Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10764 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZ3G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de saint maur des fosses – RG n° 11-22-762

APPELANTE

LA SOCIETE IMMOBILIERE 3F, Société Anonyme d’Habitations à Loyer

Modéré, inscrite au RCS de [Localité 8] sous le numéro B 552 141 533,

[Adresse 1],

[Localité 4]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0220

INTIME

Monsieur [U] [I]

[Adresse 2]

[Localité 5]

DÉFAILLANT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laura TARDY, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Edouard LAMBRY

ARRET :

— par défaut ;

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Aedificat a donné à bail à M. [U] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Adresse 7] à [Localité 6] par contrat du 26 juillet 2006, pour un loyer mensuel de 206,21 euros hors charges, ainsi qu’un parking par avenant du 19 octobre 2020.

Par arrêté du 3 septembre 2014, le préfet de la région d’Ile-de-France a approuvé le traité de fusion-absorption entre la société Immobilière 3F et la société Aedificat et la dissolution de plein droit de la société Aedificat, société absorbée, la société Immobilière 3F devenant ainsi le nouveau bailleur de M. [I].

Par acte d’huissier en date du 9août 2022, la société Immobilière 3F a fait signifier à M. [I] un commandement de payer la somme de 1 639,83 euros d’arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2022, la société immobilière 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de l’occupant à défaut de libération volontaire, séquestration des meubles à ses frais et condamnation au paiement de la somme de 1 037,87 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité mensuelle d’occupation.

A l’audience, la société Immobilière 3F a maintenu l’intégralité de ses demandes, sauf à préciser que la dette locative avait été réduite à la somme de 485,21 euros.

Bien que régulièrement assigné selon procès-verbal de remise à l’étude, M. [I] n’a pas comparu, en personne ou représenté.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 17 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés a statué en ces termes :

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2006 entre la société Aedificat, aux droits de laquelle vient la société Immobilière 3F d’une part et M. [U] [I] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 octobre 2022 ;

— condamne M. [U] [I] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 485,21 euros (décompte arrêté au 20 février 2023, terme de janvier 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 9 aout 2022 pour la somme de 485,21 euros, et à compter du présent jugement pour l’éventuel surplus ;

— autorise M. [U] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 100 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

— précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [U] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Immobilière 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [U] [I] soit condamné à verser à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant net de 360 euros sans possibilité d’augmentation ni d’indexation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel, et ce à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

— dit qu’en ce cas, conformément aux dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du décret du 31 juillet 1992, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du locataire, en un lieu qu’il aura choisi, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois,

— rejette toute autre demande ;

— condamne M. [U] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

La société Immobilière 3F a interjeté appel du jugement par déclaration enregistrée au greffe le 19 juin 2023.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le 11 septembre 2023, la société Immobilière 3F demande à la cour de :

— recevoir la société Immobilière 3F en son appel et l’y dire bien fondée ;

— infirmer le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés en ce qu’il a :

— condamné M. [U] [I] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 485,21 euros due au terme de janvier 2023 inclus,

— condamné M. [U] [I] à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant net de 360 euros sans possibilité d’augmentation ni d’indexation,

— confirmer le jugement rendu le 17 avril 2023 pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner M. [U] [I] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 869,44 euros due au terme d’août 2023 inclus ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux au montant de la quittance locative si le bail s’était poursuivi et condamner M. [U] [I] à due concurrence ;

— débouter M. [U] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens, qui seront directement recouvrés par Maître Héla Kacem pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées le 6 septembre 2023 à M. [I] selon procès-verbal de remise à domicile, en application des articles 655, 656, 657 et 658 du code de procédure civile. M. [I] n’a pas constitué avocat.

L’acte de signification de la déclaration d’appel faisait mention de la formule selon laquelle l’intimé était tenu de constituer avocat, faute de quoi, en application des articles 902 et 909 du code de procédure civile, un arrêt pourrait être rendu sur les seuls éléments fournis par l’adversaire et ses écritures pourraient être déclarées irrecevables.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

EXPOSÉ DES MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Par ailleurs, la cour observe que la société Immobilière 3F n’a interjeté appel que des chefs de dispositif statuant sur la dette locative et sur les indemnités d’occupation de sorte que les autres chefs du dispositif du jugement sont devenus irrévocables.

Sur la créance locative

La société Immobilière 3F sollicite d’infirmer le chef du jugement fixant le montant de l’indemnité d’occupation et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux. Elle valoir qu’en statuant comme il l’a fait, le premier juge a, en réalité, fixé le montant de l’indemnité d’occupation à une somme forfaitaire invariable alors même que les charges, notamment les consommations d’eau des occupants, impliquent une régularisation et des fluctuations qui doivent être prises en compte.

Elle ne conteste pas le montant de créance de loyers et charges retenu dans le jugement, mais fait valoir que ce montant a augmenté depuis, pour atteindre la somme de 869,44 euros, terme d’août 2023 inclus.

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Le premier juge a condamné M. [I] 'à verser 'à’ une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant net de 360 euros sans possibilité d’augmentation ni d’indexation eu égard à son caractère indemnitaire et non contractuel, et ce à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux.'

L’indemnité due par l’occupant sans droit ni titre d’un local trouve son fondement dans la protection des droits du propriétaire et dans l’article 1240 (ancien article 1382) du code civil, en raison de la faute délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux.

Ayant pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien, elle a une double nature, compensatoire et indemnitaire et peut en particulier compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire ; elle répond au principe fondamental de la réparation intégrale des préjudices, visant à rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit, sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

En l’espèce, au vu de ces éléments, la critique de l’appelante est pertinente ; il convient d’ailleurs de rappeler que les charges peuvent être régularisées au profit de l’occupant. Il est ainsi conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

2) Sur la créance d’arriéré locatif

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société Immobilière 3F produit un décompte actualisé au 31 août 2023, terme de août 2023 inclus, portant mention d’un solde débiteur à hauteur de la somme de 869,44 euros, un décompte détaillé des sommes en débit et les avis d’échéance détaillés qui corroborent les sommes appelées au titre des loyers et charges.

Le décompte actualisé n’encourt aucune critique et la demande de réactualisation de la dette locative doit être accueillie à hauteur de la somme réclamée, soit la somme de 869,44 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022 sur la somme de 485,21 euros, conformément au jugement, et à compter du 6 septembre 2023, date de signification des conclusions contenant la demande d’actualisation au titre de l’arriéré, pour le surplus.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles n’ont pas été frappées d’appel.

En appel, M. [I] sera condamné aux dépens. L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement rendu le 17 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Maur-des-Fossés, sauf en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’occupation et sauf à réactualiser la dette locative,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux,

CONDAMNE M. [U] [I] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 869,44 euros au titre de la dette locative réactualisée au 31 août 2023, terme d’août 2023 inclus, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2022 sur la somme de 485,21 euros et à compter du 6 septembre 2023 pour le surplus,

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la société Immobilière 3F fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE