Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 5 DÉCEMBRE 2025

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10744 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZZP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/05472

APPELANTE

Madame [N] [F] veuve [O] née le 07 avril 1944 à [Localité 7],

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée et assistée de M^e Antoine MORABITO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0927

INTIMÉE

S.C.I. TOP TEN immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 491 921 219, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Eric ALLERIT de la SELEURL TBA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241 assistée de M^e Adele ORZONI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1811

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M^me Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour,initialement prévue le 21 novembre 2025 prorogé au 5 décembre 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique en date du 5 avril 2013, M. [K] [O] et Mme [N] [F] épouse [O] ont vendu à la SCI TOP TEN les lots n°4 et 20 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à Neuilly-sur-Seine (92), en réservant à leur profit et pendant leur vie durant le droit d’usage et d’habitation du bien, moyennant un bouquet payé comptant de 50.000 euros, et une rente annuelle et viagère réversible de 12 000 euros, payable en douze termes mensuels.

L’acte contient une clause résolutoire en cas de défaut de paiement d’un seul terme de rente viagère, et prévoit également que le vendeur remboursera les charges courantes à l’acquéreur, à première demande de ce dernier en sa qualité d’occupant des biens, et supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant le jour de l’acte, exécutés ou non, ou en cours d’exécution.

M. [K] [O] est décédé en 2015.

Par lettres recommandées avec avis de réception des 16 décembre 2020 et 6 janvier 2021, le conseil de Mme [N] [O], faisant état de retards récurrents de paiement de la rente et de l’absence de justification par la SCI TOP TEN du montant des charges de copropriété, l’a mise en demeure d’exécuter ses obligations de paiement de la rente viagère et de transmettre tous justificatifs relatifs aux charges, en l’informant qu’à défaut, Mme [O] envisagerait de faire usage de la clause résolutoire.

Le 5 février 2021, Mme [N] [O] a fait délivrer à la SCI TOP TEN un commandement de payer pour un montant de 17.632,92 euros visant la clause résolutoire prévue à l’acte de vente.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mars 2021, la SCI TOP TEN s’est prévalue d’un accord entre les parties pour opérer une compensation entre la rente viagère et les charges de copropriété dues par la crédirentière, pour lui demander de ne pas poursuivre l’acquisition de la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire en date du 1er avril 2021, Mme [N] [O] a fait assigner la SCI TOP TEN devant le tribunal judicaire de Paris, aux fins de voir, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de vente, et à titre subsidiaire, condamner la débirentière à payer la somme de 17.830,04 euros correspondant aux rentes viagères impayées et aux frais d’huissiers, ou de 10.707,20 euros correspondant aux rentes viagères impayées à compter du 1er avril 2016.

Aux termes d’un jugement en date du 12 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

rejeté la demande de la SCI TOP TEN tendant à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 5 février 2021,

rejeté la demande de Mme [N] [F] veuve [O] tendant à constater la résolution de la vente du 5 avril 2013,

rejeté la demande de Mme [N] [F] veuve [O] en paiement de la somme de 17.830,04 euros au titre des rentes viagères impayées et des frais d’huissier,

rejeté la demande de Mme [N] [F] veuve [O] en paiement de la somme de 10.707,20 euros au titre des rentes viagères impayées et des frais d’huissier,

rejeté la demande de la SCI TOP TEN en paiement de la somme de 25.810,31 euros au titre des charges de copropriété,

condamné Mme [N] [F] veuve [O] à verser à la SCI TOP TEN la somme de 8.415,54 euros au titre du remboursement des charges de copropriété,

rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI TOP TEN,

condamné Mme [N] [F] veuve [O] aux dépens,

rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] a interjeté appel par déclaration du 19 juin 2023.

Par arrêt mixte contradictoire en date du 29 novembre 2024, la cour a :

— Confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer délivré le 5 février 2021 par Mme [O] à la SCI Top Ten ;

Avant dire droit sur la clause résolutoire et les comptes entre les parties,

— Ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture du 6 juin 2024 ;

— Invité la SCI Top Ten à produire aux débats, au plus tard avant le 23 janvier 2025 les décomptes annuels de charges faisant apparaître le montant des charges de copropriété afférentes aux lots, objet de la vente du 5 avril 2013, avec la part des charges locatives, émis par le syndic de copropriété, et ce pour les années 2013 à 2023 inclus ;

— Invité les parties à conclure à nouveau, suite à la production des pièces susvisées ;

— Renvoyé l’affaire à cette fin à l’audience de mise en état du 20 février 2025 à 13 heures (présence des avocats non obligatoire) ;

— Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ainsi que sur les dépens dans l’attente de l’accomplissement des mesures ci-dessus ordonnées et d’un nouvel examen de l’affaire par la cour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé complet de ses moyens, Mme [O] demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement rendu le 12 mai 2023 par le Tribunal Judiciaire de Paris 2ème chambre civile en ce qu’il a :

* rejeté sa demande tendant à constater la résolution de la vente du 5 avril 2013,

* rejeté sa demande en paiement de la somme de 17 830,04 euros au titre des rentes viagères impayées et des frais d’huissier,

* condamné Mme [N] [F] veuve [O] à verser à la SCI TOP TEN la somme de 8 415,54 euros au titre du remboursement des charges de copropriété

* condamné Mme [N] [F] veuve [O] aux dépens,

* rejeté les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le CONFIRMANT pour le surplus.

STATUANT A NOUVEAU

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de vente viagère

— DIRE et JUGER que les arrérages perçus tous les embellissements et améliorations apportées aux biens sont de plein droit et définitivement acquis à Mme [O] à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitaires fixés

— CONDAMNER la SCI TOP TEN à payer à Mme [O] la somme de 19 394,34€ correspondant aux rentes viagères impayées au 31 décembre 2024

— CONSTATER que Madame [O] a versé à la SCI TOP TEN la somme de 16 442,45€

— ORDONNER la compensation desdites sommes sur le montant des charges récupérables à hauteur de 25 735.34€ revenant à la SCI TOP TEN

CONDAMNER la SCI TOP TEN au paiement de la somme de 11 492,95€

DEBOUTER la SCI TOP TEN de l’ensemble de ces demandes incidentes relatives à la nullité du commandement et relatives au paiement de la somme de 25 810,31€

CONDAMNER la SCI TOP TEN au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions notifiées le 21 janvier 2025 auxquelles il y a lieu de se référer pour plus ample exposé de ses moyens, la SCI TOP TEN demande à la cour de :

Vu l’article 32-1, 514-1 et 700 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1152, 1229, 1240 et 2224 du Code civil

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de Madame [O] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Madame [O] à régler à la SCI TOP TEN une somme de 8.415,54 euros ;

RECEVOIR la société TOP TEN en son appel incident ;

Y faisant droit ;

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— Rejeté la demande de la SCI TOP TEN tendant à voir prononcer la nullité du commandement délivré le 5 février 2021 ;

— Rejeté une partie de la créance dont le paiement était sollicité par la SCI TOP TEN ;

Et, statuant à nouveau ;

— A TITRE PRINCIPAL,

— JUGER que le commandement de payer délivré par Madame [O] est nul ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 25.810,31 euros au titre du remboursement des charges de copropriété ;

— A TITRE SUBSIDIAIRE, et dans l’hypothèse où la Cour ferait droit à la demande de résolution de la vente en viager,

— CONDAMNER Madame [O] à restituer les sommes versées par la SCI TOP TEN en exécution du contrat de vente, soit la somme à parfaire de 229.085,96 euros outre les taxes et impôts relatifs audit bien à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir.

— EN TOUT ETAT DE CAUSE

— JUGER les sommes échues antérieurement au 1er avril 2016 (soit, d’après Madame [O], une somme de 8.789,79 euros) sont prescrites ;

— JUGER la demande d’astreinte formée par Madame [O] irrecevable ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement de la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

— CONDAMNER Madame [O] au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du C.P.C ;

— CONDAMNER Madame [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Eric ALLERIT, membre de la SELARL TBA, conformément aux dispositions de l’article 699 du C.P.C.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la résolution de la vente viagère

Aux termes de l’article 1978 du code civil, « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages. »

Cette disposition, qui prévoit un mode particulier de sanction en cas de non-paiement en permettant au crédirentier de procéder à une exécution forcée en saisissant et vendant les biens du débirentier afin d’en tirer une somme suffisante pour assurer le service des arrérages, écarte expressément l’action en résolution pour défaut de paiement des arrérages, par exception à l’article 1184 en sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui posait le principe général selon lequel la résolution d’un contrat synallagmatique peut être demandée en justice dès lors que l’un des cocontractants n’exécute pas ses obligations.

Toutefois, il est constant que ce texte n’ayant pas un caractère d’ordre public, il n’empêche pas les parties d’insérer dans le contrat une clause résolutoire par laquelle les parties conviennent, lors de la formation du contrat, que celui-ci sera résolu de plein droit en cas d’inexécution par une partie des engagements visés dans cette stipulation (Civ3°, 10 nov. 1992, n°90-21.417).

En l’espèce, il résulte des termes de l’acte authentique en date du 5 avril 2013, portant vente d’un appartement et d’un box entre les époux [O] et la SCI Top Ten, que les parties sont convenues de modalités de paiement du prix comprenant d’une part, un capital payable comptant de 50.000 € et d’autre part, une rente annuelle, réversible et viagère, révisable une fois par an chaque jour anniversaire de la rente sur la base de l’indice mensuel des prix à la consommation des ménages urbains publié par l’INSEE, et d’avance en douze termes de 1.000 € chacun le 7 de chaque mois.

Il est prévu en page 8 de cet acte la clause résolutoire suivante :

«  ' par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du code civil il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’un seul terme de la rente viagère', la vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue, si bon semble au crédirentier et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ».

Mme [O] a fait délivrer le 5 février 2021 à la SCI Top Ten un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire en lequel elle fait part expressément de son intention d’user du bénéfice de celle-ci à défaut pour la débirentière de régler les causes du commandement, soit la somme en principal de 17.632,92 €, dans le délai d’un mois du commandement.

I ' 1 Sur la validité du commandement de payer

Bien que ce point été déjà été tranché par l’arrêt mixte rendu par cette cour le 29 novembre 2024, la SCI TOP TEN formule de nouveau une demande tendant à voir prononcer la nullité de ce commandement.

En tant que de besoin, il convient de rappeler que la cour a confirmé le jugement en ce qu’il a rejeté cette demande de nullité du commandement de payer aux motifs que «  Comme justement relevé par le tribunal, la SCI Top Ten, qui se borne à contester sa dette et à invoquer la mauvaise foi de Mme [O] dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire, n’invoque au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer aucune irrégularité affectant celui-ci, seule susceptible d’être sanctionnée par la nullité de l’acte en application de l’article 114 du code de procédure civile, sous réserve de la preuve d’un grief, l’éventuelle mauvaise foi du créancier ne pouvant avoir pour effet que de priver celui-ci du droit se prévaloir de la clause résolutoire en permettant au juge de refuser de faire produire à celle-ci ses effets. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement de payer du 5 février 2021. »

I ' 2 Sur les conditions d’application de la clause résolutoire

L’acte de vente prévoit en page 22 et 23, au paragraphe « Convention des parties sur la répartition des charges, travaux et fonds de réserve », les modalités de répartition de la charge de paiement des créances de la copropriété entre le vendeur et l’acquéreur suivantes :

«  A- Charges courantes : il est convenu entre les parties que le vendeur supportera les charges jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur.

B- Le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés avant ce jour, exécutés ou non ou en cours d’exécution. L’acquéreur supportera seul les travaux qui viendraient à être votés à compter de ce jour.

'II. Application de ces conventions

Compte tenu des dispositions des articles 6-2 et 6-3 du décret susvisé (ie décret du 17 mars 1967) et de la convention qui vient d’être conclue quant à la répartition du coût des travaux et charges, les parties conviennent ce qui suit :

Provision exigible du budget prévisionnel

(')

Le vendeur remboursera les charges courantes à l’acquéreur, à première demande de ce dernier en sa qualité d’occupant des biens’ »

Cet acte ne prévoit donc pas la compensation entre les charges dites courantes et la rente mensuelle due par la SCI Top Ten, et les pièces produites aux débats démontrent que la compensation opérée par la SCI Top Ten dès le premier versement de la rente mensuelle, invoquée par celle-ci pour justifier les paiements partiels, loin de résulter de la commune intention des parties, procède d’un choix unilatéral de la SCI qui l’a imposée dès le début de l’exécution du contrat aux crédirentiers.

En effet, aux termes d’un courriel du 20 juin 2013, étant rappelé que la vente a été conclue le 5 avril 2013, Monsieur [O] précise à la SCI Top Ten :

« 'Dans votre mail du 13 juin nous expliquant le versement de 208 euros le 12 juin au lieu de 1000 euros, vous employez l’expression « comme convenu » alors que nous n’avons établi aucune convention au regard de la répartition entre propriétaire (Société TOP TEN) et locataire (nous).

Nous avons entre nos mains l’état des dépenses relatives à l’année 2011 établissant 67 % aux locataires et 33% aux propriétaires.

C’est cette proportion que nous vous proposons de convenir jusqu’à l’établissement des comptes définitifs proposés à l’assemblée générale annuelle de 2014.

Si vous êtes d’accord sur cette répartition de 67% à la charge du locataire, nous approuvons que vous nous versiez deux mois à 1000 euros et le troisième mois à 330 euros. Après l’approbation des comptes par l’assemblée générale de 2014, nous ferons le point entre les acomptes réglés par nous et les charges nous incombant. »

Néanmoins, il est constant, notamment au regard du courriel du 8 mars 2017 par lequel Mme [O] conteste le calcul opéré par la débirentière s’agissant de la rente du mois de mars 2017, lui reprochant de s’être trompée dans son montant qui serait de 348 € et non de 330 €, et de l’échange de courriels intervenu entre les parties au cours du mois d’octobre 2017 quant à la réclamation par Madame [O] de la justification de la répartition des charges locatives 2014/205/2016 à M. [G], gérant de la SCI Top Ten, que la crédirentière n’a pas remis en cause le principe d’un versement partiel 4 fois par an, mais sous la double réserve d’une régularisation annuelle et d’une imputation de la seule part de charges incombant aux locataires, soit les charges locatives récupérables auprès des locataires par le propriétaire, telles que définies par l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et listées par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

La SCI Top Ten, bien que ne contestant pas l’analyse de Mme [O], pourtant rappelée par le courrier précité de Maître [J] du 3 juin 2020, ainsi que par le courrier de son conseil adressé le 16 décembre 2020 et reçu le 20 décembre suivant, la mettant en demeure de transmettre tous les éléments concernant le différentiel des charges incombant à Mme [O], réitéré le 6 janvier 2021, ainsi qu’aux termes de ses écritures tant de première instance qu’en appel, n’avait pour autant pas justifié de ces éléments avant l’introduction de la présente instance, ni pendant, ce qui a contraint la cour à ordonner la production forcée par la SCI Top Ten des décomptes annuels de charges faisant apparaître le montant des charges de copropriété afférentes aux lots, objet de la vente du 5 avril 2013, avec la part des charges locatives, émis par le syndic de copropriété, et ce pour les années 2013 à 2023 inclus.

Au regard des éléments de preuve résultant :

— des décomptes annuels de charges pour les exercices 2013 à 2023 inclus produits le 21 janvier 2025 en pièce n°18 par la SCI Top Ten faisant apparaître le montant des charges récupérables ou locatives dont le règlement incombait à Madame [O],

— du décompte annuel de charges pour l’exercice 2012 (pièce n°7 SCI Top Ten) mentionnant un solde de charges 2012 pour 438,20 €,

— du tableau en pièce n°10 bis de la SCI Top Ten faisant état de charges dues par Madame [O] au titre de l’année 2013 uniquement au titre des deux derniers trimestres,

— du décompte des sommes réclamées aux termes du commandement de payer du 5 février 2021 duquel ressort le montant des rentes appelées (ou rentes dues avant déduction des charges locatives) et celui des sommes payées par la SCI Top Ten d’avril 2013 à janvier 2021,

— du décompte produit en pièce n° 19 par Madame [O] détaillant les paiements réalisés par la SCI TOP Ten notamment du 1er février 2021 au 31 décembre 2024, décompte non contesté par cette dernière,

les comptes entre les parties, arrêtés au 31 décembre 2020, s’établissent de la manière suivante :

Rentes appelées

Charges locatives

Rentes nettes (rentes appelées ' charges)

Rentes payées

Solde SCI

2013

9.000,00 €

2.374,10 € (2.581,19/2 + 438,20 €)

6.625,90 €

8.151,00

+ 1.525,10

2014

12

2

9

8.650,00

—  963,65 €

2015

12.035,97 €

2.582,89 €

9.453,08 €

9.037,00 €

—  416,08 €

2016

12.126,60 €

1.961,84 €

10.164,76 €

10.465,52 €

+ 300,76 €

2017

12.186,90 €

2.151,99 €

10.034,91 €

10.784,32 €

+ 749,41 €

2018

12

2

9

9

+ 66,76 €

2019

12.421,32 €

2.230,63 €

10.190,69 €

9.762,00 €

—  428,69 €

2020

12

1

10

10

—  376,53 €

Total

94.692,54 €

18.099,74 €

76.592,80 €

77.049,88 €

+ 457,08 €

Il s’ensuit que le montant des charges locatives dues par Madame [O], arrêtées au 31 décembre 2020, s’élevant à la somme de 18.099,74 € et le montant des retenues opérées sur la rente payée à Madame [O] arrêté au 31 décembre 2020 s’élevant à la somme de 17.642,66 €, soit un différentiel en faveur de la SCI Top Ten de 457,08 €, Madame [O] ne démontre pas qu’au jour de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, la SCI Top Ten était débitrice d’arriérés de rentes, de sorte que celui-ci ne peut produire aucun effet, et que sa demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente doit être rejetée, le jugement étant confirmé de ce chef par ces motifs substitués à ceux du premier juge.

II- Sur les comptes entre les parties

La SCI Top Ten fait valoir au visa de l’article 2224 du code civil que l’assignation de Madame [O] ayant été délivré le 1er avril 2021, les sommes échues antérieurement au 1er avril 2016, soit d’après Madame [O], une somme de 8.789,79 euros, sont en tout état de cause, prescrites.

Mme [O] n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 2224 du code civil dont se prévaut la SCI Top Ten, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ».

Il est toutefois jugé que « La prescription libératoire de cinq ans prévue par l’article 2277 (ancien) du code civil interdit seulement au créancier d’exiger l’exécution de l’obligation. (Civ.3ème, 25 avr. 2007, n° 06-10.283).

Dès lors, la prescription extinctive n’affecte pas l’obligation, seulement l’action en justice qui la sanctionne. Il s’ensuit que lorsque le débiteur de plusieurs dettes ne procède qu’à un paiement partiel, il convient de se référer aux règles d’imputation des paiements édictées par les articles 1253 et suivants anciens du code civil, et en particulier à celle de l’imputation, dans le silence de la quittance, sur la dette la plus ancienne, en application des dispositions de l’article 1256 du code civil en sa rédaction antérieure à l’ordonnance no 2016-131 du 10 février 2016 applicable au litige ayant pour objet un contrat du 5 avril 2013.

Dès lors, il importe peu que la plus ancienne dette soit éventuellement insusceptible de faire l’objet d’une action en paiement en raison de l’écoulement de la prescription extinctive, si le débiteur de loyers a volontairement payé sans indiquer quelle dette il entendait acquitter son paiement s’imputera en commençant par les arrérages de rente les plus anciens, même au-delà de la prescription quinquennale, qui laisse subsister son obligation.

Il s’ensuit que ce moyen de prescription des arrérages antérieurs au 1er avril 2016 doit être rejeté.

Par ailleurs, sous réserve du décompte annuel des charges locatives qui seraient dues par Madame [O] au titre de l’exercice 2024 qui n’est pas produit, les comptes entre les parties s’établissent, pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023, sur la base des mêmes documents que ceux-ci-avant examinés, et en prenant en considération un montant de rentes indexé comme indiqué au commandement de payer, (et non tel qu’il est mentionné de manière erronée dans le décompte de l’appelante en pièce n°19), comme suit :

Rentes appelées

Charges locatives

Rentes nettes (rentes appelées ' charges)

Rentes payées

Solde SCI

+ 457,08 € au 1/01/2021

2021

12.628,68 € (1050,26 € x3)+(1053,10 € x 9)

2.172,62 €

10.456,06 € €

12.692,00 €

+2.235,94€

2022

12.906,21 € (1053,10 € x3) +(1082,99 € x 9)

2.672,99 €

10.233,22 €

12.903,00 €

+2.669,78€

2023

13.575,93 € (1082,99 € x3) + (1147,44 € x9)

2.582,60 €

10.993,33 €

13.140,00 €

+2.146,67€

Total

39.110,82 €

7.428,24 €

31.682,58 €

38.735,00 €

+7.509,47€

Soit un solde créditeur de 7.509,47 €.

Toutefois, la SCI Top Ten ne conteste pas avoir reçu paiement au cours des années 2021, 2022 et 2023 de la somme totale de 16.083,64 € ( 2.881,85 €+ 960,25 € + 3.826 € + 8.415,54 €), et ne conteste pas devoir rembourser à Madame [O] le coût du remplacement de deux moteurs de volets roulants pour un montant total de 1.391,50 €, soit un total de 17.475,14 €.

Par conséquent, la SCI Top Ten est débitrice de la somme de 9.965,67 € arrêtée au 31 décembre 2023.

Faute pour les parties d’avoir produit le décompte annuel des charges pour l’exercice 2024 afin de déterminer le montant des charges locatives dues à ce titre, il ne peut être fait droit au surplus de leurs demandes respectives.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de Mme [O] et condamne cette dernière à verser à la SCI Top Ten la somme de 8.415,54 euros au titre du remboursement des charges de copropriété, et la SCI Top Ten condamnée à payer à Madame [O] la somme de 9.965,67 € au titre des arriérés de rentes arrêtés au 31 décembre 2023, après déduction des charges locatives dues par Madame [O] à cette dernière date, et confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement de la SCI Top Ten au titre des charges récupérables, compte là encore arrêté au 31 décembre 2023.

III- Sur la demande de la SCI Top Ten de dommages et intérêts pour procédure abusive

S’il est désormais admis que « toute faute dans l’exercice des voies de droit est susceptible d’engager la responsabilité des plaideurs » ( Civ.2° 11/09/2008, n° 07-18.483 ; Com., 11/01/2023, n° 19-11.670), de sorte que l’abus du droit d’ester en justice ne nécessite pas, pour être caractérisé, d’avoir été commis dans l’intention de nuire, il n’en demeure pas moins qu’une telle faute suppose démontrée à tout le moins la mauvaise foi, la malveillance, l’erreur grossière ou encore la légèreté blâmable.

En particulier, l’échec dans l’exercice d’une voie de droit ne peut, à lui seul, suffire à établir que l’action engagée était abusive ou téméraire.

Ainsi, le seul fait de succomber et le caractère infondé des prétentions, qui procède d’une analyse inexacte de ses droits, ne suffisent pas à démontrer le caractère abusif du recours au juge, tout comme l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré que le demandeur ne pouvait, à l’évidence, croire au succès de ses prétentions.

En l’espèce, la SCI Top Ten ne rapporte nullement la preuve d’une telle faute de Mme [O], celle-ci ayant été contrainte d’engager la présente instance en raison de l’absence de justification par la SCI du montant des charges de copropriété récupérables, et ce malgré des demandes répétées du notaire et de I’avocat de Mme [O] en ce sens, avant même la délivrance du commandement de payer, et la SCI n’ayant finalement produit ces décomptes de charges annuels, pourtant indispensables à la démonstration de la parfaite exécution de son obligation de paiement de la rente dont elle se prévalait, qu’après y avoir été contrainte par arrêt de cet cour.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Top Ten de sa demande de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que Madame [O] succombe partiellement en ses prétentions, il a été vu que la présente instance n’a été introduite qu’en raison du refus infondé de la SCI Top Ten de communiquer à la crédirentière qui en avait fait à de multiples reprises la demande, les documents justificatifs des charges de copropriété lui incombant, de sorte que la SCI Top Ten doit seule être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Madame [O] la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Vu l’arrêt mixte de cette cour en date du 29 novembre 2024 ;

INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 mai 2023, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI TOP TEN tendant à prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 5 février 2021, rejeté la demande de Madame [N] [F] veuve [O] tendant à constater la résolution de la vente du 5 avril 2013, et rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCI Top Ten ;

Statuant de nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Top Ten à payer à Madame [N] [F] veuve [O] la somme de 9.965,67 € au titre des arriérés de rentes arrêtés au 31 décembre 2023, après déduction des charges locatives dues par Madame [O] à cette dernière date ;

CONDAMNE la SCI Top Ten aux dépens de première instance et d’appel ;

CONDAMNE la SCI Top Ten à payer à Madame [N] [F] veuve [O] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,