exploit d’huissier du 12 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] représenté par son syndic (ci-après syndicat des copropriétaires [Adresse 4]), a assigné la SARL Lefrançois Reynaud devant le tribunal de grande instance de Grasse, aux fins de voir engager sa responsabilité relativement à la démission soudaine de celle-ci de ses fonctions de syndic.

Par jugement du 9 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse :

— a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes,

— l’a condamné à payer à la SARL Lefrançois Reynaud la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens.

Par déclaration du 23 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 27 mai 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] demande à la cour :

Vu l’article 2007 du code civil,

Vu l’article 1147 ancien du code civil,

— de dire et juger son action recevable,

— de réformer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté l’ensemble de ses demandes,

— de dire et juger que la démission de la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) est intervenue dans des circonstances révélant de sa part un abus de droit générateur d’un préjudice pour lui,

— de condamner la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) à lui payer la somme de 10 905,66 euros en réparation de son préjudice financier, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— de condamner la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice financier relatif aux honoraires de vacation du syndic au titre du suivi de la présente procédure,

— de condamner la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la même somme pour la procédure d’appel, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] fait essentiellement valoir :

Sur la recevabilité,

— que les honoraires de remontées comptables ont été facturés au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et qu’il a réglé la facture,

— qu’il en est de même pour les honoraires relatifs à la désignation des membres du conseil syndical,

— que s’agissant des frais de tenue de la nouvelle assemblée générale, il a réglé la facture de 2 600,66 euros et que les syndicats des copropriétaires secondaires interviennent volontairement en la cause pour solliciter le paiement de leurs factures respectives,

Sur le fond,

— que le premier juge a commis une erreur de droit et a fait une inexacte application de la jurisprudence, dans la mesure où si la loi commande au syndic de respecter un délai de préavis, il ne s’agit pas de la seule obligation lorsqu’il démissionne,

— que le syndic doit faire diligence pour éviter de causer le moindre préjudice au syndicat des copropriétaires,

— qu’en l’occurrence la démission soudaine et précipitée a généré un préjudice, qui aurait pu être évité, car le syndic démissionnaire a été mis en demeure de faire diligence bien avant la tenue de l’assemblée et qu’il pouvait transmettre, à tout le moins, les comptes arrêtés au nouveau syndic,

— que d’ailleurs le syndic avait l’obligation légale et contractuelle de soumettre les comptes à l’approbation de l’assemblée générale,

— qu’il avait pourtant perçu des honoraires pour ces prestations non effectuées,

— qu’il n’a eu d’autre choix que d’organiser et de financer dans la même année, une seconde assemblée générale portant notamment sur l’approbation des comptes des huit copropriétés, le vote du budget prévisionnel des huit copropriétés, de supporter les honoraires du nouveau syndic, de régler des honoraires d’avocat pour obtenir la désignation de nouveaux membres du conseil syndical par voie judiciaire,

— que c’est à tort que Regica soutient pour la première fois en cause d’appel, qu’elle ne disposait pas de tous les éléments pour faire approuver les comptes,

— que c’est en vain que Regica soutient que sa démission était justifiée pour échapper à toute responsabilité relativement à la décision de la réouverture de la piscine pour la saison estivale 2014 par la présidente du conseil syndical, sans son autorisation, qu’il n’y avait aucun risque mis en évidence pour la sécurité des occupants,

— qu’une mésentente entre le syndic et un membre du conseil syndical ne constitue pas une « impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable » au sens de l’article 2007 du code civil qui pourrait permettre au syndic démissionnaire d’échapper aux demandes d’indemnisation du mandant,

Sur le préjudice,

— que le préjudice financier est important car il a été contraint de régler les honoraires du nouveau syndic, qui a été dans l’obligation de reprendre, vérifier et arrêter les comptes de l’exercice 2013/2014, de supporter le coût d’une nouvelle convocation de l’assemblée générale,

— que les honoraires du nouveau syndic se sont élevés à la somme de 7 345 euros TTC pour les huit arrêtés de compte, que ces honoraires n’entrent pas dans le forfait du syndic pour l’année concernant son mandat,

— que le coût de convocation et de tenue des nouvelles assemblées générales s’est élevé à la somme totale de 10 285,71 euros, le syndicat principal ayant réglé 2 600,66 euros,

— qu’il a dû solliciter judiciairement la désignation de nouveaux membres du conseil syndical, puisque Regica n’avait pas porté cette question à l’ordre du jour alors que leur mandat arrivait à expiration trois mois après la tenue de l’assemblée, ce qui a coûté 960 euros, que ce coût est moindre que celui de l’organisation d’une assemblée.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 18 mai 2020, la SARL Lefrançois Reynaud demande à la cour :

Vu les articles 30 à 32 du code de procédure civile,

— de dire et juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4],

Subsidiairement, vu l’article 2007 du code civil,

— de dire et juger qu’elle a démissionné de ses fonctions de syndic de la copropriété [Adresse 4] sans commettre d’abus,

— de dire et juger que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] ne justifie d’aucun préjudice,

— de dire et juger qu’elle s’est trouvée dans l’impossibilité de continuer son mandat sans en éprouver elle-même un préjudice considérable,

— de débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de l’ensemble ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Grasse du 9 décembre 2019 en ce qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de ses demandes,

— Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à payer à la SARL Lefrançois Reynaud la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de M^e Serge Berthelot, avocat aux offres de droit,

La SARL Lefrançois Reynaud soutient pour l’essentiel :

Sur l’irrecevabilité de la demande,

— que le syndicat des copropriétaires secondaire est doté d’une personnalité civile distincte,

— que sauf à considérer que c’est le syndicat principal qui a assumé tous les frais de comptabilité des syndicats secondaires, ce qui serait curieux, la demande n’a pas vocation à satisfaire un droit qui est exclusivement propre au syndicat principal appelant,

— qu’elle était syndic de toutes les copropriétés (syndicat principal et huit syndicats secondaires), avec un contrat pour chaque copropriété,

— que l’action présentée par le seul syndicat des copropriétaires principal est à tout le moins, partiellement irrecevable,

Sur le fond,

— qu’un syndic de copropriété est parfaitement en droit de renoncer à son mandat et que seule une démission brutale serait source de responsabilité,

— qu’en l’espèce sa démission n’a pas été brutale, mais a été justifiée par l’impossibilité de poursuivre le mandat sans que cela lui devienne personnellement préjudiciable,

— qu’elle a suivi les recommandations de la commission relative à la copropriété,

— que le syndicat se garde bien de communiquer les textes applicables, ou ne serait-ce qu’une jurisprudence « constante », imposant au syndic démissionnaire d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée extraordinaire l’examen et la validation des comptes,

— qu’il ne s’agissait pas d’une assemblée générale ordinaire, mais extraordinaire avec un ordre du jour bien distinct,

— qu’à l’époque elle ne disposait pas de tous les éléments permettant la clôture des comptes et leur approbation,

— qu’elle été contrainte de se décharger de toute responsabilité à la suite de la décision prise par la présidente du conseil syndical quant à l’ouverture de la piscine de la résidence malgré les risques encourus, alors qu’une expertise avait été ordonnée au sujet précisément de cette piscine, et contre les avis de l’expert et du syndic, que le syndic aurait manifestement engagé sa responsabilité en cas d’accident, de blessure, de préjudice matériel quelconque ou d’aggravation des désordres, de sorte qu’il s’est trouvé dans l’impossibilité de continuer son mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable,

Sur le préjudice,

— que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées,

— que les honoraires du nouveau syndic constituent des prestations qui relèvent de la gestion courante, soumises au forfait négocié dans le contrat,

— qu’il appartenait au nouveau syndic de convoquer une assemblée générale pour désigner les membres du conseil syndical.

Par conclusions d’intervention volontaire déposées et notifiées le 27 mai 2020, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] communément dénommée [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], demandent à la cour :

Vu l’article 2007 du code civil,

Vu l’article 1147 ancien du code civil,

— de dire et juger recevable l’action des huit syndicats des copropriétaires secondaires concluants,

— de réformer la décision de première instance en ce qu’elle a rejeté l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires,

— de dire et juger que la démission de la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) est intervenue dans des circonstances révélant de sa part un abus de droit générateur d’un préjudice pour les concluants,

— de condamner la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) à payer au :

— syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 178,66 euros,

— syndicat des copropriétaires [Adresse 10] la somme de 836,66 euros,

— syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 926,66 euros,

— syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 818,66 euros,

— syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 998,66 euros,

— syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 746,66 euros,

— syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 710,66 euros,

— de condamner la SARL Lefrançois Reynaud (Groupe Lefrançois Reynaud cabinet Regica) à payer aux concluants la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils reprennent les mêmes moyens que le syndicat des copropriétaires [Adresse 4].

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2023.

L’arrêt sera contradictoire, toutes les parties ayant constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « dire et juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur les interventions volontaires

En application des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

Il convient de déclarer recevable l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] communément dénommée [Adresse 9], du syndicat des copropriétaires [Adresse 10], du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] tendant aux mêmes fins que l’action du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], pour la partie qui les concerne, cette intervention n’étant d’ailleurs pas discutée par la partie adverse.

Sur l’exception d’irrecevabilité des demandes

Il est soutenu que l’action présentée par le seul syndicat des copropriétaires principal est à tout le moins partiellement irrecevable, le syndicat des copropriétaires secondaire étant doté d’une personnalité juridique distincte.

Aux termes des articles 122 et suivants du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir. Les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause. Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

Les articles 31 du code de procédure civile énoncent que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé » et « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir ».

L’intérêt à agir comme la qualité à agir doit être apprécié au moment de l’introduction de la demande en justice et l’existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n’est pas une condition de recevabilité de l’action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l’appui des demandes.

L’article 28 I b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

En l’espèce, il est reconnu qu’il existe un syndicat principal et huit syndicats secondaires, soit au total neuf personnes morales distinctes.

Les huit syndicats secondaires sont intervenus volontairement à la cause, à côté du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], dont la dénomination utilisée pour agir en justice, n’est pas contestée comme étant celle du syndicat principal.

Il doit donc être conclu que la cause de l’irrecevabilité soulevée a disparu, le syndicat principal et chacun des syndicats secondaires ayant qualité à agir pour la réparation du préjudice allégué par chacun d’eux.

L’exception d’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sera donc rejetée.

Sur la responsabilité du syndic

Il est soutenu sur le fondement des articles 2007 et 1147 du code civil que le syndic a démissionné de son mandat de manière abusive en préjudiciant aux syndicats des copropriétaires.

Aux termes de l’article 2007 du code civil, le mandataire peut renoncer au mandat, en notifiant au mandant sa renonciation. Néanmoins, si cette renonciation préjudicie au mandant il devra en être indemnisé par le mandataire, à moins que celui-ci ne se trouve dans l’impossibilité de continuer le mandat sans en éprouver lui-même un préjudice considérable.

L’article 1147 du code civil dans sa rédaction en vigueur à la date des faits, énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part, ce qui impose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il est reproché au syndic d’avoir commis un abus de droit dans le cadre de sa démission, en refusant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 août 2014, appelée à délibérer sur sa démission et la nomination d’un nouveau syndic, la validation des comptes de l’exercice arrêtés au 30 juin 2014, à l’origine d’un préjudice financier lié à la nécessité de convoquer une autre assemblée générale, alors que le syndic disposait de tous les éléments comptables pour faire approuver les comptes et qu’il n’est pas établi une impossibilité de continuer le mandat permettant d’échapper à toute responsabilité.

Cette assemblée générale a été convoquée le 18 juillet 2014 avec un ordre du jour limité à l’examen de la question de la démission du syndic et de la nomination d’un nouveau syndic, étant notamment jointe à l’ordre du jour une « note d’information aux copropriétaires » signée par la présidente du conseil syndical, indiquant que le 3 juin 2014, le conseil syndical a reçu un courrier recommandé du Cabinet Regica pour l’informer de sa démission à la date du 3 septembre 2014.

Il est établi que par courrier recommandé avec accusé de réception du 1er août 2014 réceptionné le 4 août 2014, Le cabinet Regica a été mis en demeure d’inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée l’examen des comptes de la copropriété, par le conseil de Mme [M], présidente du conseil syndical de la copropriété [Adresse 4], ce qui n’a pas été fait.

Cependant, aucune disposition n’impose au syndic, un moment déterminé pour démissionner, notamment après l’approbation des comptes de l’exercice au cours duquel il a démissionné, fut-il terminé, sauf à respecter un délai de préavis, ce qui n’est pas discuté en l’espèce, dès lors que l’information de la démission est intervenue le 3 juin 2014, ainsi que son contexte.

En outre, il n’est pas prétendu ni justifié que le syndic qui a démissionné n’a pas communiqué au nouveau syndic, l’ensemble des éléments comptables permettant de finaliser les comptes de l’exercice qui s’arrêtaient le 30 juin 2014 et présenter un budget prévisionnel pour le ou les exercices suivants.

Enfin, les préjudices allégués à savoir la nécessité d’organiser une nouvelle assemblée générale pour l’approbation des comptes ainsi que de régler les honoraires d’un avocat pour obtenir la désignation de nouveaux membres du conseil syndical par voie judiciaire, sont insuffisamment étayés. En effet, aucune pièce n’est versée concernant ladite assemblée générale qui a dû être convoquée, soit ni sa date, ni son coût, la pièce n° 9 portant mention des frais de l’assemblée générale du 21 août 2014, laquelle a été appelée à statuer sur la démission objet du présent litige. Quant au dépôt de la requête devant le président du tribunal de grande instance de Grasse, ayant donné lieu à une ordonnance présidentielle du 5 février 2015, s’il a représenté un coût, il ne permet pas de démontrer un lien de causalité avec la démission litigieuse.

Il doit donc être conclu que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] dit principal et les huit syndicats des copropriétaires secondaires dénommés en-tête du présent arrêt, ne rapportent pas la preuve d’une faute de la SARL Lefrançois Reynaud dans le cadre de sa démission, présentant un lien de causalité avec le préjudice allégué. Dès lors, il n’y a pas lieu de s’interroger sur le point de savoir si l’absence de démission était susceptible de causer un préjudice considérable au mandataire.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] dit principal sera donc débouté de ses demandes et le jugement appelé confirmé.

De même, les huit syndicats des copropriétaires secondaires intervenus en cause d’appel, seront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, le jugement appelé sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] dit principal et les huit syndicats des copropriétaires secondaires qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, avec distraction au profit du conseil de la SARL Lefrançois Reynaud qui le demande.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] dit principal et les huit syndicats des copropriétaires secondaires seront condamnés aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de la SARL Lefrançois Reynaud.

PAR CES MOTIFS

Reçoit l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] communément dénommée [Adresse 9], du syndicat des copropriétaires [Adresse 10], du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], du syndicat des copropriétaires [Adresse 3], du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], du syndicat des copropriétaires [Adresse 8], du syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ;

Rejette l’exception d’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis à [Localité 11] représenté par son syndic ;

Confirme le jugement appelé en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] communément dénommée [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de leurs demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] communément dénommée [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], aux dépens d’appel, distraits au profit de M^e Serge Berthelot.

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] communément dénommée [Adresse 9], le syndicat des copropriétaires [Adresse 10], le syndicat des copropriétaires [Adresse 6], le syndicat des copropriétaires [Adresse 3], le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], à payer à la SARL Lefrançois Reynaud, la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER POUR LE PRÉSIDENT EMPÊCHÉ