Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19296 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKMFD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 23 Octobre 2024 -Président du TJ de [Localité 6] – RG n° 24/00540

APPELANTE

S.A.S. GRDM AUTO, RCS de [Localité 6] sous le n°832 009 542, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre VARNEAU, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.A.S. K37, RCS de [Localité 6] sous le n°807 654 413, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée le 12.12.2024 à étude

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Juin 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2019, la société GRDM Auto a loué à titre de sous-location auprès de la société K37, elle-même sous-locataire de la société Dialdemac, qui a conclu un contrat de crédit-bail avec le Crédit mutuel Estate lease portant sur un local commercial situé [Adresse 4] [Localité 7], ce, afin d’y exploiter un garage automobile.

Par exploit du 17 juin 2024, la société GRDM Auto a fait assigner la société K37 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir :

Ordonner plusieurs astreintes visant à déterminer la société K37 à remédier aux troubles allégués,

Autoriser la société GRDM Auto à suspendre le paiement des loyers dus au bailleur tant que ce dernier n’aura pas respecté ses obligations,

Condamner la société K37 à lui payer la somme de 24.976 euros à titre de provision pour le préjudice subi,

La condamner à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 23 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux a :

Constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 11 septembre 2023 ;

Ordonné à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société GRDM Auto et de tous occupants de son chef des lieux situés au [Adresse 3] [Localité 1], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l’expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce, conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société GRDM Auto, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel et des charges ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande visant à ordonner à la société K37, sous astreinte de 500 euros par jour de retard de lui assurer un accès paisible et constant à son atelier ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande visant à ordonner à la société K37, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de procéder aux travaux nécessaires à la mise aux normes des installations électriques du local et de rectifier l’équilibrage des phases ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande visant à ordonner à la société K37, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de réinstaller un disjoncteur de 32 ampères ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande de suspension des loyers ;

Condamné par provision la société GRDM Auto à payer à la société K37 la somme de 31.494 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Débouté la société K37 de sa demande au titre de la clause pénale ;

Condamné par provision la société K37 à payer à la société GRDM Auto la somme de 10.000 euros au titre de la réparation de son préjudice ;

Ordonné la compensation des obligations ;

Condamné en conséquence la société GRDM Auto à payer à la société K37 la somme de 21.494 euros ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande de délais de paiement ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la société K37 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société GRDM Auto et la société K37 à régler chacune la moitié des dépens ;

Rappelé que, par application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provision.

Par déclaration du 14 novembre 2024, la société GRDM Auto a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la société GRDM Auto demande à la cour, au visa des articles 514, 834, 835 du code de procédure civile, 1170, 1231-5, 1343-5, 1348, 1719, 1720 et 1721 du code civil, de :

Infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

Condamné par provision la société GRDM Auto à payer à la société K37 la somme de 31.494 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Limité à 10.000 euros la condamnation par provision de la société K37 à payer à la société GRDM Auto au titre de la réparation de son préjudice, alors qu’il était demandé une somme de 60.872 euros ;

Condamné en conséquence la société GRDM Auto à payer à la société K37 la somme de 21.494 euros ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande de délais de paiement ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté la société GRDM Auto de sa demande tendant à voir ordonner à la société K37 de régler à la société GRDM Auto, à titre de provision, une somme de 60.872 euros au titre du préjudice subi par la société GRDM Auto en raison de la privation de l’accès à son atelier par les locataires de la société K37.

Et, statuant à nouveau :

Juger que le blocage de la voie d’accès de l’atelier de la société GRDM Auto par les locataires de la société K37 a causé un trouble manifestement illicite dans le droit de la société GRDM Auto de jouir paisiblement du local mis à bail ;

Juger qu’en raison des coupures d’électricité récurrentes dans le local mis à bail, la société K37 n’a pas délivré à la société GRDM Auto un local conforme à la destination prévue par le contrat de bail ;

Juger qu’en raison des coupures d’électricité récurrentes dans le local mis à bail, la société K37 n’a pas garanti à la société GRDM Auto la jouissance paisible du local ;

Juger qu’en substituant le disjoncteur de 32 ampères de la société GRDM Auto par un disjoncteur de 16 ampères, la société K37 a privé la société GRDM Auto de la jouissance paisible du local ;

Juger que la société K37, par les manquements précédemment exposés, a causé un trouble manifestement illicite dans le droit de la société GRDM Auto de bénéficier d’un local conforme à la destination prévue dans le contrat de bail, ne lui permet pas d’exploiter normalement son activité commerciale et lui cause un préjudice ;

Juger que l’existence des obligations et les manquements susvisés de la société K37 ne sont pas sérieusement contestables ;

Juger que la société GRDM Auto a exposé des contestations sérieuses à l’encontre des demandes reconventionnelles présentées par la société K37 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux ;

En conséquence :

Ordonner à la société K37 de régler à la société GRDM Auto, à titre provisionnel, une somme de 24.976 euros en réparation des pertes d’exploitation consécutives aux manquements susvisés de la société K37 sur la période courant du 1er juillet 2023 au 19 octobre 2023 ;

Ordonner à la société K37 de régler à la société GRDM Auto, à titre provisionnel, une somme de 60.872 euros en réparation des pertes d’exploitation consécutives aux manquements susvisés de la société K37 sur la période courant du 1er janvier 2024 au 31 août 2024,

Ordonner à la société K37 de régler à la société GRDM Auto, à titre provisionnel, une somme indemnitaire de 10.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Ordonner l’échelonnement de la dette de loyers de la société GRDM Auto à l’égard de la société K37 sur une période de 24 mois ;

Condamner la société K37 à régler à la société GRDM Auto une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société K37 aux entiers dépens de l’instance.

Elle expose notamment que :

La société K 37 ne lui assure pas un accès permanent et paisible à son atelier, en ce qu’elle a loué les boxes situés dans le couloir d’accès à des personnes qui se livrent à des activités de garage automobile et stationnent des véhicules dans ce couloir,

Elle a été contrainte de remédier aux dysfonctionnements du système électrique depuis le mois d’août 2023, alors que la société K37 avait été mise en demeure de procéder aux travaux nécessaires, le système n’étant pas conforme aux normes,

La société K37 a subtilisé le disjoncteur 32 ampères, le remplaçant par un disjoncteur 16 ampères, ce, à son insu,

Ces manquements la privent de l’usage paisible des lieux et de l’exercice normal de son activité tandis qu’ils génèrent un préjudice,

Contrairement à ce qu’a soutenu la société K37 en première instance, elle n’occupe ni les emplacements de parking ni la surface de 23,60 m² non prévus au contrat, alors même que la société K37 est elle-même à l’origine de la dette de loyer et de l’incapacité pour la société GRDM Auto de la régler, de sorte que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré de mauvaise foi et que la société GRDM Auto est fondée à opposer une exception d’inexécution.

La société K37 n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juin 2025.

SUR CE,

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail de sous-location signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou d’exécution des clauses du bail (pièce n°3 de la société GRDM Auto).

Un commandement de payer la somme de 57.531,75 euros, visant la clause résolutoire , a été signifié par la société K 37 à la société GRDM Auto le 11 août 2023 (pièce n°25 de la société GRDM Auto).

Celle-ci ne conteste pas l’absence de règlement de cet arriéré dans le délai d’un mois qui lui était imparti mais soutient qu’il existe des contestations sérieuses tenant à la mauvaise foi de la société K37 et aux troubles de jouissance qu’elle subit, lesquelles justifient « l’incompétence » (l’absence de pouvoir juridictionnel) du juge des référés. Pour ce faire, elle fait valoir les manquements suivants de la société K37 à son encontre : accès au garage, dysfonctionnements électriques, subtilisation du disjoncteur.

Il doit être rappelé que le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail (article 1728 du code civil) sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf impossibilité d’user des lieux loués conformément à la destination prévue au bail.

S’agissant des locaux loués, il ressort du procès-verbal de constat de Me [H], commissaire de justice, établi le 21 août 2023 qu’un véhicule est stationné « dans le passage » et qu’il est relevé la présence « d’une palette en bois et d’une vis au sol au niveau du couloir de passage » (pièce n°17 de la société GRDM Auto).

Il ressort du procès-verbal de constat établi 26 septembre 2023 à 17h10 par ce même commissaire de justice qu’un véhicule est « stationné dans le couloir » et que « 3 personnes travaillent sur des scooters, sur toute la largeur du couloir » (pièce n°18 de la société GRDM Auto.

Il résulte enfin du procès-verbal de constat établi le 27 mai 2024 à 10h30 par Me [H] également qu’une camionnette est « stationnée dans le couloir à droite, empiétant légèrement sur l’accès à atelier » et bloquant « complètement la porte de sortie de secours piétonne » (pièce n°19 de la société GRDM Auto).

Il s’en déduit certes une gêne certaine à l’accès au garage, et à son activité mais force est de constater qu’il n’est démontré avec l’évidence requise en référé que l’impossibilité d’accès serait totale.

S’agissant des dysfonctionnements électriques, les coupures récurrentes de courant sont avérées entre août 2023 et août 2024 (pièces 21.1 et 21.2 de la société GRDL Auto) et surtout le défaut de conformité de l’installation électrique aux prescriptions réglementaires (pièces n°12, 13 et 14 de la société GRDM Auto).

Toutefois, si la responsabilité du bailleur dans ces dysfonctionnements et le défaut de conformité de l’installation, si elle est établie, est susceptible de créer au profit de la société GRDM Auto une créance de dommages-intérêts, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé que ces dysfonctionnements auraient créé une impossibilité totale d’exploiter.

Enfin, s’agissant de la subtilisation du disjoncteur, elle n’est justifiée par aucune des pièces produites.

Dans ces conditions, l’exception d’inexécution invoquée par la société GRDM Auto ne constitue donc pas une contestation sérieuse et elle était tenue de régler son loyer aux termes contractuellement prévus. Dès lors, aucune mauvaise foi de la société K 37 ne peut être constatée dans la délivrance du commandement de payer, celle-ci n’ayant fait que réclamer le paiement de l’arriéré locatif et se prévaloir de la clause résolutoire figurant au contrat.

Au surplus, la société K37 a fait délivrer le 11août 2023 à la société GRDM Auto une sommation d’avoir « immédiatement et sans délai à quitter, débarrasser de sa présence, de ses biens et de tous occupants de son chef ainsi que toute personne qui aurait pu s’introduire dans les bureaux occupés indûment ainsi que les parkings autres que les 5 parkings loués ».

Ce manquement allégué de la société GRDM Auto n’est pas mentionné dans le commandement visant la clause résolutoire, et est donc sans incidence sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont en conséquence réunies, les causes du commandement de payer n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois, et il entrait dans les pouvoirs du juge des référés de constater cette résiliation. L’ordonnance rendue sera confirmée de ce chef. Elle sera également confirmée en ce qu’elle a condamné la société GRDM Auto à payer à titre provisionnel la somme de 31.494 euros au titre de sa dette locative, échéance d’août 2024 incluse, dont le quantum et le principe ne sont contestés par l’appelante qu’au titre de l’exception d’inexécution.

Sur la demande reconventionnelle de provision formée par le locataire

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le locataire invoque l’article 1719 du code civil aux termes duquel le bailleur est obligé :

« a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Il est établi par les trois procès-verbaux de constat cités plus haut que le couloir d’accès au local loué était régulièrement occupé, ce qui a privé la société GRDM Auto d’un accès au garage au sein duquel elle pratiquait des réparations et a généré un trouble de jouissance.

Pour le surplus, notamment les dysfonctionnements électriques, le contrat de sous-location stipule que « le sous-locataire renonce expressément à tout recours en responsabilité contre le crédit-bailleur et le sous-locataire principal, ses mandataires ou préposés en cas (') d’interruption dans le service (') de l’électricité » et que « le sous-locataire principal est exonéré notamment de toute responsabilité même sous forme de réduction de loyer dans le cas où il y aurait interruption de fourniture (') d’électricité », mais toutefois, ces stipulations ne visent que les interruptions de fourniture d’électricité alors qu’il est établi que les installations électriques n’étaient pas aux normes, ce qui a nécessairement causé à la société GRDM Auto un trouble de jouissance qui doit être considéré comme établi avec l’évidence requise en référé.

En considération de l’ensemble de ces éléments, l’obligation de la société K37 d’indemniser le trouble de jouissance subi par la société GRDM Auto n’est pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 10.000 euros, au paiement de laquelle elle a été condamnée à titre provisionnel en première instance, l’ordonnance rendue étant confirmée de ce chef.

La société GRDM Auto sollicite la compensation de sa créance avec les sommes dues au titre de l’arriéré locatif mais il n’appartient pas au juge des référés d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties. L’ordonnance entreprise sera infirmée sur ce point.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

L’expulsion de l’appelante étant ordonnée et son préjudice de jouissance indemnisé, ces demandes sont sans objet et il n’y a pas lieu à référé. L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de suspension des loyers

La société GRDM Auto demande à être autorisée à suspendre le paiement des loyers dus à la société K 37 tant que celle-ci n’aurait pas satisfait à ses obligations procéder aux travaux visés dans le dispositif de ses conclusions.

La demande d’exécution de travaux sous astreinte ayant été rejetée, celle portant sur la suspension des loyers ne peut être que rejetée et l’ordonnance confirmée de ce chef.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Au cas présent, la société GRDM Auto, qui sollicite sur le fondement de ces dispositions qu’un délai de 24 mois lui soit accordé, ne justifie pas de sa situation financière ni de sa capacité à régler cette dette.

Cette demande sera rejetée et l’ordonnance entreprise confirmée de ce chef.

Sur les frais et dépens

Le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile a été exactement apprécié par le premier juge.

La société GRDM Auto, partie perdante sera condamnée aux dépens d’appel, sa demande formée au titre des frais irrépétibles étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant ordonné la compensation,

Statuant de ce chef et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation,

Rejette les autres demandes,

Condamne la société GRDM Auto aux dépens d’appel,

Rejette la demande formée par la société GRDM Auto en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE