RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 FEVRIER 2025

(n° 35 /2025, 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 23/06758 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHOB7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mars 2023- tribunal judiciaire de Bobigny (Chambre 5/Section 2)- RG n° 20/08359

APPELANTE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LA SAUSSAYE (sigle SCI LA SAUSSAYE

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 383 586 328

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de M^e Israël BOUTBOUL, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis, Palais : BOB184

INTIMÉE

S.A.S. AMBULANCES POMPADOUR

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 11] sous le n° 352 279 343

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée et assistée par M^e Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : C0987

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et M^me Stéphanie Dupont, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Un rapport a été présenté à l’audience par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Stéphanie Dupont, conseillère, en remplacement de M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre empêchée, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 2006, la société dénommée société civile immobilière La Saussaye (ci-après la SCI La Saussaye) a donné à bail à la société ambulances Pompadour des locaux situés [Adresse 4], à [Adresse 12] (93), pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2006, à usage exclusif de « bureaux pour l’activité de transport sanitaire et exposition de matériel», moyennant un loyer révisable, d’un montant initial de 15.000 euros hors taxe, payable d’avance en quatre termes égaux, le premier des mois de janvier, avril, juillet et octobre. Aux termes du bail ces locaux sont désignés comme suit : « à gauche de l’entrée commune de l’immeuble, un bureau sur rue, puis un couloir desservant à droite un bureau, ensuite des WC et à gauche une cuisine. Toutes ces pièces sont carrelées ».

Par acte extrajudiciaire du 12 novembre 2014, la SCI La Saussaye a donné congé à sa locataire pour le 1er juillet 2015 avec offre de renouvellement du bail.

Le 12 mars 2020, un incendie est survenu au sein des lieux loués.

Par lettre recommandée du 14 mai 2020, la SCI La Saussaye a mis en demeure la société ambulances Pompadour de régler le loyer du 2ème trimestre 2020, soit la somme de 5342,50 euros.

Par lettre recommandée du 24 juin 2020, la société ambulances Pompadour a fait savoir à la SCI La Saussaye qu’elle entendait poursuivre l’exécution du bail et qu’elle suspendait le paiement des loyers jusqu’à la remise en état des lieux.

Par acte du 29 septembre 2020, la SCI La Saussaye a saisi le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux loués, ordonner l’expulsion de la société ambulances Pompadour, condamner cette dernière au paiement de 70.571,20 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu au paiement d’une indemnité d’occupation et, à titre subsidiaire, de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 18 mai 2021, le juge de la mise en état a ordonné une expertise afin notamment de déterminer les causes du sinistre, de déterminer si la perte du bien est totale ou partielle, de donner son avis sur les préjudices et sur l’état de l’immeuble dans son ensemble. Le juge de la mise en état a désigné à cet effet M. [M] [I] en qualité d’expert judiciaire.

La consignation fixée à 6.000 euros a été réglée par la SCI La Saussaye. Celle-ci n’a toutefois pas réglé le complément fixé par ordonnance du 8 juillet 2021 à hauteur de 34.000 euros de sorte que le rapport d’expertise a été déposé en l’état des travaux de l’expert.

Par jugement du 9 mars 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a :

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande de résiliation du bail commercial conclu avec la société ambulances Pompadour le 1 janvier 2006 renouvelé le 1er juillet 2015 portant sur les locaux sis [Adresse 5] ;

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande d’expulsion de la société ambulances Pompadour des locaux loués sis [Adresse 5] ;

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande de condamnation de la société ambulances Pompadour à payer une indemnité d’occupation ;

— fixé le montant du loyer annuel des locaux sis [Adresse 10] à la somme de 8.654,86 euros à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à leur remise en état ;

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI La Saussaye aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, et qui seront recouvrés par Maître Séverine Valade, avocat (membre de la Selarl Barbier Associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI La Saussaye à verser à la société ambulances Pompadour la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 7 avril 2023, la SCI La Saussaye a interjeté appel du jugement en en critiquant tous les chefs.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 octobre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 28 juin 2024, la SCI La Saussaye, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 9 mars 2023 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux sis [Adresse 1] à la date du 12 mars 2020 pour destruction des lieux ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail des locaux sis [Adresse 1] à la date du 12 mars 2020 pour non-respect des clauses du bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Ambulances pompadour des lieux loués sis [Adresse 2] et de tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier :

— condamner la société ambulances Pompadour à payer à la société SCI La Saussaye la somme de 150.708,70 euros à titre de dommage est intérêts au terme du 2e trimestre 2024 inclus ;

— condamner la société ambulances Pompadour à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer en cours jusqu’à la libération des lieux ;

— débouter la société ambulances Pompadour de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire :

— fixer le loyer à la somme de 17 808,36 HT par ans à compter du 12 mars 2020 ;

— condamner la société ambulances Pompadour à payer à la société SCI La Saussaye la somme de 39 521,56 euros TTC au terme du 2e trimestre 2024 inclus ;

— condamner la société ambulances Pompadour à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer en cours jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouter la société ambulances Pompadour de toutes ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire :

— fixer le loyer à la somme de 17 808,36 HT par ans à compter du 7 juin 2022 ;

— condamner la société ambulances Pompadour à payer à la société SCI La Saussaye la somme de 15.092,32 euros au terme du 2e trimestre 2024 inclus ;

— condamner la société ambulances Pompadour à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer en cours jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouter la société ambulances Pompadour de toutes ses demandes ;

— condamner la société ambulances Pompadour à payer à la société SCI La Saussaye la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la société ambulances Pompadour aux entiers dépens.

La SCI La Saussaye fait valoir :

Sur la résiliation du bail commercial en vertu de l’article 1722 du code civil,

— étant rappelé que le bail ne contient aucune disposition relative à la destruction des lieux loués, que le bail doit être résilié car l’incendie du 12 mars 2020, qui s’analyse en un cas fortuit pour le bailleur, a entraîné la perte totale des locaux loués ;

— que la jurisprudence considère qu’il y a destruction totale de la chose louée dans deux hypothèses : lorsque le coût des travaux de remise en état de l’immeuble excède sa valeur vénale ou lorsque que le bien loué est devenu impropre à sa destination et que le locataire ne peut plus en jouir conformément à ce qui était convenu ;

— que le premier juge a fait une mauvaise appréciation des faits et de la jurispridence en rejetant sa demande de résiliation judiciaire du bail ; qu’il a retenu que seule la destruction physique totale des lieux était susceptible d’entraîner la résiliation du bail sans prendre en compte l’interprétation de la jurisprudence selon laquelle lorsque le bien loué est devenu impropre à sa destination et que le locataire ne peut plus en jouir conformément à ce qui était convenu au bail, le bail est résilié ;

— que l’appréciation concernant l’impossibilité de jouir de la chose louée se fait au moment de la destruction des lieux et non en considération de futurs travaux comme l’a retenu le tribunal ;

— qu’en l’espèce, l’expert [F] [U], a conclu que le local commercial était inexploitable et impropre à sa destination et qu’il ne serait à nouveau exploitable qu’après l’exécution de travaux de remise en état ;

— que le laboratoire de la préfecture de police de [Localité 14] a également fait état dans ses constatations de la destruction totale des lieux ;

— que si la société ambulances Pompadour a pu continuer son activité, ce n’est pas en utilisant les lieux loués qui sont fermés ; que la société ambulances Pompadour ne rapporte pas la preuve d’avoir exploité les lieux ; qu’elle a installé ses bureaux ailleurs ;

— que le premier juge a fait un descriptif des locaux loués en distinguant les locaux fortement abîmés et inutilisables et les autres pièces indemnes et utilisables ; que ces autres pièces sont les toilettes, la cuisine et un bureau qui ont une importance résiduelle dans l’activité de la société ambulances Pompadour ;

— que la société ambulances Pompadour a elle-même reconnu, dans son courrier du 29 juin 2020, que les locaux n’étaient plus conformes à leur destination en refusant de payer tout loyer jusqu’à la remise en état des locaux ;

— que la comparaison avec les locaux voisins, loués par la société Vilmat n’est pas pertinente car ces locaux ont été moins impactés par l’incendie ;

— que les lieux n’étant plus conformes à leur destination, la comparaison du coût des réparations avec la valeur des locaux n’est pas pertinente ; que néanmoins, l’avis de valeur produit aux débats par la société ambulances Pompadour pour établir la valeur des locaux est dépourvu de force probante car il n’est pas justifié de la qualité d’agent immobilier et de l’objectivité de son auteur, il n’émane ni d’un expert immobilier ni d’un expert judiciaire ;

Sur la résiliation du bail pour non-respect de ses clauses en vertu des dispositions des articles 1217, 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil,

1- pour défaut de paiement des loyers

— que la société ambulances Pompadour a procédé à des travaux de remise en état des lieux, sans l’accord de la bailleresse, ce qui découle d’un procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2022 ;

— qu’à la suite de la survenance de l’incendie, la société ambulances Pompadour a cessé de régler son loyer ;

— que pour la période du 2ème trimestre 2020 au 6 juin 2022, la société ambulances Pompadour a reconnu devoir une somme de 8.654,86 euros par an au titre du loyer ;

— que depuis le 7 juin 2022, la société ambulances Pompadour est tenue de régler le loyer à taux plein, soit 21.370 euros TTC par an ;

— que la société ambulances Pompadour a accumulé une dette locative qui s’élève à 50.365,76 euros au terme du 3ème trimestre 2023 inclus ;

— que c’est de mauvaise foi que la société ambulances Pompadour essaye de repousser la date de départ des loyers à taux plein au 20 juillet 2022 en prétendant que les locaux n’auraient pas été exploitables avant l’installation de la téléphonie alors que les constats de l’huissier le 7 juin 2022 démontrent que les locaux étaient exploitables et que la société ambulances Pompadour soutient elle-même que le problème de téléphonie ne l’a pas empêché d’exploiter son fonds de commerce d’ambulance avant la remise en état des locaux ;

— que les parties ont convenu entre elles de la date du 22 juin 2022 par commodité ;

— que la société ambulances Pompadour a adressé un règlement de 51.300,94 euros par courrier du 6 octobre 2023 qui correspondrait selon elle à sa dette au terme du 4ème trimestre 2013 inclus ;

— que la société ambulances Pompadour n’a pas réglé son loyer depuis cette date et qu’elle a donc accumulé une dette locative de 15.092,32 euros au terme du 2ème trimestre 2024 inclus ;

2- pour la réalisation de travaux non-autorisés

— que la société ambulances Pompadour a fait procéder à des travaux de remise en état des locaux, sans l’accord de la bailleressen en violation du 14° du contrat de bail ;

— que le procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2022 démontre que la société ambulances Pompadour a procédé à des travaux de changement de distribution ou percement de planchers, plafonds ou gros murs sans le consentement de la bailleresse et sans la surveillance de l’architecte de la bailleresse ;

— que l’attestation fournie par l’architecte de la société ambulances Pompadour n’est pas objective car elle émane d’un professionnel mandaté et payé par la société ambulances Pompadour ; que ce professionnel reste vague sur l’état de la structure du bâtiment, ne précise pas les investigations auxquelles il a procédé ;

— que les travaux réalisés par la société ambulances Pompadour rendent les atteintes à la structure du bâtiment causées par l’incendie plus difficilement décelables ;

— que la réalisation de ces travaux constitue une violation grave des charges et conditions du bail justifiant la résiliation du bail ;

Sur la responsabilité de la société ambulances Pompadour,

— que la société ambulances Pompadour est présumée responsable de la destruction des locaux par incendie en application de l’article 1733 du code civil ;

— que pour s’exonérer de sa responsabilité, la société ambulances Pompadour doit prouver le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction ;

— que la notion de cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil et la notion de cas fortuit au sens de l’article 1733 du code civil sont distinctes ; que le cas fortuit pour le bailleur (article 1722 du code civil) ne l’est pas forcément pour le locataire (article 1733 du code civil ) ;

— que s’il s’agit d’un incendie causé par un tiers, la société ambulances Pompadour engage tout de même sa responsabilité car elle a été négligente et n’a pas fait le nécessaire pour prévenir cet incendie ;

— que l’incendie n’était pas imprévisible car la société ambulances Pompadour avait déjà été victime, le 13 janvier 2020, soit à peine deux mois avant, d’un incendie volontaire qui avait touché des véhicules de la société, stationnés à quelques mètres de ses locaux ;

— que la société ambulances Pompadour aurait dû prendre des mesures pour protéger les locaux surtout face au risque incendie (détecteurs de fumée, alarme) ;

— que son préjudice est de 150.708,70 euros , soit le coût des réparations chiffré par l’expert [F] [U] (59.886,20 euros TTC) et la perte des loyers du 13 mars 2020 au 2ème trimestre 2024 inclus (90.822,50 euros = 17 trimestres X 5342,50 euros TTC) ;

— que si la société ambulances Pompadour a procédé à des travaux de remise en état des locaux, il n’est pas justifié que ces travaux ont été accomplis dans les règles de l’art et peuvent réparer l’intégralité de son préjudice ;

A titre subsidiaire, sur les sommes dues par l’intimée au titre des loyers,

— que puisque la société ambulances Pompadour prétend que les lieux étaient toujours conformes à leur destination pour s’opposer à la résiliation du bail alors le loyer est dû en totalité ;

— que la société ambulances Pompadour est donc débitrice au titre des loyers arrêtés au 2ème trimestre 2024 inclus de la somme de 39.521,56 euros, soit 90.822,50 euros (17 trimestres x 5342,50 euros) – 51.300,94 euros (règlement de la locataire effectuée le 6 octobre 2023) ;

— que si la cour devait retenir un loyer réduit entre le 12 mars 2020 et le 6 juin 2022, la dette de la locataire serait alors de 15.092,32 euros après le 2ème trimestre 2024 inclus.

Dans ses conclusions déposées et notifiées le 24 septembre 2024, la société ambulances pompadour, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 9 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Bobigny en ce qu’il a :

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande de résiliation du bail commercial conclu avec la société ambulances Pompadour le 1 janvier 2006 renouvelé le 1er juillet 2015 portant sur les locaux sis [Adresse 5] ;

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande d’expulsion de la société ambulances Pompadour des locaux loués sis [Adresse 5] ;

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande de condamnation de la société ambulances Pompadour à payer une indemnité d’occupation ;

— fixé le montant du loyer annuel des locaux sis [Adresse 10] à la somme de 8.654,86 euros à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à leur remise en état ;

— débouté la SCI La Saussaye de sa demande de dommages-intérêts ;

— condamné la SCI La Saussaye aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire, et qui seront recouvrés par Maître Séverine Valade, avocat (membre de la Selarl Barbier Associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI La Saussaye à verser à la société ambulances Pompadour la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant en appel,

— confirmer que les locaux n’ont été que partiellement détruits après le sinistre du 12 mars 2020 ;

— débouter la SCI La Saussaye de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI La Saussaye au paiement d’une somme complémentaire de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par la société Ambulances Pompadour en appel ;

— condamner la SCI La Saussaye aux entiers dépens et autoriser Maître Séverine Valade (SELARL Barbier Associes), avocat au Barreau de Paris, à les recouvrer directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société ambulances Pompadour fait valoir :

Sur sa responsabilité,

— que l’incendie du 12 mars 2020 est d’origine volontaire sans auteur identifié et que les locaux étaient en bon état d’entretien général avant le sinistre de sorte qu’aucune négligence ne peut lui être imputée ;

— qu’elle doit donc être déchargée de la présomption de responsabilité qui pèse sur elle en application de l’article 1733 du code civil ;

Sur la perte partielle et provisoire des locaux,

— qu’une partie seulement des locaux a été endommagée par l’incendie ; que le bureau, les WC et la cuisine du local, soit 24,40 m² ont été seulement salis par le dépôt de suie ;

— que l’activité de la société ambulances Pompadour a pu se poursuivre comme le démontre son chiffre d’affaires des années 2020 à 2023 ;

— que les locaux ont été remis à neuf ; que l’impossibilité de jouir des locaux n’est pas définitive ;

— que le coût des travaux de remise en état, chiffré à 59.886,20 euros TTC dans le rapport de M. [U] et à 67.952,50 euros TTC par l’architecte de la société ambulances Pompadour, est inférieur à la valeur des locaux estimée entre 200.000 euros et 210.000 euros ;

— que les locaux mitoyens, loués à la société Vilmat, ont été remis en état et sont exploités ; que les locaux loués à la société Vilmat ont été victimes, le même jour, d’un départ de feux distinct de celui qui a touché les locaux loués par la société ambulances Pompadour ;

Sur la fixation du loyer au prorata des surfaces indemnes

— qu’en application de l’article 1722 du code civil, les locaux n’ayant été que partiellement endommagés, elle sollicite une diminution de loyer au prorata des surfaces indemnes, soit à la somme de 8.654,86 euros HT par an,

Sur la date de remise en état du local,

— que l’attestation de fin de chantier sans réserve a été dressée par l’architecte, le maître d’ouvrage et les entrepreneurs le 22 juin 2022 mais que ce n’est en réalité qu’à partir du 20 juillet 2022 que les locaux ont pu être à nouveau exploités en totalité, soit à la date d’installation de la téléphonie qui a permis au régulateur de l’intimée de recevoir les appels de la patientèle et de gérer les rotations des ambulances ;

— que le loyer réduit est donc dû du 12 mars 2020 au 20 juillet 2022 ;

Sur le compte entre les parties,

— qu’avant le sinistre, le loyer était de 17.808,37 euros HT depuis la révision du loyer à effet du 1er janvier 2012, soit 21370.04 euros TTC ;

— que le loyer réduit doit être fixé à 8654,86 euros HT, soit 10.385,83 euros TTC ;

— que la société ambulances Pompadour avait réglé l’intégralité du loyer jusqu’au 31 mars 2020, avant le sinistre sur la base du loyer annuel de 21.370,04 € TTC, de sorte qu’il existe un trop versé pour la période du 12 mars 2020 au 31 mars 2020 ;

— que la société ambulances Pompadour a également réglé la somme de 51.300,94 € le 6 octobre 2023, la somme de 15.092,32 € le 20 août 2024 et la somme de 935,21 € le 5 septembre 2024 ;

— qu’elle est donc à jour du paiement de ses loyers jusqu’au 30 septembre 2024 ;

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI La Saussaye

— que l’incendie, d’origine criminelle, constitue un cas fortuit de sorte que sa responsabilité ne peut pas être engagée sur le fondement des articles 1148 et 1722 du code civil ;

— que l’installation d’un détecteur de fumée n’est obligatoire que dans les locaux à usage d’habitation ;

— que la SCI La Saussaye ne subit aucun préjudice dès lors que les travaux de remise en état ont été intégralement réglés par la société ambulances Pompadour ;

— que son architecte atteste que la structure du local est indemne ;

Sur la demande de la société ambulances Pompadour de résiliation du bail pour non-respect des clauses du bail,

— qu’elle est à jour du paiement de ses loyers,

— que la configuration des locaux avant et après les travaux de remise en état des locaux est identique ;

— qu’elle s’est contentée de remettre à neuf les locaux sans modifier la distribution intérieure, sans percement de planchers, plafonds ou gros oeuvre ;

— qu’aucun manquement contractuel ne peut lui être reproché.

Il convient, en application de l’article 455 du code de procédure civile, de se référer aux conclusions des parties, pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

1- Sur la demande de résiliation du bail

1-1 Sur la demande principale sur le fondement de l’article 1722 du code civil

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommangement.

Il est acquis que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ( 3ème Civ., 8 mars 2018, n° 17-11.439).

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats que la destruction matérielle des locaux loués à la suite de l’incendie survenu le 12 mars 2020 n’est pas totale. Cette destruction n’est que partielle. En effet, il résulte des photos et rapports d’expertise, tant le rapport de Monsieur [U] (expert amiable mandaté par la SCI La Saussaye) que le rapport du laboratoire central de la préfecture de police de Paris, que les murs et la couverture des locaux étaient toujours présents après l’incendie. Contrairement à ce que soutient la SCI La Saussaye, le laboratoire central de la préfecture de police de Paris ne tire pas de conclusions des désordres qu’elle constate concernant la destruction de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. Quant à Monsieur [U], s’il indique que la pièce principale est entièrement sinistrée, il écrit que les autres pièces, à savoir le cabinet de toilette, la cuisine et le bureau sont simplement imprégnés de suie avec des décollements occasionnés par l’incendie pour le cabinet de toilette et la cuisine. Par ailleurs, l’architecte mandaté par la société ambulances Pompadour pour la remise en état des locaux atteste que 'les éléments dégradés par l’incendie sont uniquement de second oeuvre et non de structure.'

Il n’est pas non plus apporté la preuve d’une impossibilité absolue et définitive d’user des locaux loués conformément à leur destination. Selon le bail, les locaux sont destinés à 'usage de bureaux pour l’activité de transport sanitaire et exposition de matériel’ et sont composés de : 'un bureau sur rue, puis un couloir desservant à droite un bureau, ensuite des WC et à gauche une cuisine'. Or, si le bureau sur rue est inutilisable après l’incendie, les autres pièces sont utilisables sous réserve d’un nettoyage et de quelques menues réparations, Monsieur [U] précisant dans son rapport que les alimentations et évacuations de la cuvette des WC et du lave-mains sont abîmées sans toutefois indiquer qu’elles ne sont plus en état de fonctionnement. La société ambulances Pompadour pouvait donc ainsi continuer à jouir d’une partie suffisante des locaux loués pour poursuivre l’exploitation de son activité de transport sanitaire, étant précisé qu’elle loue à un autre bailleur, à côté de ses bureaux, au [Adresse 6], un terrain pour stationner ses véhicules, sans qu’il soit besoin pour elle d’apporter la preuve qu’elle l’ait effectivement fait. La SCI La Saussaye qui soutient que la société ambulances Pompadour a reconnu dans un courrier du 29 juin 2020 que les lieux n’étaient plus conformes à leur destination en refusant de régler le moindre loyer jusqu’à la remise en état de lieux ne produit pas de courrier de la société ambulances Pompadour daté du 29 juin 2020. Elle produit un courrier de la société ambulances Pompadour daté du 24 juin 2020 dans lequel la société ambulances Pompadour ne reconnait pas une impossibilité absolue et définitive de jouir d’user des locaux loués puisqu’elle écrit que 'le local a été partiellement détruit par l’incendie survenu le 12 mars 2020" et qu’elle entend 'poursuivre l’exécution du bail en sollicitant la diminution du loyer à hauteur de la partie non sinistrée du local conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil.'

La destruction totale de la chose louée pour raisons économiques n’est pas non plus établie. En effet, l’expert mandaté par la SCI La Saussaye avait estimé le coût des travaux de remise en état des locaux loués à la somme de 59.886,20 euros TTC et la société ambulances Pompadour produit une estimation des travaux de remise en état des locaux par son architecte pour un montant de 67.952,50 euros TTC. Or, la société ambulances Pompadour produit un avis de valeur des locaux, à l’en-tête d’un agent immobilier de [Localité 13], qui permet de s’assurer que la valeur des locaux excède la valeur des travaux. La société SCI La Saussaye critique cet avis de valeur mais ne produit pas d’autre estimation du prix de son bien pour contredire ledit avis.

1-2 Sur la demande subsidiaire pour manquement de la locataire à ses obligations contractuelles

Le bail a été renouvelé à compter du 2 juillet 2015 par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré par la SCI La Saussaye à sa locataire pour le 1er juillet 2015.

L’ancien article 1184 du code civil, applicable en l’espèce s’agissant d’un bail antérieur au 1er octobre 2016, dispose que :

' La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'

Il appartient au juge d’apprécier si les manquements contractuels invoqués à l’appui de la demande de résiliation du bail sont suffisamment graves pour entraîner la résiliation sollicitée.

En l’espèce, la SCI La Saussaye demande la résiliation judiciaire du bail pour défaut par la société ambulances Pompadour de paiement du loyer.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

La SCI La Saussaye reproche plus précisément à la société ambulances Pompadour de n’avoir effectué aucun paiement au titre de son loyer entre le 1er avril 2020 et le 6 octobre 2023, date d’un paiement de 51.300,94 euros, et de lui devoir la somme de 15.092,32 euros au terme du 2ème trimestre 2024 inclus.

Or, il s’avère que la société ambulances Pompadour apporte la preuve qu’elle a effectué un virement de 15.092,32 euros à laSCI La Saussaye le 21 août 2024.

En conséquence, compte-tenu de la régularisation totale par la société ambulances Pompadour du paiement de ses loyers, il apparait que le retard de la société ambulances Pompadour dans le paiement de ses loyers, entre le 1er avril 2020 et le 6 octobre 2023 puis jusqu’au 21 août 2024, n’est pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation judiciaire du bail.

La société SCI La Saussaye reproche également à la société ambulances Pompadour d’avoir effectué les travaux de remise en état des locaux loués sans son consentement.

Concernant les travaux, le bail fait obligation au preneur 'de ne pouvoir faire aucun changement de distribution ou percement de planchers, plafonds ou gros murs sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et de ne pouvoir exécuter ceux qu’il aurait consentis que sous la surveillance de son architecte dont les honoraires seront à la charge du preneur.'

Mais aucune pièce produite aux débats n’établit que les travaux de remise en état des locaux réalisés par la société ambulances Pompadour ont donné lieu à un changement de distribution des lieux, au percement des planchers, plafonds ou gros murs qui seuls nécessitaient le consentement de la bailleresse.

La SCI La Saussaye l’affirme en se fondant sur le procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2022 qu’elle produit aux débats. Mais si ce procès-verbal confirme l’existence des travaux de remise en état des lieux réalisés par la société ambulances Pompadour, ce que la locataire ne conteste d’ailleurs pas, il ne contient aucune indication d’un changement de distribution des lieux, d’un percement des planchers, plafonds ou gros murs. La société ambulances Pompadour produit aux débats un chiffrage détaillé des travaux de remise en état des locaux par l’architecte auquel elle a fait appel pour ces travaux, or ce chiffrage ne mentionne pas de travaux de changement de distribution des lieux, de percement des planchers, plafonds ou gros murs.

Il n’est donc pas établi que la société ambulances Pompadour a manqué à son obligation contractuelle de ne faire aucun changement de distribution ou percement de planchers, plafonds ou gros murs.

En conséquence, et au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI La Saussaye de ses demandes de résiliation du bail commercial, d’expulsion et de condamnation de la société ambulances Pompadour au paiement d’une indemnité d’occupation.

2-Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI La Saussaye

L’article 1733 du code civil dispose que le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

Il en résulte une présomption de responsabilité du preneur en cas d’incendie dont celui-ci peut s’exonérer notamment par cas fortuit ou force majeure.

Un incendie d’origine criminelle est assimilé à un cas de force majeure qui exonère le preneur de sa responsabilité sauf si le preneur a commis une négligence ou une imprudence dans la protection du local en relation de causalité avec le dommage.

En l’espèce, le rapport du laboratoire central de la préfecture de police établit que l’incendie survenu dans les locaux loués le 12 mars 2020 est d’origine criminelle. Il est également établi, par l’avis de classement sans suite produit aux débats, que l’auteur de cet incendie n’a pas été identifié.

Le fait que la société ambulances Pompadour a été victime le 13 janvier 2020 d’un incendie sur le parking qu’elle loue à proximité de ses bureaux ne prive pas l’incendie survenu le 12 mars 2020 de son caractère d’imprévisibilité et d’irrésistibilité qui en fait un cas de force majeure.

Concernant l’incendie du 12 mars 2020, le rapport du laboratoire central de la préfecture de police établit l’existence de deux zones de départ de feu distinctes, l’une à l’intérieur des locaux loués par la société ambulances Pompadour et l’autre à l’intérieur des locaux voisins loués par la société Vilmat de sorte qu’il n’est pas acquis que la société ambulances Pompadour était particulièrement visée par l’incendie du 12 mars 2020.

Il n’est établi aucune négligence ou imprudence de la part de la société ambulances Pompadour ayant un lien de causalité avec la survenue de l’incendie, étant relevé que le rapport du laboratoire central de la préfecture de police conclut que 'les deux déversements de liquide inflammable dans les locaux ont été perpétrés, selon toute vraisemblance, depuis l’extérieur, après avoir brisé les vitres des portes d’accès en partie basse.' Ni la pose d’un détecteur de furmée à l’intérieur du local, ni la pose d’une alarme n’auraient été en mesure d’empêcher l’incendie perpétré par un tiers qui était manifestement déterminé puisque les policiers ont retrouvé à proximité des lieux de l’incendie une bouteille en plastique contenant de l’essence pour automobiles et que de l’essence pour automobiles a été deversée dans les locaux loués par la société ambulances Pompadour et dans les locaux loués par la société Vilmat.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société SCI La Saussaye de sa demande de dommages et intérêts.

3- Sur la demande en paiement des loyers de la SCI La Saussaye

L’article 1722 du code civil prévoit qu’en cas de destruction partielle de la chose louée par cas fortuit, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

En l’espèce, les locaux loués ont été détruits partiellement à la suite de l’incendie survenu le 12 mars 2020.

C’est par des motifs pertinents auxquels le cour renvoie et qu’elle adopte que le premier juge a fixé, à la demande de la locataire, un loyer réduit, à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à la remise en état des locaux, au prorata des pièces utilisables après l’incendie, d’un montant de 8654,86 euros pas an HT.

Les parties sont en désaccord sur la date de remise en état des locaux.

Il sera retenu que les locaux étaient remis en état à la date du 7 juin 2022 même si la téléphonie n’a été installée que le 20 juillet 2022. En effet, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 7 juin 2022 produit aux débats que les travaux étaient terminés à cette date. Par ailleurs, l’absence de l’installation téléphonique posée le 20 juillet 2022 n’ayant pas empêché l’exploitation partielle des locaux après l’incendie, comme le soutient la société ambulances Pompadour pour s’opposer à la destruction totale de la chose louée invoquée par sa bailleresse, il n’y a pas lieu de repousser la remise en état des locaux à la pose de cette installation téléphonique.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant du loyer annuel à la somme de 8.654,86 euros HT à compter du 12 mars 2020 et jusqu’à la remise en état des locaux et y ajoutant de dire que ce loyer réduit est dû jusqu’au 6 juin 2022 inclus.

A titre de dette locative, la SCI La Saussaye demande la condamnation de la société ambulances Pompadour à lui payer :

— la somme de 39.521,56 euros TTC au terme du 2ème trimestre 2024 inclus,

— à titre subsdiaire, la somme de 15.092,32 euros TTC au terme du 2ème trimestre 2024 inclus.

La somme de 39.521, 56 euros ne tient pas compte de la diminution de loyer entre le 12 mars 2020 et le 6 juin 2022 inclus. La demande en paiement de cette somme doit donc être rejetée.

Par ailleurs, la société ambulances Pompadour apporte la preuve d’avoir effectué un virement bancaire de 15.092,32 euros à la SCI La Saussaye le 21 août 2024.

En conséquence, la demande en paiement de la société SCI La Saussaye doit être rejetée.

4- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI La Saussaye, partie succombante, aux dépens de la première instance ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros à la société ambulances Pompadour au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI La Saussaye qui succombe en appel sera également condamnée aux dépens de l’appel.

L’équité commande de la condamner à payer à la société ambulances Pompadour la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par cette dernière en appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 9 mars 2023 (RG 20/8359) en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Dit que le loyer réduit de 8.654,86 euros par an est dû jusqu’au 6 juin 2022 inclus,

Rejette la demande en paiement de la société civile immobilière La Saussaye au titre d’un arriéré de loyers arrêté au 2ème trimestre 2024 inclus,

Condamne la société civile immobilière La Saussaye aux dépens de l’appel dont distraction au profit de Maître Séverine Valade (membre de la Selarl Barbier associés) conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société civile immobilière La Saussaye à payer à la société ambulances Pompadour la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel,

La greffière La conseillère,

pour la présidente empêchée,