RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 MAI 2025

(n° , 25 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06106 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFUH

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL – RG n° 22/00096

APPELANTE

SADEV 94 – S.A. SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

[Adresse 19]

[Localité 32]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉES ET APPELANTES INCIDENTE

S.C.I. NGO

[Adresse 23]

[Localité 37]

représentée par M^e Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : B1098

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 1]

[Localité 31]

représentée par Monsieur [P] [W], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Avril 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

La SCI NGO est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 23] à [Localité 37], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 34] et n°[Cadastre 27]. Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC « [Localité 37] », dont l’aménagement a été concédé à la SADEV 94.

Les parcelles, d’une surface totale de 765m², comportent une cour à l’état de friche. Elles supportent un immeuble à usage commercial et de stockage, et deux pavillons d’habitation. L’immeuble industriel et l’un des pavillons sont en état vétuste et non entretenus. Le second pavillon est à l’état d’usage.

Par Déclaration d’Intention d’Aliéner reçue en mairie le 11 juillet 2022, la SCI NGO a déclaré vouloir vendre son bien moyennant le prix de 1.200.000 euros, en valeur libre d’occupation, assortis de 60.000 euros de frais d’agence à la charge de l’acquéreur.

Par courrier du 04 octobre 2022 et en qualité de délégataire du droit de préemption, la SADEV 94 a décidé d’exercer ce droit pour un prix de 785.000 euros hors frais d’agence.

Par courrier reçu le 24 octobre 2022, la SCI NGO a notifié son refus du prix proposé.

Dans ces circonstances et par mémoire reçu au greffe le 04 novembre 2022, la SADEV 94 a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil en vue de la fixation du prix du bien préempté.

La SADEV 94 justifie avoir consigné la somme de 124.500 euros (830.000 euros x 15%) auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Le transport sur les lieux est intervenu le 04 juillet 2023.

Par jugement contradictoire du 18 décembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil a :

ANNEXÉ le PV de transport du 04 juillet 2023 ;

REJETÉ la demande de la SADEV 94 visant à faire injonction au Commissaire du Gouvernement de produire les actes authentiques de cessions qu’il cite ;

FIXÉ à la somme de 821.320 euros (3.400 euros/m² pour le premier pavillon, 2.380 euros/m² pour le second, 1.100 euros/m² pour le local) en valeur libre le prix d’acquisition du bien appartenant à la SCI NGO, situé [Adresse 23] à [Localité 37], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 34] et n°[Cadastre 27] ;

FIXÉ les frais de commission d’agence dus par la SADEV 94 à 60.000 euros TTC dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération et en cas de besoin, l’a CONDAMNÉE au paiement de cette somme ;

CONDAMNÉ la SADEV 94 à payer à la SCI NGO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens de l’instance seront supportés par la SADEV 94 en application de l’article L.312-1 du code de l’expropriation ;

DIT n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision ;

REJETÉ toutes les autres demandes des parties .

La SADEV 94 a interjeté appel par RPVA du jugement le 8 février 2024 aux motifs qu’il a :

Fixé à la somme totale de 821.320 euros le prix d’aliénation total de l’ensemble immobilier sis [Adresse 23] à [Localité 37], parcelles cadastrées section [Cadastre 34] et n°[Cadastre 27] d’une superficie totale de 765m², en pratiquant un abattement de 30% sur la valeur de base pour le second pavillon d’habitation, et en retenant une valeur unitaire de 1.100 euros/m² pour les locaux d’activité ;

Fixé les frais d’agence à la somme de 60.000 euros TTC, en jugeant qu’ils étaient dus par la SADEV 94 dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération et en condamnant la SADEV 94 au paiement de cette somme « en cas de besoin » ;

Condamné la SADEV 94 à payer à la SCI NGO une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 06 mai 2024 par la SADEV 94, appelante, notifiées le 12 juillet 2024 (AR CG le 17/07/2024, AR SCI NGO le 20/07/2024), et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Fixé la date de référence au 28 juin 2022 ;

Retenu une surface totale de locaux d’activité de 385,55m² ;

Retenu une surface totale de locaux d’habitation de 128,81m² ;

Retenu une valeur unitaire de base de 3.400 euros/m² SHAB libre pour le principal pavillon édifié sur la parcelle [Cadastre 27] (en fond de parcelle) ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

INFIRMER le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

A Titre Principal,

FIXER le prix d’aliénation de l’immeuble sis [Adresse 23] à [Localité 37], parcelles cadastrées section [Cadastre 34] et n°[Cadastre 27] d’une superficie totale de 765m², propriété de la SCI NGO, comme suit :

Méthode d’évaluation : globale (bâti et caves intégrés)

Surfaces retenues :

Locaux d’activité : 385,55m² détaillés comme suit :

Sur la parcelle [Cadastre 34] : 323,15m²

Sur la parcelle [Cadastre 27] : 62,40m²

Locaux d’habitation (parcelle [Cadastre 27]) : 128,81m² détaillés comme suit :

1er bâti : 39,94m²

2ème bâti : 88,87m²

Valeurs unitaires de base retenues :

Locaux d’activité ; 1.000 euros/m² libre ;

Locaux d’habitation :

Valeur de base : 3.400 euros/m² SHAB libre ;

Abattement pour dégradation du bâti 1 : 40%

Soit 770 000 euros (VA)

REJETER l’application de la commission d’agence à la charge de l’autorité préemptrice en cas d’acquisition effective de l’immeuble ;

A Titre Subsidiaire,

FIXER le prix d’aliénation de l’immeuble sis [Adresse 23] à [Localité 37], parcelles cadastrées section [Cadastre 34] et n°[Cadastre 27] d’une superficie totale de 765m², propriété de la SCI NGO, comme suit :

Méthode d’évaluation : globale (bâti et caves intégrés)

Surfaces retenues :

Locaux d’activité : 385,55m² détaillés comme suit :

Sur la parcelle [Cadastre 34] : 323,15m²

Sur la parcelle [Cadastre 27] : 62,40m²

Locaux d’habitation (parcelle [Cadastre 27]) : 128,81m² détaillés comme suit :

1er bâti : 39,94m²

2ème bâti : 88,87m²

Valeurs unitaires de base retenues :

Locaux d’activité ; 1.000 euros/m² libre ;

Locaux d’habitation :

Valeur de base : 3.400 euros/m² SHAB libre ;

Abattement pour dégradation du bâti 1 : 40%

Abattement pour commission d’agence : 60.000 euros :

Soit 710.000 euros (VA)

2/ Déposées au greffe le 11 octobre 2024 par la SCI NGO, intimée et formant appel incident, notifiées le 16 octobre 2024 (AR SADEV le 21/10/2024, AR CG les 21/10/2024 et 24/10/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

RECEVOIR la SCI NGO dans son appel incident ;

CONFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil du 18 décembre 2023 en ce qu’il a :

Fixé la date de référence au 28 juin 2022 ;

Retenu une surface totale de locaux d’habitation de 128,81m² ;

Fixé les frais de commission d’agence dus par la SADEV 94 à 60.000 euros TTC dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération et en cas de besoin, la condamne au paiement de cette somme ;

Condamné la SADEV 94 à verser à la SCI NGO la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

INFIRMER le jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Créteil du 18 décembre 2023 en ce qu’il a :

Fixé le prix d’aliénation de l’immeuble sis [Adresse 23] à [Localité 37], édifié sur les parcelles cadastrées [Cadastre 34] et n°[Cadastre 27] d’une contenance totale de 765m², propriété de la SCI NGO, à la somme de 821.320 euros ;

Retenu une surface totale de locaux d’activité de 385,55m² au lieu de la surface de 398m² invoquée par la SCI NGO ;

Retenu une valeur unitaire de base de 3.400 euros/m² pour le principal pavillon d’habitation sur la parcelle [Cadastre 27] (en fond de parcelle) au lieu de retenir la valeur de 4.700 euros/m² invoquée par la SCI NGO ;

Retenu une valeur unitaire de base de 2.380 euros/m² pour le second pavillon d’habitation sur la parcelle [Cadastre 27] (en pratiquant un abattement de 30% sur la valeur de base de 3.400 euros/m²) au lieu de retenir la valeur de 4.700 euros/m² invoquée par la SCI NGO ;

Retenu une valeur unitaire de base de 1.100 euros/m² pour les locaux d’activités au lieu de retenir la valeur de 2.000 euros/m² invoquée par la SCI NGO.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :

DIRE que les locaux à usage d’activité doivent être évalués à la somme de 2.000 euros x 398m² = 796.000 euros ;

DIRE que les locaux à usage d’habitation doivent être évalués à la somme de 4.700 euros x 128,81m² = 605.407 euros ;

EN CONSÉQUENCE, fixer le prix de préemption des parcelles cadastrées section [Cadastre 27] d’une contenance cadastrale de 416 m² sise [Adresse 23] à [Localité 37] et [Cadastre 35] d’une contenance cadastrale de 349 m² sis [Adresse 23] à [Localité 37] à la somme totale de 1.401.407 euros ;

CONDAMNER la SADEV 94 à verser à la SCI NGO la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTER la SADEV 94 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SADEV 94 à verser à la SCI NGO la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la SADEV 94 aux entiers dépens d’appel.

3/ Adressées au greffe le 13 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 16 octobre 2024 (AR SADEV le 18/10/2024 et AR SCI NGO le 21/10/2024) et aux termes desquelles il conclut qu’il plaise à la cour de fixer le montant du prix du bien préempté à 828.110 euros en valeur libre.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

La SADEV 94 fait valoir que :

Sur l’évaluation des locaux à usage d’habitation, la SADEV sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu une valeur unitaire de base de 3.400 euros/m² et écarté les termes de référence de la préemptée. Elle estime cependant que l’abattement appliqué à cette valeur pour évaluer le second bâti aurait dû être de 40% et non de 30%, compte tenu de l’état très dégradé du bien mais aussi de sa structure en préfabriqué.

Sur l’évaluation des locaux d’activité, le jugement sera infirmé en ce qu’il retient une valeur unitaire de 1.100 euros/m² alors qu’il se base sur une valorisation moyenne des locaux d’activité de la zone à 1.200 euros/m² et alors même que cette valorisation moyenne se base sur des biens en état correct à très bon, tandis ce que le bien de l’espèce est très dégradé et vétuste. Un abattement à hauteur de 100 euros paraît insuffisant pour prendre en compte les éléments de moins-value du bien préempté.

Sur la commission d’agence, le jugement a accordé à la SCI NGO sa prise en charge par la préemptrice en se basant sur une jurisprudence de la Cour de cassation retenant cette prise en charge si la commission est mentionnée dans la promesse de vente. Or, la promesse de vente de l’espèce comportait des conditions suspensives desquelles il découle qu’aucune obligation contractée par l’acquéreur n’a pu produire d’effet, et ne peut donc être opposable à la SADEV 94.

Par ailleurs, l’office du juge en matière de préemption tel qu’il résulte du code de l’urbanisme est uniquement de fixer le prix d’acquisition du bien. Le jugement n’était donc pas fondé à fixer des « frais de commission d’agence ». De plus, les termes de comparaison sur lesquels le premier juge a fondé son évaluation sont dépourvus de commissions d’agence et il aurait donc dû retrancher le montant des frais d’agence du prix qu’il a fixé.

Enfin, il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que l’acquéreur exerçant son droit de préemption ne peut être condamné à verser la commission d’agence aux préemptés alors qu’elle est due à l’intermédiaire et non au propriétaire du bien. En l’espèce, le jugement « condamne » la SADEV 94 au paiement des frais d’agence sans préciser au bénéfique de qui. Or, la SCI NGO est seule autre partie à l’instance avec le commissaire du Gouvernement.

Sur la condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la saisine du juge de l’expropriation en matière de préemption découle du refus par le propriétaire de l’offre du préempteur et de son acceptation que le prix soit fixé judiciairement. Le préempteur est au contraire forcé à la saisine s’il ne veut pas perdre son droit de préemption. Il est demandé à la cour de tenir compte de ces particularités et, en équité, d’écarter l’application de cet article.

La SCI NGO rétorque que :

Sur la méthode d’évaluation du bien, la promesse de vente à l’origine de la DIA s’est faite dans des conditions particulières, avec un promoteur qui avait également obtenu des promesses de vente concernant des parcelles voisines ainsi que l’assentiment des pouvoirs publics pour mener à bien un projet précis aux contours définis. Il a ainsi financé des études en amont du projet et été très surpris par l’exercice du droit de préemption par la SADEV 94. La promesse de vente communiquée en 2022 faisait suite à une promesse de vente réalisée en 2019 et que la crise sanitaire est venue troubler. Elle reposait sur la réalisation d’un projet immobilier qui nécessitait l’obtention de droits à construire. Ainsi, et le juge de l’expropriation étant libre de choisir la méthode d’évaluation, il lui est demandé de ne pas écarter la méthode dite par compte à rebours ou tout du moins de ne pas écarter les termes de référence avec droits à construire associés.

Sur les critères d’appréciation du bien, la parcelle bénéficie d’une bonne configuration et de règles d’urbanisme très favorables. Elle se situe dans une commune active de première couronne et est située dans une ZAC en devenir. Les locaux sont accessibles par voie routière et bien desservis par les transports.

Sur les termes de comparaison, la promesse de vente à hauteur de 1.200.000 euros reposait sur la valeur du terrain avec ses droits à construire. Elle est cohérente avec la valeur dégagée par les ventes de terrains pris en référence par la SCI NGO.

La SCI NGO cite aussi plusieurs termes et décisions de justice concernant des mutations de locaux à usage d’activités, industriels ou commerciaux dans la zone du bien de l’espèce, qui font ressortir une valeur métrique de 2.000 euros/m² pour la partie local commercial. La SCI NGO rappelle aussi que l’ensemble des termes retenus par le premier juge concernent des biens préemptés par la SADEV 94 et ne sont donc pas représentatifs du marché libre.

Concernant les pavillons, le premier juge a écarté les cinq références de la SCI NGO au motif qu’elles seraient trop anciennes alors qu’elles datent de 2017 à 2019 et que le marché immobilier a évolué à la hausse depuis ces dates. Par ailleurs, le juge a retenu la vente intervenue le 9 novembre 2021, citée par la préemptrice et le commissaire du Gouvernement, alors qu’il s’agit d’une vente au profit de la SADEV 94 et réalisée en dehors du marché libre. Au regard de ces différentes références, il convient de retenir une valeur métrique de 4.700 euros/m² pour les pavillons.

Sur l’abattement pour vétusté retenu par le premier juge, le pavillon concerné n’est pas construit en préfabriqué contrairement à ce qu’affirme la SADEV 94. Il a été abandonné dans la perspective de sa démolition et squatté. Ni l’abattement de 40% demandé par la SADEV 94 ni celui de 30% appliqué par le premier juge ne sont justifiés. L’abattement retenu par la cour ne saura excéder 10%.

Sur la valeur du bien, et compte tenu de tout ce qui précède ainsi que du fait que la SADEV s’est contentée de produire des mutations issues de jugements, de préemptions ou d’expropriations, il convient de fixer le prix de préemption du bien de la SCI NGO à 1.402.300 euros.

Sur la commission d’agence, c’est à bon droit que, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, le premier juge a tenu la préemptrice de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, puisque le montant de la commission et la partie qui en avait la charge figuraient dans la DIA.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur les termes de comparaison de l’appelante, elle en propose un seul qui sera retenu.

Sur les termes de comparaison de la préemptée, certains seront écartés car il s’agit de mutations de droits à construire alors qu’aucun permis de construire n’a été déposé pour le bien de l’espèce. Les mutations et jugement datant de plus de 5 ans seront également écartés. Le jugement du 24 janvier 2020 porte sur des bureaux et sera écarté.

Sur les références retenues par le commissaire du Gouvernement, il propose deux études de marché portant sur des biens similaires et situés à proximité du bien de l’espèce. Il en ressort une valeur moyenne de 3.006 euros/m² pour les pavillons mais la référence la plus récente, à 3.528 euros/m², sera privilégiée et le commissaire du Gouvernement propose une valorisation à 3.400 euros/m². Il propose un abattement de 25% pour le pavillon le plus dégradé. Pour le local d’activités, il propose une indemnisation à 1.200 euros/m².

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017- article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 8 février 2024, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de SADEV 94 du 6 mai 2024, de la SCI NGO du 11 octobre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 13 septembre 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition,l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SADEV 94 porte sur le prix d’aliénation du bien préempté, en fixant les frais de commission d’agence à la somme de 60'000 euros TTC, en jugeant qu’ils étaient dus par la SADEV 94 dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération et en la condamnant au paiement de cette somme « en cas de besoin » et sur sa condamnation à payer à la SCI NGO la somme de 3 000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel incident de la SCINGO concerne le prix de préemption, celle-ci contestant la surface retenue pour les locaux d’activité, la valeur unitaire de 3 400 euros/m² pour le principal pavillon d’habitation, la valeur unitaire de 2 380 euros/m² pour le second pavillon d’habitation et la valeur unitaire de 1 100 euros/m² pour les locaux d’activité.

Le commissaire du Gouvernement demande de fixer le prix du bien préempté à la somme de 828'110 euros en valeur libre, en sollicitant l’infirmation uniquement sur la valeur du petit pavillon avec un abattement de 25%, le premier juge ayant retenu 30%.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme, l’immeuble préempté étant soumis au droit de préemption, a retenu la date du 28 juin 2022, correspondant à la date de la dernière modification du PLU de la commune d'[Localité 37].

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date de référence les parcelles cadastrées section [Cadastre 34] et n° [Cadastre 27] sont situées en zone UIC du PLU, correspondant quasiment en totalité au périmètre de la Zac « [Localité 37]».

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier comprenant deux locaux d’activité et deux pavillons d’habitation, situés [Adresse 23] à [Localité 37], sur les parcelles cadastrées [Cadastre 34] et n° [Cadastre 27] d’une superficie totale de 765 m².

Sur la parcelle [Cadastre 34], située [Adresse 23], se trouve un local à usage industriel muré, dont l’intérieur est inaccessible hormis via la fenêtre de la chambre du pavillon située à côté avec un extérieur vétuste et non entretenu.

Sur la parcelle [Cadastre 27], située [Adresse 23], se trouve un local commercial (ancienne blanchisserie) à usage de stockage, très encombré, sale et non entretenu.

La parcelle comprend également une maison d’habitation en R+1 (grenier) de deux pièces composées d’un séjour, salle d’eau et cuisine, non entretenue et non débarrassée dans un état général vétuste et dont le sol de la chambre s’affaisse.

Au fond de la parcelle se trouve une deuxième maison d’habitation de trois pièces (séjour, cuisine, salle d’eau, WC au rez-de-chaussée séjour et chambre au première étage) en R+ 1, en état d’usage, avec la présence de traces d’humidité et de fissures aux murs.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.

La SADEV 94 indique que le secteur dans lequel se trouve l’immeuble de la SCI NGO est un secteur qui fait l’objet de nombreuses squats.

Elle ajoute en produisant des photographies que :

— les locaux d’activité :

— parcelle [Cadastre 34] ;

Il ne s’agit pas d’un local commercial mais d’un local d’activité. La partie « bureaux » est anecdotique ne sera pas retenue ; le mesurage réalisé par la SCI NGO n’en fait d’ailleurs pas état.

Il n’a pu être visité lors du transport sur les lieux, ses entrées ayant été murées afin d’éviter les squats qui sont entièrement nombreux dans secteur.

L’unique accès se fait par la fenêtre de la chambre située à l’étage pavillon, mais dans des conditions périlleuses et ayant conduit le tribunal à refuser la visite.

Ce bien est très dégradé.

' parcelle [Cadastre 27] ;

Le local est désigné comme un « local d’activité », mais il a pu être constaté qu’il s’agit d’un local de stockage, d’ une qualité de construction très modeste les parois étant en structure très légère, toiture éventrée et absence totale d’isolation.

Ce bien est très dégradé.

' les locaux d’habitation : (AT 7) :

S’y trouvent deux autres bâtis présentés comme étant d’habitation par la SCI NGO, ce qui n’est pas discuté pour le bâti situé en fond de parcelle, mais il doit être plus mesuré au sujet de l’autre bâti.

— Premier bâti : état très dégradé du bien, avec de fortes marques d’humidité et, le plancher ayant même paru s’affaisser dans la chambre, avec une qualité de construction modeste, des parois en structure très légère et un état d’entretien dégradé, défaut d’isolation, système de chauffage vétuste, électricité obsolète, plancher dangereux

— Deuxième bâti : bien à usage d’habitation, présentant des prestations satisfaisantes mais malgré tout, sa configuration en fond de parcelle, immédiatement accolée au bâti qui la jouxte, n’est pas celle d’un pavillon ordinaire ; la forte proximité des constructions voisines a contraint à créer des ouvertures en hauteur, ou de petites ouvertures à l’étage, donnant l’impression d’un bien situé en entresol, ce qui constitue un facteur de moins-value à prendre en compte.

L’état d’entretien est bon, avec des marques d’humidité et des fissures aux murs.

La SCI NGO indique que les locaux d’activité ont longtemps servi comme menuiserie jusqu’à son acquisition en 2002 afin d’étendre l’activité de blanchisserie, que depuis l’arrêt de cette activité en 2010, les locaux ont été loués à une autre blanchisserie pendant cinq ans, puis pendant deux ans pour des locaux de stockage et enfin une location vide de 2016 à 2018 à une société d’événementiel ; qu’en 2018, suite à un arriéré de paiement des loyers d’un montant de 24'000 euros, les locataires ont été expulsés après une procédure de référé engagée par le bailleur (pièce n° 23) ; que l’ état des lieux effectué par Maître [R], huissier de justice, suite à la récupération des locaux par les propriétaires a mis en évidence une forte dégradation des locaux d’activité ; que ces locaux étant destinés à la destruction, elle n’a donc pas engagé de travaux de rénovation ; que ces locaux sont restés en l’état depuis 2018 et ont été entièrement murés en 2020 et 2021 à la suite de différents tentatives de squats avérés avec intervention des forces de police.

Elle verse aux débats des photographies de son bien et précise que la promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives particulières mentionne clairement en page 2 (pièce n° 1), l’intention du promoteur AXIM de démolir totalement les bâtis existants, justifiant ainsi le faible entretien des locaux voués à la destruction, l’objet final étant la construction de nouveaux logements locatifs intermédiaires au profit des résidences de logement des fonctionnaires dont le promoteur AXIM avait déjà signé des accords de vente (pièce n° 1 page 12).

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 18 décembre 2023.

— Sur les surfaces

Le premier juge a retenu les surfaces suivantes :

' surface des locaux à usage d’habitation : 128,81 m² ;

' surface des locaux d’activité : 385,55 m² correspondant à 62,40 m²+ 310,78 m²+ (24,74 m²/ 2).

La SADEV 94 et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation.

La SCI NGO demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu une surface totale de locaux d’activité de 385,55 m² au lieu de la surface de 398 m² qu’elle revendique.

L’appel incident de celle-ci concerne donc uniquement la surface des locaux d’activité.

La SCI NGO indique qu’elle a fait appel à un diagnostiqueur certifié (pièce n° 5) dont il ressort les surfaces suivantes :

' locaux commerciaux usage d’activités : 398 m² (335,52 m² sur AT 6+ 62,40 m² sur AT 7) ;

' locaux d’habitation : 128,80 m² (88,87 m²+ 39,94 m²= 128,80 m²).

Elle indique que la différence de 12,37 m² provient de la diminution de 50 % de la surface des sous-sols des locaux d’activité , que la SADEV 94 retient pour les locaux d’activité une surface de 385,55 m² correspondant à la surface utile et non à la surface habitable.

L’article 1 de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de ce texte prévoit que les surfaces annexes sur les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m ; qu’elles comprennent les caves, sous-sols, remises, les ateliers, séchoirs, celliers extérieurs au logement, les resseres, les combles et greniers aménageables, les balcons, et loggias et les vérandas et dans la limite de 9 m² les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrages enterrés ou à moitié enterré.

En l’espèce, l’attestation de mesurage établi par un géomètre expert mandaté par la SCI NGO fait état d’une surface de 62,40 m² pour le local situé au [Adresse 23] et d’une surface de 335,52 m² dont 24,74 m² de caves pour le local situé au [Adresse 23].

Il est d’usage pour les locaux d’activité en matière d’expropriation de privilégier la surface utile définie par les dispositions du code de la construction et l’habitation ; en outre, les termes de comparaison fournis par les parties s’agissant des locaux d’activité sont exprimés en surface utile, de sorte qu’il n’est pas pertinent de comparer à ces références un bien dont la surface serait exprimé en surface habitable.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement retenu la surface utile des locaux à usage d’activités, soit une surface de :

62,40 m²+ 310,78 m²+ (24,74 m²/2)= 385,55 m².

— Sur la fixation du prix

A- méthodes d’évaluation

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI NGO de retenir à la fois des cessions de maisons d’habitation et locaux commerciaux à usage d’activité des cessions de terrains avec droits de construire associés et a retenu la méthode globale par comparaison proposée par la SADEV 94 et le commissaire du Gouvernement pour d’une part les locaux à usage d’habitation et d’autre part pour les locaux d’activités.

La SADEV 94 et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement qui a retenu la méthode d’évaluation globale par comparaison.

La SCI NGO demande l’infirmation du jugement, en exposant que le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain de choisir la méthode d’évaluation qui lui paraît la plus adaptée au cas d’espèce pour évaluer le prix d’un bien préempté ; qu’en l’espèce, le prix mentionné dans la DIA correspond au prix d’un terrain situé dans un zonage favorable permettant la réalisation d’un programme immobilier ; qu’elle a signé avec son voisin, des promesses de vente avec le promoteur AXIM en 2019, en juin 2022 et que les consorts [U], voisins propriétaires de la parcelle [Cadastre 35] ont également accepté de renouveler la signature d’une promesse en 2022 ; que la société AXIM avait préalablement à la signature de la promesse de vente effectué des présentations de son projet détaillé aux interlocuteurs publics d'[Localité 37], reçu des réponses positives de la part du maire ainsi que du directeur opérationnel de la SADEV la confortant dans la position que la préemption ne serait pas exercée.

Elle ajoute concernant l’étude du projet, que le promoteur a effectué les études et projets à ses frais, que le projet était prêt à être réalisé et que le cahier des charges de la Zac [Localité 36] permet aux architectes de présenter un dossier prêt à être déposé et que concernant la levée de la DIA l’obtention du permis de construire, la promesse synallagmatique de vente sous condition suspensive stipule clairement que la purge de la DIA est une condition sine qua non au dépôt du permis de construire, que les projets de construction datent de 2020 et c’est donc un projet qui a été travaillé et qui était prêt à être déposé et non un projet hypothétique.

Elle en conclut que l’immeuble à évaluer a bien la consistance d’un bien avec des droits à construire associés dont les termes de comparaison de ce type peuvent être pris en compte pour conforter un juste prix de préemption.

Elle ajoute que France Domaine aurait pu estimer la valeur du bien selon la méthode par le compte à rebours et notamment via la méthode du bilan aménageur.

La méthode sollicitée par la SCI NGO dite du promoteur autrement dénommée du compte à rebours consiste à déterminer la valeur d’un terrain en partant du prix de vente final escompté de l’opération de promotion qui sera réalisée et en déduisant de celui-ci, à partir d’un bilan prévisionnel, le coût des travaux et le montant des différents frais liés à cette opération ; elle n’a vocation à être retenue que de façon exceptionnelle, à défaut de la méthode habituelle par comparaison, la valeur d’une parcelle ne pouvant être déterminée en fonction de son utilisation future.

En outre, en l’espèce, le bien préempté a fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente, conclue par la SCI NGO au bénéfice du promoteur immobilier AXIM en 2019 et réitérée en juin 2022, conditionnée à l’acquisition par le bénéficiaire de la parcelle voisine et à l’obtention par lui d’un permis de construire valant permis de démolir ou d’un permis de démolir puis d’un permis de construire ; or, aucun permis de démolir et permis de construire n’a été délivré au bénéficiaire de la promesse ; au jour du jugement où le prix est fixé au regard de la consistance du bien, il s’agit d’un terrain bâti et non d’un terrain à bâtir susceptible d’être comparé, en vue de la fixation du prix préemption, à des ventes de terrains avec des droits à construire associés ; la comparaison du bien préempté à des cessions de droits à construire revient en effet à évaluer le bien au regard de sa destination future, ce qui est prohibé en matière d’expropriation, et non au regard de sa consistance actuelle ; enfin, cette méthode d’évaluation n’a vocation à être utilisée qu’à titre exceptionnel, lorsqu’il n’existe pas de termes de comparaison pertinent, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque la SADEV 94 et le commissaire du Gouvernement proposent des termes de comparaison.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a exactement rejeté la méthode demandée par la SCI NGO de la comparaison du bien préempté avec des cessions de terrains avec droit à construire associés et retenu la méthode habituelle d’évaluation globale par comparaison.

B références des parties

L’évaluation en valeur libre n’étant pas contestée, ni la fixation d’un prix pour d’une part les locaux à usage d’habitation et d’autre part les locaux d’activités, il convient d’examiner les références des parties :

A pour les locaux à usage d’habitation

Le premier juge après examen des références des parties a retenu trois références, avec une moyenne de 3 006 euros/m² et a privilégié la référence la plus récente et la plus proche du bien préempté en termes de superficie soit la référence à 3 528 euros/m².

Il a retenu les valeurs suivantes :

' pour le pavillon d’habitation situé en fond de cour, compte tenu de son état correct, une valeur unitaire de 3 400 euros/m² ;

' pour le second pavillon d’habitation, en raison de son état vétuste, après abattement de 30 %, une valeur unitaire de 2 380 euros/m².

Les références proposées par les parties sont les suivantes :

1° Les références de la SADEV 94

La SADEV 94 ne conteste pas la valeur de base de 3 400 euros/m² SHAB en valeur libre pour la maison d’habitation située en fond de cour édifiée sur la parcelle AD n° [Cadastre 27] mais demande l’infirmation du jugement en ce qui concerne l’autre bâti situé sur la parcelle [Cadastre 27] en retenant un abattement de 40 % au lieu de 30 % fixé par le tribunal, en indiquant qu’il s’agit d’un « préfabriqué ».

La SADEV propose un terme également cité par le commissaire du Gouvernement CG1 qui mentionne les références de publication, situé en zone UIC « Zac [Localité 37] » en valeur libre acquis par la SADEV 94 :

Date de la vente

adresse

superficie/m²

surface habitable/m²

prix/

euros

prix/euros/m²

9 novembre 2021

[Adresse 21] et [Adresse 5] à [Localité 37]

parcelle AL n° [Cadastre 9]

240

125

437'500

3 500

pièces n° 4 et 5 :

une entrée, séjour, salle à manger, cuisine, arrière cuisine, escalier

étage : 3 chambres, salle de bains, WC séparé

cour à l’arrière : une cave

La SCI NGO indique que ce terme correspond à un bien acquis par la SADEV 94 et qu’il ne s’agit donc pas d’une mutation intervenue sur le marché libre et qu’il doit donc être écarté.

Le seul motif d’un bien acquis par la SADEV 94 ne saurait justifier d’écarter ce terme, en l’absence de preuve par la SCI NGO d’un marché captif.

Ce terme comparable en localisation, en zonage, et en consistance sera retenu pour une valeur de 3 528 euros/m² tel qu’indiqué par le commissaire du Gouvernement.

2° Les références de la SCI NGO

La SCI NGO propose des maisons de ville situées à [Localité 37] de surface équivalente et demande de retenir la valeur de 4 700 euros/m² et conteste l’abattement pour vétusté appliqué sur le second pavillon.

Elle propose les termes suivants libres d’occupation avec les références de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie du terrain/m²

surface de la maison/m²

Prix en euros

prix en euros/m²

Observations

I1

17 janvier 2019

[Adresse 15]

185

65

295'000

4338

pièce n° 18

I2

17 décembre 2018

[Adresse 28]

132

57

270'000

4736

pièce n° 19

I3

20 juin 2017

[Adresse 13]

187

57

372'000

6526

pièce n° 20

I4

3 mai 2017

[Adresse 29]

90

55

275'120

5002

pièce n° 21

I5

septembre 2017

[Adresse 8]

44

160'000

3636

pièce n° 22

soit une moyenne de 4 874 euros/m².

I1

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme situé hors de la Zac [Localité 37].

Le bien exproprié étant situé dans la Zac [Localité 37], qui constitue un marché spécifique, il convient d’écarter ce terme situé hors de celle-ci.

I2

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme situé hors Zac [Localité 37].

Ce terme date de plus de cinq ans , est trop ancien et est situé en outre hors Zac [Localité 37] ; il sera donc écarté.

I3

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté .

I4

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

I5

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

3° les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison concernant des biens similaires, à proximité du bien appartenant la SCI NGO avec les références de publication en zone UIC Zac [Localité 37] en valeur libre :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

CG1

9 novembre 2021

[Adresse 5]

124

437'500

3 728

acquisition SADEV 94

CG2

26 mai 2020

[Adresse 11]

149

402'750

2 703

mutation marché libre

CG3

26 avril 2019

[Adresse 14]

150

418'000

2 787

mutation marché libre

Moyenne

3 006

Le commissaire du Gouvernement indique qu’il ressort de cette étude de marché de pavillons une moyenne de 3 006 euros/m² en valeur libre et qu’il privilégie le premier pavillon, étant la référence la plus récente et propose de valoriser le pavillon en fond de cour à 3 400 euros/m², que s’agissant du petit pavillon compte tenu de son état d’entretien, il propose un abattement de 25 % par rapport à la valeur du pavillon situé en fond de cour soit une valeur unitaire de 2 550 euros/m².

CG1

Ce terme a déjà été retenu.

CG2

Ce terme de 2020 comparable en localisation et en consistance sera retenu.

CG3

Ce terme de 2019 comparable en localisation et en consistance sera retenu.

La moyenne des termes retenus par la cour est donc de :

3 528+2 703+2 787= 3 006 euros/m² en valeur libre.

En privilégiant la référence la plus récente T1 CG1 de 2021, la plus proche en terme de superficie par rapport au bien préempté et en tenant compte de l’évolution du marché, le premier juge a exactement retenu une moyenne supérieure de 3400 euros/m² en valeur libre.

Pour le premier pavillon situé en fond de cour, compte tenu de son état correct, le premier juge a exactement retenu cette valeur unitaire et fixé le prix à :

88,87 m² X3400 euros/m²= 302'158 euros en valeur libre.

Pour le second pavillon, en raison de son état vétuste, le premier juge a retenu un abattement de 30 %.

La SADEV 94 demande l’infirmation du jugement et de retenir un abattement de 40 % s’agissant d’un « préfabriqué ».

Elle indique qu’au regard de l’état de vétusté et de dégradation du bien, dont une « charpente vétuste », de nombreuses marques d’humidité au mur, d’une installation électrique vétuste, une réhabilitation moyenne d’un coût de 1 000 euros/m² apparaît raisonnable, ce qui correspond à l’abattement de 30 % retenu par le tribunal, mais que toutefois la qualité architecturale de ce bâti n’a rien à voir avec celle du bâti voisin et qu’il convient donc d’appliquer un abattement complémentaire de 10 %.

La SCI NGO indique que le commissaire du Gouvernement a proposé en première instance un abattement de 25 % et produit des photographies en exposant que si les locaux ne sont pas bien entretenus, ayant été squattés et étant destinés à la démolition dans le cadre de la vente au promoteur AXIM, ils ne peuvent être qualifiés de préfabriqué et ne justifient pas un abattement de 40 %.

Il ressort du procès-verbal de transport les constatations suivantes : « maison d’habitation de deux pièces inhabitées depuis 2018, en préfabriqué et non entretenues et non débarrassée, électricité vétuste, avec des taches d’humidité sur les murs. Les murs de façade sonnent creux. Charpente vétuste. Volets vétustes. L’accès au grenier est inaccessible. L’état général est très abîmé. »

Les constatations effectuées lors du transport sur les lieux établissent qu’il s’agit d’un préfabriqué, et les photographies produites par la SCI NGO ne rapportent pas la preuve contraire.

Au regard de ces constatations, le premier juge a exactement appliqué un abattement pour vétusté de 30 % et il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 10 %, soit 40 %.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a fixé la valeur du bien préempté pour les locaux à usage d’habitation à la somme de :

39,94 m² X 2 380 euros/m² (3 400 euros/m²X 0,70)= 95'057,20 euros en valeur libre.

2° pour les locaux d’activité

Le premier juge a retenu cinq références correspondants à des décisions judiciaires pour une valeur unitaire arrondie à 1 200 euros/m², et compte tenu de l’état vétuste et non entretenu et l’encombrement des locaux, a fixé une valeur unitaire de 1 100 euros/m².

Il convient d’examiner les références proposées par les parties :

1° les références de la SADEV 94

La SADEV 94 demande la confirmation des termes retenus par le tribunal, dégageant une valorisation moyenne de 1 200 euros/m² pour des locaux d’activité en bon état de fonctionnement, mais sollicite l’infirmation du jugement pour retenir une valeur unitaire de 1 000 euros/m² en indiquant que l’application d’un abattement de 100 euros/m², soit 8,3 % apparait nettement insuffisante pour tenir compte des facteurs de moins-value manifeste accusée par par le local à évaluer, à savoir son état dégradé et l’absence de terrain disponible.

Elle ne propose pas de termes en appel.

2° les références de la SCI NGO

Elle demande de retenir une valeur unitaire de 2 000 euros/m².

La SCI NGO indique tout d’abord qu’elle avait négocié une promesse de vente avec la société AXIM du 26 septembre 2019 pour un prix de 1'200'000 euros ce qui n’a pas été renégocié lors de la seconde signature à la date du 28 juin 2022 (pièce n° 1) ; qu’un projet de construction de logements était prévu sur les parcelles de la SCI NGO comme le démontre le plan de faisabilité déposé par la société AXIM pour la création d’une résidence de logements de fonctionnaires (pièce n° 7) ; que le prix du terrain avec droit à construire ressort ainsi à 1'200'000 euros/765 m²= 1568 euros/m² ; qu’ il ne s’agit pas là d’un quelconque prix de convenance.

Cette promesse de vente ne correspondant pas à mutation effective sera écartée.

La SCI NGO propose ensuite des termes de terrains à bâtir à [Localité 37] avec droits à construire avec les références cadastrales et de publication :

date de la vente

adresse

surface du terrain/m²

prix/euros

prix /euros/m²

observations

28 novembre 2018

[Adresse 10]

3354

4'997'241

1 489

pièce n° 38

fiche BIEN + photos

28 décembre 2021

[Adresse 20]

2647

3'784'038

1 429

pièce n° 38

fiche BIEN + photos

15 octobre 2020

[Adresse 22]

1026

1'963'520

1 913

pièce n° 40

fiche BIEN+ photos

27 décembre 2018

[Adresse 16]

1750

2'762'912

1 578

pièce n° 41

fiche BIEN+ photos

La cour a écarté la méthode sollicitée par la SCI NGO de retenir des terrains à bâtir avec droits à construire.

Ces termes ne seront donc pas retenus.

La SCI NGO propose ensuite des termes correspondant à des locaux commerciaux à usage d’activités à [Localité 37] avec les références de cadastrales et de publication :

Date de la vente

adresse

superficie/m²

prix/euros

prix/euros/m²

observations

19 juillet 2018

[Adresse 33]

853

4'250'000

3686

pièce n° 9

lot de copropriétés, composé de locaux industriels, bureaux et d’emplacement de stationnement

15 mars 2018

[Adresse 30]

618

1'800'000

2913

pièce n° 10

vente de plusieurs zones de locaux commerciaux « à usage industriel et de bureaux »

28 février 2018

[Adresse 24]

200

370'000

1850 euros/occupé

pièce n° 11

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ces termes de plus de cinq ans.

Le jugement déféré étant du 18 décembre 2023, ces termes de plus de cinq ans sont trop anciens et seront donc écartés.

La SCI NGO invoque une décision judiciaire de 2020 :

' jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 24 janvier 2020 : affaire SADEV94/SCI JTA, [Adresse 7], [Adresse 25] à [Localité 37], 1989 m², pour les bâtiments A,B et C à un prix unitaire de 1 700 euros/m² (pièce n° 12) ;

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme correspond à des bureaux, le bien à évaluer ne comportant pas de bureaux.

Il ressort du jugement que le bâtiment A correspond à un ensemble de bureaux, le bâtiment B à un entrepôt, les bâtiments C à un atelier et que le tribunal a retenu pour le bâtiment A, B et C un prix unitaire de 1 700 euros/m².

Le bien préempté ne comprenant pas de bureaux, ce terme non comparable en consistance sera écarté.

La SCI NGO invoque enfin des décisions judiciaires, que le commissaire du Gouvernement demande d’écarter, celles-ci datant de plus de cinq ans.

— arrêt de la cour d’appel de Paris du 26 janvier 2017 sur jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 4 janvier 2016 SCI VANARA/Grand Paris Aménagement, [Adresse 6] à [Localité 37], édifié sur un terrain d’une surface de 717 m² 1 400 euros/m² (pièce n° 13) ;

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

' tribunal de grand instance de Créteil, arrêt de la cour d’appel de Paris du 28 juin 2018, SCI CLAUDES/SADEV 94, [Adresse 18] à [Localité 37],, bureaux à 1 800 euros/m², locaux d’activité à 1 250 euros/m² (pièce n° 14) ;

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

' jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 31 août 2015, [Adresse 4] à [Localité 37], locaux à usage de bureaux à 1 800 euros/m², les locaux à usage d’atelier à 1 400 euros/m² et entrepôts à 1 200 euros/m² (pièce n° 15) ;

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

' cour d’appel de Paris du 26 octobre 2016 suite à un jugement du tribnal de grande instance de Créteil du 27 avril 2016 : [Adresse 12], locaux d’activité à 1344 euros/m² et bureaux à 1650 euros/m².

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernementr propose une étude de marché de locaux d’activité correspondant à de la jurisprudence concernant des biens similaires au bien appartenant à la SCI NGO à [Localité 37] :

N° du terme

Date du jugement

Adresse

nom du propriétaire

consistance, surface et valeur des constructions

CG1

tribunal judiciaire de Créteil du janvier 2021

[Adresse 26]

SCI AZUR

ensemble immobilier réparti en plusieurs bâtiments disposés en U, constitué d’un grand pavillon à l’entrée du bureau plusieurs appartements, le tout en bon état, surface retenue : appartements (367,03 m²) : 3500 euros/m², valeur libre d’occupation, bureaux (300,11 m²) : 1725 euros/m², activités (3535,61 m²) : 1200 euros/m² en valeur libre d’occupation

abattement de 30 % pour les locaux occupés

abattement de 10 % pour les habitations occupées

CG2

cour d’appel de Paris du 31 janvier 2019 RG 17/858

[Adresse 3] et [Adresse 4]

SCI AMSELEM

un ensemble immobilier usage d’habitation, bureaux et :

(43,17 m²) : 3200 euros/m² en valeur libre d’occupation

local d’activité (582 m²) : 1200 euros/m² en valeur libre occupation

local d’activité (300 100,41 m²) 1200 euros/m² en valeur libre d’occupation

CG3

cour d’appel de Paris du 18 novembre 2021 RG 20/15'812

[Adresse 17]

CAPALDI GERARD

un ensemble immobilier à usage de bureaux, d’entrepôts :

bureaux (93,44 m²) : 1640 euros/m² en valeur libre d’occupation

entrepôts (354,41 m²) : 1083 euros/m² en valeur libre d’occupation

locaux d’activité (999 4 m²) : 1250 euros/m² en valeur libre d’occupation

abattement de 20 % pour occupation commerciale

CG4

tribunal judiciaire de Créteil du 31 août 2020 RG 19/000 76

[Adresse 2]

SCI du [Adresse 2]

ensemble immobilier, bureaux, ateliers entrepôt :

bureaux (785,30 m²) : 1900 euros/m² en valeur libre occupation

atelier (1832 6 m²) : 1300 euros/m² en valeur libre d’occupation

entrepôt (421,4 m²) : 1100 euros/m² en valeur libre d’occupation

abattement de 30 % pour occupation commerciale

Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne des indemnités accordées par le tribunal judiciaire de Créteil pour des biens similaires (activité et/ou entrepôts) tourne autour de 1 200 euros/m² et que compte tenu de l’état général du bien, il propose de retenir un prix unitaire de 1 100 euros/m² en valeur libre d’occupation.

Ces termes comparables en localisation et en consistance, datant de 2019, 2020 et 2021 seront retenus.

La moyenne de ces termes pour des biens similaires correspond à 1 200 euros/m² environ en valeur libre.

Compte tenu de l’état vétuste et non entretenu et de l’encombrement des locaux, le premier juge a exactement retenu une valeur inférieure fixée à 1 100 euros/m²/

Le jugement sera confirmé qui a fixé le prix des locaux d’activité préemptée à :

385,55 m² X 1100 euros= 424'105 euros en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé le prix total de l’acquisition de l’immeuble appartenant à la SCI NGO à la somme de :

302'158 euros+95'057,20euros+84'105 euros + 424 105 euros = 821'320,2 euros arrondis à 821'320 euros.

' Sur les frais d’agence

Le premier juge indique qu’il appartient la SADEV 94, substituée dans les droits et obligations de la société AXIM, de prendre en charge la commission d’agence d’un montant de 60'000 euros et dans dispositif de sa décision a ainsi fixé les frais de commission d’agence due par la SADEV 94 à cette somme dans l’hypothèse d’une réalisation d’opérations et en cas de besoin, l’a condamné au paiement de cette somme.

La SADEV 94 demande l’infirmation du jugement pour trois motifs :

' sur l’absence d’obligation à la commission d’agence à la promesse unilatérale de vente sous conditions suspensives

Il n’est juridiquement pas possible de soumettre l’autorité préemptrice à des conditions différentes plus strictes que celles auxquelles l’acquéreur n’est lui-même soumis ; qu’en l’espèce la promesse de vente est expressément soumise à des conditions suspensives, dont celle de l’obtention d’un permis de construire définitif purgé de tout recours (pièce n° 6) ; qu’il en résulte qu’en l’absence de permis de construire accordé et purgé de tout recours, aucune des obligations contractées par les parties, et donc par l’acquéreur, n’a pu produire effet ; qu’il ne saurait en aller autrement pour l’acquéreur s’agissant de l’obligation qu’il aurait prise au paiement de la commission d’agence d’un montant de 60'000 euros TTC ; qu’en conséquence, dès lors que, en l’état des actes contractuels signés et opposés à la SADEV 94, l’acquéreur n’était tenu d’aucune obligation effective au paiement de la commission d’agence, une telle obligation ne peut être mise à sa charge ;

' sur l’office du juge de l’expropriation en matière de préemption

Il résulte de l’article L213-4 du code de l’urbanisme qu’en matière de préemption le juge de l’expropriation n’a pour office que de « fixer » le prix d’acquisition et qu’en fixant les frais de commission d’agence à la somme de 60'000 euros TTC le tribunal a commis une erreur de droit ; que si la cour devait considérer que la fixation du montant de la commission d’agence rentrait bien de l’office du juge de l’expropriation statuant en matière de préemption, comme faisant partie intégrante du prix d’acquisition, il est demandé de tenir compte du coût particulier représenté par cette commission d’agence dans le prix ; qu’en effet, le tribunal s’est fondé sur les termes de comparaison, essentiellement des décisions judiciaires et des acquisitions réalisées de gré à gré dans le cadre de la déclaration d’utilité publique, qui n’accusent pas le poids financier, parfois très lourd, d’une commission d’agence en plus du prix d’acquisition ; qu’il est donc demandé à titre subsidiaire de retrancher le montant de la commission d’agence de 60'000 euros TTC du montant du prix d’acquisition ;

' sur l’impossibilité de condamner l’autorité préemptrise

Après avoir « fixé » la commission d’agence d’un montant de 60'000 euros TTC et l’avoir mis à la charge de la SADEV 94, le tribunal a condamné la SADEV 94 au paiement cette somme avec la mention : « en cas de besoin, la condamne au paiement cette somme ».

Or par un arrêt rendu le 9 juillet 2020 n° 19 – 19 310, la Cour de cassation a cassé un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris par laquelle celle-ci avait condamné l’autorité préemptrice à verser au propriétaire préempté le montant de la commission d’agence que la DIA mentionnait à la charge de l’acquéreur.

La SCI NGO demande la confirmation du jugement.

Le commissaire du Gouvernement n’a pas conclu sur ce point.

S’agissant des frais de commission d’agence, la Cour de cassation a jugé que l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l’acquéreur auquel il est substitué, ce droit étant conditionné par l’indication du montant de la partie qui en a la charge dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner.

Elle a en outre jugé que le juge de l’expropriation, qui est compétent pour déterminer, en fonction des indications figurant dans l’engagement des parties et dans la déclaration d’intention d’aliéner, si l’organisme qui exerce son droit de préemption est tenu, en ce qu’il qu’il est substitué à l’acquéreur, de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier, ne l’est pas pour réduire ou supprimer cette rémunération en considération des fautes que celui-ci aurait commises en exécution de la mission et qu’en outre il ne peut y avoir condamnation à ce titre en application des articles 1103 du Code civil et L 213-3 du code de l’urbanisme.

En l’espèce,la DIA (pièce n° 2) réceptionnée par la mairie d'[Localité 37] le 11 juillet 2022 mentionne une commission d’agence de 60'000 euros à la charge de l’acquéreur.

En outre, la promesse de vente unilatérale signée entre la SCI NGO et la société AXIM du 28 juin 2022 stipule que la commission d’agence d’un montant de 60'000 euros est à la charge du bénéficiaire de la promesse.

Il en résulte que le montant de la commission et son débiteur étant mentionnés à la fois dans la DIA et dans l’engagement des parties, la commission d’agence d’un montant de 60'000 euros est à la charge de la SADEV 94, qui se subsitue à l’acquéreur, dans l’hypothèse d’une réalisation de l’opération.

S’agissant de la contestation de la SADEV 94 s’agissant de la promesse unilatérale de vente par rapport aux conditions suspensives, elle n’est pas de la compétence du juge de l’expropriation mais de celle du juge de droit commun.

S’agissant de l’office du juge de l’expropriation en matière de préemption, il n’y pas lieu de retrancher du montant du prix du bien préempté le commission d’agence de 60 000 euros, le juge de l’expropriation fixant le prix du bien préempté en application de l’article 213-4 du code de l’urbanisme qui dispose qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi, puis celui- ci statue sur les frais d’agence suivant les règles posées par la Cour de cassation.

Il convient donc de dire que la SADEV 94 sera tenue, en cas d’acquisition du bien préempté, de prendre à sa charge les frais de rémunération de l’intermédiaire imobilier sans qu’il y ait lieu à condamnation à ce titre.

Le jugement sera infirmé partiellement en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne concernent pas les dépens de première instance.

La SADEV 94 perdant le procès sera condamnée aux dépens d’appel

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

La SADEV 94 demande l’infirmation du jugement qui l’a condamné à verser à la SCI NGO une indemnité de procédure de 3 000 euros sur le fondement l’article 700 du code de procédure civile en indiquant que la procédure de préemption est caractérisée par une phase amiable qui, après notification du DIA et instruction de celle-ci, voit l’autorité préemptrice proposer un prix d’acquisition au propriétaire qui a notifié ses DIA, qu’il ressort des dispositions des articles R213-10 et R213-11 du code de l’urbanisme que la saisine du juge de l’expropriation en fixation du prix d’aliénation de l’immeuble préempté découle du refus du propriétaire et de son acceptation que le prix soit fixé par cette juridiction, mais également d’une obligation réglementaire imposée au titulaire du droit de préemption s’il ne veut pas en perdre l’exercice ; que si le propriétaire préempté accepte que le prix soit fixé par la juridiction d’expropriation, il accepte par voie de conséquence de devoir recourir à la représentation obligatoire par avocat.

L’équité commande de confirmer le jugement qui a condamné la SADEV 94 à payer à la SCI NGO la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SADEV 94 à verser la somme de 3 000 euros à la SCI NGO au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels ;

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris sur les frais commissions d’agence ;

Statuant à nouveau,

Dit que la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département du Val-de-Marne (SADEV 94), sera tenue, en cas d’acquisition du bien préempté de prendre en charge la rémunération de l’intermédiaire immobilier ;

Confirme le jugement entrepris dans ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SADEV 94 aux dépens d’appel ;

Condamne la SADEV 94 à verser la somme de 3 000 euros à la SCI NGO au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT