RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 6

ARRÊT DU 09 AVRIL 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16642 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGOPT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Août 2022 – tribunal judiciaire de Paris 9ème chambre 2ème section – RG n° 20/10720

APPELANTS

Madame [M] [W]

née le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 24]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Monsieur [L], [P], [G] [J]

né le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 14]

[Adresse 8]

[Localité 6]

ReprésentéS par M^e Jean-Claude NEBOT de la SELEURL NEBOT AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : C1020

Ayant pour avocat plaidant M^e Frédérique SEDLAK de la SELARL AIDI-SEDLAK, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe, substitué à l’audience par M^e Mounin AÏDI de la SELARL AIDI-SEDLAK, avocat au barreau d’Avesnes-sur-Helpe

INTIMÉES

S.A. [Adresse 12] (CIFCO)

[Adresse 2]

[Localité 10]

N° SIREN : 391 575 370

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (BPI), dont le siège social est [Adresse 7], inscrite au registre du commerce et des société de Paris sous le n° B 381 804 905 et le [Adresse 12] (CIF CENTRE OUEST), dont le siège social est à [Adresse 3], inscrite au registre du commerce et des sociétés de Poitiers sous le n° B 391 575 370

[Adresse 5]

[Localité 9]

N° SIREN : 379 502 644

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentées par M^e Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de Paris, toque : B1073, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Vincent BRAUD, président de chambre

M^me Pascale SAPPEY-GUESDON, conseillère

M^me Laurence CHAINTRON, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Pascale SAPPEY-GUESDON dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Vincent BRAUD, président de chambre et par Mélanie THOMAS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

* * * * *

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 septembre 2022, M. [L] [J] et Mme [M] [W], son épouse, ont ensemble interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Paris rendu le 31 août 2022 dans l’instance les opposant aux sociétés [Adresse 12] et Crédit immobilier de France Développement, et dont le dispositif est ainsi rédigé :

'Reçoit le Crédit immobilier de France développement en son intervention volontaire pour le compte du [Adresse 12] ;

Met hors de cause le Crédit immobilier de France Centre Ouest ;

Déboute M. [H] [J] et Mme [M] [O] épouse [J] de leurs demandes ;

Condamne M. [H] [J] et Mme [M] [O] épouse [J] in solidum au paiement au Crédit immobilier de France développement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux entiers dépens ;

Autorise M^e Arnaud Cermolacce à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.'

***

À l’issue de la procédure d’appel les prétentions des parties s’exposaient de la manière suivante.

Au dispositif de leurs dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 15 juin 2023, les appelants

présentaient, en ces termes, leurs demandes à la cour :

'Il est demandé qu’il plaise à la Cour de :

Infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de PARIS en date du 31 août 2022 (RG N° 20/10720) en qu’il a débouté Monsieur [L] et Madame [M] [J] de leur action en privation du droit de se prévaloir des cautionnements souscrits au profit de la Banque Patrimoine et immobilier (BPI) devenue CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et du [Adresse 12],

En conséquence,

Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) du droit de se prévaloir du cautionnement d’un montant de 280.040 euros souscrit par Monsieur [L] [J] et Madame [M] [O] épouse [J] au profit de la Banque Patrimoine et immobilier (BPI) devenue CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) en date du 09 août 2008, destiné à garantir le prêt finançant l’acquisition de la maison de [Localité 17] à hauteur de 279 940 euros,

Prononcer la privation pour le [Adresse 12] du droit de se prévaloir du cautionnement d’un montant de 524 212.78 euros souscrit par Monsieur [L] [J] et Madame [M] [O] épouse [J] à son profit le 09 août 2008 destiné à garantir le prêt finançant l’acquisition de la maison de [Localité 21] à hauteur de 524 212,78 euros au profit du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST,

Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à payer à Monsieur [L] et Madame [M] [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Claude NEBOT, avocat aux offres de droit.'

Au dispositif de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 17 mars 2023 qui constituaient alors leurs uniques écritures les intimés

présentaient, en ces termes, leurs demandes à la cour :

'Vu les articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1134 et suivants du Code civil (dans leur version applicable aux faits),

Vu les articles 1341-2 et 1353 du Code civil,

Vu l’article L. 341-4 du Code de la consommation (dans sa version applicable aux faits),

Vu les articles L. 312-16 et L. 332-1 du Code de la consommation,

Vu l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans,

Débouter Monsieur [H] [J] et son épouse Madame [J] née [M] [O] de leur appel, injuste et malfondé.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 9e chambre 2e section du Tribunal Judiciaire de PARIS (RG N°20/10720 ' Minute n°4) en ce qu’il a :

Reçu le Crédit Immobilier de France Développement en son intervention volontaire pour le compte du [Adresse 12],

Mis hors de cause le Crédit Immobilier de France Centre Ouest,

Débouté Monsieur [H] [J] et Madame [M] [O] épouse [J] de leurs demandes,

Condamné Monsieur [H] [J] et Madame [M] [O] épouse [J] in solidum au paiement au Crédit Immobilier de France Développement de la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Les a condamnés in solidum aux entiers dépens,

Autorisé Maître Arnaud CERMOLACCE à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Débouter Monsieur [H] [J] et son épouse Madame [J] née [M] [O] de toutes leurs demandes injustes et malfondées.

Condamner solidairement Monsieur [H] [J] et son épouse Madame [J] née [M] [O] à payer au CIFD une somme de 5 000 ' en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Arnaud CERMOLACCE Avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.'

****

Rappel des faits

1- Aux termes d’un acte authentique de vente du 15 septembre 2008 dressé par Me [C] [D] notaire à [Localité 11] (Charente Maritime) la société Banque Patrimoine Immobilier (BPI), présente à l’acte, a consenti à la société FJ Invest, un prêt dénommé 'Arc en ciel', suite à une proposition de crédit du 22 juillet 2008. Ce prêt d’un montant de 279 940 euros, était destiné à financer l’acquisition, au prix de 190 000 euros, à des fins locatives, d’une maison avec garage et jardin située à [Localité 18] (Charente Maritime), ainsi que les frais et des travaux de rénovation. Ce prêt était garanti par le privilège de prêteur de deniers, la cession des loyers, une hypothèque conventionnelle, la caution solidaire incluse dans l’acte, de M. [L] [J] et de son épouse Mme [M] [O], tous deux associés de la société FJ Invest, engagés solidairement entre eux, pour un montant de 279 940 euros en principal et accessoires, avec renonciation aux bénéfices de division et de discussion, et la délégation de créance sur la société SwissLife à hauteur du même montant sur un contrat à souscrire pour un montant de 1 500 euros.

Le jugement déféré indique que le cautionnement de MMme [J] a été préalablement recueilli le 20 août 2008.

Parallèlement, aux termes d’un acte authentique de vente du 15 septembre 2008 également dressé par Me [C] [D], et le même jour que le prêt consenti par la Banque Patrimoine Immobilier (BPI), la société [Adresse 12] (CIFCO) a consenti à la société FJ Invest, acquéreur d’un même vendeur de deux biens, deux prêts, suivant offre de prêts immobiliers émise le 8 août 2008 acceptée le 20 août 2008 :

' un prêt n°09000006827/1, d’un montant de 280 042 euros, destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier sis à [Adresse 22]),

au prix de 190 000 euros, situé dans une résidence de tourisme à usage locatif, ainsi que les frais et travaux de rénovation. Ce prêt était également garanti par un privilège de prêteur de deniers, une hypothèque conventionnelle, et la caution solidaire de M. [L] [J] et de son épouse Mme [M] [O] ;

' un prêt n°09000006827/2, d’un montant de 280 042 euros, destiné à financer l’acquisition d’un bien immobilier sis à [Adresse 23], au prix de 190 000 euros, lui aussi situé dans cette résidence de tourisme à usage locatif, ainsi que les frais et travaux de rénovation, avec les mêmes garanties.

Il est mentionné dans les offres de prêt puis dans l’acte authentique, la caution personnelle de M. et de Mme [J], et la banque a indiqué au notaire chargé de la rédaction de l’acte, que les cautionnements avaient été recueillis par actes sous seing privé.

2 – Par jugement du tribunal de commerce de Nîmes du 31 octobre 2012, la société FJ Invest a bénéficié d’une procédure de sauvegarde. Par jugement du 19 novembre 2013, a été prononcée sa liquidation judiciaire. Les trois biens immobiliers acquis au moyen des prêts susvisés ont été vendus, ce qui a été insuffisant à désintéresser en totalité les créanciers. La procédure de liquidation judiciaire a été clôturée pour insuffisance d’actif, par jugement du 27 novembre 2019.

3 – La société Crédit immobilier de France développement (CIFD) venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier, dont la créance demeurée impayée s’élevait à la somme de 144 159,51 euros, ayant engagé une procédure de saisie des rémunérations à l’encontre de MMme [J], ces derniers ont fait assigner, par actes des 13 octobre et 2 novembre 2020, la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier ainsi que la société [Adresse 12], aux fins de voir priver les deux banques de leur droit de se prévaloir des cautionnements souscrits, pour cause de disproportion.

La procédure d’exécution initiée par la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier a donné lieu à deux jugements en date du 18 décembre 2020 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes (l’un concernant M. [J] et l’autre concernant Mme [J]) qui a autorisé la banque à procéder par voie de saisie sur rémunération à hauteur de sa créance justifiée pour un montant de 144 159,51 euros.

4 – La société Crédit immobilier de France Développement désormais vient également aux droits de la société [Adresse 12].

*****

Par arrêt avant dire droit du 29 mai 2024, la cour a ordonné la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur l’enchaînement des cautionnements consentis par MMme [J] au profit du Crédit Immobilier de France Centre Ouest, et sur les conséquences des décisions du juge de l’exécution de [Localité 20] sur le cautionnement de MMme [J] donné par acte authentique au profit de la société Banque Patrimoine Immobilier aux droits de laquelle vient la société Crédit Immobilier de France Développement.

Au dispositif de leurs dernières conclusions, communiquées par voie électronique le 6 décembre 2024 les appelants

présentent, en ces termes, leurs demandes à la cour :

'Il est demandé qu’il plaise à la Cour de :

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT et le [Adresse 12] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le tribunal judiciaire de PARIS en date du 31 août 2022 (RG N° 20/10720) en qu’il a débouté Monsieur [L] et Madame [M] [J] de leur action en privation du droit de se prévaloir des cautionnements signés au profit de la Banque Patrimoine et immobilier (BPI) devenue CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) et du [Adresse 12],

En conséquence,

— Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER du droit de se prévaloir du cautionnement de Monsieur [L] [J] et de Madame [M] [O] épouse [J] en date du 15 septembre 2008 destiné à garantir le prêt n° 2106478 Z 004 finançant l’acquisition de la maison de [Localité 17] à hauteur de 279 940 euros par la sarl FJ INVEST,

— Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits du [Adresse 12] ainsi que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST du droit de se prévaloir du cautionnement d’un montant de 524 212,78 euros de Monsieur [L] [J] et de Madame [M] [O] épouse [J] en date des 09 et 20 août 2008 destiné à garantir le prêt n° 09000006827/1 finançant l’acquisition de la maison de [Localité 21] (lot n°16) à hauteur de 280 042 euros octroyé par le [Adresse 12] à la sarl FJ INVEST,

— Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits du [Adresse 12] ainsi que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST du droit de se prévaloir du cautionnement d’un montant de 280 040 euros de Monsieur [L] [J] et de Madame [M] [O] épouse [J] en date des 09 et 20 août 2008 destiné à garantir le prêt n° 09000006827/2 finançant l’acquisition de la maison de [Localité 21] ( lot n°21) à hauteur de 280 042 euros octroyé par le [Adresse 12] à la sarl FJ INVEST,

— Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) à payer à Monsieur [L] et Madame [M] [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jean-Claude NEBOT, avocat aux offres de droit.

MMmeDutrifoy s’agissant des éléments sollicités dans le cadre de la réouverture des débats, entendent apporter les précisions suivantes puisqu’ils sont en mesure de verser de nouvelles pièces aux débats (pièces 42 à 59).

Ils tiennent à rappeler qu’ils se sont rendus à [Localité 15] les 8 et 9 mai 2008 et ont été hébergés à l’hôtel Mercure. L’objet de ce déplacement était de visiter des maisons, dans la même matinée, ce à la demande du promoteur immobilier et de l’apporteur d’affaires des établissements financiers, la société Européenne de gestion. Ils ont été convaincus par le promoteur de signer des promesses d’achat l’après-midi même, car il s’agissait d’une offre 'clé en main’ ; le promoteur et l’intermédiaire financier, La Financière du Beffroi, s’occupaient de rechercher le financement, et un notaire, Maître [D], s’occupait quant à lui des aspects juridiques de l’opération en constituant notamment la société d’investissement qui allait acquérir ces biens immobiliers, en l’occurrence la société à responsabilité limitée FJ Invest, qui sera constituée ultérieurement par ses soins, le 24 juillet 2008.

C’est dans ces conditions que par courrier en date du 22 juillet 2008, soit avant même la signature des statuts de la société FJ Invest, la Banque Patrimoine et Immobilier adressait à la société FJ Invest un accord de crédit d’un montant de 279 940 euros accompagné d’un tableau d’amortissement et une notice d’assurance CNP, comportant engagement de caution de M. [L] [J] et de Mme [M] [R] épouse [J], et mentionnant le notaire intervenant à l’acte comme étant Maître [C] [D].

Par acte notarié en date du 24 juillet 2008, Maître [D] rédigeait donc les statuts de la société FJ Invest sachant que M. [L] [J] et Mme [M] [R] épouse [J] avaient donné une procuration à des clercs de l’étude pour les représenter. Les statuts ont été adressés à M. [J] et à l’intermédiaire financier, la société Financière du Beffroi, par courriel de Maître [D] en date du 30 juillet 2008. Le notaire a également rédigé le procès-verbal de l’assemblée générale de la société FJ Invest daté du 25 juillet 2008 aux termes duquel les associés indiquaient que leur société allait acquérir, moyennant le prix de 190 000 euros, deux maisons d’habitation situées à [Localité 21] et une troisième située à [Localité 19], et que ces acquisitions immobilières sont financées grâce à un prêt bancaire accordé par la Banque Patrimoine et Immobilier d’un montant de 279 940 euros et par deux prêts bancaires accordés par le [Adresse 12], d’un montant de 279 394 euros chacun. Aux termes de cette assemblée générale du 25 juillet 2008, les associés de la société FJ Invest confiaient tout pouvoir à tout membre de la société Européenne de gestion ou à défaut à tout clerc de l’étude de Maître [C] [D] 'à l’effet de signer toutes pièces et tous actes nécessaires à l’accomplissement de la résolution prise, et d’une manière générale d’effectuer tout ce qui sera utile et nécessaire à la conclusion du contrat'.

À ce stade du déroulement des faits, MMme [J] font donc bien la démonstration que l’étude notariale ainsi que le promoteur immobilier mais également les banques Banque Patrimoine et Immobilier et [Adresse 12] avaient connaissance de l’existence des trois prêts accordés concomitamment à la société FJ Invest.

Par courrier en date du 8 août 2008, le [Adresse 12] adressait à la société FJ Invest une offre de prêt n°09000006827/1 d’un montant de 280 042 euros. MMme [J] communiquent l’offre de prêt destinée aux cautions rédigée sur trente cinq pages.

C’est de cette offre de prêt qu’a été extrait l’acte de cautionnement de MMme [J], la référence du prêt figure en bas à gauche de l’offre de prêt avec l’heure d’émission de ladite offre. Mme [J] a cautionné ce prêt à hauteur de 524 212,78 euros et non le montant du prêt en principal.

Le même jour, 8 août 2008, le [Adresse 12] émettait également l’offre de prêt n°09000006827/2 d’un montant de 280 042 euros qu’il adressait à la société FJ Invest ainsi qu’en copie à MMme [J] en qualité de cautions. Le [Adresse 12] indiquait aux cautions que la page d’acceptation 'caution de l’offre’ devait lui être retournée à partir du onzième jour à compter de la réception de l’offre soit à compter du 20 août 2008. Par courrier en date du 8 août 2008, le Crédit immobilier de France Centre Ouest répondait à Maître [D], qui l’avait interrogé sur la constitution des cautionnements, que ces derniers avaient été effectués par actes sous seing privé et n’avaient pas à être intégrés dans l’acte notarié.

Il convient de préciser que M. [J] a complété, par erreur, son cautionnement sur le formulaire destiné au prêt CIFCO n°09000006827/1 au lieu du formulaire destiné au prêt CIFCO n°09000006827/2. La mention manuscrite de la caution figure à la page 23 de l’offre de prêt – pièce 4.

Le 5 septembre 2008, la Banque Patrimoine et Immobilier accusait réception de l’acceptation de l’offre de prêt par la société FJ Invest et invitait l’emprunteur ainsi que M. [J], par courrier distinct du même jour, à prendre contact avec Maître [C] [D] afin de signer l’acte définitif d’achat. La banque informait également par un autre courrier distinct daté du 5 septembre 2008 de l’accord de la CNP Assurances pour assurer le prêt. Le 15 septembre 2008, la société FJ Invest procédait à la signature de l’acte authentique.

MMme [J] n’ont jamais rencontré de conseiller bancaire de la Banque Patrimoine et Immobilier ni du [Adresse 12] puisque tout s’est fait à distance par l’intermédiaire du promoteur immobilier et du notaire ainsi qu’avec l’intermédiaire financier avec l’étroite collaboration des établissements bancaires.

De plus la Cour constatera que le formulaire de demande de prêt immobilier (pièce 19 adverse) de la Banque Patrimoine et Immobilier est daté du 30 juillet 2008 soit postérieurement à l’émission de l’accord de prêt le 22 juillet 2008. La Banque Patrimoine et Immobilier ne s’est jamais expliquée sur cette discordance dans le déroulement des événements. Il convient de rappeler que cette demande de renseignement était destinée, selon la banque, à recueillir des éléments destinés à apprécier l’acceptation du dossier. La clause stipulée juste au-dessus de la signature est ainsi rédigée (pièce 19 adverse) : 'Le(s) soussigné(s) certifie(nt) sur l’honneur que les renseignements ci-dessus, et en particulier ceux relatifs à l’identité, aux revenus et aux charges, sont exacts et sincères et ne comportent aucune omission. Ils reconnaissent que ces renseignements constituent des éléments essentiels pour l’acceptation de leur demande de prêt. Toute fausse déclaration engage leur responsabilité. Fait à [Localité 16], le 30 juillet 2008', suivi de la signature de l’emprunteur, conjoint ou co-emprunteur. Cela corrobore le fait que la Banque Patrimoine et Immobilier, tout comme le [Adresse 12], avait déjà donné son accord sans même prendre en considération les revenus réels de MMme [J]. Il s’est donc écoulé seulement deux semaines entre l’émission de l’offre de prêt par Banque Patrimoine et Immobilier le 22 juillet 2008 et l’émission des deux offres de prêts le 8 août 2008 par le [Adresse 12] à la suite du déplacement de MMme [J] les 8 et 9 mai 2008 sachant que, dès l’assemblée générale du 25 juillet 2008, ces deux banques avaient informé le notaire de leur accord. La Cour constatera donc qu’il y a eu forcément des échanges d’informations entre le Crédit immobilier de France Centre Ouest et la Banque Patrimoine et Immobilier après le déplacement de MMme [J] les 8 et 9 mai 2008. L’enchaînement des trois cautionnements s’est donc fait concomitamment, avec comme conséquence un taux d’endettement astronomique de 79 %.

La signature des actes authentiques concernant l’acquisition des trois biens immobiliers est intervenue le même jour, le 15 septembre 2008, en l’étude de Maître [D], qui a incontestablement échangé avec la Banque Patrimoine et Immobilier et le [Adresse 12] notamment au sujet des garanties demandées par chacune lors de la souscription des prêts immobiliers. MMme [J] en veulent d’ailleurs pour preuve que le notaire a bien interrogé le Crédit immobilier de France Centre Ouest quelques jours avant la signature car la banque lui a répondu le 5 septembre 2008 que leur caution avait été reçue séparément par acte sous seing privé.

Par courrier en date du 31 décembre 2008, la Banque Patrimoine et Immobilier informait MMme [J] du montant cautionné par la société FJ Invest en principal, frais, intérêts et assurances. La disproportion est manifeste et était bien connue des banques qui ont néanmoins pris ce risque dans une période 'd’euphorie bancaire’ juste avant la crise des subprimes.

Sur le montant des saisies effectuées par le [Adresse 12] à la suite des décisions rendues par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes, MMme [J] versent aux débats un tableau qu’ils ont rédigé faisant apparaitre que le Crédit immobilier de France Centre Ouest a saisi la somme de 2 932,28 euros sur la pension de retraite de Mme [J] et la somme de 3 736,58 euros sur la pension de retraite de M. [J], soit un total de 6 668,86 euros. À cela il convient d’ajouter la somme de 4 446,99 euros saisie sur leur compte bancaire le 10 août 2018 soit un total de 11 115,85 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2024.

Au dispositif de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 28 octobre 2024 les intimés

présentent, en ces termes, leurs demandes à la cour :

'Vu les articles 328 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu les articles 1134 et suivants du Code civil (dans leur version applicable aux faits),

Vu les articles 1341-2 et 1353 du Code civil,

Vu l’article L. 341-4 du Code de la consommation (dans sa version applicable aux faits),

Vu les articles L. 312-16 et L. 332-1 du Code de la consommation,

Vu l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans,

Vu l’adage non bis in idem

Vu l’arrêt rendu le 29 mai 2024,

Débouter Monsieur [H] [J] et son épouse Madame [J] née [M] [O] de leur appel, injuste et malfondé.

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par la 9e chambre 2e section du Tribunal Judiciaire de PARIS (RG N°20/10720 – Minute n°4) en ce qu’il a :

— Reçu le Crédit Immobilier de France Développement en son intervention volontaire pour le compte du [Adresse 12],

— Mis hors de cause le Crédit Immobilier de France Centre Ouest,

— Débouté Monsieur [H] [J] et Madame [M] [O] épouse [J] de leurs demandes,

— Condamné Monsieur [H] [J] et Madame [M] [O] épouse [J] in solidum au paiement au Crédit Immobilier de France Développement de la somme de 2 500 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Les a condamnés in solidum aux entiers dépens,

— Autorisé Maître Arnaud CERMOLACCE à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Débouter Monsieur [H] [J] et son épouse Madame [J] née [M] [O] de toutes leurs demandes injustes et malfondées.

Condamner solidairement Monsieur [H] [J] et son épouse Madame [J] née [M] [O] à payer au CIFD une somme de 5 000 ' en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’à supporter la charge des dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel distraits au profit de Maître Arnaud CERMOLACCE Avocat, sur son affirmation de droit, conformément aux articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile.

À l’appui de ses prétentions la société Crédit immobilier de France développement fait valoir les explications suivantes.

' Sur l’enchaînement des deux cautionnements au profit du [Adresse 12] : à la différence du crédit consenti par la Banque Patrimoine et Immobilier pour lequel ils se sont portés cautions par acte authentique, MMme [J] ont cautionné deux prêts 'Rendez-vous’ consentis par le [Adresse 12] par actes sous seing privé. Il ressort des pièces versées aux débats (pièces des appelants n°3, 4, 7 et 8) que M. [J] s’est porté caution de ces deux prêts par deux actes du 20 août 2008, et Mme [W] s’est portée caution de ces deux prêts par deux actes du 20 août 2008. Il s’agit donc bien de quatre actes de cautionnements différents qui portent la date du 20 août 2008. Dès lors, dans l’acte de ventes contenant les deux prêts du Crédit immobilier de France Centre Ouest qui a été reçu par Maître [D] notaire le 15 septembre 2008, ont été annexés les offres des deux prêts sous seing privé du 8 août 2024 dans lesquelles étaient rappelées les garanties envisagées pour cette opération, à savoir un privilège de prêteur de deniers, une hypothèque conventionnelle, et la caution solidaire de M. [L] [J] et de son épouse Mme [M] [O]. Il est donc tout à fait normal que, dans le cadre du montage des dossiers de prêts, le [Adresse 12] ait souhaité disposer de garanties (hypothèques et cautionnements) qui ont été prévues et mentionnées dans l’offre, ces garanties étant consenties postérieurement à celle-ci, qu’il s’agisse des hypothèques comme des cautionnements. La chronologie des faits est donc à la fois claire et logique. Contrairement à ce que développent MMme [J] dans leurs dernières conclusions, il n’y a aucune ambiguïté ou anachronisme. Les échanges intervenus entre les parties (MMme [J] et chaque prêteur) ne démontrent nullement que la Banque Patrimoine et Immobilier et le [Adresse 12] aient agi de concert ou aient entretenu une quelconque complicité entre eux, leur permettant de disposer d’informations concernant les autres engagements de MMme [J] vis-à-vis d’autres prêteurs. Ils n’avaient aucun moyen de connaître leur situation, si ce n’est par leurs propres déclarations. Dès lors, on ne saurait déduire une collusion et une connaissance commune des prêteurs (qui ne se connaissaient pas) du simple fait que MMme [J] réalisaient plusieurs acquisitions.

— Sur les conséquences des jugements rendus par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes le 18 décembre 2020 : en exécution du cautionnement authentique au profit de la Banque Patrimoine et Immobilier devenue Crédit immobilier de France Développement -CIFD, celui-ci a poursuivi deux procédures de saisies des rémunérations à l’encontre de MMme [J]. Lors de ces deux procédures, MMme [J] ont contesté le principe de leur engagement ainsi que le montant de la créance du CIFD. Pour autant, par deux jugements du 18 décembre 2020, le juge de l’exécution a validé le titre du CIFD et a rejeté les contestations des débiteurs, en autorisant les saisies. Ces deux jugements sont définitifs. Dès lors, il apparaît que la contestation actuelle de MMme [J] relative aux cautionnements qu’ils ont consentis à la Banque Patrimoine et Immobilier est irrecevable puisque celle-ci a déjà été tranchée définitivement par les décisions rendues en 2020. Ils avaient d’ailleurs tout loisir d’interjeter appel de ces décisions, ce qu’ils n’ont pas fait. Ainsi, ils sont aujourd’hui malvenus et irrecevables à contester à nouveau leur engagement vis-à-vis de la Banque Patrimoine et Immobilier, conformément à l’adage non bis in idem. MMme [J] devront donc être déboutés de toutes leurs demandes de ce chef.

L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoiries du 27 janvier 2025 et la cour a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 mars 2025.

En cours de délibéré, par message transmis par voie électronique le 11 février 2025 la cour a invité les parties, en application des dispositions de l’article 442 du code de procédure civile, à lui communiquer les observations de droit ou de fait qu’elles estiment nécessaires, au plus tard le 11 mars 2025, sur la question de la recevabilité de l’action en inopposabilité de leurs cautionnements initiée par MMme [J] au visa de l’article L. 341-4 du code de la consommation par assignations des 13 octobre et 2 novembre 2020 délivrées à la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier ainsi qu’à la société [Adresse 12], aux fins de voir priver les deux banques de leur droit de se prévaloir des cautionnements souscrits, pour cause de disproportion ' cela au regard de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 18 décembre 2024 (n°22-13.721).

En réponse :

' Par note communiquée par voie électronique le 7 mars 2025,

les intimés, rappelant les termes de l’arrêt de la Cour de cassation selon laquelle le droit du créancier de démontrer que, au moment où il appelle la caution le patrimoine de celle-ci lui permet de faire face à son obligation (conformément à l’article L. 341-4 du code de la consommation dans sa rédaction applicable aux faits) 's’oppose à ce que la caution puisse, avant d’avoir été appelée, agir à titre principal pour que le créancier soit déchu du droit de se prévaloir du cautionnement en raison de la disproportion manifeste dont cet engagement était affecté au moment où il a été consenti.', relèvent que MMme [J] demandeurs en première instance ont agi à titre principal à l’encontre du CIFD et du CIFCO, de sorte que leur action doit être jugée irrecevable.

' Par note transmise le 11 mars 2025,

* MMme [J] exposent, s’agissant des cautionnements souscrits au profit de la BPI, que le CIFD a adressé une mise en demeure de payer par courrier en date du 17 octobre 2017 (pièce 61) prononçant la déchéance du terme du prêt consenti par la BPI (compte n°2106478 Z) et enjoignant M. [J] à lui régler la somme de 289 749,31 euros. Cette pièce n’a pas été communiquée spontanément par le CIFD (voir infra également pour les prêts CIFCO) alors qu’elle en disposait puisqu’elle l’avait communiquée au juge de l’exécution du tribunal de Nîmes pour l’audience du 22 février 2019. MMme [J] communiquent les conclusions qui avaient été soutenues par le CIFD (venant aux droits de la BPI) devant le tribunal d’instance de Nîmes aux termes desquelles la banque indiquait s’être retournée contre les deux cautions solidaires et associés de la société FJ Invest. La Cour ne manquera pas de constater qu’aux termes de sa réponse du 7 mars 2025, le CIFD ne communique pas cette pièce dont elle dispose pourtant. Par ailleurs, MMme [J] ont reçu, par la suite, une convocation en conciliation dans le cadre d’une procédure de saisie des rémunérations du travail devant le tribunal d’instance de Nîmes en date du 12 juin 2018 qui a été saisi à la requête du CIFD. Le CIFD a également procédé à une saisie-attribution sur compte bancaire de MMme [J] le 5 juillet 2018 qui leur a été dénoncée le 10 juillet 2018. Par courrier en date du 25 novembre 2019, le CIFD, venant aux droits de la BPI, a mis en demeure la société FJ Invest d’avoir à régler un arriéré de primes d’assurance pour le prêt n°2106478 Z alors que celle-ci était en liquidation judiciaire. MMme [J] ont contesté la saisie de leurs rémunérations et le juge de l’exécution a rendu deux jugements le 18 décembre 2020 qui ont déjà été communiqués. La saisie sur les pensions de retraite de MMme [J] est encore en cours. Le 28 avril 2021, le CIFD (venant aux droits de la BPI) a fait signifier à la société civile immobilière [J] un bordereau de nantissement judiciaire provisoire de parts sociales (appartenant à MMme [J]) en vertu de l’acte notarié. Le CIFD s’est donc bien prévalu des cautionnements à l’encontre de MMme [J]. Enfin, par courriers en date du 30 mars 2022, le CIFD adressait la lettre d’information annuelle aux cautions.

La Cour de cassation a jugé que le point de départ de l’action en responsabilité de la caution à l’encontre de l’établissement de crédit créancier fondée sur une disproportion de l’engagement de caution se prescrit par cinq ans à compter du jour où elle a su que les obligations résultant de son engagement allaient être mises à exécution du fait de la défaillance du débiteur principal, soit à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée (Cass. com. 18 décembre 2024 n°22-13.721). En assignant les intimés les 13 octobre 2020 et 2 novembre 2020, soit dans le délai de la prescription quinquennale, MMme [J] sont recevables en leur action puisque la mise en demeure de payer date du 17 octobre 2017.

* Quant aux cautionnements souscrits au profit du [Adresse 13]), le CIFD, venant aux droits du CIFCO, n’a pas communiqué spontanément les mises en demeure de payer qu’elle a envoyées aux cautions, tentant de mettre en difficulté les appelants. MMme [J] n’ont pas retrouvé ces mises en demeure, précision faite qu’à leur connaissance, aucune mesure d’exécution n’a été engagée à leur encontre. Or, il est quasiment certain que le CIFD a envoyé lesdites mises en demeure concomitamment avec celle concernant le prêt souscrit avec la BPI. MMme [J] en veulent pour preuve que le CIFD leur a envoyé la lettre d’information annuelle pour les deux prêts CIFCO par courriers en date du 30 mars 2022 (soit la même date que celle pour le prêt BPI. Le CIFD a également adressé, par courriers en date du 26 novembre 2019, une mise en demeure à la sarl FJ Invest pour un arriéré de primes d’assurances concernant le prêt n°09000006827/1 et le prêt n°09000006827/2. Il s’agit à un jour près de la même date que celle de la mise en demeure adressée par le CIFD à la sarl FJ Invest pour le prêt BPI. Cela démontre que le service contentieux du CIFD traitait concomitamment le recouvrement du prêt BPI et des deux prêts CIFCO de sorte que la Cour peut considérer, face à l’attitude du CIFD qui ne communique pas spontanément ces pièces, que les cautions ont bien été mises en demeure de payer en octobre 2017 sachant que les fusions des banques BPI et CIFCO avec le CIFD datent respectivement du 10 mars 2016 (pièce 20 adverse) et du 18 janvier 2017 (pièce 8 adverse).

En assignant les intimés les 13 octobre 2020 et 2 novembre 2020, soit dans le délai de la prescription quinquennale, MMme [J] sont recevables en leur action puisqu’il peut être déduit des pièces produites que la mise en demeure de payer peut être fixée au mois d’octobre 2017.

Par ailleurs, la demande d’observations de la cour a conduit les cautions à vérifier si les intimés étaient ou non prescrits à agir à leur encontre. Or, il s’avère que les intimés ne peuvent plus se prévaloir des cautionnements souscrits pour le CIFCO ce qui justifie la demande de réouverture des débats pour les motifs ci-après exposés. Il convient de rappeler que les cautions peuvent invoquer cette fin de non-recevoir tirée de la prescription même pour la première fois en appel. N’étant pas une prétention sur le fond, la Cour de cassation a jugé que la fin de non recevoir n’est pas soumise à l’obligation de concentration des prétentions sur le fond, dans les premières écritures, prévue aux articles 905-2 et 908 à 910 du code de procédure civile (et également 910-4 du même code). En l’espèce, la prescription quinquennale, qui a été interrompue par la déclaration de créance du CIFD au passif de liquidation judiciaire de la sarl FJ Invest, a commencé à courir à compter de la clôture de la liquidation judiciaire de la sarl FJ Invest qui a été prononcée par jugement du 27 novembre 2019 du tribunal de commerce de Nîmes (cf. annonce au BODACC des 7 et 8 décembre 2019). La prescription quinquennale était donc acquise au 27 novembre 2024, soit après la première ordonnance de clôture du 9 janvier 2024, sans que le CIFD ne l’ait interrompue.

En fait : la demande d’observations complémentaires a permis aux appelants de vérifier si les intimés étaient recevables à agir en communiquant les mises en demeure de payer du créancier. Ce n’est qu’à ce moment qu’ils ont pu vérifier que le CIFD n’avait pas diligenté de mesures d’exécution pour les prêts CIFCO. La réouverture des débats permettra donc de juger, directement en appel, du bien fondé de cette prescription sans que les cautions n’aient à engager un nouveau procès contre le CIFD. De plus, les parties pourront s’expliquer sur cette prescription qui est d’une grande importance puisque le montant total des engagements des cautions pour les prêts CIFCO s’élève à 522 453,73 euros. Cela permettra donc à la cour d’appréhender l’affaire sur l’aspect de la disproportion des trois cautionnements mais aussi sur l’aspect de la prescription de deux cautionnements sur les trois conclus et la disproportion du cautionnement du prêt BPI (dont le solde à ce jour est de 271 371,43 euros).

Ceci étant exposé

Aux termes de l’article L. 341-4 du code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont

l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus, à moins que le patrimoine de cette caution, au moment où celle-ci est appelée, ne

lui permette de faire face à son obligation.

Le droit reconnu par ce texte au créancier de démontrer que, au moment où il appelle la caution, le patrimoine de celle-ci lui permet de faire face à son obligation, s’oppose à ce que la caution puisse, avant d’avoir été appelée, agir à titre principal pour que le créancier soit déchu du droit de se prévaloir du cautionnement en raison de la disproportion manifeste dont cet engagement était affecté au moment où il a été consenti (Cour de cassation, Chambre commerciale, 18 décembre 2024, pourvoi n°22-13.721).

Il est constant en l’espèce, que MMme [J] lui ont fait délivrer assignation alors qu’il n’étaient pas assignés eux-mêmes par la société [Adresse 12]. Par conséquent leur action à son encontre doit être déclarée irrecevable.

La société Crédit immobilier de France développement (CIFD) venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier, dont la créance demeurée impayée s’élevait à la somme de 144 159,51 euros, et qui disposait déjà d’un titre à l’encontre de MMme [J], à savoir l’acte authentique du 15 septembre 2008 incluant leur engagement de caution, sans qu’il lui soit nécessaire de procéder par voie d’assignation à leur encontre, a engagé des voies d’éxécution en vue de recouvrer sa créance.

Or, une caution est appelée en paiement, au sens de l’article L. 341-4 du code de la consommation, au jour de l’assignation (Cour de cassation, Chambre commerciale, 5 mai 2021, pourvoi n°19-22.688).

Alors même que l’instance étant encore en cours devant le juge de l’exécution, devant lequel pour contester le titre exécutoire dont se prévalait la banque ils n’ont opposé que la prescription des demandes de la société Banque Patrimoine Immobilier à leur encontre, MMme [J] ont alors fait assigner, par actes des 13 octobre et 2 novembre 2020, la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier ainsi que la société [Adresse 12], aux fins de voir priver les deux banques de leur droit de se prévaloir des cautionnements souscrits, pour cause de disproportion.

C’est dans ces circonstances que la procédure d’exécution initiée par la société Crédit immobilier de France Développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine Immobilier a donné lieu à deux jugements en date du 18 décembre 2020 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nîmes (l’un concernant M. [J] et l’autre concernant Mme [J]) qui a autorisé la banque à procéder par voie de saisie sur rémunération à hauteur de sa créance justifiée pour un montant de 144 159,51 euros. Ces jugements n’ont pas été frappés d’appel.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’action de MMme [J] à l’encontre du Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la société Banque Patrimoine et Immobilier est également irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les appelants, qui échouent en leur action, supporteront la charge des dépens et ne peuvent prétendre à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche pour des raisons tenant à l’équité il y a lieu de faire droit à la demande des intimés formulée sur ce même fondement, mais uniquement dans la limite de la somme globale de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de l’appel,

' CONFIRME le jugement déféré, en ce qu’il :

Reçoit le Crédit immobilier de France développement en son intervention volontaire pour le compte du [Adresse 12] ;

Met hors de cause le Crédit immobilier de France Centre Ouest ;

Condamne M. [H] [J] et Mme [M] [O] épouse [J] in solidum au paiement au Crédit immobilier de France développement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamne in solidum aux entiers dépens ;

Autorise M^e Arnaud Cennolacce à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu de provision suffisante ;

' RÉFORME le jugement déféré en ce qu’il 'Déboute M. [H] [J] et Mme [M] [O] épouse [J] de leurs demandes',

et statuant à nouveau,

DÉCLARE M. [L] [J] et Mme [M] [W] irrecevables en leurs demandes tendant à :

'- Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits de la BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER du droit de se prévaloir du cautionnement de Monsieur [L] [J] et de Madame [M] [O] épouse [J] en date du 15 septembre 2008 destiné à garantir le prêt n° 2106478 Z 004 finançant l’acquisition de la maison de [Localité 17] à hauteur de 279 940 euros par la sarl FJ INVEST,

— Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits du [Adresse 12] ainsi que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST du droit de se prévaloir du cautionnement d’un montant de 524 212,78 euros de Monsieur [L] [J] et de Madame [M] [O] épouse [J] en date des 09 et 20 août 2008 destiné à garantir le prêt n° 09000006827/1 finançant l’acquisition de la maison de [Localité 21] (lot n°16) à hauteur de 280 042 euros octroyé par le [Adresse 12] à la sarl FJ INVEST,

— Prononcer la privation pour le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant à la suite d’une fusion-absorption aux droits du [Adresse 12] ainsi que le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE CENTRE OUEST du droit de se prévaloir du cautionnement d’un montant de 280 040 euros de Monsieur [L] [J] et de Madame [M] [O] épouse [J] en date des 09 et 20 août 2008 destiné à garantir le prêt n° 09000006827/2 finançant l’acquisition de la maison de [Localité 21] ( lot n°21) à hauteur de 280 042 euros octroyé par le [Adresse 12] à la sarl FJ INVEST,'

' Y ajoutant,

CONDAMNE in solidum M. [L] [J] et Mme [M] [W] à payer à la société Crédit immobilier de France Financement la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à raison des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

DÉBOUTE M. [L] [J] et Mme [M] [W] de leur propre demande formulée sur ce même fondement ;

CONDAMNE M. [L] [J] et Mme [M] [W] aux entiers dépens d’appel et admet Maître Arnaud Cermolacce avocat constitué, au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT