Le copies exécutoires et conformes délivrées à

ASW/FA

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Minute n°

N° de rôle : N° RG 24/01222 – N° Portalis DBVG-V-B7I-EZV5

COUR D’APPEL DE BESANÇON

1ère chambre civile et commerciale

ARRÊT DU 18 FEVRIER 2025

Décision déférée à la Cour : jugement du 07 septembre 2021 – RG N°18/02310 – TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON

Code affaire : 30C – Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

COMPOSITION DE LA COUR :

M. Michel WACHTER, Président de chambre.

M^me Anne-Sophie WILLM et Philippe MAUREL, Conseillers.

Greffier : M^me Fabienne ARNOUX, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.

DEBATS :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l’audience et Philippe MAUREL, conseiller, qui ont fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour.

DELIBERE :

M^me Anne-Sophie WILLM, conseiller, présidente de l’audience et Philippe MAUREL, conseiller ont rendu compte, conformément à l’article 786 du code de procédure civile à :

— M. Michel WACHTER, Président de chambre.

L’affaire oppose :

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. [U] FRERES

Sise [Adresse 3]

Immatriculée sous le numéro 390 033 314

Représentée par M^e Corinne ZIMMERMANN de la SELARL HESTIA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Représentée par M^e Benjamin LEVY, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ET :

INTIMÉES

S.E.L.A.R.L. [I] [O] & ASSOCIES

Sise [Adresse 5]

Immaticulée au RCS de Lille sous le numéro 841 176 290

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Jean-François CORMONT de la SELARL AUXIS AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

Société [P] [T] ET [V] [B], SELARL au capital de 95.000,00 euros, immatriculée au RCS de Lille Métropole sous le numéro 501 907 661, prise en la personne de Maître [P] [T], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société ACIAM, fonction à laquelle il a été désigné par jugement du Tribunal de commerce de Lille-Métropole en date du 28 septembre 2022, domicilié en cette qualité audit siège,

Etant précisé que la société ACIAM (anciennement dénommée la société FIB NC7) inscrite au RCS de Lille Métropole sous le numéro 881 209 647, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 7], a été placée sous liquidation judiciaire selon jugement du 30 septembre 2022 du Tribunal de Commerce de Lille-Métropole,

Sise [Adresse 4]

Représentée par M^e Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT – PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

Représentée par M^e Jean-François CORMONT de la SELARL AUXIS AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

S.A.S. CAMAIEU INTERNATIONAL représentée par la SELAS MJS Partner et par la SCP BTSG (en remplacement de la SELARL MJ Valem)

Sise [Adresse 2]

Immatriculée au RCS de Lille sous le numéro 345 086 177

Représentée par M^e Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Représentée par M^e Elodie CHESNEAU, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

S.E.L.A.S. MJS PARTNERS,

Sise [Adresse 6]

Représentée par M^e Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Représentée par M^e Elodie CHESNEAU, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

INTERVENANTE VOLONTAIRE

S.C.P. BTSG, représentée par Me [W] [F], mandataire judiciaire , sis [Adresse 4] à [Localité 7], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la Société CAMAÏEU INTERNATIONAL , fonction à laquelle il a été désigné en remplacement de la SELARL MJ VALEM ASSOCIES par ordonnance du Tribunal de Commerce de Lille Métropole en date du 10 mai 2022, domicilié en cette qualité audit siège,

Sise [Adresse 1]

Immaticulée au RCS de Nanterre sous le numéro 434 122 511

Représentée par M^e Romain LESUEUR de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Représentée par M^e Elodie CHESNEAU, avocat au barreau de BESANCON, avocat postulant

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant préalablement été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Michel WACHTER, président de chambre et par M^me Fabienne ARNOUX, greffier lors du prononcé.

*************

EXPOSE DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS

Par acte notarié du 28 octobre 1992, la SCI [U] Frères a consenti à M. [X] [U] un bail commercial à effet au 1er octobre 1992, portant sur les bâtiments A et B situés [Adresse 3].

Par acte du 17 février 1993, M. [X] [U] a cédé son droit au bail à la SARL Delcam, et la SCI [U] Frères a autorisé la cessionnaire à exploiter dans les locaux loués un commerce de prêt à porter et vente de tous articles destinés à l’habillement et la parure de l’homme, de la femme et de l’enfant.

Le 30 septembre 1998, l’assemblée générale extraordinaire de la SAS Camaïeu International a décidé de la fusion par absorption de la société Delcam.

Le bail s’est prolongé tacitement à compter du 1er octobre 2001, et par acte d’huissier du 18 août 2004, la société Camaïeu International a demandé le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans à effet au 1er septembre 2004.

Dans le silence de la bailleresse, le bail s’est renouvelé le 1er septembre 2004 pour une durée de 9 années se terminant le 31 août 2013.

Par acte du 29 juin 2016, la société Camaïeu International a demandé à la SCI [U] Frères le renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2016 pour une durée de 9 années, et au loyer annuel de 50 000 euros hors taxes.

Le 2 novembre 2016, la SCI [U] Frères a répondu consentir au renouvellement sollicité, mais au prix du loyer en cours, soit 89 780 euros hors taxes par an payable par semestre d’avance, outre les charges locatives.

Le 28 juin 2018, la société Camaïeu International a notifié un mémoire préalable à la SCI [U] Frères, et par acte du 9 novembre 2018, elle l’a assignée devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Besançon aux fins de fixation du loyer de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2016 à la valeur locative de 50 000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par jugement rendu le 27 novembre 2018, le tribunal a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de la décision de la commission départementale de conciliation.

Par jugement du 31 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2016, a ordonné une mesure d’expertise sur la valeur du bail, et a fixé le loyer provisionnel annuel à la somme de 87 863,58 euros hors taxes, payable selon les conditions du bail renouvelé.

L’expert a déposé son rapport le 4 mars 2020.

Par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 26 mai 2020, la société Camaïeu International a été placée en redressement judiciaire.

Ont été désignés en qualité de mandataires judiciaires la SELARL MJ Valem Associés prise en la personne de Maître [Z] [Y], et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D], lesquels sont intervenus volontairement dans la procédure de première instance.

Dans le cadre du plan de cession des actifs de la société Camaïeu International, la SAS Financière Immobilière Bordelaise a repris le bail commercial selon jugement du 17 août 2020 du tribunal de commerce de Lille Métropole.

La SASU FIB NC 7 s’est ensuite substituée à la société Financière Immobilière Bordelaise.

Par jugement du 14 avril 2021, le tribunal de commerce de Lille Métropole a prononcé la conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire de la société Camaïeu International, et la SELARL MJ Valem Associés prise en la personne de Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D] ont été désignés en qualité de liquidateurs.

— oOo-

Par jugement rendu le 7 septembre 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Besançon a :

— déclaré recevables les interventions volontaires de la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D] en qualité de liquidateurs judiciaires de la société Camaïeu International, fonction à laquelle ils ont été désignés par jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole en date du 14 avril 2021,

— déclaré recevable l’intervention volontaire de FIB NC 7,

— jugé la société Camaïeu International, la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D] en qualité de liquidateurs judiciaires, recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

— constaté que le bail liant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 années aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré à effet du 1er juillet 2016,

— fixé le loyer de renouvellement à effet du 1er juillet 2016 à la valeur locative au prix annuel de 38 000 euros hors taxes et hors charges,

— jugé que le loyer trop versé sera remboursé à la société Camaïeu International prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D], par la SCI [U] Frères pour la période du 1er juillet 2016 au 17 août 2020, et portera intérêt au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil de plein droit à compter du 1er juillet 2016, date de prise d’effet du bail,

— jugé que le loyer trop versé à compter du 18 août 2020 sera remboursé à la société FIB NC 7 par la SCI [U] Frères,

— jugé que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la SCI [U] Frères aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,

— condamné la SCI [U] Frères à verser à la société Camaïeu International, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [U] Frères à verser à la société FIB NC 7 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI [U] Frères aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a notamment retenu :

Sur la recevabilité de l’interventíon volontaire de FIB NC 7

— que la société Financière Immobilière Bordelaise avait été désignée pour reprendre les actifs de Camaïeu,

— que parmi les actifs repris, figurait le bail,

— que la société FIB NC 7 s’était substituée à la Financière Immobilière Bordelaise dans ses droits,

— qu’elle était en conséquence recevable à agir dans l’instance pour obtenir restitution des loyers trop versés à la SCI [U] ;

Sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative lorsqu’elle est inférieure au loyer plafonné

— que le locataire pouvait exiger que le bail renouvelé soit fixé à la valeur locative lorsque celle-ci était inférieure au loyer plafond résultant de l’application des indices,

— que l’expert judiciaire retenait que la valeur locative des locaux loués était inférieure au loyer plafonné en concluant à un prix de 66 500 euros hors taxes contre un loyer en cours de 87 171,32 euros,

— que le bailleur, dans un dire du 13 février 2020, s’en remettait à l’expert judiciaire s’agissant du prix au m2 retenu, et admettait par conséquent que la valeur locative était inférieure au prix du loyer plafonné,

— que le locataire était donc fondé à demander la fixation du loyer de renouvellement en application des critères posés par l’article L.145-33 du code de commerce ;

Sur la fixation du loyer de renouvellement suivant les critères de l’article L.145-33 du code de commerce

— que la société FIB NC 7 se rapportait au mémoire en ouverture de rapport régularisé par la société Camaïeu International le 27 octobre 2020 dont elle partageait l’analyse,

— que l’expert avait retenu une surface de 131,77 m2 arrondie à 132 m2, indiquant avoir écarté le principe de pondération en trois zones au motif que la configuration de la boutique obligeait la clientèle à circuler dans l’ensemble du magasin,

— qu’il avait laissé à l’appréciation du tribunal le fait de savoir si la charte de l’expertise en évaluation immobilière était un outil adaptable,

— qu’il convenait de relever, selon les plans, que le local commercial était d’une superficie totale de 263,69 m2, dont 219,49 m2 étaient utilisés et 204,74 m2 accessibles au public,

— que les locaux étaient caractérisés par leur profondeur,

— que cette configuration spécifique devait étre prise en compte pour établir la pondération des lieux,

— que la distinction opéré par l’expert ajoutait aux critères définis par la charte,

— que la SCI Darteville avait admis que cette surface devait être pondérée selon le principe des trois zones,

— que l’intérêt commercial de chacune des zones, et donc leur valorisation, diminuait dès lors que

le client devait se diriger vers le fond de la boutique,

— qu’au premier étage, les annexes diverses non reliées devaient être pondérées à 0,1,

— que le coefficient de 0,2 devait être réservé aux annexes reliées entre-elles,

— que l’accès à ces annexes était condamné,

— que le non-respect des principes posés par la charte conduisait à surévaluer la valeur locative retenue,

— que la pondération devait en conséquence être corrigée dans les termes proposés par la société Camaïeu International,

— que la surface pondérée des locaux était donc de 125 m2 ;

Sur la destination des locaux loués

— que l’expert retenait un loyer annuel pouvant être arrondi à 68 000 euros compte-tenu de l’occupation de deux locaux à usage unique (local chaudière et local électrique) et de l’apport du parking Pasteur et du tramway,

— que la destination inscrite au bail permettait au preneur d’exercer normalement son activité de prêt à porter,

— que l’expert relevait cependant que cette destination était assez restrictive ;

Sur les obligations respectives des parties

— que le bail contenait des clauses exorbitantes du droit commun, s’agissant de celles mettant à la charge du preneur des obligations incombant, selon le droit commun, au bailleur,

— que ces clauses justifiaient une minoration de la valeur locative,

— que le bail prévoyait également un paiement semestriel et d’avance du loyer,

— que cette clause était exorbitante du droit commun puisqu’elle favorisait la trésorerie du bailleur au détriment de celle du preneur,

— que c’était donc de manière erronée que l’expert avait écarté l’abattement de 1% au motif que le paiement semestriel avait été convenu entre les parties, ajoutant en cela une condition non requise par l’article R.145-8 du code de commerce ;

Sur les facteurs locaux de commercialité

— que le bailleur s’en remettait à la valeur faciale retenue par l’expert,

— que la boutique Camaïeu disposait d’un bon emplacement commercial se situant dans le centre ville de Besançon en zone piétonne,

— que néanmoins les zones commerciales situées en périphérie de la ville conduisaient à une désertification du centre ville,

— que les facteurs locaux de commercialité n’avaient pas favorablement évolué ;

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

— que le loyer de renouvellement devait être fixé à hauteur de 307 euros le m2 pondéré ;

Sur le calcul de la valeur locative devant être retenu

— que la valeur locative des locaux loués devait être fixée à 38 000 euros par an hors taxes et hors charges,

— que la société Camaïeu International était donc fondée à revendiquer la fixation d’un loyer de renouvellement annuel à 38 000 euros hors taxes et hors charges, à effet rétroactif au 1er juillet 2016,

— que le trop versé devait lui être remboursé pour la période du 1er juillet 2016 au 17 août 2020 ;

Sur le loyer trop versé à compter du 18 août 2020

— que le loyer trop versé à compter du 18 août 2020 devait être remboursé à la société FIB NC 7 par la SCI [U] Frères ;

Sur la conclusion d’un nouveau bail à effet du 1er janvier 2022

— que dans le cadre du litige, qui avait pour seul objet la fixation du loyer de renouvellement, les parties s’étaient accordées sur le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2016,

— qu’aucune des pièces versées ne pouvait justifier qu’un nouveau bail prenne effet au 1er janvier

2022 ;

Sur la fixation du loyer de renouvellement au prix de 87 863,58 euros hors taxes par an

— que ce prix correspondait au loyer en vigueur à la fin du bail,

— que la demande de fixation au prix annuel de 87 863,58 euros hors taxes n’était justifiée par aucun élément de droit ou de fait,

— que l’expert avait estimé le loyer de renouvellement au prix de 66 396 euros ;

Sur le non règlement du loyer depuis le second semestre 2020

— que la société FIB NC 7 était la locataire de la société SCI [U] Frères depuis le 18 août 2020,

— que le fait qu’elle ne règle pas régulièrement le loyer contractuel depuis cette date n’avait pas de lien avec le litige qui portait uniquement sur la fixation du loyer de renouvellement au 1er 2016,

— qu’en application de l’article R.145-23, alinéas 1 et 2 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux n’était compétent que pour statuer sur le prix du bail renouvelé ou révisé.

— oOo-

Par déclaration du 6 octobre 2021, la SCI [U] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du tribunal de commerce de Lille Métropole du 10 mai 2022, la SCP BTSG, représentée par Maître [W] [F], a été désignée liquidateur judiciaire de la société Camaïeu International en remplacement de la SELARL MJ Valem Associés.

Par ordonnance du 18 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré l’instance interrompue à la suite du jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 1er août 2022 prononçant l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’encontre de la SAS Aciam, anciennement FIB NC 7.

L’instance a été reprise le 7 août 2024.

— oOo-

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 13 juillet 2022, la SCI [U] Frères demande à la cour :

Sur l’appel principal

— de le dire tant recevable que bien fondé,

Y faisant droit

— de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. fixé le loyer de renouvellement à effet du 1er juillet 2016 à la valeur locative au prix annuel de 38 000 euros hors taxes et hors charges,

. jugé que le loyer trop versé sera remboursé par elle à la société Camaïeu International, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D], pour la période du 1er juillet 2016 au 17 août 2020, et portera intérêt au taux légal conformément à l’article 1231-7 du code civil de plein droit à compter du 1er juillet 2016, date de prise d’effet du bail,

. jugé que le loyer trop versé à compter du 18 août 2020 sera remboursé à la société FIB NC 7 par elle,

. jugé que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

. l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

. rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement,

. l’a condamnée à verser à la société Camaïeu International, prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a condamnée à verser à la société FIB NC 7 la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

Et statuant à nouveau

— de dire et juger que la valeur locative au 1er juillet 2016 des locaux s’élève à 503 euros hors taxes / m² pondéré et par an et la surface pondérée à 148 m²,

— de fixer rétroactivement le montant du loyer du bail renouvelé à 74 500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2016, subsidiairement dans la limite des demandes du preneur soit :

. 50 000 euros à compter du 1er juillet 2016,

. 38 000 euros à compter du 21 juin 2020,

. de dire et juger que les intérêts au taux légal sur la restitution des loyers ne seront dus qu’à compter et dans la limite de la fixation rétroactive du loyer renouvelé soit 74 500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2016, subsidiairement dans la limite des demandes du preneur soit :

. 50 000 euros à compter du 1er juillet 2016,

. 38 000 euros à compter du 21 juin 2020,

— de débouter la société FIB NC 7 de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions en les disant tant irrecevables que mal fondées,

— de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dispositions non critiquées,

— de condamner la société FIB NC 7 à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel outre les frais et dépens d’appel,

Sur l’appel incident

— de le déclarer irrecevable et infondé,

— de débouter la société Camaïeu International, la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] et la SELAS MJS Partners représentée par Me [A] [D] ès qualité de liquidateurs judiciaires, de leurs fins, moyens et conclusions contraires aux siennes.

— oOo-

Aux termes de leur assignation en intervention forcée du 25 juin 2024 transmise le 14 août 2024 et formée à l’encontre de la SELARL [I] [O] & Associés prise en la personne de Maître [K] [O] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Aciam, et la SELARL [P] [T] et [V] Borkowiak, prise en la personne de Maître [P] [T] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Aciam, la SAS Camaïeu International, la société MJS Partners représentée par Maître [A] [D] ès qualités de liquidateur de la SAS Camaïeu International, et la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F], ès qualités de liquidateur de la société Camaïeu International (ci-après Camaïeu), demandent à la cour :

— de juger recevable et fondée l’intervention volontaire de la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Camaïeu International par suite de l’ordonnance du tribunal de commerce de Lille Métropole du 10 mai 2022,

— de mettre hors cause la SELARL MJ Valem Associés prise en la personne de Maître [Z] [Y],

— de juger la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F] et la SELAS MJS Partners représentée par Maître [A] [D] en qualité de liquidateurs judiciaires à la liquidation judiciaire de la société Camaïeu International recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions,

— de juger recevable et fondée l’assignation en intervention forcée de la SELARL [I] [O] & Associés prise en la personne de Maître [K] [O] et la SELARL [T] [B] représentée par Maître [P] [T], en qualité de liquidateurs judiciaires de la société Aciam, par suite du jugement du tribunal de commerce de Lille Métropole du 28 septembre 2022,

— d’ordonner la reprise de l’instance pendante initiée par la SCI [U] Frères par déclaration d’appel du 6 octobre 2021, enregistrée sous le numéro RG n° 21/01811 devant la 1ère chambre civile de la cour d’appel de Besançon, actuellement interrompue aux termes de l’ordonnance rendue par Madame le conseiller de la mise en état en date du 18 janvier 2022,

— de confirmer le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Besançon à l’exception du point de départ des intérêts et sauf à substituer la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F] en lieu et place de la SELARL MJ Valem Associés représentée par Maître [Z] [Y] en qualité de liquidateur judiciaire,

En conséquence,

— d’infirmer partiellement le jugement déféré sur le point de départ des intérêts,

Statuant à nouveau,

— de fixer le point de départ des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer à compter de la date du mémoire en défense, soit le 28 juin 2018 en lieu et place du 1er juillet 2016,

— de condamner la SCI [U] Frères à verser à la société Camaïeu International prise en la personne de ses liquidateurs judiciaires, la SELAS MJS Partners représentée par maître [A] [D] et la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F], la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SCI [U] Frères aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître Romain Lesueur, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— oOo-

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 23 septembre 2024, la SELARL [I] [O] & Associés prise en la personne de Maître [K] [O] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Aciam, et la SELARL [P] [T] et [V] Borkowiak prise en la personne de Maître [P] [T] es qualité de liquidateur de la société Aciam (ci-après Aciam) demandent à la cour :

— de confirmer en tout point le jugement du tribunal judiciaire de Besançon du 7 septembre 2021,

— de débouter la SCI [U] de ses demandes, fins et conclusions,

— de la condamner à leur verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens.

— oOo-

La clôture a été ordonnée le 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2024.

Elle a été mise en délibéré au 18 février 2025.

Pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

I. Sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé

La SCI [U] Frères conteste les conclusions du premier juge selon lesquelles elle aurait admis, dans un dire, que la valeur locative retenue était celle fixée par l’expert judiciaire. Elle demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 74 500 euros par an hors taxes et hors charges, et renvoie aux critères de l’article L.145-33 du code de commerce pour la fixation de la valeur locative en faisant valoir :

— s’agissant des caractéristiques et de la superficie des locaux loués :

. qu’elle a rapporté la preuve, dans son dire du 13 février 2020, que la surface pondérée des locaux est de 137,53 m², arrondie à 138 m²,

. que l’expert a justement appliqué une pondération par zones au rez de chaussée en l’adaptant à la configuration spécifique des lieux en retenant deux zones au lieu de trois,

. que la pondération par zones doit être écartée dès lors que les locaux sont utilisés de manière homogène,

. que la pondération fixée par l’expert doit en conséquence être retenue,

. que la condamnation de l’accès aux annexes du premier étage par une planche est de la seule initiative du seul preneur,

. qu’elle ne saurait dès lors subir une pondération défavorable dans la mesure où elle ignorait la condamnation de cet accès par le preneur,

. que le local chaudière et le local électrique qui sont exploités par la locataire seule doivent être intégrés aux surfaces pondérées,

. que les annexes en sous-sol non reliées doivent être affectées d’un coefficient de pondération,

. que la pondération de l’expert à 132 m² doit dès lors être retenue et augmentée de 16 m² pour tenir compte de l’occupation du sous-sol ;

— s’agissant de la destination des locaux loués :

. que l’appréciation de l’expert selon laquelle la destination des lieux loués est restrictive est contestée,

. que la jurisprudence considère une destination comme restrictive induisant un abattement de la valeur locative uniquement dans le cas où le preneur risque de ne pas trouver de successeur dans son commerce très atypique, ce qui n’est pas le cas ;

— s’agissant des obligations respectives des parties :

. que la clause prévoyant le règlement du loyer semestriel et d’avance n’est pas exorbitante du droit commun,

. que la détermination, dans le bail, des époques de paiement du loyer, est libre,

. que la modalité du paiement des loyers ne peut avoir des conséquences que sur le montant du dépôt de garantie et non sur la valeur locative,

. que c’est donc de manière erronée que le premier juge a censuré l’expert en ce qu’il a écarté l’abattement de 1 % au motif que le paiement semestriel a été convenu entre le bailleur et le précédent locataire par avenant au bail ;

— s’agissant des facteurs locaux de commercialité :

. que l’apport du parking Pasteur et du tramway constituent des éléments améliorant de manière notable et favorable la commercialité des locaux en favorisant l’accès des chalands,

. que l’expert judiciaire a donc relevé à tort que la rue abritant les locaux loués n’avait guère fait l’objet de modifications,

. que le loyer du bail renouvelé doit en conséquence être fixé à la valeur telle qu’estimée par l’expert à 503 euros/m²/an,

— s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage :

. que l’expert a tenu compte des différences entre les éléments de comparaison et les locaux étudiés dans le choix du prix unitaire qu’il a retenu en appliquant la pondération des surfaces conformément à la charte,

. que de surcroît, les différences de surfaces entre les références locatives ne sont pas suffisantes pour justifier de l’application du concept de l’effet bonbonnière.

Camaïeu rappelle que l’expert judiciaire a retenu que la valeur locative des locaux loués était inférieure au loyer plafonné en concluant à un prix de 66 500 euros hors taxes et hors charges contre un loyer en cours de 87 171,32 euros hors taxes et hors charges. Elle soutient que la SCI [U] Frères s’en est remis à l’expert s’agissant du prix au m2 retenu, et fait en conséquence valoir :

— s’agissant de la date du renouvellement du bail :

. qu’il ressort de la demande de renouvellement et de la réponse donnée que la date de renouvellement est fixée au 1er juillet 2016,

— s’agissant des caractéristiques et de la superficie des locaux loués :

. que le local est d’une superficie totale de 263,69 m2,

. que l’importante profondeur des locaux justifie la minoration des coefficients de pondération,

. que la surface pondérée retenue par l’expert judiciaire de 131,77 m2 arrondie à 132 m2 est contestable,

. que la distinction opérée par l’expert écartant le principe de pondération au motif que la configuration de la boutique oblige la clientèle à circuler dans l’ensemble du magasin ajoute aux critères définis par la charte de l’expertise en évaluation immobilière,

. qu’il doit donc être retenu une pondération de 125 m2,

. que l’occupation des locaux techniques consentie à titre gratuit ne peut donner lieu à majoration de la valeur locative dans la mesure où ils ne font pas partie de la désignation des locaux loués prévue dans le bail ;

— concernant la destination des lieux :

. qu’il ne s’agit pas d’une destination large qui serait assimilable à un quasi 'tous commerces',

. que les critiques du bailleur sont indifférentes dans la mesure où l’expert n’applique aucun abattement au titre de la destination qui est conforme à l’activité ;

— concernant les obligations respectives des parties :

. que la clause du bail prévoyant un paiement semestriel et d’avance du loyer est exorbitante du droit commun en ce qu’elle favorise la trésorerie du bailleur au détriment de celle du preneur qui subit une contrainte économique,

. qu’en écartant l’abattement de 1 % sollicité par elle au motif que le paiement a été conclu de gré à gré, l’expert a ajouté une condition à l’article R.145-8 du code de commerce ;

— concernant les facteurs locaux de commercialité :

. qu’elle dispose d’un bon emplacement commercial puisqu’elle se situe dans le centre ville de Besançon en zone piétonne,

. que cependnant, selon l’expert, les zones commerciales situées en périphérie de la ville conduisent à une désertification du centre ville,

. que ces éléments influencent la valeur locative à la baisse,

— concernant les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

. que l’expert a relevé à juste titre que les références qu’il a rassemblées laissent apparaître une fourchette de valeur large, soit entre 185 euros par m2 et 699 euros par m2 pondéré,

. que plus la surface commerciale des locaux loués est faible, plus le prix unitaire est élevé, les petites surfaces louées faisant l’objet d’un effet bonbonnière retenu comme un facteur de majoration de la valeur locative,

. que le premier juge a fondé son appréciation sur les valeurs référencées par l’expert,

. que le prix proposé par la commission de conciliation n’est pas pertinent dans la mesure où il n’est donné aucun avis éclairé par des valeurs locatives de comparaison,

. que le loyer de renouvellement ne peut en conséquence pas être supérieur à 307 euros le mètre carré ;

— concernant le calcul de la valeur locative

. qu’elle ressort à 38 375 euros par an hors taxes et hors charges,

. qu’elle doit être minorée de 1% afin de tenir compte du paiement semestriel du loyer,

. qu’elle doit en conséquence être fixée à 38 000 euros par an hors taxes et hors charges à effet au 1er juillet 2016.

Aciam conclut à la confirmation de la somme de 307 euros par m2 pondéré, minorée de 1 %, soit un loyer annuel de 38 000 euros hors taxes et hors charges dû à compter du 1er juillet 2016.

Réponse de la cour :

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article R. 145-3 du même code précise les caractéristiques propres au local visé par l’article L. 145-33 qui s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public, de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux, de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée, de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail, ainsi que de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Sur la surface des locaux

En l’espèce, dans son rapport d’expertise, M. [E] [H] indique, pour le calcul des surfaces données à bail, s’être basé sur deux pages de plans auxquelles les parties ne se sont pas opposées comme indiqué dans sa note N°1 du 9 décembre 2019.

Observant que ces plans n’étaient pas contestés par les parties et que ceux produits par le preneur étaient difficilement exploitables, ce que la cour constate puisque la pièce N°19 à laquelle Camaïeu renvoie pour soutenir que le local commercial serait d’une superficie totale de 263,69 m2 ne porte mention d’aucune mesure, l’expert a donc retenu les surfaces pondérées suivantes :

— rez de chaussée : 85,76 m2

— étage : 44,84 m2,

— escalier : 1,17 m2,

soit un total général de 131,77 m2 arrondi à 132 m2.

Sur le rez- de-chaussée

Le rez-de- chaussée est décrit par l’expert comme étant constitué d’un espace de vente rectangulaire, vaste et bien adapté pour la réception du public, dépourvu de cloisons hormis une cabine d’essayage, avec un emplacement du comptoir-caisse et de l’escalier obligeant la clientèle à parcourir l’ensemble de la surface publique du rez de chaussée.

Il est observé qu’aucun élément produit par les parties ne permet de remettre en cause ce constat.

Selon l’expert, cet espace peut être catégorisé en deux zones selon leur utilité, soit une première zone de vente avec un pourcentage de pondération de 1, et une seconde zone plus éloignée de l’entrée correspondant à un pourcentage de pondération de 0,8, et sur ce point, si la charte de l’expertise préconise des coefficients de pondération, il ne s’agit que de recommandations qui ne s’imposent ni à l’expert, ni à la cour, étant observé qu’au vu de ce qui précède, l’expert a parfaitement expliqué les éléments qu’il a pris en considération pour justifier les deux zones retenues au rez-de-chaussée et pondérer leur surface.

Camaïeu ne versant aucune pièce qui permettrait de remettre en cause le descriptif des locaux du rez-de-chaussée tel que l’expert l’a retracé dans son rapport en précisant que celui-ci a été réalisé en présence des parties avec pour objectif d’apprécier chaque local pour la détermination de la surface pondérée, il y a en conséquence lieu de retenir la surface pondérée de 85,76 m2 telle que fixée par l’expert pour le rez-de-chaussée.

Sur l’étage et les annexes

Il ressort de l’expertise que l’espace situé à l’étage est composé d’un débarras 'non relié', de deux zones de magasin, et de cabines pour une surface pondérée de 44,84 m2.

Le rapport précise que l’espace clients est directement accessible dès la dernière marche de l’escalier, et qu’il est intégralement dédié à la clientèle.

Il s’y trouve en outre un 'dépôt-réserve’ condamné depuis l’intérieur, mais pouvant être accessible par l’extérieur à partir de la cour, que l’expert mentionne, sans que cela ne soit discuté, être compris dans l’assiette des surfaces louées et qu’il qualifie de débarras non relié auquel il a appliqué un coefficient de pondération de 0,20.

Sur ce point, si Camaïeu fait valoir que ce local ne dispose, depuis l’origine, que d’un seul accès extérieur, elle ne le démontre pas, la pièce N°21 à laquelle elle renvoie n’étant accompagnée d’aucun plan, et elle ne verse en outre aucun élément qui puisse contredire les constatations de l’expert faites au contradictoire des parties qui témoignent d’un accès existant par l’intérieur.

Dès lors, eu égard à ces éléments, il y a lieu de retenir, pour ce débarras, la pondération de 0,2 fixée par l’expert.

Sur le local chaudière et le local électrique

Il résulte des constatations de l’expert qu’entre la pièce à usage de 'réserve-dépôt-bureau-vestiaire’ et celle située au fond de la cour, il existe un local 'chaudière’ non compris dans l’assiette des surfaces louées.

M. [H] a par ailleurs relevé que selon les déclarations du bailleur faites au cours de la visite des lieux du 27 novembre 2019, le preneur a installé dans ce local une chaudière et qu’il utilise également un autre local électrique.

Selon l’expert, ces locaux ne sont pas compris dans l’assiette des surfaces louées, et il est observé que cela n’est contesté par aucune des parties.

Compte-tenu de ces éléments, ajoutés au fait que par jugement définitif du 31 juillet 2019 le renouvellement du bail a été constaté aux clauses et conditions du bail expiré, la demande de la SCI [U] Frères d’intégrer ces locaux aux surfaces pondérées sera en conséquence rejetée, l’assiette demeurant limitée à celle du bail initial.

La surface pondérée des locaux commerciaux donnés à bail ressort ainsi à 132 m², et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur la destination des lieux

Il ressort du contrat de bail du 28 octobre 1992 que les locaux devront servir au preneur explusivement à l’exploitation d’un commerce de bijouterie, orfèvrerie et articles de cadeaux.

L’acte de cession de droit au bail du 17 févriert 1993 autorise le cessionnaire à exploiter dans les lieux loués un commerce de prêt à porter et vente de tous articles destinés à l’habillement et la parure de l’homme, de la femme et de l’enfant.

Sur ce point, si l’expert conclut à une destination 'assez restrictive', il n’en retient aucune incidence sur la valeur locative, et les parties ne formulent aucune demande en ce sens.

La critique de la SCI [U] Frères de ce chef est en conséquence sans objet et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les obligations respectives des parties

L’article R.145-8 du code de commerce dispose que : ' Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages (…)'.

En l’espèce, le contrat de bail du 28 octobre 1992 (page 3) et la cession de droit au bail liant les parties du 17 février 1993 (page 3) prévoient que le loyer est payable trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre.

Ainsi, contrairement à ce qui est soutenu, aucune clause ne fixant, pour le preneur, l’obligation de régler le loyer semestriellement et d’avance, la demande d’application d’un abattement d’un pour cent (1%) sur la valeur locative au motif qu’un règlement par avance d’un loyer de six mois constituerait une contrainte économique particulière pesant sur le preneur sera rejetée, et le jugement entrepris infirmé sur ce point.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Dans son rapport d’expertise, M. [E] [H] relève que les facteurs locaux de commercialité ne peuvent être considérés à la hausse et semblent plutôt influencer la valeur locative à la baisse.

Sur ce point, Camaïeu répète que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas favorablement évolué, et la SCI [U] Frères écrit, dans ses conclusions, se référer à la valeur faciale fixée par l’expert.

Les conclusions de l’expert n’étant pas contredites, elles seront en conséquence retenues.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Aux termes des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce : 'Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.'

Il est constaté que les valeurs retenues par l’expert sont toutes situées dans le périmètre du bien donné à bail, et concernent majoritairement des magasins de prêt à porter (5 commerces sur 7 parmi les références.

S’agissant des valeurs de référence invoquées par la SCI [U] Frères, l’expert mentionne qu’elles sont au nombre de quatre, que les surfaces n’ont pas été pondérées, et il conclut toutefois, après pondération, à une moyenne de 592,50 euros le m2 par an. Il ajoute que le rapport d’expertise amiable qui a été versé par le bailleur, s’il fait ressortir une moyenne de 550 euros le m2 pondéré par an, ne porte pas indication des références.

Concernant les valeurs de référence transmises par Camaïeu et auxquelles elle renvoie dans ses écrits sans les produire, l’expert relève que les offres répertoriées ne sont pas justifiées, que les baux ne sont pas versés, que les adresses ne sont pas précisées, et qu’il n’est pas indiqué si les surfaces inscrites sont ou non pondérées. L’expert conclut néanmoins à une moyenne pondérée de 494,50 euros le m2 par an.

Parmi les valeurs de référence retenues par l’expert, dont la moyenne est de 373 euros le m2 par an (le loyer médian étant de 370 euros le m2 par an), il convient d’observer qu’il a précisé qu’il paraissait important de toutes les conserver dans la mesure où, pour des locaux voisins situés dans la même rue ou alors très proches avec des surfaces identiques, il y avait des différences importantes de loyers.

Eu égard à ces éléments, desquels il ressort que l’expert judiciaire a précisément expliqué la raison pour laquelle il était nécessaire de prendre en considération toutes les valeurs de référence compte-tenu de la diversité des loyers pratiqués dans le voisinage, et au fait que ni Camaïeu, et encore moins Aciam ne justifient par le moindre élément versé de l’effet bonbonnière qui permettrait de remettre en cause les constations expertales ainsi faites, la proposition de loyer faite par M. [E] [H], qui est la moyenne de la somme des références ci-dessus citées (592,50 + 550 + 494,50 + 373), soit 502,50 euros le m2 par an arrondi à 503 euros, sera retenue.

Sur la valeur locative

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 66 396 euros (503 euros x 132 m²) hors taxes et hors charges, et le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

II. Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la date du 1er juillet 2016, la demande de remboursement du trop versé et les intérêts

La SCI [U] Frères demande que le montant du loyer du bail renouvelé et les intérêts sur la restitution des loyers soient fixés à compter du 1er juillet 2016.

Camaïeu soutient que lorsque la fixation judiciaire du loyer du nouveau bail résulte de la demande du preneur, dans l’hypothèse de baisse du loyer du bail renouvelé par rapport au loyer antérieur, le nouveau prix est dû à compter de la date du renouvellement. Concernant le point de départ des intérêts sur l’arriéré de loyers, elle fait valoir que l’instance ayant été introduite par elle, les intérêts de retard courent en conséquence à compter du mémoire en défense, soit à compter du 28 juin 2018.

Aciam relève que Camaïeu ayant sollicité le renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2016, le nouveau bail doit prendre effet à compter de cette date, et que la restitution du trop perçu à son égard doit prendre effet à compter du 18 août 2020, date du plan de cession et du transfert du bail à FIB NC 7.

Réponse de la cour :

Sur la date du nouveau loyer

Il a été relevé supra que par jugement du 31 juillet 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté le renouvellement du bail au 1er juillet 2016, et il est observé que toutes les parties s’accordent sur cette date comme étant celle du point de départ du nouveau loyer.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2016.

Sur la restitution du trop-perçu et le point de départ des intérêts

L’article 1302-1 du code civil dispose que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

S’agissant de sommes dues au titre de la répétition de l’indu par la SCI [U] Frères, il y a lieu de dire que le loyer trop-versé, avec intérêts au taux légal, sera remboursé à Camaïeu pour la période du 1er juillet 2016 au 17 août 2020, et à Aciam à compter du 18 août 2020, le jugement entrepris étant confirmé sur ce point.

III. Sur les dépens et sur l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

La SAS Camaïeu International, la société MJS Partners représentée par Maître [A] [D] ès qualités de liquidateur de la SAS Camaïeu International, et la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F], ès qualités de liquidateur de la société Camaïeu International seront condamnées aux dépens d’appel.

Les parties seront déboutées de leurs demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique,

INFIRME dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 7 septembre 2021 par le juge des loyers commerciaux de Besançon en ce qu’il a fixé le loyer de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2016 au prix annuel de 38 000 euros hors taxes et hors charges ;

LE CONFIRME en ses autres dipositions ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT

FIXE à 66 396 euros le loyer annuel hors taxes et hors charges du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2016, souscrit auprès de la SCI [U] Frères par la SAS Camaïeu International et repris par la SAS Aciam ;

CONDAMNE la SAS Camaïeu International, la société MJS Partners représentée par Maître [A] [D] ès qualités de liquidateur de la SAS Camaïeu International, et la SCP BTSG représentée par Maître [W] [F], ès qualités de liquidateur de la société Camaïeu International, aux dépens d’appel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.

Le greffier, Le président,