N° RG 23/00397 – N° Portalis DBVM-V-B7H-LVQO

C4

Minute :

Copie exécutoire

délivrée le :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY

la SCP FICHTER TAMBE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 22 FEVRIER 2024

Appel d’une décision (N° RG 19/03598)

rendue par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRENOBLE

en date du 12 décembre 2022

suivant déclaration d’appel du 20 janvier 2023

APPELANTE :

S.C.I. LES P’TITS LOUS au capital social de 228.673,53 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 421 612 151, prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.A.R.L. MARMITTON au capital de 7.622,45 €, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le n° 434 010 039, représentée par son gérant M.

[G] [E], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien TAMBE de la SCP FICHTER TAMBE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaele FAIVRE, Conseillère,

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2023, M. BRUNO, Conseiller, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

Faits et procédure :

1. Suivant acte notarié du 19 janvier 1999, [U] [T] et [F] [D] ont consenti le renouvellement du bail commercial à la Sarl « Restaurant du Parc et du Connétable » portant sur le sous-sol et le rez-de-chaussée, outre l’usage d’une cour, dépendant de l’immeuble situé à [Localité 4] (38), [Adresse 1], en contrepartie d’un loyer annuel de 55.200 francs. Les autres portions de cet immeuble, à usage d’hôtel, n’ont pas fait l’objet d’un bail.

2. Par acte notarié du 8 février 1999, la Sci Les P’tits Lous a acquis le bien donné à bail.

3. Suivant acte notarié du 29 novembre 2000, la Sarl « Restaurant du Parc et du Connétable » a vendu à la Sarl Marmitton le fonds de commerce. Par acte notarié distinct du même jour, la Sci Les P’tits Lous a accepté la Sarl Marmitton comme nouveau locataire en lieu et place de la Sarl « Restaurant du Parc et du Connétable ».

4. Par exploit d’huissier de justice du 21 avril 2016, la Sci Les P’tits Lous a fait délivrer à la Sarl Marmitton un commandement de payer visant la clause résolutoire.

5. Par ordonnance de référé rendue le 16 novembre 2016, le président du tribunal de grande instance de Grenoble a notamment :

— déclaré le commandement délivré le 21 avril 2016 à la demande de la Sci Les P’tits Lous régulier en la forme ;

— ordonné la suspension des effets du commandement délivré le 21 avril 2016 par la Sci Les P’tits Lous à la Sarl Marmitton ;

— ordonné une mesure d’expertise portant sur les troubles de jouissance allégués par la preneur et portant sur divers désordres et sur l’installation d’un autre commerce de bouche dans le même immeuble.

6. Le 25 octobre 2017, l’expert judiciaire a déposé son rapport d’expertise.

7. Par exploit d’huissier de justice du 26 février 2018, la Sci Les P’tits Lous a fait délivrer à la Sarl Marmitton un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire.

8. Par acte d’huissier du 24 août 2019, la Sci Les P’tits Lous a fait assigner la Sarl Marmitton devant le tribunal de grande instance de Grenoble, afin notamment de constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la Sarl Marmitton ainsi que celle de tout occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique, outre sa condamnation à lui payer la somme de 36.352 euros au titre de l’arriéré locatif, et de juger qu’elle sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges.

9. Par jugement du 12 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :

— déclaré recevable la demande de la Sci Les P’tits Lous de résiliation du bail liant les parties;

— débouté la Sci Les P’tits Lous de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la Sarl Marmitton de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné la Sci Les P’tits Lous à payer à la Sarl Marmitton la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Les P’tits Lous aux dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

10. La Sci Les P’tits Lous a interjeté appel de cette décision le 20 janvier 2023, en ce qu’elle a :

— débouté la Sci Les P’tits Lous de l’ensemble de ses demandes;

— condamné la Sci Les P’tits Lous à payer à la Sarl Marmitton la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamné la Sci Les P’tits Lous aux dépens.

L’instruction de cette procédure a été clôturée le 23 novembre 2023.

Prétentions et moyens de la Sci Les P’tits Lous :

11. Selon ses conclusions remises le 27 juillet 2023, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-41 et L.143-2 du code de commerce, de l’article 114 du code de procédure civile :

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la concluante de l’ensemble de ses demandes ; en ce qu’il l’a condamnée à payer à la Sarl Marmitton la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; en ce qu’il l’a condamnée aux dépens ;

— de confirmer ce jugement pour le surplus ;

— de juger irrecevable les demandes de la société Marmitton ;

— en conséquence, à titre principal, de constater la résiliation du bail commercial par le jeu de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, de constater le non règlement plus que régulier du loyer à la date convenue dans le bail par le preneur;

— de juger fautive cette attitude ;

— de constater la réalisation de travaux par le preneur sans avoir sollicité et encore moins obtenu l’autorisation du bailleur;

— de juger fautive l’attitude du preneur qui entreprend des travaux sans solliciter l’autorisation du bailleur;

— de prononcer la résiliation du bail ;

— en tout état de cause, de débouter la Sarl Marmitton de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— d’ordonner l’expulsion de la Sarl Marmitton ainsi que celle de tout autre occupant de son chef si besoin est avec le concours de la force publique ;

— de condamner la Sarl Marmitton à payer à la concluante la somme de 36.352 euros au titre de l’arriéré locatif à parfaire à la date où la cour statue ;

— de juger que la Sarl Marmitton sera redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, et comme telle, subissant les augmentations légales et la condamner à ce titre ;

— de juger que cette indemnité restera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner la Sarl Marmitton à payer à la concluante une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

L’appelante expose :

12. – que le rapport de l’expert judiciaire a indiqué qu’un compte entre les parties ne peut être pleinement réalisé, mais que le détail des modalités d’indexation communiqué lui permet de vérifier le loyer dû chaque année pour la période allant de mars 2011 à juin 2016 ; que c’est sur la base de ce rapport que la concluante a établi le décompte des sommes dues par l’intimée, dont le solde est de 31.992,26 euros ;

13. – que si le tribunal a estimé que la clause résolutoire ne pouvait produire ses effets car l’intimée était à jour de ses paiements, cette clause a stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, ainsi que des frais, un mois après un commandement contenant déclaration par le

bailleur de son intention d’user du bénéfice de cette clause mentionnant ce délai, demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas d’un paiement postérieur à l’expiration de ce délai ;

14. – que la concluante a fait délivrer le 26 février 2018 un commandement avec rappel de la clause résolutoire, sans qu’un paiement ne soit effectué dans le mois par le preneur, de sorte que la résiliation du bail devait être prononcée à compter du 26 mars 2018 ;

15. – que si le tribunal a dit que les sommes réclamées antérieurement à 2015 n’étaient pas justifiées, l’expert judiciaire a cependant fixé les loyers dus sur la période de mars 2012 à juin 2016 ; qu’il appartient à l’intimée de justifier de ses paiements, ce qu’elle n’a pas fait ; que le tribunal a constaté ce fait, mais sans en tirer les conséquences, inversant ainsi la charge de la preuve ;

16. – subsidiairement, concernant le prononcé de la résiliation du bail, que celle-ci résulte également d’une inexécution suffisamment grave ; que l’article 1224 du code civil n’exige pas une inexécution totale, alors qu’un retard dans l’exécution peut justifier la résiliation ;

17. – qu’en l’espèce, l’intimée n’a pas réglé ses loyers aux dates convenues, procédant depuis des années à des paiements décalés sans en informer la concluante, ce qui constitue une faute justifiant la résiliation du bail ; que si le tribunal a retenu que les impayés étaient faibles et ne justifiaient pas la résiliation, il s’agit cependant de l’exécution d’une obligation déterminante ;

18. – en outre, que l’intimée a procédé à des travaux sans autorisation de la concluante, alors que le bail stipule que le preneur ne peut effectuer aucune construction, démolition, percement de murs, de cloisons ou de planchers, ni aucun changement de distribution, sans le consentement exprès et écrit du bailleur ;

19. – qu’en la cause, l’expert a constaté la destruction d’un four à pizza et des travaux de démolition et de percement de murs et de cloisons ; que la concluante n’a pas donné son autorisation pour ses travaux, de sorte qu’il s’agit d’une violation manifeste du contrat ; que le tribunal n’a pas pris en compte les termes du bail, alors que les démolitions ne sont pas contestées par l’intimée ;

20. – en réponse aux demandes de l’intimée, que cette dernière demande de dire et juger l’appel de la concluante recevable mais mal fondé, et de confirmer purement et simplement le jugement dont appel, de sorte que la cour ne peut que confirmer la décision déférée sur les demandes formulées par l’intimée, au regard de l’article 954 du code de procédure civile, puisque la cour n’est pas saisie d’un appel incident;

21. – subsidiairement, si l’intimée demande d’ordonner à la concluante de mettre un terme au bail qui la lie avec le restaurant Eden Tacos sous astreinte, au motif qu’il s’agirait d’un concurrent direct, et que le bail prévoit que le bailleur s’interdit d’exploiter directement ou indirectement, dans le surplus de l’immeuble dont font partie les locaux, ou de donner un bail afin que l’autre preneur exerce un commerce similaire ou susceptible de concurrencer l’intimée, que l’expert judiciaire a considéré que l’enseigne Eden Tacos n’était pas susceptible de concurrencer l’intimée, puisque ce restaurant propose des plats rapides, alors que l’intimée propose une cuisine traditionnelle, de sorte qu’il s’agit d’une clientèle différente ; que l’intimée ne prouve aucun détournement de clientèle, alors que son chiffre d’affaires est en constante augmentation et qu’elle ne subit aucun préjudice ;

22. – que la demande de dommages et intérêts de l’intimée pour procédure abusive est infondée.

Prétentions et moyens de la Sarl Marmitton :

23. Selon ses conclusions remises le 23 mai 2023, elle demande à la cour, au visa des articles L. 141-8 et suivants du code de commerce, de l’article 1231-1 (ancien 1147) du code civil :

— de dire et juger l’appel de la Sci Les P’tits Lous recevable mais mal fondé ;

— de confirmer le jugement dont appel ;

— de l’infirmer en ce qui concerne les demandes reconventionnelles de la concluante ;

— statuant à nouveau, d’ordonner à la Sci Les P’tits Lous de mettre un terme au bail qui la lie avec le restaurant anciennement Facebouf, aujourd’hui Eden Tacos, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, un mois après la signi’cation du jugement à intervenir ;

— de condamner la Sci Les P’tits Lous à payer à la concluante la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de chance du fait de l’installation fautive du restaurant Facebouf aujourd’hui Eden Tacos à côté de son restaurant ;

— de condamner la Sci Les P’tits Lous à payer à la concluante la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive;

— de condamner la Sci Les P’tits Lous à régler à la concluante la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la Sci Les P’tits Lous aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’intimée soutient :

24. – concernant les loyers impayés et la résiliation du bail, que le commandement du 26 février 2018 concerne des loyers impayés entre mars 2011 et juin 2016 pour 31.992,96 euros, mais sans décompte permettant d’en connaître le détail ; que l’assignation du 3 juillet 2018 fait état de loyers impayés entre le 1er juillet 2013 et le 30 juin 2018, outre taxes foncières, pour 66.746 euros, alors que celle du 24 août 2019 reprend les mêmes éléments sans justificatifs ; que le décompte produit est fantaisiste alors que la dernière demande porte sur 36.352 euros ; que les loyers ne sont jamais les mêmes chaque année, alors que la TVA a été augmentée de 19,6 % à 20 %; que la concluante n’a jamais reçu ni facture ni quittance mentionnant la TVA, alors que cette taxe est appliquée sur les taxes foncières ; que les demandes sont en contradiction avec les énonciations du rapport d’expertise et les courriers de l’appelante; que ces éléments traduisent une gestion chaotique de la gestion de l’appelante ;

25. – que la concluante produit ses décomptes de l’année 2020 démontrant le paiement des loyers ; que si l’appelante se plaint du fait que la concluante versait ses loyers en deux fois, elle reconnaît ainsi que la concluante les payait ; que ce mode de règlement résultait d’un accord du bailleur ; que la concluante a cependant cessé de régler ses loyers en deux fois pour éviter tout problème ;

26. – que la concluante est à jour de ses loyers, réglant 1.295,70 euros tous les mois, y compris pendant la période de fermeture administrative résultant de la crise sanitaire ; que la situation est compliquée par les avis à tiers détenteurs délivrés par l’administration fiscale, concernant notamment la taxe foncière alors que la concluante la rembourse à l’appelante au titre des provisions sur charges et que l’appelante n’a jamais produit l’ensemble des taxes foncières car il en résulterait un trop payé ;

27. – concernant la jouissance du local, que faute de mise en place de compteurs séparés, l’appelante a réglé des factures d’eau indues ; que le bailleur a entrepris des travaux qui ont empêché le chauffage du restaurant et ont créé des infiltrations d’eau ayant rendu les locaux insalubres ; que la climatisation a été détériorée ; que l’accès au local par la cour est devenu impossible en raison de gravats ;

28. – qu’aucuns travaux d’ampleur nécessitant l’autorisation du bailleur n’a été entrepris, alors qu’il n’y a eu que des travaux d’embellissement ;

29. – concernant les demandes reconventionnelles de la concluante, que le restaurant Eden Tacos dispose de plus d’une dizaines de couverts assis ainsi que d’une terrasse; que cet établissement ne pratique pas ainsi seulement de la vente à emporter ; que la concluante a été contrainte d’arrêter de proposer des plats proposés par ce concurrent, comme des frites, hamburgers, tortillas et a perdu la chance d’avoir plus de clients et de diversifier son offre ; que dans le cadre du confinement sanitaire, ce restaurant a pu continuer à vendre des plats à emporter, entraînant une captation de la clientèle ; que ces difficultés n’auraient pas existé si le bailleur avait respecté la clause insérée au bail.

*****

30. Il convient en application de l’article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Concernant l’appel incident de la société Marmitton :

31. Ainsi que relevé par l’appelante, l’intimée sollicite de la cour en premier lieu la confirmation du jugement déféré. Elle demande ensuite de l’infirmer en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles. La cour relève que l’intimée ne peut ainsi formuler successivement des demandes contradictoires, alors qu’elle est tenue par le dispositif de ses dernières conclusions. Il en résulte que cet appel incident n’est pas recevable comme soutenu par la Sci Les P’tits Lous.

2) Sur le fond :

32. Concernant l’acquisition de la clause résolutoire, le tribunal a indiqué que le commandement de payer du 26 février 2018 porte sur la somme de 31.992,96 euros portant sur les loyers et taxes foncières impayés de mars 2011 à juin 2016 selon le décompte versé au débat par la Sci Les P’tits Lous. Si la Sarl Marmitton conteste fermement les sommes réclamées et affirme être à jour de ses paiements, elle n’est pas en capacité de produire les preuves de règlement antérieures à 2015. Sur les sommes réclamées antérieures à 2015, il convient de relever qu’il est versé aux débats de nombreux courriers rédigés par la Sci Les P’tits Lous de relance ou de demandes de paiement de taxes foncières, adressés courant 2015 et qui ne mentionnent à aucun moment une dette plus ancienne. Il en est de même du précédent commandement de payer en date du 21 avril 2016 qui ne mentionnait des impayés qu’à compter de septembre 2015. En outre, le contrat de bail précise que le montant du loyer fixé est hors taxe mais qu’il sera majoré de ladite taxe pour le cas où le bailleur deviendrait redevable de la TVA, soit à titre obligatoire, soit en raison d’une quelconque option qu’il aurait exercée ou encore pour tout autre cause. Or, dans le décompte fourni, la bailleresse majore de la TVA sans motif et fait même application de cette

majoration à la taxe foncière. Par ailleurs, il n’est pas justifié des montants retenus au titre de la taxe foncière relative aux années 2011 à 2014 et il est de surcroît indiqué qu’il s’agit d’une estimation alors que la bailleresse a depuis longtemps eu communication des avis d’impôts. Le tribunal a également relevé que l’expert judiciaire avait déjà conclu dans son rapport à l’impossibilité de faire les comptes entre les parties du fait de l’absence de nombreux éléments justi’catifs. En conséquence, les premiers juges ont estimé que les sommes alléguées n’apparaissent pas justifiées.

33. Pour les sommes réclamées à compter de l’année 2015 et jusqu’en juin 2016, le tribunal a relevé également l’application injustifiée de la majoration de la TVA. Il a dit qu’il résulte de l’ensemble des documents versés au débat par le preneur qu’il s’est acquitté sur toute la période de la somme mensuelle de 1.100 euros soit directement auprès du bailleur soit indirectement par virement auprès du Trésor Public après la délivrance d’un avis à tiers détenteur. Il ressort de la comparaison de ces pièces et du décompte fourni par la bailleresse, que cette dernière mentionne des montants totalement inexacts. Dès lors que l’expert judiciaire a retenu sur cette période un loyer d’un montant inférieur à cette somme, aucun impayé ne peut être retenu à ce titre à l’encontre de la Sarl Marmitton.

34. Le tribunal a noté, pour la taxe foncière de 2015, réclamée fin 2015 et donc 'gurant sur la période concernant juillet 2015 à juin 2016, qu’il est fait mention dans le décompte de la bailleresse d’une somme de 1.979 euros. Or, il est produit un courrier rédigé par cette dernière dans lequel elle réclame à ce titre le paiement de la somme de 1.803 euros, somme intégralement réglée en plusieurs fois au Trésor Public suite à la délivrance d’avis à tiers détenteur. Il ne peut donc être retenu d’impayés à cet égard.

35. Le tribunal en a retiré qu’à la date de délivrance du commandement de payer, la Sarl Marmitton n’était pas redevable des sommes réclamées sur la période de mars 2011 à juin 2016. Ce commandement étant dépourvu d’effet, il a ainsi débouté la Sci Les P’tits Lous de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

36. Concernant ensuite la demande de résiliation du bail commercial, le tribunal a indiqué, au visa des articles 1728, 1217 et 1224 du code civil, qu’en l’espèce, la Sci Les P’tits Lous réclame la résiliation du contrat de bail commercial en se prévalent, d’une part, de défauts de paiement répétés de la Sarl Marmitton et, d’autre part, de la réalisation de travaux sans son autorisation. Sur le premier point, le tribunal a relevé qu’il a retenu l’absence de preuve d’impayés pour la période de mars 2011 à juin 2016, et que pour les sommes réclamées postérieurement, aucune des parties ne produit un décompte clair, d’autant que la bailleresse n’a jamais actualisé la créance par rapport aux nombreuses pièces – quittances et relevés ' communiquées par le preneur pour rapporter la preuve de paiements. Il a noté, pour la taxe foncière de 2017, que le décompte produit par le bailleur mentionne une somme de 1.568 euros, sans justificatif, alors que le preneur ne produit aucun élément à cet égard. Pour la taxe foncière de 2018, le décompte produit par le bailleur mentionne une somme de 1.579 euros, sans justificatif, alors que le preneur justifie avoir réglé au bailleur par virement du 23 octobre 2018 la somme de 1.800 euros à ce titre. Pour la taxe foncière de 2019, la Sarl Marmitton justifie avoir réglé à la bailleresse la somme réclamée à ce titre, soit 1.578,67 euros en quatre virements. Elle justifie du règlement de la somme de 1.579 euros, montant réclamé par la bailleresse au titre de la taxe foncière de l’année 2020. Le tribunal a en outre relevé que la Sarl Marmitton justifie avoir réglé la somme mensuelle de 1.295,70 euros pour les loyers d’octobre à décembre 2020, sans qu’aucune partie n’indique quel est le montant du loyer depuis juillet 2020.

37. Le tribunal en a retiré que si des impayés existent, leur montant est faible par rapport au montant calculé par la bailleresse qui n’a jamais versé aux débats un décompte véritablement complet et l’ensemble des justificatifs. Il a en conséquence débouté le bailleur de sa demande de paiement d’arriérés locatifs. Il a ajouté que la Sarl Marmitton a certes parfois eu des difficultés pour régler le loyer, mais qu’elle n’a cependant eu de cesse d’effectuer des versements réguliers que ce soit directement à la bailleresse ou indirectement au Trésor public suite à la délivrance d’avis à tiers détenteurs dans le cadre d’oppositions sur les loyers. Pour ces motifs, la Sci Les P’tits Lous échoue à rapporter la preuve d’un manquement de la Sarl Marmitton à son obligation suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial.

38. La cour rappelle, concernant les sommes dues par la société Marmitton, que selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

39. Concernant la demande reposant sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et le montant de la créance de l’appelante, le bail renouvelé le 19 janvier 1999 a stipulé un loyer annuel hors charges et hors taxes de 55.200 francs, payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois, pour un montant de 4.600 francs. Si le bailleur devient redevable de la TVA, le montant du loyer sera majoré de cette taxe. Une clause d’indexation a été prévue, selon l’indice national du coût de la construction, le dernier indice à prendre en considération étant celui du troisième trimestre 1997 (indice 1067). Le preneur remboursera, avec chaque terme, la consommation d’eau. Cependant, il a été précisé que l’abonnement au service des eaux a été transféré au preneur, seul occupant de l’immeuble. Si d’autres occupants doivent s’installer dans le surplus de l’immeuble, le bailleur s’engage à faire installer un compteur divisionnaire à ses frais et à reprendre à son nom l’abonnement pour la partie de l’immeuble non exploitée par le preneur. Enfin, le preneur devra rembourser au bailleur, sur justification, en même temps que chaque terme du loyer, un tiers des taxes locatives et des prestations prévues à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948. Le preneur supportera également le tiers de la taxe foncière.

40. La cour observe que le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 21 avril 2016 a concerné les loyers impayés depuis le mois de septembre 2015 jusqu’au loyer du mois d’avril 2016, de façon détaillée. Il a également visé les indexations du loyers depuis 2011 jusqu’en 2016, par année, mais sans précision concernant le calcul des sommes dues annuellement. Il a tenu compte des frais de l’acte, et d’un versement direct du preneur de 1.150 euros. Le commandement du 26 février 2018 n’a indiqué qu’une somme de 31.992,96 euros au titre de loyers impayés, sans autre détail, outre les frais de l’acte.

41. Il est à noter qu’aucune facture ni quittance n’a été adressée par le bailleur au preneur, alors qu’aucun décompte des charges n’a été établi. Selon le décompte de l’expert-comptable de l’appelante, il est précisé que le quittancement de la taxe foncière repose sur une estimation, et aucun avis de paiement de cette taxe n’est produit par l’appelante. Si cette dernière produit une pièce n°16 intitulée « décompte administration fiscale », ce tableau ne comporte aucun élément permettant de constater qu’il provient effectivement de ladite administration. Les quelques relevés de comptes produits par l’appelante sont inexploitables, étant illisibles. Les tableaux réalisés par l’expert-comptable de l’appelante ont appliqué la TVA, passant à 20 % à compter du mois de juillet 2013, alors qu’il n’est pas justifié par l’appelante qu’elle y soit assujettie.

42. L’expert judiciaire a indiqué, dans son rapport, ne pouvoir proposer de compte entre les parties, faute de production de certains éléments relevés ci-dessus. Il a seulement pu déterminer le montant du loyer annuel hors charges et hors taxes, depuis mars 2011 jusqu’à juin 2016, à chaque date anniversaire du bail (soit de juillet à juin de l’année suivante). Or, le décompte produit par l’appelante en pièce n°15 porte non seulement sur ces loyers, mais également sur ceux postérieurs au mois de juillet 2016, avec indexation, sans que ce tableau ne précise les modalités de calcul de ces loyers. En outre, le commandement de payer du 21 avril 2016 mentionne des loyers mensuels sans concordance avec les calculés opérés par l’expert judiciaire, lesquels ne sont pas discutés.

43. La cour constate ainsi que l’appelante ne rapporte pas la preuve de sa créance à hauteur de la somme de 36.352 euros arrêtée au mois de décembre 2019. Elle ne justifie pas plus de l’acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance des commandements de payer de 2016 et 2018.

44. S’agissant de la demande subsidiaire concernant le prononcé de la résiliation du bail en raison de l’absence de paiement régulier des loyers, il a été indiqué plus haut de l’appelante est défaillante concernant la preuve de sa créance. Il n’est pas contesté que l’intimée a procédé à des paiements réguliers, ainsi que relevés par l’expert-comptable du bailleur, sans cependant avoir bénéficié de régularisation de charges, et sans avoir eu communication des avis de paiement des taxes foncières et des justificatifs concernant la TVA. La cour constate d’ailleurs que comme soutenu par l’intimée, la TVA a été appliquée dans ces tableaux non seulement sur les loyers, mais également sur les taxes foncières séparément, alors que ces taxes n’y sont pas assujetties. Certaines années, l’intimée s’est acquittée de sommes supérieures à ce qu’elle devait, comme l’établissent ces pièces. Il n’est enfin pas contesté que l’intimée, qui en justifie, a réglé des sommes pour le compte du bailleur à l’administration fiscale suite à des avis à tiers détenteurs. Ces tableaux et les pièces produites par l’appelante ne lui permettent pas de rapporter la preuve de sa créance.

45. Il en résulte que l’appelante est mal fondée à solliciter le prononcé de la résiliation du bail en raison de l’absence du paiement régulier des loyers.

46. S’agissant enfin de la demande de résiliation du bail en raison de la réalisation de travaux sans autorisation, le tribunal a indiqué que l’article 7 du bail stipule que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués, sans l’autorisation expresse et par écrit du bailleur, aucune démolition, aucune transformation, aucun percement de mur ou de cloison, aucun changement de distribution, ni aucune surélévation.

47. Les premiers juges ont relevé que si l’appelante s’appuie sur les constatations de l’expert judiciaire et sur la photographie annexée (p.25 du rapport) pour invoquer un manquement par la Sarl Marmitton dans l’exécution de cette clause, l’expert ayant indiqué que certaines parties du sous-sol étaient en travaux lors de sa visite technique du 25 janvier 2017, cependant, alors qu’il revient au bailleur de rapporter la preuve du manquement allégué, ces seuls éléments sont insuffisants pour établir l’ampleur des travaux réalisés par le preneur et dont il ne conteste pas l’existence. Le tribunal a dit qu’il n’est ainsi pas démontré la nature des travaux et s’ils font en tant que tels partie des travaux pour lesquels l’autorisation expresse et écrite est exigée.

48. La cour observe qu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit, alors que l’expert a justement attiré l’attention des parties sur l’absence de remise d’un tel document. S’il a constaté des travaux en cours d’exécution dans le sous-sol, la photographie figurant à la page 25 de son rapport ne permet pas

de constater qu’il s’agit de travaux nécessitant une autorisation préalable et écrite du bailleur, aucune démolition, percement, transformation n’ayant été constaté, pas plus qu’un changement de distribution ou une élévation.

49. Si l’expert a relevé qu’à l’étage des travaux importants étaient en cours de réalisation, constatant que toutes les cloisons intermédiaires du second 'uvre ont été tombées, et qu’il ne reste plus que la dalle porteuse, encombrée de gravats, de sorte que le plateau a fait l’objet d’une opération de réhabilitation qui a été stoppée brutalement, mais qu’il n’a pu obtenir d’information ni du preneur ni du bailleur concernant la nature des travaux entrepris depuis le renouvellement du bail, la cour constate qu’il ne s’agit pas de travaux réalisés à l’initiative du preneur, mais du bailleur. En effet, le bail n’a conféré à l’intimée que le sous-sol et le rez-de-chaussée de l’immeuble, outre un emplacement de citerne dans la cour avec un droit de passage, alors que le surplus de l’immeuble était destiné à l’exploitation d’un hôtel. Le preneur s’est notamment plaint de ces travaux importants, puisque les gravats ont empêché l’accès à la cour, et ont détérioré une climatisation dont il est établi qu’elle a été installée avec l’accord du bailleur.

50. S’il résulte enfin d’un devis du 12 juin 2015 que le preneur a entrepris des travaux concernant la fourniture et la pose d’un conduit d’apport d’air et d’un conduit d’évacuation de fumée pour insert bois, avec traversée de murs, ce qui devait nécessiter l’autorisation préalable du bailleur en raison de ce percement, le preneur en a cependant avisé le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2015, motivant ces travaux par une insuffisance de chauffage, attestée par des clients. Le bailleur ne s’est pas opposé à ces travaux, d’une importance minime selon le montant du devis. Ces travaux ne sont pas d’une ampleur justifiant le prononcé de la résiliation du bail.

51. Il en résulte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté l’appelante de toutes ses demandes, et en ce qu’il l’a condamnée au paiement des frais prévus par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au dépens.

52. Succombant en son appel, la société Les P’tits Lous sera condamnée à payer à la société Marmitton la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Vu les articles 562, 901 et 954 du code de procédure civile, les articles L145-1 et suivants du code de commerce ;

Déclare irrecevable l’appel incident de la société Marmitton ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour par la Sci Les P’tits Lous ;

y ajoutant ;

Condamne la Sci Les P’tits Lous à payer à la Sarl Marmitton la somme complémentaire de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Sci Les P’tits Lous aux dépens exposés en cause d’appel ;

SIGNÉ par M^me Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par M^me Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente