Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 JANVIER 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08487 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHS65

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/07918

APPELANTE

S.C.I. SR IMMOBILIER immatriculée au RCS de Versailles sous le numéro 422 148 825, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 assistée de M^e Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2444

INTIMÉ

Monsieur [P], [K] [D] né le 01 Avril 1986 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assisté de M^e Cyril BELLAICHE, avocat au barreau de PARIS, toque : G0050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2024 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— - par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 04 octobre 2024. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée en dernier lieu le 10 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 29 octobre 2019, la SCI SR IMMOBILIER a promis de vendre à M. [P] [D] les lots n°1001, 1002,1003, 1151 et 1152 d’un immeuble situé [Adresse 1] à Paris 12ème pour un prix de 750 000 euros.

La promesse expirant le 15 janvier 2020 était conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire au plus tard le 28 novembre 2019. L’indemnité d’immobilisation était fixée à la somme de 75 000 euros, dont la moitié, soit 37 500 euros, a été versée par M. [D] entre les mains de Maître [F]-[U] [N],

notaire de la promettante.

Par courriel du 23 janvier 2020, Maître [Y], notaire de M. [D], a transmis à la promettante deux refus de prêt en date des 15 novembre 2019 et 26 novembre 2019 respectivement de la société AXA et de la société CIC.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 26 mars 2020 le notaire de la promettante, au rappel des termes de la condition suspensive de financement et de la tardiveté de la notification des deux refus de prêt intervenue pour la première fois le 23 janvier 2020, sollicitait auprès du notaire du Bénéficiaire le versement de la deuxième partie de l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre recommandée du 28 avril 2020, le conseil de la SCI SR IMMOBILIER réitérait cette demande ajoutant que les deux refus de prêt du CIC et d’AXA datant du 15 novembre et du 26 novembre 2019 n’ayant pas été portés à la connaissance du notaire de la Promettante à ces dates, en cachant sciemment cette information primordiale, Monsieur [D] a empêché la SCI SR Immobilier de mettre en vente ses locaux dès le mois de novembre 2019 pour tenter de racheter le droit au bail auprès de la société Flash Coiffure, exploitant les locaux objet de la promesse, le refus de la proposition de rachat ayant en définitive motivé la transmission d’un refus de prêt qu’il qualifiait dans sa lettre de refus de complaisance. Soulignant la déclaration figurant à la promesse de vente de la qualité d’investisseur immobilier de Monsieur [D], il prenait acte de la résiliation de la promesse de vente aux torts exclusifs de ce dernier.

Par courrier du 25 mai 2020, le conseil de M. [D], au rappel des deux refus de prêt de la société AXA Banque le 15 novembre 2019 et de la société CIC le 26 novembre 2019 et de la poursuite de ses recherches de financement jusqu’au mois de janvier 2020, contestait les allégations de refus de prêt de complaisance de la société SCI SR Immobilier, rappelait le dépôt des demandes de prêt en bonne et due forme dans le délai contractuel et mettait en demeure la SCI SR Immobilier, par l’intermédiaire de son conseil, d’autoriser le notaire à restituer à Monsieur [D] la somme séquestrée.

Par exploit d’huissier en date du 29 juillet 2020, la SCI SR IMMOBILIER a fait assigner M. [P] [D], devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins de le voir condamner à lui verser le montant de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement prononcé le 20 avril 2023 a ainsi statué :

Rejette les demandes de M. [P] [D] tendant à :

— Dire et juger nulle la condition suspensive prévue au contrat,

— Dire et juger impossible la condition suspensive prévue au

contrat,

Ordonne la restitution à M. [P] [D] de la somme de 37 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [F]-[U] [N], notaire à [Localité 7], au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 29 octobre 2019,

Autorise Maître [F]-[U] [N] à libérer cette somme au profit de M. [P] [D],

Rejette les demandes de la SCI SR IMMOBILIER tendant à :

— Autoriser Maître [F] [N] à libérer la somme de

37 500 euros à son profit,

— Condamner M. [P] [D] à lui verser le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 37 500 euros,

Condamne la SCI SR IMMOBILIER aux dépens,

Condamne la SCI SR IMMOBILIER à verser à M. [P] [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI SR Immobilier a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 5 mai 2023.

Par conclusions signifiées le 16 janvier 2024, la SCI SR Immobilier demande à la cour de :

Vu les articles 1304-3, 1103, 1104, 1231 et suivants, 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’article L.313-41 du Code de la consommation,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— RECEVOIR la Société SR IMMOBILIER en son action et la déclarer bien fondée ;

— DEBOUTER Monsieur [P] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 20 avril 2023, en ce qu’il a :

o Débouté la Société SR IMMOBILIER de sa demande d’autoriser Maître [F]-[U]

[N] à libérer la somme de 37.500 euros à son profit et de condamner Monsieur

[P] [D] à lui verser le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme

de 37.500 euros ;

o Ordonné la restitution à Monsieur [D] de la somme de 37.500 euros séquestrée

entre les mains de Maître [F]-[U] [N], notaire, au titre de l’indemnité

d’immobilisation stipulée à la promesse de vente du 29 octobre 2019 ;

o Condamné la Société SR IMMOBILIER à verser à Monsieur [P] [D] la

somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et

aux entiers dépens ;

En conséquence :

— CONDAMNER Monsieur [D] à verser l’indemnité d’immobilisation s’élevant à la somme de 75.000 euros à la Société SR IMMOBILIER ;

— CONDAMNER Monsieur [D] à verser à la Société SR IMMOBILIER la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— CONDAMNER Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions signifiées le 17 octobre 2023 Monsieur [P] [D] demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1004 du Code Civil

Vu l’article liminaire et les articles L 313-1, Le 313-2 et L 313-41 du Code de la Consommation,

Vu la recommandation n°88/01 du 22 janvier 1998 de la commission des clauses abusives

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Condamner la société SR IMMOBILIER à payer à Monsieur [D] :

— la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— les entiers dépens.

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour de Céans estimait que la condition suspensive

devait être considérée comme réalisée et que Monsieur [D] devait régler une pénalité:

Vu l’article 1231-5 du Code Civil,

— Réduire le montant de l’indemnité à 1.875 €

— Débouter la société SR IMMOBILIER de toute demande plus ample ou contraire.

La clôture était prononcée par ordonnance du 6 juin 2024.

SUR QUOI,

LA COUR

1- L’applicabilité des dispositions du Code de la consommation

Le tribunal a retenu que Monsieur [D] a contracté à des fins personnelles et non professionnelles, doit être considéré comme un consommateur, ne peut donc se voir opposer la clause, contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L 313-41 du Code de la consommation, selon laquelle la durée de validité de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte et doit être réputée non écrite. Il en a inféré que Monsieur [D] pouvait valablement se prévaloir le 23 janvier 2020 de la défaillance de ladite condition en justifiant de la non obtention du prêt conforme aux caractéristiques financières prévues.

La société SCI SR IMMOBILIER, au soutien de l’infirmation du jugement, excipe de la déclaration consignée à la promesse de vente non remises en cause par Monsieur [D], aux termes de laquelle celui-ci reconnaît être un investisseur immobilier averti, déclaration corroborée par les extraits K-Bis des différentes sociétés dont il est le gérant. Elle soutient que l’acquisition portant sur deux locaux à usage commercial dont Monsieur [D] a déclaré dans l’acte maintenir l’affectation, celui-ci ne peut se prévaloir valablement de l’article L 313-41 du Code de la consommation cependant que le délai d’un mois pour l’obtention d’un accord de prêt constitue un délai suffisant et non impossible ce dont témoignent les dates des refus des deux banques.

Monsieur [D] sollicite la confirmation du jugement au motif qu’il lui a été imposé de justifier de l’obtention d’un crédit avant le 28 novembre 2019, délai inférieur à un mois cependant que s’en étant inquiété auprès du notaire dès le 9 novembre 2019, la société promettante a refusé de prolonger le délai. Il affirme qu’indépendamment du caractère professionnel ou non des parties, une telle condition tendant à la justification de l’obtention ou du refus de prêt dans un délai d’un mois est jugée impossible par la jurisprudence.

Réponse de la cour

Aux termes des dispositions de l’article L 313-41 du Code de la consommation modifié par l’Ordonnance n°2016-351 du 25 mars 2016 :

Lorsque l’acte mentionné à l’article L. 313-40 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les dispositions des sections 1 à 5 et de la section 7 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ( souligné par la cour) ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement.

Lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.

Aux termes de l’article liminaire du Code de la consommation modifié par la loi 2017-203 du 21 février 2017 article 3 en vigueur du 23 février 2017 au 1er octobre 2021, applicable au litige :

Pour l’application du présent code, on entend par consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Aux termes de la promesse de vente conclue le 29 octobre 2019 page 3 Exposé Intention des Parties : ' Le Bénéficiaire, investisseur immobilier averti, déclare que l’analyse du dossier d’informations ainsi que (i) ses propres investigations (ii) la visite des Biens Immobiliers et (iii) ses échanges avec le Promettantlui ont permis de procéder accompagné de ses conseils et de son notaire, à une étude loative, juridique, technique, fiscale, environnementale et administratives ( des) Biens qu’il a jugée satisfaisante et ainsi confirmer son intention d’acquérir les Biens.

Le Promettant déclare que l’étude des Biens que le Bénéficiaire a effectuée et fait effectuer a constitué pour lui un élément déterminant de son choix de lui vendre les Biens. (…)

Il est précisé que le Bénéficiaire renonce expressément au bénéfice des dispositions des articles 1195 et 1217 du Code civil issues de l’Ordonnance du 10 février 2016 relative à l’imprévision et à l’exception d’inexécution. Il s’engage à réitérer cette renonciation dans l’acte de vente.'

Monsieur [D], Bénéficiaire de la promesse, a conclu la promesse de vente en déclarant expressément sa qualité d’investisseur immobilier averti et avoir, en cette qualité, analysé le dossier d’information des lots de copropriété dont deux les lots 1001 et 1151sont à usage commercial.

La qualité d’investisseur immobilier averti du Bénéficiaire de la promesse est au demeurant corroborée par les extraits K-Bis à jour au 27 avril 2021 produits par l’appelante, qui établissent que Monsieur [D] est par ailleurs gérant de la SCI Immobilière de la Gare, ayant pour objet l’acquisisiton et la gestion par location de tous immeubles et biens immobiliers, est président de la SAS Efi Patrimoine, exploitant une activité de transaction sur immeuble et fonds de commerce, a été associé et liquidateur amiable de la SCP Well Gestion, ayant pour activité la gestion et l’administration de participations et valeurs immobilières par location de tous immeubles et biens immobiliers jusqu’à sa dissolution à compter du 31 décembre 2019.

Ces informations sont également étayées par les pièces produites par l’intimé relatives au bilan simplifié et les liasses fiscales de la SAS EFI Patrimoine pour les exercices 2019 et 2020.

Il en résulte que le tribunal ne pouvait, sans dénaturer les termes de la promesse de vente, en inférer la qualité de consommateur de Monsieur [D] alors que celui-ci a agi à des fins entrant dans le cadre de ses activités d’investisseur immobilier averti.

Ce faisant, les dispositions de l’article L 313-41 du Code de la consommation selon lesquelles la durée de validité de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ne sont pas applicables à la promesse de vente et la clause stipulant que la condition suspensive sera réputée réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 28 novembre 2019 est valable.

De ce chef le jugement sera donc infirmé.

2- L’indemnité d’immobilisation

Le tribunal a retenu que Monsieur [D] pouvait valablement se prévaloir le 23 janvier 2020 de la défaillance de la condition suspensive en justifiant de la non obtention du prêt dans le délai de réalisation de la condition suspensive, lequel était d’ailleurs non conforme aux mêmes dispositions imposant un délai d’un mois minimum, peu important que le refus de prêt de la société AXA ne précise pas les caractéristiques du crédit sollicité dès lors que le prêt sollicité auprès de l’une des deux banques, le CIC en l’espèce, était bien conforme aux clauses de la promesse. Il en a inféré la restitution de la partie séquestrée de l’indemnité d’immobilisation à Monsieur [D].

La SCI SR Immobilier soutient que Monsieur [D] ne peut exciper du caractère impossible de la condition tenant à la justification de l’octroi du prêt dans un délai d’un mois à compter de la signature de la promesse alors que les deux demandes de prêt ont bien été déposées dans le délai d’un mois imparti et que les deux refus de prêt ont bien été obtenus dans le délai prévu. Au rappel que Monsieur [D] devait justifier de l’obtention ou non de son prêt au plus tard le 28 novembre 2019 et que l’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 15 janvier 2020, l’appelante soutient que Monsieur [D] a justifié tardivement le 23 janvier 2020 de la date de dépôt de ses demandes de prêt, de sorte qu’il doit être considéré comme ayant refusé de se prévaloir de la non-réalisation de la condition suspensive tenant au prêt. Elle ajoute que le prêt sollicité auprès de la société AXA n’est pas conforme aux stipulations prévues dans la promesse et affirme avoir subi un lourd préjudice du fait de l’immobilisation du bien, l’indemnité d’immobilisation n’étant pas assimilable à une clause pénale.

Monsieur [D] sollicite la confirmation du jugement soulignant en premier lieu que le délai qui lui a été laissé pour justifier d’une offre de crédit était manifestement insuffisant ce dont la société SRI Immobilier, professionnelle de l’immobilier, avait parfaitement conscience. En second lieu, il souligne sur la défaillance de la condition que le refus de prêt du CIC est conforme aux caractéristiques de la promesse et que faute pour la société SCI SR Immobilier de l’avoir mis en demeure, conformément aux clauses de la promesse, de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition est réputée défaillie et le Bénéficiaire peut recouvrer l’indemnité d’immobilisation versée à charge de justifier qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. Il demande subsidiairement la réduction de l’indemnité d’immobilisation au motif pris de l’article 1231-5 du Cide civil.

Réponse de la cour

Sur la condition impossible tenant au délai d’un mois imparti par la promesse pour justifier de l’obtention ou du refus de prêt Monsieur [D] excipe de la jurisprudence (Cass civ 3ème 12-19497) rejetant le pourvoi formé à l’encontre d’un arrêt ayant relevé qu’aucune suite favorable n’avait pu être réservée à la demande de prêt déposée par l’intéressée qui avait satisfait à son obligation de déposer une demande auprès de deux organismes différents, et qu’il était impossible que la bénéficiaire puisse justifier d’un éventuel refus de prêt dans le même délai d’un mois que celui imparti pour le dépôt de la demande de prêt.

Cependant cette jurisprudence n’est pas transposable à l’espèce puisque Monsieur [D] a précisément reçu, conformément aux stipulations de la promesse, la notification du refus de financement immobilier du CIC le 26 novembre 2019, dans le délai d’un mois prévu à la promesse arrivant à échéance le 28 novembre 2019, s’agissant d’un financement conforme aux stipulations ci-dessous reproduites page 19 'Conditions Suspensives Particulières Obtention de prêts :

montant total 750 000 euros

durée non supérieure à 22 ans

taux d’intérêt hors assurance 1,5% annuel (…)

Le Bénéficiaire s’oblige à déposer le ou les demandes de dossier de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes et à en justifier à première demande du Promettant, par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 28 novembre 2019(…)'

Monsieur [D] ne peut donc valablement soutenir l’impossibilité de la condition suspensive tenant au délai de justification de l’obtention ou du refus de financement alors qu’il a précisément reçu, dans le délai prévu par la promesse, la notification du refus de son prêt.

Selon les dispositions de l’article 1304-4 du Code civil, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif tant que celle-ci n’est pas accomplie.

La promesse de vente stipule en page 20 : ' pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive , le Bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive

— et se prévaloir , au plus tard à la date ci-dessus ( 28 novembre 2019) par télécopie ou courrier électronique confirmé par courrier recommandé avec avis de réception adressé au Promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Il est rappelé qu’à défaut pour le Bénéficiaire de se prévaloir de non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.

Aux termes de la promesse de vente page 15, les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à 10% du prix de vente soit 75 000 euros dont 37 500 euros versés au plus tard le 4 novembre 2019 et le solde au plus tard à la date fixée pour la réalisation de la vente à défaut de levée d’option dans les conditions stipulées à la promesse.

En page 17, Libération de l’Indemnité d’Immobilisation en faveur du Promettant il est stipulé ' En cas de non réalisation de la vente dans les conditions de la promesse et aucun sinistre rendant les Biens impropres à leur destination n’étant intervenu, l’indemnité d’immobilisation sera libérée en faveur du Promettant si : ' (ii) le Bénéficiaire a renoncé aux conditions suspensives lui profitant qui n’ont pas été réalisées.

Monsieur [D] ne s’est pas prévalu de la non réalisation de la condition suspensive tenant au refus de la demande de prêt sollicité auprès du CIC à la date du 28 novembre 2019, prévue à la promesse de vente, et se trouve par conséquent en vertu des clauses de la promesse de vente réputé avoir renoncé à ladite condition suspensive stipulée à son profit.

Il en résulte que la stipulation mettant à la charge du Promettant l’obligation de solliciter du Bénéficiaire la justification sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition n’est pas applicable puisque le Bénéficiaire, faute de s’être prévalu de la non-réalisation de la condition suspensive à l’échéance prévue, ne peut bénéficier de la protection de la condition suspensive.

L’indemnité d’immobilisation versée reste donc acquise au Promettant la SCI SR Immobilier.

De ce chef le jugement sera donc infirmé et Monsieur [D] condamné à verser à la société SR Immobilier le montant total de l’indemnité d’immobilisation soit 75 000 euros.

Cette indemnité est la contrepartie de l’indisponibilité temporaire du bien subie par le Promettant du fait de la promesse et n’est pas assimilable à une clause pénale.

La demande formée par Monsieur [D] tendant, subsidiairement, à la réduction de l’indemnité d’immobilisation au cas où la condition suspensive devait être considéré comme réalisée ne saurait donc prospérer.

3- Les frais irrépétibles et les dépens.

Le jugement sera infirmé de ces chefs et Monsieur [D] condamné à régler à la SCI SR Immobilier la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau

DIT que Monsieur [K] [D] ne peut se prévaloir des dispositions du Code de la consommation ;

DIT que Monsieur [K] [D] est réputé avoir renoncé à la condition suspensive tenant au prêt ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à régler à la société SCI SR IMMOBILIER la somme de 75 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à régler à la société SCI SR IMMOBILIER la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux entiers dépens.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,