Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 14 MARS 2025

(n° , 16 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10321 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHYP5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/08304, rectifié par un jugement du 26 septembre 2023

APPELANTE

SDC [Adresse 15] Pris en la personne de syndic la SAS, COMPAGNIE IMMOBILIERE [L] ET ASSOCIES, Dont le siège social se trouve [Adresse 3], exerçant sous l’enseigne Agence Etoile, et pris en son agence ETOILE SAINT MARTIN Prise en la personne ses représentants légaux

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par M^e Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334 substitué par M^e Florence GRACIE-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE, toque : 324

INTIMÉE

SCI CMGB (liquidation judiciaire)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892 assistée de M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS

PARTIE INTERVENANTE :

M^e LUCAS- DABADIE de la SELARL PHILAE, mandataire judiciaire , immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 444 809 792, agissant en qualitè de mandataire judiciaire de la société CMBG

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Anthony BAUDIFFIER, avocat au barreau de PARIS, toque : E1892 assistée de M^e Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre, et Madame Nathalie BRET, chargée du rapport , conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 29 janvier 2001 publié le14 mars 2001, l’ensemble immobilier sis [Adresse 15] à [Localité 19], cadastré BH n°[Cadastre 9], pour une contenance de 7 ares et 42 centiares (ou 742 m²), comprenant 4 bâtiments, appartenant à M. et Mme [I], a été soumis au régime de la copropriété et divisé en 45 lots :

— bâtiment A sur toute la largeur du Nord de la parcelle, donnant sur la rue : lots 1 à 40,

— bâtiment B accolé au Nord au bâtiment A et à l’Est à la limite séparative : lots 51 et 52,

— bâtiment C accolé au Nord au bâtiment B et à l’Est et au Sud aux limites séparatives de la parcelle : le lot 100,

— bâtiment D accolé au Sud à la limite séparative, à l’Est à une cour le séparant du bâtiment C et à l’Ouest à un jardin : le lot 150,

— bâtiment E élevé sur terre-plein sur toute la largeur de la parcelle au-delà de la limite du bâtiment B et comprenant parking et dégagements : le lot 200.

Ce règlement ne prévoyait pas de servitude sur la parcelle BH n°[Cadastre 9].

Le bâtiment A, qui donne sur la [Adresse 20], comprend un porche puis une voûte qui permettent d’accéder de la [Adresse 20] à une « grande » cour, qui dessert une « petite » cour (qui constituera en 2002 le lot 53) et les autres bâtiments.

Selon un procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble cadastré BH n°[Cadastre 9] en date du 15 mai 2001, la parcelle cadastrée BH n°[Cadastre 9] a été divisée en deux parcelle BH n°[Cadastre 16] lieudit [Adresse 15] et BH n°[Cadastre 17] lieudit [Adresse 15].

Trois actes notariés ont été établis le 22 mars 2002 :

— l’acte par lequel le règlement de copropriété a été modifié, désignant le lot n°1 en deux lots n°41 et 42 et créant le lot n°53 pris sur les parties communes,

— l’acte intitulé « Scission de copropriété » par lequel le syndicat des copropriétaires et M.et Mme [I], propriétaires des lots 100, 150 et 200 (bâtiments C, D et E), ont convenu d’opérer le retrait de la copropriété de l’immeuble d’une propriété distincte ayant pour assiette la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 17] qui appartiendra à M.et Mme [I] désigné comme « un immeuble sur lequel est édifié un hangar avec terrain derrière ' ayant accès sur la [Adresse 20] par le porche du bâtiment A de la parcelle BH n°[Cadastre 16] »,

— l’acte intitulé « Constitution de servitude » par lequel il a été créé une servitude de passage entre les deux parcelles, à la charge du fonds servant, la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 16], lieudit [Adresse 15] pour 173m², restée la propriété du syndicat des copropriétaires, par le porche puis la voûte de son bâtiment A, au profit du fonds dominant, la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 17], lieudit [Adresse 15] pour 569 m², propriété de M.et Mme [I].

Aux termes de l’acte de scission du 22 mars 2002 :

— l’immeuble cadastré BH n°[Cadastre 16], resté la propriété du syndicat des copropriétaires, comprend le bâtiment A (lots 2 à 42), le bâtiment B (lots 51 et 52) et une cour (lot 53).

— l’immeuble cadastré BH n°[Cadastre 17], appartenant à M.et Mme [I] comprend le bâtiment C (lot 100), le bâtiment D (lot 150) et le bâtiment E (lot 200).

Par acte du 22 mars 2002, M. et Mme [I] ont vendu à Mme [C] [Y] le bien cadastré BH n°[Cadastre 17] situé [Adresse 15], désigné comme 'un immeuble sur lequel est édifié un hangar avec terrain derrière, ayant accès sur la [Adresse 20] par le porche du bâtiment A de la parcelle BH numéro [Cadastre 16] pour une superficie de 5 ares et 69 centiares’ (569 m²).

Par acte authentique du 5 mai 2017, la société civile immobilière (SCI) CMGB a acquis de Mme [C] [Y] l’immeuble cadastré section BH n°[Cadastre 17] « ayant accès sur la [Adresse 20] par le porche du bâtiment A de la parcelle cadastrée section BH n°[Cadastre 16] ».

Le 11 juillet 2018, la SCI CMGB a obtenu un permis de construire afin d’édifier un immeuble de bureaux de plusieurs niveaux, pouvant accueillir 126 personnes, sur sa parcelle.

Une procédure de référé préventif a été mise en 'uvre par ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 2 novembre 2018 et, dans l’attente du commencement des travaux, la société CMGB a ouvert sa parcelle à l’exercice d’activités temporaires.

La société CMGB a notamment reproché au syndicat des copropriétaires d’avoir refusé de signer un plan de bornage alors qu’elle avait signé un procès-verbal de bornage auquel correspondait ledit plan et d’avoir coupé l’alimentation en eau de sa parcelle BH [Cadastre 17] qui, pour des raisons historiques, prenait sa source sur le raccordement de la parcelle BH [Cadastre 16], en prétextant un raccordement irrégulier.

Par un arrêt du 22 mai 2019 infirmant une ordonnance de référé du 27 novembre 2018, la cour d’appel de Paris a notamment ordonné au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], sous astreinte, de rétablir l’arrivée d’eau de la SCI CMGB.

Par acte d’huissier délivré le 28 mai 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a assigné la SCI CMGB devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir juger, à titre principal, que le syndicat des copropriétaires est propriétaire des lots 250 et 260 correspondants à la (grande) cour et au jardin de l’immeuble et, à titre subsidiaire, qu’il bénéficie d’une servitude de passage (dans la grande cour) lui permettant d’accéder au lot 53 de l’immeuble.

Cette affaire a fait l’objet d’un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 mai 2023, qui est en cours d’appel.

Par acte d’huissier délivré le 10 juillet 2019, la SCI CMGB a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir juger qu’il existe une servitude de canalisations due par la parcelle BH n°[Cadastre 16] à la parcelle BH n°[Cadastre 17], afin de permettre un usage normal du fonds, d’en fixer les modalités, d’enjoindre au syndicat des copropriétaires de lui laisser l’accès à ses caves pour la pose des canalisations, ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard, et d’obtenir diverses condamnations pécuniaires, outre les dépens, à l’encontre du syndicat défendeur.

Cette affaire a fait l’objet du jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 avril 2023, puis d’un appel dont est saisi la cour dans le cadre du présent arrêt.

Par acte d’huissier en date du 22 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] fait assigner la SCI CMGB afin d’obtenir la résiliation de la servitude consentie par acte du 22 mars 2002 à l’occupant de la parcelle BH n°[Cadastre 17].

Cette affaire a fait l’objet d’un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 23 septembre 2022, qui est en cours d’appel.

Par jugement du 5 mars 2020, le tribunal administratif de Paris a rejeté le recours du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] formé contre le permis de construire accordé à la société CMGB.

La SCI CMGB a entrepris les travaux à compter du mois de janvier 2021.

Par un jugement du 11 avril 2023, relatif à l’assignation du 10 juillet 2019, rectifié par un jugement du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Paris a statué ainsi :

— reçoit la SCI CMGB en son action,

— juge qu’il existe une servitude légale de canalisations et de réseaux à la charge de la parcelle BH [Cadastre 16] située [Adresse 15], au bénéfice de la parcelle BH [Cadastre 17] située [Adresse 15], en raison de l’état d’enclave de celle-ci,

— juge que cette servitude s’exercera en sous-sol de l’assiette du chemin sur lequel s’exerce la servitude conventionnelle de passage à la charge de la parcelle BH [Cadastre 16] au profit de la parcelle BH [Cadastre 17], par lequel passeront tous réseaux et canalisations permettant le raccordement de la parcelle BH [Cadastre 17] à la [Adresse 20], au numéro 7 de cette voie, ce chemin étant le suivant : par le porche puis la voûte existant sous le bâtiment en partant de la [Adresse 20],

— ordonne l’autorisation d’accès du propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 17], fonds dominant, aux caves de l’immeuble du [Adresse 15] pour les besoins de l’installation et de la maintenance des réseaux et canalisations,

— dit que les travaux d’installation et de maintenance des réseaux et canalisations nécessaires à l’usage du fonds cadastré BH [Cadastre 17] seront réalisés aux frais exclusifs de la SCI CMGB,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, à donner l’accès à ses caves et à autoriser la pose des réseaux et canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction à édifier par la SCI CMGB, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant deux mois à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], postérieurement à l’installation de ces canalisations et réseaux, à laisser à la SCI CMGB l’accès à ces équipements pour leur maintenance et leur entretien, sous astreinte de 500 € par infraction constatée et dans la limite d’une infraction par jour, et dit que le juge de l’exécution sera chargé de la liquidation de l’astreinte,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à signer le plan de bornage correspondant au procès-verbal de bornage établi le 17 juillet 2017 par le cabinet de géomètres-experts [N], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant deux mois à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamne la SCI CMGB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 10.000 € à titre d’indemnisation,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à payer à la SCI CMGB la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à payer à la SCI CMGB, sur justificatifs, les frais afférents aux procès-verbaux de constat d’huissier des 31 octobre 2018, 16 janvier 2019 et 4 février 2019,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] aux entiers dépens, comprenant les frais de signification d’actes par huissier directement liés à la présente instance, recouvrables suivant les dispositions l’article 699 du code de procédure civile,

— dit que le présent jugement vaut titre de servitude,

— ordonne la publication du présent jugement, aux frais de la SCI CMGB, au service de la publicité foncière compétent,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonne l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] a relevé appel de ce jugement du 11 avril 2023, par déclaration remise au greffe le 9 juin 2023, à l’encontre de la SCI CMGB.

Par jugement du 1er mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a placé la SCI CMGB sous sauvegarde de justice et désigné Me [R] de la Selarl Philae en qualité de mandataire judiciaire.

Par acte d’huissier du 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB.

Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB, a constitué avocat.

A l’audience du 12 décembre 2024, à l’initiative de la cour et en accord avec les parties, l’ordonnance de clôture a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée, aux fins de prendre en compte les dernières conclusions récapitulatives et rectificatives du syndicat des copropriétaires.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 7 décembre 2024, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], appelant, invite la cour à :

Vu l’article 803 du code de procédure civile,

REVOQUER l’ordonnance de clôture prononcée le 7 novembre 2024 et admettre aux débats les présentes conclusions rectifiant une erreur matérielle figurant dans le dispositif des précédentes écritures ;

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

Vu l’article R.622-20 du Code de commerce,

A TITRE LIMINAIRE,

— DECLARER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]) recevable et bien fondé en sa demande d’intervention forcée de Maître [R] de la SELARL PHILAE en qualité de mandataire judiciaire de la SCI CMGB ;

SUR LE FOND,

— INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 11 avril 2023 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires « de ses demandes de revendication au titre de la cour et du jardin de l’immeuble » ;

En conséquence :

A titre principal,

— DEBOUTER la SCI CMGB de sa demande de servitude réseaux & canalisation ;

— JUGER la suppression du branchement réalisé par la SCI CMGB sur la canalisation

d’évacuation des eaux du syndicat sous un délai de deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard dont le montant sera fixé au passif de la SCI CMGB ;

— JUGER le retrait des réseaux posés au rez-de-chaussée dans le passage cocher par la SCI CMGB sous un délai de deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard.

A titre subsidiaire,

Dans le cas où la Cour confirmerait la servitude dans le périmètre accordé en première instance :

— ADMETTRE au passif de la SCI CMGB représentée par Maître [R] en qualité de mandataire judiciaire la somme de 80 000 € au titre d’une indemnité ;

— JUGER la suppression du branchement réalisé sur la canalisation d’évacuation des eaux du syndicat sous un délai de deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard dont le montant sera fixé au passif de la SCI CMGB ;

— JUGER la suppression des réseaux qui ne respectent pas le chemin de la servitude fixé par le premier juge sous un délai de deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard dont le montant sera fixé au passif de la SCI CMGB ;

— ORDONNER l’installation d’une alimentation autonome en eau potable respectant la servitude accordée sous un délai de deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard dont le montant sera fixé au passif de la SCI CMGB et permettre la suppression de l’alimentation en eau de la SCI par le syndicat à l’issue du même délai de deux mois.

A titre infiniment subsidiaire,

Dans le cas où la Cour confirmerait la servitude et refuserait le déplacement des réseaux posés au rez-de-chaussée par la SCI CMGB étendant de fait la servitude précédemment accordée pour la situer également au rez-de-chaussée :

— ADMETTRE au passif de la SCI CMGB représentée par Maître [R] en qualité de mandataire judiciaire la somme de 90 000€ au titre d’une indemnité ;

— JUGER la suppression du branchement réalisé sur la canalisation d’évacuation des eaux du syndicat sous un délai de deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard dont le montant sera fixé au passif de la SCI CMGB ;

— ORDONNER l’installation d’une alimentation en eau autonome, sous deux mois puis sous astreinte de 200€/jour de retard dont le montant sera fixé au passif de la SCI CMGB et permettre la suppression de l’alimentation en eau de la SCI par le syndicat à l’issue du même délai de deux mois ;

A titre infiniment, infiniment subsidiaire,

Dans le cas où la Cour confirmerait la servitude dans son périmètre accordé en première

instance, mais refuserait le déplacement des réseaux posés au rez-de-chaussée par la SCI CMGB et refuserait la suppression du raccordement des eaux usées à la canalisation du syndicat étendant de fait la servitude précédemment accordée pour la situer également au RDC et au sous-sol mais en dehors de l’assiette du chemin de la servitude de passage :

— FIXER au passif de la SCI CMGB représentée par Maître [R] en qualité de

mandataire judiciaire la somme de 110 000 euros au titre d’une indemnité ;

— JUGER l’installation d’une alimentation en eau autonome, sous deux mois puis sous astreinte de 200 €/jour de retard et permettre la suppression de l’alimentation en eau de la SCI par le syndicat à l’issue du même délai de deux mois ;

— JUGER que l’entretien et la maintenance de la canalisation d’eau usée de son point le plus haut jusqu’au point de raccordement au réseau public sera exclusivement et intégralement à la charge de la SCI CMGB ;

Vu les conclusions communiquées par la voie électronique le 22 octobre 2024, par lesquelles la SCI CMGB et l’intervenant forcé, Me [R] de la Selarl Philae, mandataire judiciaire de la société CMGB, intimés, invitent la cour à :

Vu les dispositions des articles 682 et suivants du Code civil

Vu les dispositions des articles 692 et suivants du Code civil

Vu les dispositions des articles 697 et suivants

Vu les dispositions de l’article 646 du Code civil

Vu les dispositions de l’article 1312 du Code civil

A TITRE PRINCIPAL :

— CONFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 11 avril 2023 RG

n°19/08304 en ce qu’elle a :

' Jugé qu’il existait une servitude légale de canalisations et de réseaux, à la charge de la parcelle BH [Cadastre 16] située [Adresse 15], au bénéfice de la parcelle BH [Cadastre 17] située [Adresse 15], en raison de l’état d’enclave de celle-ci,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— INFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’elle a :

' Rejeté l’existence d’une servitude par destination du père de famille

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— CONFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 11 avril 2023 RG n°19/08304 en ce qu’elle a :

' Jugé que cette servitude s’exercera en sous-sol de l’assiette du chemin sur lequel s’exerce la servitude conventionnelle de passage à la charge de la parcelle BH [Cadastre 16] au profit de la parcelle BH [Cadastre 17], par lequel passeront tous réseaux et canalisations permettant le raccordement de la parcelle HB [Cadastre 17] à la [Adresse 20] au numéro 7 de cette voie, ce chemin étant le suivant : par le porche puis la voûte existant sous le bâtiment en partant de la [Adresse 20] ;

' Ordonné l’autorisation d’accès du propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 17], fonds dominant, aux caves de l’immeuble du [Adresse 15] pour les besoins de l’installation et de la maintenance des réseaux et canalisations

' Dit que les travaux d’installation et de maintenance des réseaux et canalisations nécessaires à l’usage du fonds cadastré BH [Cadastre 17] seront réalisés aux frais exclusifs de la SCI CMGB,

' Condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à donner l’accès à ses caves et à autoriser la pose des réseaux et canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction à édifier par la SCI CMGB, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision puis sous astreinte provisoire de 200€ par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider l’astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

' Condamné le syndicat des copropriétaires, postérieurement à l’installation de ces canalisations et réseaux, à laisser à la SCI CMGB l’accès à ces équipements pour leur maintenance et leur entretien, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée et dans la limite d’une infraction par jour, et dit que le juge de l’exécution sera chargé de liquider l’astreinte,

' Condamné le syndicat à signer le plan de bornage correspondant au procès-verbal de bornage établi le 17 juillet 2017 par le cabinet de géomètres-experts [N], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision puis sous astreinte provisoire de 200€ par jour de retard pendant deux mois, à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

' Condamné le syndicat à payer à la SCI CMGB la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamné le syndicat à payer à la SCI CMGB sur justificatifs, les frais afférents aux procès-verbaux de constat d’huissier des 31 octobre 2018, 16 janvier 2019 et 4 février 2019,

' Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens

' Dit que le jugement valait titre de servitude,

' Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de versement d’une indemnité de 10.000 € par an pendant toute la durée de la servitude

— INFIRMER la décision rendue par le tribunal judiciaire de Paris le 11 avril 2023 RG n°19/08304 en ce qu’elle a :

' Condamné la SCI CMGB à verser la somme de 10.000 € au syndicat des copropriétaires.

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre subsidiaire :

— DIRE ET JUGER qu’il existe une servitude de canalisation par destination du père de famille due par la parcelle BH n° [Cadastre 16] à la parcelle BH n° [Cadastre 17] afin de permettre un usage normal du fonds

En tout état de cause :

— REJETER l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires portant sur la modification du cheminement des canalisations et réseaux et la fixation d’une indemnité.

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] à verser à la SCI CMGB la somme de 10.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 15] aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Au préalable, il convient de constater que le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] à signer le plan de bornage correspondant au procès-verbal de bornage établi le 17 juillet 2017 par le cabinet de géomètres-experts [N], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant deux mois à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte ;

Sur la recevabilité de l’intervention forcée en appel de Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB

En l’espèce, il est justifié que par jugement du 1er mars 2024, le tribunal judiciaire de Bordeaux a placé la SCI CMGB sous sauvegarde de justice et désigné Me [R] de la Selarl Philae en qualité de mandataire judiciaire ;

Par acte d’huissier du 9 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en intervention forcée Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB ;

En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable l’intervention forcée en appel de Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB ;

Sur la demande de servitude de canalisations et réseaux fondée sur l’enclave

Les deux parties s’accordent en appel sur le fait que, tel que l’a retenu le tribunal, la servitude de passage conventionnelle, stipulée dans l’acte notarié du 22 mars 2002 intitulé « Constitution de servitude », n’inclut pas les canalisations et réseaux et qu’il n’existe pas de servitude conventionnelle de canalisations et réseaux ;

La SCI CMGB sollicite à titre principal, sur le fondement des articles 682 et 684 du code civil, de confirmer le jugement sur l’existence d’une servitude de canalisations et réseaux en raison de l’état d’enclave de la parcelle BH n°[Cadastre 17] ;

Le syndicat des copropriétaires oppose, concernant le moyen relatif à l’enclave, que la SCI CMGB ne justifie pas que le fonds est enclavé, que le passage est demandé pour l’exploitation du fonds et qu’elle a proposé une indemnité ; il ajoute que la parcelle BH n°[Cadastre 17] dispose d’une servitude de canalisations puisqu’elle bénéficie d’un raccordement au réseau d’eau au niveau de la canalisation du robinet sortant de la façade de l’immeuble de la parcelle BH n°[Cadastre 16], et qu’elle ne peut pas solliciter le bénéfice d’une servitude de canalisations plus importante, motivée uniquement par la nature de son projet immobilier ;

Aux termes de l’article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » ;

Aux termes de l’article 684 du code civil, « Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable » ;

Aux termes de l’article 688 du code civil, « Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables » ;

Aux termes de l’article 690 du code civil, « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » ;

En l’espèce, concernant le « raccordement de la parcelle BH n°[Cadastre 17] au réseau d’eau de la parcelle BH n°[Cadastre 16] », tel que dénommé par le syndicat des copropriétaires, il ressort du constat d’huissier du 31 octobre 2018 (pièce 13 CMGB), du mail du syndic du 12 juin 2018 (pièce 19 CMGB) et du constat d’huissier du 16 janvier 2019 (pièce 34 CMGB), qu’il existe un robinet d’eau qui sort de la façade arrière de l’immeuble en copropriété sis sur la parcelle BH n°[Cadastre 16], qu’il existe un robinet d’eau « d’aspect ancien » selon l’huissier à droite en entrant dans le local de la SCI CMGB et qu’il existe « un vieux tuyau en plomb dans l’effondrement du pavement de la cour » selon le syndic de copropriété ;

Le syndicat des copropriétaires précise en page 17 de ses conclusions que « Mme [Y] bénéficiait d’une tolérance informelle, de bonne intelligence, avec le syndicat qui lui a permis d’utiliser de manière ponctuelle et non dispendieuse, le robinet d’eau situé dans la cour, au droit du mur de l’immeuble d’habitations » ;

Par courriel du 12 juin 2018 (pièce 19 CMGB), le syndic de copropriété a informé la SCI CMGB que, suite à une fuite d’eau, il s’est « rendu compte que non seulement la nourrice principale alimente la cour mais aussi votre atelier, notamment via un vieux tuyau en plomb, complètement à jour dans l’effondrement du pavement de la cour ' Je me suis renseigné auprès de « l’Eau de Paris », il apparaît clair que l’atelier est relié directement au compteur d’eau de la copropriété du [Adresse 15] ' » ;

Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce justifiant que ce raccordement irrégulier de la parcelle BH n°[Cadastre 17] au réseau d’eau de la parcelle BH n°[Cadastre 16], installé à son insu et découvert par lui en mai 2018, existerait depuis 30 ans au sens de l’article 690 du code civil ; le seul fait qu’il ait découvert en mai 2018 « un vieux tuyau en plomb » et que l’huissier ait constaté le 31 octobre 2018 et le 16 janvier 2019 un robinet d’eau « d’aspect ancien » sont insuffisants à le démontrer ;

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas qu’il existe, depuis une date antérieure à l’assignation de la SCI CMGB du 10 juillet 2019, une servitude de canalisations au bénéfice de la parcelle BH n°[Cadastre 17] et que la SCI CMGB solliciterait « le bénéfice d’une servitude de canalisations plus importante, motivée uniquement par la nature de son projet immobilier » ;

Concernant le moyen relatif à l’enclave, la SCI CMGB justifie que la parcelle BH n°[Cadastre 17] est entourée de parcelles dont elle n’est pas propriétaire et qu’elle ne dispose pas d’issue sur la voie publique, hormis la servitude de passage conventionnelle, stipulée dans l’acte notarié du 22 mars 2002 intitulé « Constitution de servitude », qui n’inclut pas les canalisations et réseaux ;

En effet, il ressort du plan du cadastre utilisé pour l’arpentage du 3 janvier 2004 (pièce 31 CMGB), du plan de masse du projet immobilier de la SCI CMGB du 9 mars 2018 (pièce 4 CMGB) et du plan inclus dans le pré-rapport d’expertise du 20 mai 2019 (pièce 54 CMGB) que la parcelle BH n°[Cadastre 17] est entourée :

— au Nord, par la parcelle BH n°[Cadastre 16] qui donne sur la [Adresse 20],

— à l’Est, par deux parcelles numérotées [Cadastre 12], sur le plan du cadastre et sur le plan de masse, et [Cadastre 13] sur le plan du cadastre (renommée [Cadastre 18] sur le plan de masse),

— au Sud, par trois parcelles numérotées [Cadastre 7] sur le plan de masse (numéro non visible sur le plan du cadastre produit), [Cadastre 10] et [Cadastre 11] sur le plan du cadastre et sur le plan de masse,

— à l’Ouest, par deux parcelles numérotées [Cadastre 7] sur le plan de masse (numéro non visible sur le plan du cadastre produit) et [Cadastre 8] sur le plan du cadastre et sur le plan de masse ;

Il convient donc de considérer que la parcelle BH n°[Cadastre 16] est enclavée au sens de l’article 682 du code civil ;

Le fait que la SCI CMGB ait provisoirement pris à bail un bureau dans l’immeuble voisin sis [Adresse 1] pour permettre aux ouvriers du chantier d’avoir accès à des sanitaires ne modifie pas cette analyse ;

L’absence de proposition d’une indemnité par la SCI CMGB n’empêche pas de déclarer fondée sa demande de passage sur le fond, sachant que la demande d’indemnisation sera analysée ci-après ;

Ainsi en application de l’article 682 du code civil, il convient de considérer que la SCI CMGB est fondée à réclamer sur les fonds de ses voisins une servitude de canalisations et réseaux ;

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble cadastré BH n°[Cadastre 9] et de l’acte notarié du 22 mars 2002 intitulé « Scission de copropriété » que l’enclave de la parcelle BH n°[Cadastre 17] résulte de la division du fonds cadastré BH n°[Cadastre 9] en deux parcelles BH n°[Cadastre 16] et BH n°[Cadastre 17] ;

En application de l’article 684 du code civil, le passage des canalisations et réseaux de la parcelle BH n°[Cadastre 16] ne peut être demandé que sur la parcelle BH n°[Cadastre 17] ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a reçu la SCI CMGB en son action et jugé qu’il existe une servitude légale de canalisations et de réseaux à la charge de la parcelle BH [Cadastre 16] située [Adresse 15], au bénéfice de la parcelle BH [Cadastre 17] située [Adresse 15], en raison de l’état d’enclave de celle-ci ;

Sur l’assiette de la servitude de canalisations

La SCI CMGB sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé le tracé de la servitude ; elle expose que le chemin le plus court pour raccorder les canalisations de la parcelle BH n°[Cadastre 17] à la voie publique passe sous le porche de l’immeuble de la parcelle BH n°[Cadastre 16], qu’elle a fait venir l’agence Eau de Paris qui a confirmé la possibilité technique de la mise en 'uvre de la servitude via la parcelle BH n°[Cadastre 16] et le tracé de cette servitude ;

Le syndicat des copropriétaires oppose que la SCI CMGB ne justifie pas que le passage par le sous-sol, sous le chemin de la servitude de passage, serait le plus court ou le moins dommageable ; il lui reproche de ne pas justifier d’un projet d’installation ni d’une étude technique sérieuse ; à titre subsidiaire, il sollicite de juger que l’entretien et la maintenance de la canalisation d’eau usée soit à la charge de la SCI CMGB ;

Aux termes de l’article 683 du code civil, « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.

Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé » ;

Aux termes de l’article 685 du code civil, « L’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu.

L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable » ;

En l’espèce, la SCI CMGB justifie avoir le 12 juin 2018, suite au courriel précité du même jour (pièce 19 CMGB), du syndic de copropriété l’informant que l’atelier est relié au compteur d’eau de la copropriété, demandé un branchement à l’agence Eau de Paris (pièce 20) ;

L’agence Eau de Paris, régie de la ville de Paris chargée de la distribution en eau de Paris, confirme s’être déplacée sur les lieux le 24 août 2018, au sujet de la demande de branchement neuf, et avoir donné les explications aux fins de sa mise en place (pièce 28 CMGB) ;

Par courriel du 15 janvier 2019 (pièce 57 CMGB), l’agence Eau de Paris précise « Suite à nos différents rendez-vous, le premier en date du 03/08/2018 non concluant jusqu’à notre rendez-vous du 14/01/2019, je vous informe des points suivants :

— Le branchement doit passer dans l’ovoïde créé par la SAP (Section de l’Assainissement de Paris), par lequel vos rejets passent, se trouvant au [Adresse 15].

— Le système de comptage doit se trouver en partie privée, au plus près de la limite entre le domaine public et le domaine privé.

— Nous devons obtenir les accès au local eau se trouvant au [Adresse 15] afin d’étudier le cheminement du branchement eau potable.

— Vous devez obtenir l’accord de la copropriété afin que nous puissions créer le branchement d’eau potable » ;

Ainsi la SCI CMGB justifie que le passage pour les canalisations et réseaux, correspondant au trajet le plus court pour le raccordement de la parcelle BH n°[Cadastre 17] à la [Adresse 20], et le moins dommageable pour la parcelle BH n°[Cadastre 17], est situé en sous-sol de l’assiette du chemin, sur lequel s’exerce la servitude conventionnelle de passage, selon le chemin suivant : par le porche puis la voûte existant sous le bâtiment en partant de la [Adresse 20] ;

Il y a lieu de dire que les travaux d’installation et de maintenance des réseaux et canalisations nécessaires à l’usage du fonds cadastré BH n°[Cadastre 17] seront réalisés aux frais exclusifs de la SCI CMGB ;

Compte tenu du litige sur l’alimentation en eau qui a contraint la SCI CMGB à saisir le juge des référés, il convient de confirmer le jugement sur les astreintes mises à la charge du syndicat des copropriétaires ;

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a statué ainsi :

— juge que cette servitude s’exercera en sous-sol de l’assiette du chemin sur lequel s’exerce la servitude conventionnelle de passage à la charge de la parcelle BH [Cadastre 16] au profit de la parcelle BH [Cadastre 17], par lequel passeront tous réseaux et canalisations permettant le raccordement de la parcelle BH [Cadastre 17] à la [Adresse 20], au numéro 7 de cette voie, ce chemin étant le suivant : par le porche puis la voûte existant sous le bâtiment en partant de la [Adresse 20],

— ordonne l’autorisation d’accès du propriétaire de la parcelle BH [Cadastre 17], fonds dominant, aux caves de l’immeuble du [Adresse 15] pour les besoins de l’installation et de la maintenance des réseaux et canalisations,

— dit que les travaux d’installation et de maintenance des réseaux et canalisations nécessaires à l’usage du fonds cadastré BH [Cadastre 17] seront réalisés aux frais exclusifs de la SCI CMGB,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, à donner l’accès à ses caves et à autoriser la pose des réseaux et canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction à édifier par la SCI CMGB, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, puis sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant deux mois à la suite de quoi le juge de l’exécution pourra liquider cette astreinte et, au besoin, fixer une nouvelle astreinte,

— condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], postérieurement à l’installation de ces canalisations et réseaux, à laisser à la SCI CMGB l’accès à ces équipements pour leur maintenance et leur entretien, sous astreinte de 500 € par infraction constatée et dans la limite d’une infraction par jour, et dit que le juge de l’exécution sera chargé de la liquidation de l’astreinte ;

Sur les demandes de « juger » formées en appel par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite en appel, au motif que « la SCI CMGB n’a pas respecté les termes du jugement dont appel et a réalisé des travaux à l’intérieur de la propriété du syndicat sans concertation ni autorisation », de :

— juger la suppression du branchement réalisé par la SCI CMGB sur la canalisation d’évacuation des eaux du syndicat,

— juger le retrait des réseaux posés au rez-de-chaussée dans le passage cocher par la SCI CMGB,

— juger la suppression des réseaux qui ne respectent pas le chemin de la servitude fixé par le premier juge,

— ordonner l’installation d’une alimentation autonome en eau potable respectant la servitude accordée et permettre la suppression de l’alimentation en eau de la SCI par le syndicat ;

En l’espèce, la cour n’est pas tenue de répondre aux demandes de « juger » et « ordonner » ;

Au surplus, il y a lieu d’ajouter que ces demandes du syndicat des copropriétaires ne concernent pas le litige dont est saisi la cour portant sur le principe et l’assiette de la servitude de canalisations et de réseaux mais portent sur l’exécution du jugement en ce qu’elles tendent à « juger » la suppression de travaux qui auraient été réalisés selon lui par la SCI CMGB sans respecter l’assiette de la servitude fixée par le tribunal dans le jugement du 11 avril 2023 dont appel ;

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du syndicat des copropriétaires

Il convient au préalable de préciser que, la cour confirmant la servitude dans le périmètre accordé en première instance et ayant estimé qu’elle n’était pas tenue de répondre aux demandes de « juger » formées en appel par le syndicat, il y a lieu d’étudier la demande reconventionnelle du syndicat « à titre subsidiaire, dans le cas où la Cour confirmerait la servitude dans le périmètre accordé en première instance » d’une indemnité de 80.000 € mais non les demandes « A titre infiniment subsidiaire, Dans le cas où la Cour confirmerait la servitude et refuserait le déplacement des réseaux posés au rez-de-chaussée par la SCI CMGB étendant de fait la servitude précédemment accordée pour la situer également au rez-de-chaussée » ni les demandes « A titre infiniment, infiniment subsidiaire, Dans le cas où la Cour confirmerait la servitude dans son périmètre accordé en première instance, mais refuserait le déplacement des réseaux posés au rez-de-chaussée par la SCI CMGB et refuserait la suppression du raccordement des eaux usées à la canalisation du syndicat étendant de fait la servitude précédemment accordée pour la situer également au RDC et au sous-sol mais en dehors de l’assiette du chemin de la servitude de passage » ;

Le syndicat sollicite « une somme unique et forfaitaire » de 80.000 €, sans expliciter son calcul, au titre du préjudice que va créer la servitude au syndicat des copropriétaires, qu’il estime constitué par l’immobilisation des caves pendant la durée des travaux, la perte de jouissance d’une partie de leur propriété par les copropriétaires, les risques de désordres (fuites d’eau, engorgement, incendies), les passages de tiers et la limitation de l’accès au sous-sol pendant les travaux d’installation et d’entretien, le nombre important de réunions imposant des prestations de syndic ;

La SCI CMGB oppose que le montant de l’indemnité réclamée est démesuré et injustifié car le syndicat ne démontre pas l’existence d’un préjudice ;

Aux termes de l’article 682 du code civil, « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner » ;

En l’espèce, compte tenu de la servitude d’enclave, l’article 682 du code civil impose le versement par la SCI CMGB au propriétaire de la parcelle BH n°[Cadastre 16] d’une indemnité « proportionnée au dommage qu’il (le passage) peut occasionner » ;

Au vu de l’assiette retenue, mentionnée ci-avant, la servitude de canalisations et de réseaux va occasionner au syndicat des copropriétaires un préjudice constitué, d’une part, par l’impossibilité d’accéder à une partie du sous-sol, dont certaines caves, et par le passage de tiers, pendant la durée des travaux d’installation, d’autre part, par la gêne résultant du passage des tiers à l’occasion des travaux d’entretien et enfin par des réunions imposant des prestations de syndic ;

Pour chiffrer ce préjudice, il y a lieu de prendre en compte la nature de la surface grevée et l’importance de la gêne occasionnée, pendant les travaux d’installation puis à l’occasion des travaux d’entretien ;

Compte tenu de la situation de la zone concernée, située exclusivement dans le sous-sol de l’immeuble, du fait que seule une partie du sous-sol sera impactée par la gêne, du caractère provisoire des périodes de gêne limitées à la durée des travaux d’installation puis ponctuellement lors des travaux d’entretien, des préconisations précitées de l’agence Eau de Paris (pièce 57 CMGB), du plan des parcelles BH n°[Cadastre 16] et BH n°[Cadastre 17] et des descriptions et photographies des caves situées sous le passage cocher du [Adresse 15] figurant dans le pré-rapport d’expertise du 20 mai 2019 (pièce 54 CMGB), il y a lieu d’évaluer le préjudice du syndicat des copropriétaires à la somme de 10.000 € ;

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné la SCI CMGB à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 10.000 € à titre d’indemnisation ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la SCI CMGB la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare recevable l’intervention forcée en appel de Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la société CMGB ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à la SCI CMGB représentée par Me [R] de la Selarl Philae, en qualité de mandataire judiciaire de la SCI CMGB, la somme supplémentaire de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE DE CHAMBRE,