Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 14 JANVIER 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/15381 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEIJL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] – RG n° 18/05698

APPELANT

Monsieur [V] [W]

né le 11 décembre 1960 à [Localité 9] (Madagascar)

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par M^e Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/038997 du 15/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME

SYNDICAT DES COPRORIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la société DUPOUY-FLAMENCOURT, SARL immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 340 635 283

C/O Société DUPOUY FLAMENCOURT

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jérôme DOULET de la SELARL SOCIÉTÉ D’AVOCATS DMALEX, avocat au barreau de PARIS, toque : C2316

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [W] est propriétaire des lots 38 et 40 au 6ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de dysfonctionnements du réseau d’évacuation des eaux usées du 6ème étage engendrant des refoulements et nuisances olfactives, il a, par acte d’huissier de justice délivré le 27 octobre 2008, assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris, notamment aux fins de le voir condamner à procéder à la réfection des canalisations du 6ème étage. Il a sollicité également l’annulation de certaines résolutions du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2008.

Par jugement rendu le 3 décembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a notamment rejeté les demandes de M. [W] en annulation des résolutions n° 2, 15 et 16 de l’assemblée générale du 30 juin 2008 et le surplus de ses prétentions, notamment ses demandes de travaux sous astreinte.

M. [W] a interjeté appel de cette décision. Par un arrêt rendu le 31 août 2011, la cour d’appe1de [Localité 8] a confirmé les dispositions du jugement précitées.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 novembre 2014, M. [W] a assigné en référé le syndicat des copropriétaires aux fins de désignation d’un expert judiciaire. Suivant ordonnance de référé rendue le 11 décembre 2014, M. [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Il a déposé son rapport le 11 mars 2016.

Suivant actes d’huissier de justice délivrés les 3, 12 et 16 avril 2018, M. [W] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], M. et Mme [X] (propriétaires du lot n° 37 au 6ème étage), M. [H] et la société civile immobilière Delamar-Moncade (propriétaires du lot n° 39 au 6ème étage).

Par jugement du 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [W] aux fins de réalisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] des travaux de remplacement du collecteur du 6ème étage sous astreinte,

— déclaré recevable le surplus des demandes présentées par M. [W],

— dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] n’est pas engagée,

— débouté M. [W] de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. [W] aux dépens,

— condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— rejeté le surplus des demandes.

M. [W] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 6 août 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 26 mars 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 novembre 2021 par lesquelles M. [W], appelant, invite la cour, au visa des articles 3 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil, à :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

et, statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à réaliser, à ses frais, les travaux de remplacement du collecteur d’eau usé du 6ème étage, partie commune, situé sous le plancher du couloir, partie commune, sur la base des préconisations de son architecte, et ce sous astreinte de 200 euros à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à lui verser la somme de 66 000 euros en réparation de son préjudice,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à verser à son conseil la somme de 3 500 euros en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ainsi qu’aux dépens de procédure,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] aux dépens ;

Vu les conclusions notifiées le 2 novembre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], intimé, invite la cour à :

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 juillet 2021 en ce qu’il a :

' déclaré irrecevables les demandes formées par M. [W] aux fins de réalisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] des travaux de remplacement du collecteur du 6ème étage sous astreinte,

' dit que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] n’est pas engagée,

' débouté M. [W] de ses demandes d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance,

' condamné M. [W] aux dépens,

' condamné M. [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— infirmer le jugement en ce que le tribunal a :

' l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

statuant à nouveau,

— condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire,

en tout état de cause,

— condamner M. [W] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— condamner M. [W] aux dépens d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la recevabilité de la demande de travaux de remplacement du collecteur d’eaux usées

Moyens des parties

Le syndicat des copropriétaires conclut à l’irrecevabilité de la demande, faisant valoir qu’elle a déjà été rejetée par un arrêt définitif de la cour d’appel du 31 août 2011.

M. [W] répond que la cause juridique de la demande présentée en 2008 reposait sur la méconnaissance par le syndic de copropriété de l’article 10 du décret du 17 mars 1967 qui autorise tout copropriétaire à soumettre une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, les demandes objets de la présente instance sont fondées quant à elles sur la mise en 'uvre des préconisations de M. [I], de sorte que l’autorité de la chose jugée du premier arrêt ne rend pas irrecevable sa demande actuelle.

Réponse de la cour

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon les articles 480 et 4 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par les prétentions respectives des parties, fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

L’article 1355 du code civil dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Par arrêt du 31 août 2011, la cour d’appel de céans a notamment confirmé le jugement du 3 décembre 2009 en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à procéder à la réfection des canalisations du sixième étage et à la remise en état du plafond du cinquième étage.

Il est incontestable que la chose demandée est la même et que la demande est entre les mêmes parties et formée par elle et contre elles en la même qualité.

L’action de M. [W] trouve en réalité sa cause dans les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, selon lesquelles le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes.

Les « causes juridiques distinctes » alléguées, la méconnaissance de l’article 10 du décret du 17 juillet 1965 d’une part et la mise en 'uvre de travaux urgents préconisés par l’expert, sont en réalité les éléments de preuve sur lesquels se fonde M. [D] pour soutenir sa demande. A ce titre, peu importe donc que le rapport d’expertise soit postérieur à l’arrêt du 31 août 2011. Peu importe également que, lors de l’instance précédence, sa demande de condamnation à réaliser les travaux ait découlé de sa demande d’annulation de résolutions d’assemblée générale.

Par ailleurs, il ne ressort du rapport d’expertise déposé le 11 mars 2016 aucune notion d’urgence à réaliser les travaux de remplacement des canalisations ni aucun évènement postérieur venant modifier la situation antérieurement reconnue en justice.

Par conséquent, c’est à bon droit que le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de M. [W] aux fins de réalisation par le syndicat des copropriétaires de travaux de remplacement du collecteur du sixième étage sous astreinte. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de M. [W]

Moyens des parties

M. [W] fait valoir que :

— aucune défectuosité de ses installations sanitaires n’a été constatée par l’expert, contrairement à ce que sous-entend le tribunal ; il a acquis les deux appartements en l’état et ceux-ci ne sont pas équipés de toilettes ;

— il occupe personnellement l’un des appartements depuis avril 2013 et subit de ce fait un trouble de jouissance évalué à 200 euros par mois ; les désordres l’empêchent de louer le second depuis le 30 avril 2014, ce qui génère un préjudice de 500 euros par mois depuis cette date.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— les canalisations d’eaux usées encastrées sous le palier du sixième étage, qui desservent uniquement certains lots du sixième étage du bâtiment B, sont privatives ;

— le tribunal a justement retenu qu’il n’avait commis aucune faute à l’origine des désordres allégués ;

— l’expertise a démontré que M. [W], qui a procédé à des installations de douches dans ses appartements sans autorisation préalable de l’assemblée générale, est responsable pour partie des désordres constatés au sixième étage.

Réponse de la cour

— Sur l’origine des désordres et les responsabilités

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le règlement de copropriété établi le 20 janvier 1948, les parties communes « comprendront ['] les canalisations de l’eau, du gaz et de l’électricité (sauf cependant pour les diverses parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement), les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales, ceux conduisant les eaux ménagères à la fosse (sauf les parties intérieures à l’usage exclusif et particulier de chaque appartement) ['] ».

Il apparaît donc que, contrairement à ce que soutient le syndicat en se fondant sur des jurisprudences d’espèce, les canalisations de l’immeuble sont communes dès lors qu’elles sont à l’extérieur des appartements, peu important qu’elles desservent un ou plusieurs lots.

Il ressort en outre des pièces produites que les canalisations des lots 38 et 39, d’une part, et 40 et 41, d’autre part, ont des tronçons communs.

Il n’est pas contesté que les appartements ou chambres de service du sixième étage du bâtiment B ont connu des modifications au fil du temps. Selon le règlement de copropriété, cet étage comporte six lots, dont un seul, le lot n° 36, comportait dès l’origine un WC particulier, situé immédiatement à côté des deux WC communs de l’étage. Les autres appartements ne comportaient à l’origine qu’une cuisine mais aucune salle d’eau. Il a été constaté que le lot n° 37 comporte désormais un WC, relié à la colonne d’évacuation des eaux vannes dont il est peu distant, et que le lot n° 41 comporte un sanibroyeur relié à une évacuation des eaux usées. Les lots n°37 à 41 comporte désormais tous une salle de bain comprenant un lavabo et un receveur de douche ou, pour le lot n° 37, une baignoire. Les lots n° 38 à 40 sont toujours dépourvus de WC.

Si ces modifications ont entraîné, de facto, un accroissement de l’usage des canalisations d’évacuation, aucune pièce versée aux débats n’établit que ces équipements sanitaires ont été raccordés directement à des parties communes et non pas en dérivation sur les canalisations privatives existantes. Il est par ailleurs établi par une pièce versée par le syndicat des copropriétaires que les équipements sanitaires du lot n° 38 appartenant à M. [W] sont raccordés en dérivation sur sa canalisation privative.

Dès lors, c’est à tort que le syndicat des copropriétaires prétend que ces divers raccordements auraient dû faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Ces raccordements correspondent à l’évolution des habitudes d’hygiène de la population et il appartient au syndicat des copropriétaires, en charge de l’administration et l’entretien de l’immeuble, d’adapter celui-ci à ces évolutions systémiques.

L’expert a retenu que les désordres relevés dans les logements de M. [W] ont pour origine les canalisations d’évacuation des eaux usées en cuivre DN40 installées dans l’épaisseur du plancher du couloir et pour cause des engorgements permanents qui sont provoqués par la non-conformité de ces canalisations caractérisées par leur sous-dimensionnement et les pentes de canalisations insuffisantes, le raccordement non conforme du sanibroyeur et la présence de clapets anti-retour.

Les non-conformités relevées par l’expert doivent ainsi être attribuées :

— pour le sous-dimensionnement des canalisations et leurs pentes insuffisantes : au syndicat des copropriétaires, s’agissant de parties communes ;

— pour le raccordement non conforme du sanibroyeur du lot n° 41 : au copropriétaire de ce lot, non attrait en la cause ; il ressort des plans produits par le syndicat des copropriétaires que cette cause ne concerne que le lot n° 40 de M. [W], son lot n° 38 ne partageant pas de canalisation avec le lot n° 41 ;

— pour les clapets anti-retour : à chaque copropriétaire ayant installé un tel dispositif sur ses parties privatives pour ce qui le concerne ; l’expert ne précise pas quelles installations sont équipées d’un clapet anti-retour mais il ressort des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que l’installation du lot n° 38 en est pourvue et que ce dispositif bloquait l’évacuation ; par ailleurs, selon le courrier de résiliation de bail de l’ancien locataire, les difficultés sont apparues lorsqu’une douche a été installée dans le lot n° 39 et le locataire de celui-ci subit les mêmes désagréments.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les responsabilités doivent être réparties comme suit :

— pour le lot n° 38 : 80 % pour le syndicat des copropriétaires et 20 % pour M. [W],

— lot n° 40 : 80 % pour le syndicat des copropriétaires, la responsabilité du propriétaire du lot n° 41 pouvant être évaluée à 20 %.

— Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires, qui se contente d’alléguer que M. [W] ne justifie de l’existence d’aucun préjudice, ne conteste pas la réalité des engorgements et l’impossibilité pour M. [W] de louer son bien de ce fait.

L’expert a pu constater que les installations sanitaires entraînent des engorgements à répétition ou des difficultés d’évacuation qui empêche l’usage normal des installations et créent des troubles de jouissance. Il a ainsi confirmé les dire de l’appelant.

Concernant le lot n° 38, M. [W] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 500 euros par mois en réparation de son préjudice résultant de l’impossibilité de louer son bien depuis mai 2014 et pendant 6 ans et demi, soit au total 40 000 euros.

Il justifie avoir loué son bien pour un loyer de 500 euros et avoir reçu le 30 avril 2014 un courrier de résiliation motivée par les difficultés d’évacuation de la douche. S’agissant d’une location meublée, le préavis de résiliation était d’un mois et le point de départ du préjudice de M. [W] doit être fixé au 1er juin 2014.

Il n’explique pas la durée du préjudice qu’il invoque mais le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les désordres ont persisté pendant cette durée. Le point de départ du préjudice étant fixé au 1er juin et non au 1er mai 2014, il convient de retenir une durée de 6 ans et 5 mois. Le préjudice s’établit donc à la somme de :

500 euros x 77 mois x 80 % = 30 800 euros.

Concernant le lot n° 40 qu’il occupe, M. [W] demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 200 euros par mois en réparation de son préjudice de jouissance personnel depuis le mois d’avril 2013, soit au total 16 000 euros.

Sa demande correspond à un préjudice portant sur 80 mois, soit jusqu’à novembre 2019 inclus. Les pièces produites justifient de fixer son préjudice de jouissance à la somme de 50 euros par mois. Son préjudice s’établit donc à la somme de :

50 euros x 80 mois x 80 % = 3 200 euros.

Le syndicat des copropriétaires doit par conséquent être condamné à payer à M. [W] la somme de 34 000 euros (30 800 + 3 200) en réparation de son préjudice. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3 500 euros au conseil de M. [W] par application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1991 en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par M. [W] aux fins de réalisation par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] des travaux de remplacement du collecteur du 6ème étage sous astreinte,

— déclaré recevable le surplus des demandes présentées par M. [W],

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à payer à M. [W] la somme de 34 000 euros en réparation de son préjudice ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au conseil de M. [W] la somme de 3 500 euros par application de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1991 en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE