Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 4, 14 octobre 2025, n° 23/04573

TI Le Raincy 19 décembre 2022

CA Paris
Confirmation 14 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Droit à un bail suite à l'attribution d'un logement
La cour a estimé que l'attribution du logement était conditionnée à la signature d'un bail, qui n'a jamais eu lieu, et que les appelants ne peuvent revendiquer un droit d'occupation.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a confirmé que les appelants, occupant sans droit ni titre, sont tenus de verser une indemnité d'occupation au bailleur.
Rejeté
Préjudice moral et perte de chance
La cour a jugé que les appelants ne démontrent pas de faute de la part de la société d'HLM et a rejeté leur demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a débouté les appelants de leur demande au titre de l'article 700, considérant qu'ils n'avaient pas gain de cause.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris, M. [N] et Mme [O] contestent le jugement du 19 décembre 2022 qui ordonnait leur expulsion d'un logement HLM pour occupation sans droit ni titre. La juridiction de première instance a confirmé l'absence de bail et a ordonné leur expulsion, tout en fixant une indemnité d'occupation. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a confirmé le jugement de première instance, soulignant que les appelants n'avaient pas de titre d'occupation valide et avaient été informés du refus de la société d'HLM de régulariser un bail. La cour a également rejeté leurs demandes reconventionnelles et a condamné les appelants aux dépens, confirmant ainsi la décision initiale.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 4, 14 oct. 2025, n° 23/04573
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/04573
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Le Raincy, 19 décembre 2022, N° 11-22-000752
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Judith CHAPULUTPhilippe LOUIS
Cabinet(s) :	KACEM-CHAPULUT
Parties :	S.A. D' HLM IMMOBILIERE 3F

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2025

(n° 292, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04573 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHIF5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2022- Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du RAINCY- RG n°11-22-000752

APPELANTS

Monsieur [W] [N]

né le 14 janvier 1984 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [K] [O]

née le 18 août 1984 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Philippe LOUIS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : 38

INTIMÉE

S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3F

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro B 552 141 533

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Judith CHAPULUT de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Agnès BODARD HERMANT, présidente à la chambre pour la présidente empêchée en vertu de l’article R 312-3 du code de l’organisation judiciaire et par M. LAMBRY, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société d’HLM Immobilière 3F est propriétaire du logement n°2728L-1431 sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Par courrier du 6 décembre 2019, la société Immobilière 3F a annoncé à M. [N] et Mme [O] l’attribution dudit logement à leur profit puis par courrier du 9 novembre 2021, envoyé le 1er décembre 2021, son refus de leur attribuer ledit logement faute de production des justificatifs requis pour l’établissement du bail.

A la demande de la société Immobilière 3F, Me [V] [R] a dressé procès-verbal de constat le 1er décembre 2021 établissant l’entrée par effraction et la présence dans les lieux litigieux de M. [N] et Mme [O] à qui une sommation de les quitter a été délivrée le 3 décembre 2021.

Saisi par la société Immobilière 3F par acte de commissaire de justice délivré le 30 mai 2022, par jugement contradictoire rendu le 19 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a rendu la décision suivante :

— ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [W] [N] et Mme [K] [O], ainsi que de tous occupants de leur chef, du logement n°2728L-1431 sis [Adresse 3] à [Localité 10], à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprime le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— supprime le sursis de la trêve hivernale prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [N] et Mme [K] [O] à compter du 4 novembre 2021, à la somme de 782,03 euros ;

— condamne in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [O] au paiement de la somme de 573,72 euros au titre des indemnités d’occupation du 4 novembre 2021 au 31 août 2022 ;

— condamne in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [O] à payer à la société Immobilière 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de septembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêt au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

— déboute M. [W] [N] et Mme [K] [O] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

— met les dépens à la charge in solidum de M. [W] [N] et Mme [K] [O], dont seront exclus le coût du procès-verbal de constat d’huissier du 1er septembre 2021 et de la signification de la sommation de quitter les lieux du 3 décembre 2021 ;

— condamne M. [W] [N] et Mme [K] [O] à payer, chacun, à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute M. [W] [N] et Mme [K] [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 3 mars 2023, Mme [K] [O] et M. [W] [N] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 28 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [K] [O] et M. [W] [N] demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel ;

— les en déclarer bien fondés ;

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 décembre 2022.

— débouter la société Immobilière 3F de toutes les demandes, fins et conclusions.

— recevoir leur demande reconventionnelle ;

— ordonner à la société Immobilière 3F d’établir le contrat de location afférent au logement n° 2728L-1431 situé [Adresse 4] ; dire qu’à défaut, l’arrêt à intervenir en tiendra lieu ;

— condamner la société Immobilière 3F au paiement des sommes suivantes :

—  5 400 euros, comptes arrêtés à fin avril 2023, sauf à parfaire, à titre de compensation avec l’allocation logement non-perçue depuis novembre 2021 ;

—  3 000 euros à titre de dommages et intérêts sur la base de l’article 1240 du code civil

—  1 800 euros à titre de frais irrépétibles pour la procédure de première instance ou 2 400 euros pour la procédure d’appel et ce sur la base de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner encore en tous les dépens d’instance et d’appel ;

— subsidiairement,

— ne pas faire application des dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans ses dernières conclusions déposées le 25 juillet 2023 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 19 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [W] [N] et Mme [K] [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

— statuant à nouveau :

— condamner in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [O] à lui payer une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum M. [W] [N] et Mme [K] [O] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par M^e Judith Chapulut, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’occupation du logement et la régularisation d’un bail,

Aux termes de l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre.

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En vertu de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle. L’article 1er du protocole numéro 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950, reconnaît à chacun le droit au respect de ses biens, et garantit le droit de propriété.

En application de l’article L.411-2 du Code de la construction et de l’habitation, il est créé, dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements (CALEOL) qui attribue nominativement chaque logement locatif.

L’article R.441-3 du Code de la construction et de l’habitation précise que pour chaque candidat, la commission d’attribution prend l’une des décisions suivantes attribution du logement proposé à un candidat ; attribution du logement proposé en classant les candidats par ordre de priorité, l’attribution du logement étant prononcée au profit du candidat suivant en cas de refus de l’offre faite dans les conditions de l’article R. 441-10 par le ou les candidats classés devant lui ; attribution du logement proposé à un candidat sous condition suspensive, lorsqu’une pièce justificative, relevant de la liste limitative mentionnée à l’article R. 441-2-4-1, est manquante au moment de l’examen de la demande par la commission d’attribution ; non-attribution au candidat du logement proposé ; décision mentionnée au d de l’article R. 441-2-8 notifiée dans les conditions prévues à l’article L. 441-2-2.

Il est relevé que la commission d’attribution des logements de l’agence Est Seine-[Localité 12] a attribué le logement n°2728 à M. [N] et Mme [O] et que la société d’HLM Immobilière 3F leur a notifié cette attribution par décision du 06 décembre 2019.

Cette décision d’attribution est cependant conditionnée par la signature d’un contrat de bail entre les parties et n’est pas en elle-même de nature à pouvoir dispenser bailleur et locataires de conclure un bail pour donner un titre d’occupation aux attributaires du logement et procéder à un état des lieux d’entrée et une remise des clés. Dans son courrier du 06 décembre 2019, la société d’HLM Immobilière 3F en informe expressément les appelants en les invitant à se munir lors d’un rendez-vous qui leur sera fixé, de documents pour signature d’un contrat de location et établissement d’un état des lieux d’entrée.

Or, il est établi par les pièces versées aux débats qu’aucun bail n’a été signé entre la société d’HLM Immobilière 3F et M. [N] et Mme [O], ce qui n’est pas contesté par ces derniers qui sollicitent en appel la régularisation d’un bail.

La société Immobilière 3F a refusé de signer un bail avec les appelants en raison de doutes apparus quant à l’authenticité des documents fournis lors d’un premier rendez-vous pour signature du bail qui a été fixé le 2 mars 2021, l’avis d’imposition établi le 24 juillet 2020 n’ayant pas été validé par le site de vérification des impôts, et le document fourni le 24 mars 2021, ne correspondant pas à la demande de la société d’HLM Immobilière 3F.

Au regard de la situation et de l’irrégularité des différents documents remis lors de ce premier rendez-vous ainsi que lors d’un second rendez-vous du 24 mars 2021, la société d’HLM Immobilière 3F a avisé Mme [O] et M. [N] de son refus de régulariser un bail, par courrier daté du 9 novembre 2021 adressé aux appelants le 1erdécembre 2021, l’enveloppe qui le contenait étant en outre jointe devant la cour.

Aux termes de ce courrier, la société d’HLM Immobilière 3F a informé les appelants qu’elle n’entendait plus leur attribuer le logement 2728L-1431 à [Localité 9].

M. [N] et Mme [O] ont formé un recours en annulation contre cette décision de refus du 9 novembre 2021 que le tribunal administratif de Montreuil a rejeté par décision du 29 avril 2025.

Nonobstant ce refus, les appelants se sont introduits et installés par effraction dans le logement précité dont ils ne se sont jamais vus remettre les clés, en en changeant ensuite la serrure d’entrée.

Ces faits ont été constatés en leur présence selon procès-verbal de commissaire de justice du 1er décembre 2021 auquel les occupants ont indiqué s’être introduits dans les lieux depuis le 4 novembre 2021.

Une plainte des chefs de dégradation, détérioration du bien d’autrui avec entrée par effraction a été déposée par la société d’HLM Immobilière 3F le 28 janvier 2022 au commissariat de [Localité 9].

Il ressort dès lors du procès-verbal de constat du 1erdécembre 2021, de la plainte du 28 janvier 2022, d’une sommation de quitter les lieux du 3 décembre 2021 signifiée à personne, de l’assignation du 30 mai 2022 signifiée à personne et à domicile, que M. [N] et Mme [O] occupent les lieux litigieux depuis le 4 novembre 2021 alors qu’ils ne disposent d’aucun titre pour le faire et qu’une décision de refus d’attribution du logement du 9 novembre 2021 a été rendue à leur encontre à défaut de production des documents requis pour la signature du bail.

Dès lors, M. [N] et Mme [O] ne sont pas fondés à soutenir que la SA d’HLM Immobilière 3F avait l’obligation de conclure un bail avec eux et ils sont sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2021 date à laquelle ils se sont introduits par effraction dans le logement en l’absence de toute remise des clés par le bailleur.

Enfin, le seul fait que M. [N] et Mme [O] aient réalisé des versements mensuels encaissés par la SA [Adresse 7] ne peut caractériser l’existence d’un bail verbal dès lors que la SA d’HLM Immobilière 3F a exprimé son refus d’attribuer le logement aux appelants, par courrier du 9 novembre 2021, et explicitement fait savoir, par courrier du 7 mars 2022, que ces versements constituaient des paiements à imputer sur les indemnités d’occupation auxquelles ils seraient condamnés par le tribunal et non des paiements de loyers leur conférant un titre d’occupation.

Il convient dès lors de confirmer le jugement qui a relevé que M. [N] et Mme [O] étaient occupants sans droit ni titre du logement et a ordonné leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués et les a déboutés de leur demande visant à voir le bail régularisé. En conséquence, le surplus de leur demande doit être également rejeté.

— Sur l’indemnité d’occupation,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien et de son indisponibilité pour le propriétaire.

En l’espèce, il est établi que M. [N] et Mme [O] sont occupants sans droit ni titre du logement appartenant à la SA d’HLM Immobilière 3F et au vu la lettre du 6 décembre 2019 produite aux débats, que le bien aurait été loué 793,59 euros, ce qui n’est pas contesté par les occupants qui ont réalisé des paiements d’un tel montant depuis leur entrée dans les lieux.

Il convient par conséquent de confirmer le jugement qui a fixé l’indemnité d’occupation due par M. [N] et Mme [O] à la somme mensuelle de 782,03 euros, à compter du 4 novembre 2021 et les a condamnés in solidum de ce chef à payer la somme de 573,72 euros au titre des indemnités d’occupation du 4 novembre 2021 au 31 août 2022 pour tenir compte des indemnités déjà perçues par la SA d’HLM Immobilière 3F, puis au paiement de la somme mensuelle de 782,03 euros au titre des indemnités d’occupation à compter du mois de septembre 2022 et jusqu’à la libération des lieux matérialisée par la remise des clefs.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

En l’espèce, M. [N] et Mme [O] se prévalent d’une perte de chance de percevoir les allocations logement à défaut de bail conclu.

Le sens de l’arrêt conduit toutefois au rejet de cette demande de sorte que M. [N] et Mme [O] seront déboutés de leur demande sur ce fondement et le jugement confirmé.

M. [N] et Mme [O] estiment avoir souffert d’un préjudice moral du fait du changement impromptu de décision de la SA d’HLM Immobilière 3F et de la non-attribution du logement.

Compte tenu des circonstances de l’affaire, telles qu’elles résultent de ce qui précède, les appelants ne démontrent pas de faute de la part de la SA d’HLM Immobilière 3F et seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur les autres demandes,

M. [N] et Mme [O] qui succombent, sont condamnés à payer à la société SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure, les dispositions du jugement statuant sur les dépens et sur l’indemnité de procédure étant par ailleurs confirmées.

M. [N] et Mme [O] sont également condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [N] et Mme [O] à payer à la société SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 1 000 euros d’indemnité de procédure,

Condamne in solidum M. [N] et Mme [O] aux dépens d’appel qui seront recouvrés par Maître Judith Chapulut avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile et rejette tout autre demande.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,