Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/04016 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK5FH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 Janvier 2025 -TJ de PARIS – RG n° 24/57081

APPELANT

M. [R] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

INTIMÉE

LA VILLE DE PARIS, prise en la personne de Madame la Maire de Paris, Mme [L] [O], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3] à Paris, dans le [Localité 1] (étage 6 – porte 6 – lot de copropriété n°18), d’une surface de 10,88 m².

Par acte du 7 octobre 2024, la ville de Paris a fait assigner M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, aux fins de :

Juger qu’il a commis une infraction aux dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] ;

Le condamner à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Le condamner à une amende civile de 10.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l’article L.324-1-1 du code de tourisme ;

Le condamner au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés directement, en application de l’article 699 du code de procédure civile, par M^e Mathieu.

Par jugement réputé contradictoire du 8 janvier 2025, le tribunal judiciaire, a :

Dit que M. [Y] a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (étage 6 – porte 6 – lot de copropriété n°18) ;

Condamné M. [Y] à une amende civile de 50.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamné M. [Y] à une amende civile de 10.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Condamné M. [Y] aux entiers dépens, avec faculté de recouvrement direct au profit de Maître Mathieu en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamné M. [Y] à payer à la ville de Paris la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration du 20 février 2025, M. [Y] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 16 octobre 2025, il demande à la cour, sur le fondement des articles L.637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, des articles L.324-1-1 et suivants du code de tourisme et des dispositions des articles 8 et 16 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, de :

A titre principal :

Infirmer le jugement en ce qu’il a dit et jugé que M. [Y] a commis une infraction aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Étage 6, porte 6, lot de copropriété n° 18) ;

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Y] à une amende civile de 50.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation ;

Et statuant à nouveau :

Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s’appliquent pas au présent litige ;

Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s’appliquent au présent litige ;

Juger la fiche H2, le fichier immobilier, le registre cadastral, l’annuaire de 1970, l’acte de vente de 2015, et les autres documents produits par la ville de Paris ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

Débouter la ville de Paris de sa demande de condamner M. [Y] à une amende civile de 50.000 euros.

A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée :

Infirmer le jugement du 8 janvier 2025, en ce qu’il condamne M. [Y] à une amende civile de 50.000 euros ;

Juger que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la ville de Paris, de sa situation personnelle et de la cessation définitive de l’infraction, M. [Y] n’est fondé à être condamné qu’à une amende symbolique d'1 euro ;

Juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

Et statuant à nouveau :

Condamner M. [Y] à une amende symbolique de 1 euro.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro :

Infirmer le jugement du 8 janvier 2025, en ce qu’il condamne M. [Y] à une amende civile de 50.000 euros ;

Juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

Ecarter les estimations de la ville de Paris car manifestement erronées ;

Et statuant à nouveau :

Condamner M. [Y] à une amende civile dont la somme ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel devait entrer en voie de condamnation.

En toutes hypothèses :

Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [Y] à une amende civile de 10.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément aux dispositions de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Et statuant à nouveau :

Juger que le local litigieux sis [Adresse 3] constitue la résidence secondaire de M. [Y] ;

Débouter la ville de Paris de sa demande de condamnation de à une amende civile de 10.000 euros chacun au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme pour défaut de transmission du relevé des nuitées ;

Infirmer le jugement du 8 janvier 2025 en ce qu’il condamne M. [Y] à payer à la ville de Paris la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Et statuant à nouveau :

Débouter la ville de Paris de sa demande de condamnation de M. [Y] une amende civile de 10.000 euros au titre d’une infraction à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme pour défaut de transmission du relevé des nuitées ;

Débouter la ville de Paris de sa demande de condamnation de M. [Y] à payer à la ville de Paris la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Condamner la ville de Paris à payer à M. [Y] la somme de 3.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la ville de Paris aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 octobre 2025, la ville de Paris demande à la cour, sur le fondement de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation et de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, de :

Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions ;

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [Y] à hauteur d’appel au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Maître Bruno Mathieu, Avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2025.

SUR CE, LA COUR

Sur la demande d’amende civile sur le fondement des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

S’agissant des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable au présent litige, et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de Paris d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

que selon l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, « […] Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. »

Il résulte des articles 38 et 40 du décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 que les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l’administration, comportent les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sorte qu’une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d’en établir l’usage à cette date, ni de le faire présumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, Bull.), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970.

En l’espèce, M. [Y] considère que la déclaration H2 ne constitue pas une preuve suffisante de l’usage d’habitation, au regard des défaillances qu’il invoque et tenant aux mentions qui y figurent.

La ville de Paris produit un formulaire déclaration modèle H2 établi le 13 octobre 1970 et portant une date certaine de l’enregistrement de l’administration qui y a apposé son cachet (26 octobre 1970).

Cette fiche mentionne expressément la présence d’un occupant autre que le propriétaire ou l’usufruitier, Mme [I] [D], et porte indication du montant d’un loyer annuel au 1er janvier 1970 : 840 francs.

La fiche mentionne un local sis [Adresse 3] à Paris, au 6ème étage, porte 6, constituant le lot n°18. Il est fait état d’une chambre. Les quelques ratures que comporte cette pièce n’altèrent en rien sa lisibilité sur les points pertinents : le nom de l’occupant, le montant du loyer à la date considérée, le numéro de porte ou l’étage et surtout le numéro de lot.

Les allégations selon laquelle ce numéro de lot a été ajouté par l’administration ne sont pas pertinentes en ce que la date à laquelle l’administration a porté cette information est connue (24 octobre 1970) et il appartient à l’appelant de rapporter la preuve contraire, à savoir le caractère inexact de cette mention, au regard de la personne qui aurait détenu le lot au 1er janvier 1970 et qui ne serait pas le déclarant, ce qu’il ne fait pas.

La fiche de révision foncière R mentionne elle-aussi le nom de cet occupant et le fait qu’il soit portée la lettre « G » est indifférent contrairement à ce qu’expose M. [Y], la fiche H2 est en elle-même suffisante pour établir que le lot n°18 est en cause.

La différence de surface entre la fiche H2 (8 m²) et celle figurant sur l’acte de vente de l’appelant (10,88 m²) est minime.

L’affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d’habitation s’entend de l’affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l’irrespect éventuel de normes de décence et d’habitabilité alors en vigueur (3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-13.058). Il est donc indifférent que la rubrique relative à la consistance et au confort de la chambre n’ait pas été renseignée, contrairement à ce que soutient l’appelant.

Il sera rappelé qu’un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier (3e Civ., 13 juin 2024, pourvoi n° 23-11.053, publié).

M. [Y] allègue que cette fiche H2 n’exclut pas expressément les baux à usage professionnel. Cependant, en l’espèce, la rubrique « dans le cas où le local est affecté, en totalité ou en partie à un USAGE PROFESSIONNEL, PROFESSION DE L’OCCUPANT » n’a pas été renseignée et a même été barrée d’un trait.

M. [Y] n’apporte pas d’éléments qui viendraient utilement démentir les mentions claires qui figurent sur la fiche H2 au titre de l’affectation à l’usage d’habitation et ce, à la date du 1er janvier 1970.

L’affectation à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne fait dès lors aucun doute, comme l’a retenu le premier juge.

Il n’est pas contesté que les locaux en cause ne constituent pas la résidence principale de l’appelant.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui, dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

A titre subsidiaire, M. [Y] sollicite que le montant de l’amende civile soit ramené à la somme « symbolique » d’un euro. Il argue de sa bonne foi, de sa parfaite coopération et son ignorance de la loi. Il invoque un trouble dissociatif de l’attention qui entrave l’exécution et la compréhension des règles administratives complexes, peu important le fait qu’il ait acquis impulsivement plusieurs autres biens. Il fait état de sa situation personnelle et financière, en particulièrement son licenciement et souligne que la part illicite des gains générés se limitent à la somme de 7.584,70 euros.

Le lien de causalité certain entre l’état de santé de M. [Y] et la mise en location illicite du bien n’apparaît pas démontré alors que, comme l’a relevé le premier juge, l’appelant a procédé à plusieurs autres déclarations de tourisme et donc à d’autres locations, ce qui requiert une organisation comparable à celle d’un professionnel et d’une relative complexité. L’appelant est taisant sur les revenus générés par ces autres locations.

L’appartement en cause a été loué 52 nuitées en 2022 et 126 en 2023 (pièce 9 de l’appelant). M. [Y] évoque un gain brut de 11.188,19 euros pour une durée de neuf mois.

Au regard de l’ensemble de ces éléments qui conduisent à minorer le montant de l’amende par rapport à ce qu’a retenu le premier juge, il y a lieu de fixer à 25.000 euros le montant de l’amende.

Le jugement entrepris sera infirmé en considération de ce quantum.

Sur la demande d’amende civile sur le fondement de l’article L. 324-1-1 IV du code de tourisme

Cet article dispose, dans sa version applicable au présent litige (version en vigueur du 1er janvier 2020 au 21 novembre 2024) que :

« IV.-.-Dans les communes ayant mis en 'uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

(')

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. »

Il y a lieu d’observer que, contrairement à ce que soutient l’intimée, l’obligation de transmission issue de cette disposition, dans la version applicable au présent litige, ne concerne que les personnes qui offrent à la location un meublé de tourisme déclaré comme résidence principale.

Ces dispositions ne sont pas applicables à M. [Y] dès lors qu’il n’est ni démontré ni même allégué que le bien loué constitue sa résidence principale.

Sur les demandes accessoires

Le sens de la présente décision conduit à confirmer le sort des dépens et des frais irrépétibles exactement apprécié par le premier juge.

M. [Y], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens d’appel, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris :

sur le quantum de l’amende civile au titre des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

sur la condamnation au titre des dispositions de l’article L. 324-1-1 du code de tourisme ;

Confirme le jugement en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [Y] à payer une amende civile de 25.000 euros et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la ville de Paris conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Déboute la ville de Paris de sa demande d’amende civile fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

Condamne M. [Y] aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la partie adverse conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE