Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 02 DÉCEMBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/05325 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHKH4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Décembre 2022 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/00033

APPELANTE

Madame [T] [X] épouse [U]

née le [Date naissance 2] 1980 à [Localité 9] (Maroc),

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

INTIMÉE

S.A.R.L. MYA IMMO immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le numéro 814 567 665,

agissant poursuites et diligences en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Présidente à la chambre, chargée du rapport

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PRÉTENTIONS

Mme [X] est appelante, suivant déclaration du 13 mars 2023, d’un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris rendu le 16 décembre 2022 en ces termes :

DIT les demandes recevables ;

DIT que [T] [X] épouse [U] est occupante sans droit ni titre des lieux

sis [Adresse 4] et de la cave et garage accessoire, appartenant à la SARL MYA IMMO ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la SARL MYA IMMO pourra faire procéder, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [T] MARCIAN0 épouse [U] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sans astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles

d’exécution ;

CONDAMNE [T] [X] épouse [U] à payer à la SARL MYA IMMO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 5.308,80 € par mois à compter de la première mise en demeure du 1er mars 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes, comme infondées ou contraires ;

CONDAMNE [T] [X] épouse [U] aux dépens de l’intance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par ordonnance du 7 mai 2025, le magistrat en charge de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance et le dessaisissement de la cour à l’égard de l’appel principal, dit que l’instance se poursuivait entre les parties sur l’appel incident et renvoyé l’affaire à la mise en état.

Mme [X], par conclusions transmises par RPVA le 20 mars 2025, demande à la cour :

— Déclarer Madame [X] recevable et bien fondée en ses demandes,

— Débouter la SARL MYA IMMO de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes

— Juger que la société SARL MYA IMMO est dépourvue d’affectio societatis et n’est qu’un montage destiné à faire écran au profit de Monsieur [U] époux de Madame [X] de sorte que cette société sera qualifiée de fictive et par voie de conséquence dépourvue de personnalité morale

— Juger en conséquence que l’action introduite par la société MYA IMMO SARL à l’encontre de Madame [X] repose sur une assignation délivrée à la requête d’une personne dépourvue de la capacité d’ester en justice

SUBSIDIAIREMENT,

— Juger, contrairement à la décision dont appel, que l’action de la société MYA IMMO SARL a été introduite au mépris d’une transaction intervenue entre les parties ou à tout le moins entre Madame [X] et son époux Monsieur [U], alors que la SARL MYA IMMO ne peut, au regard du caractère fictif de sa personnalité morale, se considérer comme n’étant pas partie aux engagements pris par Monsieur [L] dans le cadre de cette transaction

— Juger en tout état de cause que Monsieur [L] s’est engagé dans le cadre de cette transaction, tant en son nom personnel qu’au nom de la société SARL MYA IMMO

— Juger également que, contrairement à l’appréciation des premiers juges, que Madame [X] n’est pas occupante sans droit ni titre et bénéficie d’un prêt à usage ou commodat de sorte que le Juge du contentieux de la proximité est incompétent rationae materiae pour statuer sur le litige et ce au profit du Tribunal Judiciaire.

EN CONSEQUENCE :

— Infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

— Juger la société SARL MYA IMMO irrecevable à agir faute de pouvoir justifier de sa capacité d’ester en justice

— Sinon, juger que Madame [X] bénéficie d’un prêt à usage et que dès lors, le Juge du contentieux de la proximité, incompétent rationae materiae, et renvoyer la société SARL MYA IMMO à mieux se pourvoir devant le Tribunal Judiciaire,

— Et Débouter la Société MYA IMMO de ses demandes tendant à déclarer Madame [X] irrecevable en ses demandes,

ENCORE PLUS SUBSIDIAIREMENT SUR LE FOND :

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il n’a pas retenu que Madame [X] bénéficie d’un prêt à usage qui n’a pas été dénoncé et statuant à nouveau,

— Débouter la société SARL MYA IMMO de toutes ses demandes,

Sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile :

— Juger irrecevables (sic) les demandes nouvelles de la société MYA IMMO demandant :

o La condamnation de Madame [X] à payer à la société MYA IMMO la somme de 68 000 € de dommages et intérêts au titre des charges de copropriété.

o La condamnation de Madame [X] à payer à la société MYA IMMO les charges de copropriété 2023.

o La condamnation de Madame [X] à payer la somme de 348 428,60 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier.

o La condamnation de Madame [X] à payer la somme de 152 900 € également au titre du préjudice financier.

o Condamner Madame [X] à relever indemne la société MYA IMMO de tout préjudice financier.

— En tout état de cause juger ces demandes mal fondées et en débouter la société MYA IMMO.

— En tout état de cause également, faire sommation à la société MYA IMMO d’avoir à communiquer :

o Les liasses fiscales des cinq derniers exercices.

o Les situations bilantielles actualisées à ce jour.

o Les détails de chaque compte.

o Les grands livres.

Ces documents comptables concerneront également :

La société mère Holding MYA SARL et ses autres filiales à vocation immobilière :

' SARL RAMY (immeuble à [Localité 12])

' SCI VICELISA (villa à Mougins)

' SCI [Adresse 1] ([Adresse 10])

' SARL AVATON

ENFIN ET EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— Juger que la procédure introduite par la société SARL MYA IMMO qui a servi d’écran aux actions particulièrement immorales de l’époux de l’appelante, est fautive et est à l’origine d’un préjudice moral subi par Madame [X],

EN CONSEQUENCE :

— Condamner la société SARL MYA IMMO à payer à Madame [X] la somme de 20 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive

— Condamner la société SARL MYA IMMO à payer à Madame [X] la somme 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile

— Condamner la société SARL MYA IMMO aux entiers dépens .

La société MYA IMMO, par conclusions transmises par RPVA le 20 mars 2025, demande à la cour de :

— DECLARER la société MYA IMMO recevable et bien fondée en sa demande,

— DECLARER IRRECEVABLES les conclusions d’appel de Madame [X] faute d’indiquer son adresse réelle,

— DECLARER IRRECEVABLE MADAME [X] DANS SES DEMANDES NOUVELLES qui n’avaient pas été formulées devant le juge de première instance au visa de l’article 564 du Code de Procédure civile et ne peuvent plus l’être pour la première fois en cause d’appel,

— DECLARER IRRECEVABLE MADAME [X] DANS SES DEMANDES NON SOULEVEES IN LIMINE LITIS ET AVANT TOUTE DEFENSE AU FOND

— En conséquence

— DECLARER irrecevable l’exception d’incompétence matérielle non soulevée IN LIMINE LITIS au visa de l’article 74 du Code de Procédure civile ;

— DECLARER irrecevable les demandes de nullité pour défaut de capacité d’ester en justice ou pour défaut de qualité à agir non soulevée IN LIMINE LITIS au visa de l’article 112 du Code de Procédure civile ;

— En toutes hypothèses, DEBOUTER Madame [T] [X] de ses demandes d’irrecevabilités, nullités, exception d’incompétences ;

— Plus généralement, DEBOUTER Madame [T] [X] de l’ensemble de ses demandes de condamnations formulées à l’encontre de la société MYA IMMO,

— DEBOUTER Madame [T] [X] de l’ensemble de ses demandes de délais devenues sans objet,

— CONFIRMER le jugement entrepris sauf :

* sauf en ce qu’il n’avait pas cru devoir assortir l’expulsion de Madame [X] d’une astreinte de 500 euros par jour ;

— En conséquence, ASSORTIR la décision d’expulsion d’une astreinte de 500 euros par jour du jour du jugement jusqu’à la sortie effective de Madame [X] et se réserver la possibilité de liquider l’astreinte ;

— Ce faisant, DONNER ACTE que Madame [X] a été expulsée le 5 avril 2024 et dès lors liquider l’astreinte à un montant de 244.000 euros (488 jours x500) ;

* sauf en ce qu’il avait cru devoir fixer le montant de l’indemnité d’occupation à un montant de 5.308,80 euros,

— CONDAMNER Madame [T] [X] à payer à la société MYA IMMO à titre d’indemnité d’occupation un montant mensuel ne pouvant être inférieur à 16.016 euros et ce à compter du 1 er mars 2021, date de la première mise en demeure de quitter les lieux qui fut adressée à Madame [X] et jusqu’au 5 avril 2024, date de sa libération effective de l’appartement, soit un montant minimum total à titre d’indemnité d’occupation de 592.592 euros ;

* sauf en ce qu’il n’avait pas fait droit aux demandes d’indemnisation de la société MYA IMMO,

— CONDAMNER Madame [T] [X] à payer à la société MYA IMMO à titre de dommages intérêts un montant de 61.323,06 euros au titre des charges de copropriété qui ont du être payées par la société MYA IMMO du fait de l’occupation sans droit ni titre de Madame [X] du 1 er mars 2021 au 5 avril 2024 ;

— CONDAMNER Madame [T] [X] à payer à la société MYA IMMO à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi un montant de 700.000 euros compte tenu de cette occupation sans droit ni titre tel que ce préjudice résulte du protocole transactionnel signé avec la Banque MY MONEY BANK ;

— CONDAMNER Madame [T] [X] à payer à la société MYA IMMO la somme de 152.900 euros au titre du préjudice subi par la société MYA IMMO, du fait que l’occupation sans droit ni titre de Madame [T] [X] a empêché la société MYA IMMO de vendre le bien immobilier dans le délai de 5 ans et de bénéficier ainsi du taux réduit d’enregistrement relatif aux opérations de marchand de biens ;

— CONDAMNER Madame [T] [X] à payer à la société MYA IMMO à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de l’état de cessation des paiements et de redressement judiciaire dans lesquels elle a été placée, un montant de 60.000 euros ;

— CONDAMNER Madame [T] [X] au paiement de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame [T] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel, y compris les frais et honoraires d’exécution de la décision à intervenir, dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture est datée du 23 septembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties.

MOTIVATION

La cour ayant constaté le dessaisissement de l’appel principal par ordonnance du 7 mai 2024, elle n’est pas saisie des demandes d’infirmation que Mme [X] maintient, étant observé au demeurant que cette dernière admet dans ses conclusions s’être désistée de son appel ce que l’intimée a accepté, maintenant son appel incident.

Sur l’exception d’incompétence

Cette exception est irrecevable au visa de l’article 74 du code de procédure civile, faute d’avoir été soulevée avant toute défense au fond devant le premier juge.

Sur l’irrecevabilité des conclusions de Mme [X]

Les conclusions récapitulatives et de dénonciation d’adresse transmises par RPVA le 20 mars 2024 par Mme [X] conduisent au rejet de cette demande.

Sur la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société MYA IMMO dont la personnalité morale serait fictive

Vu l’article 123 du code de procédure civile et l’article 1832 du code civil,

Cette fin de non recevoir est, comme telle, recevable en tout état de cause.

Elle n’est pas fondée dès lors que Mme [X] se borne à affirmer que la personnalité morale de cette société est fictive en ce que son époux qui en est le seul associé direct et indirect et le gérant ne l’aurait constituée que pour faire écran à son profit et en ce qu’elle n’a aucune autre activité que celle d’avoir acquis le bien litigieux , alors que , créée en 2015, elle dispose d’un objet social de marchand de biens et qu’elle fait valoir au vu de ses pièces 30 et 31 sans être utilement contestée qu’elle a détenue d’autres biens immobiliers dont , notamment, des murs commerciaux [Adresse 8] à [Localité 13].

Cette fin de non recevoir est donc rejetée.

Sur l’intérêt à agir de la société MYA IMMO

Vu l’article 2052 du code civil,

Cette fin de non recevoir est, comme telle, recevable en tout état de cause.

Elle n’est pas fondée dès lors que Mme [X] ne rapporte pas la preuve de la transaction prétendument passée entre elle et la société MYA IMMO par échange de lettres officielles du 17 décembre 2021 qui fonde cette fin de non recevoir et qui n’est pas même produit aux débats, alors, en tout état de cause, que cet argumentaire qui repose sur la fictivité de la personnalité morale de l’intimée manque en fait au vu de ce qui est jugé ci-dessus à ce sujet.

Sur l’astreinte quant à l’expulsion

Vu les articles L. 131-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Le jugement entrepris a rejeté à bon droit cette demande d’astreinte, en l’état de la possibilité du recours à la force publique en cas de besoin.

Il est par ailleurs constant que les lieux sont libérés depuis le 5 avril 2024, ce qui rend sans objet les demandes en appel relatives à l’astreinte et sa liquidation, une astreinte ne pouvant en tout état de cause être liquidée sans avoir été préalablement prononcée par une décision dûment signifiée.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle

La nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, conduit à la fixer au montant de la valeur locative du bien litigieux et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

L’indemnité d’occupation mensuelle est donc fixée, à compter de la mise en demeure de quitter les lieux du 1er mars 2021 jusqu’à la libération de l’appartement le 5 avril 2024, à la somme de 16 000 euros sollicitée par l’intimée, en référence à trois annonces dont il résulte un montant de loyer moyen de cet ordre pour des appartements comparables (pièce intimée 26) et dont l’appelante ne dit mot.

Sur les demandes indemnitaires de la société MYA IMMO

Le premier juge a fait une juste analyse des pièces produites pour retenir que ces demandes, qu’il s’agisse des pénalités de retard du prêt d’acquisition du bien litigieux (700 000 euros), des charges de copropriété (61 323,06 euros) ou du complément de droit d’enregistrement (152 900 euros), n’étaient pas fondées faute de preuve que les préjudices allégués découlent de la seule occupation sans droit ni titre litigieuse.

La cour ajoute qu’il en est de même s’agissant du préjudice résultant prétendument de cette occupation sans droit ni titre du fait de son état de cessation des paiements et de son redressement judiciaire, pour un montant de 60 000 euros, sans plus de détail sur cette évaluation ni renvoi à ce propos à aucune pièce, en particulier aucune de celles demandées par l’appelante, auquel il n’est pas répondu sur ce point.

A cet égard, l’intimée reprend pour l’essentiel son argumentaire de première instance sans ajout pertinent. Ainsi, elle invoque vainement en appel la théorie de la causalité adéquate, le seul refus d’accès à l’appartement par l’appelante ne suffisant pas à caractériser un lien de causalité directe entre cette faute et ces préjudices, peu important par ailleurs l’absence d’engagement de l’intimée dans la perspective de règlement amiable de leur litige par l’appelante et son époux.

Le jugement entrepris est donc confirmé et ces demandes rejetées.

Sur la demande indemnitaire de Mme [X]

Le désistement précité de l’appel de Mme [X] qui emporte acquiescement au jugement entrepris qui la déclare sans droit ni titre la prive de la possibilité de solliciter des dommages et intérêts pour avoir été considérée comme occupante sans droit ni titre. Pour le surplus, elle ne rapporte pas la preuve d’un abus de l’intimée, qui a pu se méprendre sur la portée de ses droits.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a fait une exacte application de l’article 696 du code de procédure civile et une application équitable de l’article 700 de ce code.

Chacune des parties, partiellement perdante, supportera la charge de ses dépens de la présente instance sans pouvoir prétendre à une indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de la saisine,

Déclare recevables les conclusions de Mme [X] transmises par RPVA le 20 mars 2025 ;

Déclare irrecevable l’exception d’incompétence ;

Déclare recevables mais non fondées les fins de non recevoir soulevées par Mme [X] ;

Confirme le jugement entrepris sauf du chef du montant de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [X] à payer à la société MYA IMMO une indemnité d’occupation mensuelle de 16.000 euros à compter du 1ermars 2021 jusqu’au 5 avril 2024 inclus ;

Rejette le surplus des demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d’appel et rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE