RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01909 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI2EE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 05 Décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 23/00097

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 22]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉ

Monsieur [B] [O]

[Adresse 14]

[Localité 25]

représenté par M^e Gilles CAILLET de la SELEURL HELIANS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0876

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 20]

[Localité 25]

représentée par Monsieur [X] [L], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Monsieur [B] [O] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 25], sur la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 21], d’une superficie de 315m². Il s’agit d’une maison d’habitation ainsi que d’un studio indépendant.

Le bien est soumis au droit de préemption urbain en vertu de la convention d’intervention foncière conclue le 05 janvier 2018 entre l’EPT Est Ensemble, la commune de [Localité 25] et l’EPFIF.

M. [O] a adressé une DIA de son bien au prix de 700.000 euros, en valeur occupée par le propriétaire, outre une commission d’agence d’un montant de 20.000 euros TTC à la charge de l’acquéreur, à la mairie de [Localité 25], qui l’a réceptionnée le 23 novembre 2022

Suivant décision du 14 février 2023, l’EPT Est Ensemble, bénéficiaire du droit de préemption, a délégué ce droit sur le bien de l’espèce au profit de l’EPFIF. L’EPFIF a exercé son droit de préemption au prix de 470.000 euros commission d’agence comprise par décision du 15 février 2023.

M. [O] a refusé cette offre par courrier du 10 mars 2023, maintenant le prix mentionné dans la DIA.

Faute d’accord entre les parties et par mémoire de saisine du 29 mars 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation du prix du bien préempté.

L’EPFIF justifie avoir consigné une somme correspondant à 15% du montant de l’évaluation du prix par les services fiscaux, et avoir notifié cette consignation à la juridiction et au préempté.

Le transport sur les lieux est intervenu le 20 juin 2023.

Par jugement contradictoire du 05 décembre 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

Annexé le PV de transport du 20 juin 2023 ;

Fixé à 656.514 euros, en valeur libre, le prix de vente du bien de

M. [B] [O] situé [Adresse 14] à [Localité 25] (93), sur la parcelle cadastrée section AP n°[Cadastre 21], dans le cadre de la préemption dudit bien par l’EPFIF ;

Écarté l’exécution provisoire du jugement ;

Condamné l’EPFIF à payer à M. [B] [O] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné l’EPFIF au paiement des dépens de la procédure.

L’EPFIF a interjeté appel par RPVA le 22 janvier 2024 du jugement sur le prix d’alénation, en retenant une surface de 217,93 m² et une valeur unitaire de 3012,50 euros/m², ainsi que sur la condamnation de l’EPFIF à payer une somme de 3.000 euros à M. [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Déposées au greffe le 22 avril 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 17 juin 2024 (AR préempté le 19/06/2024, AR CG le 20/06/2024) et aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Fixé la date de référence au 15 décembre 2022 ;

Retenu un état d’entretien général de l’immeuble de moyen à bon ;

Ecarté l’exécution provisoire ;

Infirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Retenir une surface habitable de 193,98m² ;

Fixer le prix d’aliénation de l’immeuble d’habitation situé [Adresse 14] à [Localité 25], parcelle cadastrée AP n°[Cadastre 21] d’une superficie totale de 315m², propriété de M. [B] [O], comme suit :

Méthode d’évaluation : globale – terrain intégré ;

SHAB totale retenue : 193,98m²

Situation : libre

Valeur retenue : 2.150 euros/m² libre

Soit (193,98m² x 2.150 euros) = 417.057 euros

Rejeter les prétentions de M. [B] [O] et les propositions du commissaire du Gouvernement ;

Condamner M. [B] [O] à payer à l’EPFIF une indemnité de procédure de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [B] [O] aux dépens de la procédure d’appel, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile, au profit de Maître Miguel BARATA, avocat au barreau de Paris.

2/ Adressées au greffe le 03 septembre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 05 septembre 2024 (AR EPFIF le 06/09/2024 et AR préempté le 09/09/2024), et aux termes desquels il conclut qu’il plaise à la cour de bien vouloir :

Infirmer le jugement de première instance ;

Fixer le prix d’aliénation à 582.000 euros ( 193,98m² x 3.000 euros) pour une juste indemnisation.

3/ Déposées le 13 septembre 2024 par M. [O], intimé, notifiées le 15 octobre 2024 (AR EPFIF le 16/10/2024 et AR CG le 17/10/2024) aux termes de ces conclusions, il est demandé à la cour de :

Le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

Rejeter la requête d’appel de l’EPFIF,

Rejeter tout appel incident éventuellement formé par le commissaire du Gouvernement,

Confirmer intégralement le jugement du juge de l’expropriation de la Seine-Saint-Denis du 05 décembre 2023 (RG 23/00097).

En outre,

Condamner l’EPFIF à verser à M. [B] [O] une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles (article 700 du code de procédure civile).

Condamner l’EPFIF aux entiers dépens d’appel.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Sur la surface habitable, si la DIA mentionnait une surface de 194m², le préempté avait ensuite produit une attestation de surface comprenant celle du studio et c’est ainsi une surface de 217,93m² qui a été retenue par le premier juge. L’EPFIF a depuis découvert que le studio avait été construit en toute illégalité. Le studio semble avoir été construit en 2008 ou 2009, et le préempté ne rapporte pas la preuve d’une autorisation d’urbanisme. Il ressort de la jurisprudence que la surface du studio ne peut donc être prise en compte dans la surface habitable à retenir.

Sur les termes de comparaison de l’EPFIF, le tribunal avait retenu les 3 termes produits mais a commis une erreur d’appréciation en ne sachant pas relever que la surface habitable du bien préempté est plus élevée que celle des termes, et que le terme le plus proche du bien à évaluer est celui à la valeur la plus faible, soit 2.050 euros/m². L’EPFIF demande à la cour de retenir une valeur métrique de 2.150 euros/m².

Sur le rejet des termes du commissaire du Gouvernement retenus par le premier juge, ce dernier a retenu l’ensemble des 13 références produites par le commissaire du Gouvernement. Il n’a pour ce faire pas tenu compte, ni répondu aux observations de l’EPFIF concernant la surface bien moins importante de ces termes. Il a ainsi retenu une valeur unitaire de 3.012,50 euros/m², soit une majoration de 47% par rapport à la valeur du terme à la surface la plus similaire au bien préempté.

M. [B] [O] rétorque que :

Sur les règles d’urbanisme, il ressort du PLU que la parcelle préemptée est intégralement constructible.

Sur l’environnement du pavillon préempté, l’immeuble est très bien desservi par le tramway, les autoroutes et surtout la ligne 5 du métro accessible à pied. Il bénéficie de toutes les commodités à proximité.

Sur les caractéristiques du pavillon préempté, le premier juge a retenu un état moyen à bon. L’EPFIF produit en appel un montage des défauts du pavillon, qui grossit artificiellement certains aspects mineurs du bien.

Sur la surface à retenir, la jurisprudence citée par le préempteur concernant la prise en compte des surfaces bâties illégalement ne s’applique pas en l’espèce, puisqu’il s’agit d’une affaire de préemption et non d’expropriation. L’un des arrêts cités concerne en outre une construction irrégulière sur terrain inconstructible, ce qui n’est pas le cas ici. La construction du studio, sur terrain constructible, était autorisée. Une action en démolition serait de toute manière prescrite. Subsidiairement, dans l’hypothèse où l’illicéité de la construction du studio serait retenue, il conviendrait d’appliquer un abattement de 50% du prix/m² du studio.

Sur les termes de référence retenus par le juge de l’expropriation,

M. [O] les considère comme pertinents. La moyenne de ces ventes a été retenue pour déterminer la valeur du bien préempté, le juge ayant justement pris en compte les éléments de plus-value tirés de la proximité du métro et de la présence d’un studio indépendant. L’EPFIF sollicite à tort d’écarter tous les termes hormis les trois références qu’il produit. Ces trois références sont éloignées du pavillon et ne peuvent suffire à représenter un marché dynamique comme celui des pavillons à [Localité 25]. Une recherche sur la base PATRIM, représentant exhaustivement le marché des grands pavillons, rend compte de l’extrême faiblesse de l’offre de l’EPFIF. Les trois termes de l’EPFIF sont beaucoup plus éloignés du métro. Enfin, l’un des trois termes a été vendu hors marché.

Subsidiairement, sur les ventes de studios à [Localité 25], le marché récent fait ressortir une valeur métrique moyenne de 6.628 euros/m². Pour tenir compte des quelques finitions à réaliser sur le bien de l’espèce, il conviendrait s’il fallait évaluer séparément le studio et de fixer sa valeur à 6.025 euros/m². Si la cour devait y appliquer un abattement de 50% pour illicéité, on obtiendrait alors une valeur métrique similaire à celle du pavillon.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la surface à retenir, et en l’absence de connaissance de la date précise d’édification du studio, il est impossible d’étudier les droits à construire issus notamment du PLU à cette date. Dans ces circonstances, une date servant de point de départ à la prescription pénale ou administrative ne saurait être déterminée, et il ne peut être établi que le studio a été construit conformément à un droit juridiquement protégé. La surface sans le studio de 193,98m² sera donc retenue.

Sur les termes de comparaison, le commissaire du Gouvernement ne partage pas l’analyse de l’EPFIF sur l’influence de la superficie sur la valeur métrique d’un bien dans le secteur de l’espèce. Il verse un nouveau terme en cause d’appel, lequel amène une valeur métrique moyenne de 2.826,12 euros sur l’ensemble des termes, dont l’un particulièrement faible qui tire la moyenne vers le bas. Tenant compte des éléments de plus-value tirés du bon emplacement du bien et de son état, il sera proposé de fixér une valeur métrique de 3.000 euros/m².

L’affaire a été plaidée le 6 février 2025.

La cour par arrêt du 20 février 2025 expose que l’EPFIF a déposé un mémoire récapitulatif et en réplique le 2 janvier 2025 non notifié par le greffe, qu’il convient en conséquence de notifier ce mémoire récapitulatif et en réplique de l’EPFIF, de réouvrir les débats, et de renvoyer l’examen de l’affaire.

La cour a en conséquence par décision avant dire droit :

Dit que le greffe va notifier à M. [O] et au commissaire du Gouvernement le mémoire récapitulatif et en réplique de l’EPFIF déposé au greffe le 2 janvier 2025 ;

Ordonné la réouverture des débats ;

Sursit à statuer sur les prétentions et moyens des parties ;

Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 27 mars 2025 à 9H ;

Réservé les dépens.

Les conclusions suivantes ont été :

4/ Adressées au greffe le 02 janvier 2025 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 20 février 2025 (AR le 24/02/2025) et aux termes desquelles, il reformule les mêmes demandes qu’en ses premières écritures.

5/ Adressées au greffe le 20 mars 2025 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 24 mars 2025 (AR appelant et intimé le 25 mars 2025), et aux termes desquelles, il reprend ses précédentes conclusions.

SUR CE, LA COUR

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 22 janvier 2024, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 22 avril 2024, du commissaire du Gouvernement du 3 septembre 2024 et de M. [O] du 13 septembre 2024 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 2 janvier 2025 sont de pure réplique et ne comportant pas de demandes nouvelles sont recevables.

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 20 mars 2025 sont de pure réplique notamment à celle de M. [O] sur la construction illégale de son studio soulevée par l’EPFIF, ne comportant pas de demandes nouvelles sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition,l’article L 213-14 est applicable.

Aux termes de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel principal de l’EPFIF porte sur le prix d’alénation, la surface retenue de 217,93 m² et la valeur unitaire de 3.012, 50 euros/m², ainsi que sur la condamnation de l’EPFIF à payer une somme de 3.000 euros à M. [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appel incident du commissaire du Gouvernement concerne le prix d’aliénation, en demandant l’infirmation du jugement sur la superficie retenue et la valeur unitaire.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge l’a fixé au 15 décembre 2022, correspondant au plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) Est Ensemble, approuvé le 4 février 2020, modifié pour la dernière fois le 15 décembre 2022.

S’agissant des données d’urbanisme, à cette date le bien préempté est situé en zone UR, délimitant des secteurs d’évolution, de réaménagement, voire de renouvellement urbain à dominante d’habitat collectif avec une fonction résidentielle dominante ; elle relève du périmètre d’Orientation d’Aménagement et de Programmation de la [Localité 32].

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 5 décembre 2023.

— sur la consistance du bien préempté

Il s’agit d’un immeuble d’habitation composé de :

' d’un pavillon d’habitation en R+2 ;

' une grande cour, comprenant une terrasse une cuisine extérieure ;

' d’un petit bâtiment d’habitation en R+0.

Il se situe à l’angle de la [Adresse 34] et de la [Adresse 33], dans un quartier résidentiel, composé de pavillons et de petits immeubles d’habitation, à proximité de commerces et du centre nautique de [Localité 25].

Il se trouve à proximité des transports en commun , à environ 400 mètres de l’arrêt de tramway Jean Rostand (T1), à environ 900 m de l’arrêt de métro Bobigny – Pablo Picasso (1005), à proximité de plusieurs lignes de bus et de deux autoroutes A3 et A86.

Le premier juge a retenu un état entretien général de moyens à bon.

Pour une plus ample description il convient de se référer au procès-verbal de transport.

L’EPFIF indique que sur la cour avant, se trouve un petit édifice à droite, contenant un studio avec une partie couverte seulement de tôles, servant de stockage et il produit des photographies.

Il ajoute que le transport sur les lieux a permis de constater que l’immeuble était globalement dans un état moyen, que des travaux de réparation et de rafraîchissement devraient être réalisés, et que des marques d’humidité et de moisissures ont été repérées et il produit à l’appui des photographies ; il demande la confirmation sur l’état d’entretien général de moyen à bon.

Monsieur [O] souligne que l’immeuble préempté se situe à l’angle de de deux rues dans un quartier pavillonnaire calme de la commune de [Localité 25] et qu’il est très bien desservi par les transports en commun et les grands axes routiers, et que la proximité de la ligne 5 du métro, accessible à pied, est un facteur de plus-value important.

Il ajoute que l’immeuble bénéficie de toutes les commodités à proximité en termes de commerces, services publics, commerces de service, pharmacie, cabinets médicaux ; qu’il profite aussi d’infrastructures de sport et de loisirs à proximité ainsi que des espaces verts, le stade [23], le gymnase [28], le centre nautique [29] et le parc départemental de la Bergère; que le premier juge a en conséquence à bon droit tenu compte de la bonne situation du bien préempté pour son évaluation.

S’agissant de son pavillon, il indique que l’entrée se fait par la [Adresse 34], par un portail et/ou un portillon fer forgé, avec interphone vidéo ; qu’il se compose d’une cour avec sur la droite, un premier bâtiment à usage de garage et un bâtiment à usage de studio d’habitation, et enfin, un pavillon en fin de parcelle, construit sur quatre niveaux.

— sur les surfaces

Le premier juge indique que l’EPFIF, Monsieur [O] et le commissaire du Gouvernement ont tous retenu une surface de 217,93 m², que l’attestation de surface produite par Monsieur [O] fait état pour le pavillon d’une surface habitable de 193,98 m² et pour le studio d’une surface habitable de 23,95 m².

Le premier juge a donc retenu la somme de ces surfaces, soit 217,93 m².

En appel, l’EPFIF demande l’infirmation du jugement en indiquant que lors de l’instruction de l’appel, il a eu connaissance de l’état d’illégalité de la construction du studio ; il demande de retenir en conséquence uniquement la surface habitable qui figure dans la DIA soit 193,98 m².

Il produit à l’appui des photographies prises lors du transport sur les lieux faisant état d’un aménagement intérieur relativement récent, du fait que la structure du studio semble avoir été édifiée en 2008-2009, que le studio n’est pas mentionné dans l’acte de vente du 30 avril 2001 et il produit des images sur l’application Google Map permettant de constater qu’au mois de juin 2008, Monsieur [O] semblait sur le point de réaliser cette construction ; que ce studio de 23,95 m² a été construit sans permis de construire et n’entre pas dans les exceptions d’autorisation d’urbanisme prévues à l’article R421-1 du code de l’urbanisme.

L’EPFIF ajoute que Monsieur [O] ne rapporte pas la preuve qu’il a obtenu une autorisation d’urbanisme, et qu’une telle illégalité doit nécessairement être prise en compte dans le cadre de l’évaluation du bien préempté et il fait état de deux arrêts rendus par la 3e chambre de la Cour de cassation des 9 novembre 2003 n° 22-18'545 et 15 février 2024, n° 22-16 460.

Monsieur [O] demande à titre principal la confirmation du jugement en indiquant que les deux arrêts de la 3e chambre civile de la Cour de cassation ont été pris au visa du code de l’expropriation qui ne s’applique pas la procédure de fixation de la valeur vénale d’un immeuble préempté , et qu’il n’y a pas besoin pour le propriétaire du bien préempté de démontrer l’existence d’un droit juridiquement protégé ; qu’en outre, sa parcelle est intégralement constructible, que le permis de construire avait été affiché sur la façade de l’immeuble pendant les travaux et il produit à l’appui une photographie ; que les constructions sont autorisées sur un terrain constructible et qu’une éventuelle action de démolition est prescrite.

À titre subsidiaire, il indique dans l’hypothèse où la cour retiendrait le caractère prétendument « illicite » de la construction du studio, il y aurait lieu de retenir 100 % de cette surface avec un abattement pour illlécéité de la construction limité à 50 % compte tenu du caractère constructible de la parcelle, du permis de construire obtenu à l’époque et de la prescription de l’action en démolition.

Le commissaire du Gouvernement demande l’infirmation du jugement pour retenir la surface uniquement du pavillon soit 193,98 m² arrondis à 194 m².

Il rappelle les obligations des propriétaires en matière d’aménagement et d’agrandissement au visa de l’article R421-1 du code de l’urbanisme et il fait état des différents documents d’urbanisme en vigueur depuis l’acquisition faite par Monsieur [O].

Il indique que le permis de construire déposé en 2002 concerne la surélévation du pavillon existant et la création d’un garage (annexé 1) et que les termes s’entendant pavillon/parking intégré, il n’y aura pas de valorisation distincte de ce garage.

Il ajoute qu’en déposant pas la demande de permis de construire, ni la déclaration de fin de travaux en mairie, la date de construction du sudio ne peut donc être déterminés au-delà même de l’analyse sur la légalité l’agrandissement.

La cour constate que la méthode non contestée par les parties, est celle de la comparaison, à savoir en retenant une surface et une valeur unitaire pour la fixation du prix du bien préempté.

La surface retenue doit correspondre à une construction légale, un prix d’un bien immobilier ne pouvant être fixé sur la base d’une construction illégale.

L’acte d’acquisition de 2001 reproduit par le commissaire du Gouvernement dans ses conclusions fait état uniquement du pavillon avec garage d’une surface de 3ca 15ca et le permis de construire déposé en 2002 concerne uniquement la surélévation du pavillon existant et la création d’un garage (annexe 1).

Les images Google Map produites par l’EPFIF établissent que la constuction du studio a commencé en juin 2008.

En l’espèce, la DIA reçue le 23 novembre 2022 mentionne également une surface habitable de 194 m² environ correspondant à un pavillon d’habitation, en sous-sol, rez-de-chaussée, et R+2, sans qu’il soit fait mention du studio (pièce n° 1).

Le compromis de vente (pièce n° 1) fait état du pavillon d’habitation, d’une dépendance, pour la même surface de 3ca 15ca.

Ce n’est donc que dans le certificat de mesurage (pièce n° 5) de surface habitable qu’outre le pavillon pour une surface habitable de 193,98 m², qu’apparaît le studio de 23,95 m², avec la mention 'pièce non réglementaire'.

Il ressort donc de la propre attestation de surface produite par Monsieur [O], que le studio correspond à une pièce non réglementaire ; en outre, il ne produit pas de déclaration de permis de construire, ni de déclaration de fin de travaux, mais uniquement une photographie non probante, alors que la construction a commencé en juin 2008.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que la construction du studio pour une surface de 23,95 m² est illégale ; que sur la prescription invoquée par Mr [O] comme jugé par la cour de cassation par arrêt du 9 novembre 2023 n°22-18545 que même si toute action en démolition est prescrite, l’exproprié ne peut invoquer un droit juridiquement protégé dont la perte peut ouvrir droit à indemnisation.

Cette construction illégale ne peut donc être retenue comme surface habitable et il convient en conséquence de retenir uniquement la superficie du pavillon au regard de la DIA et du certificat de mesurage pour 193,98 m² arrondis à 194 m².

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— sur la détermination du prix

Le premier juge après examen des références des parties a retenu une valeur unitaire de 3.002,50 euros/m², soit un prix avec une surface de 217,93 m² de 656'514 euros.

La méthode par comparaison n’étant pas contestée par les parties, ni la fixation en valeur libre, il convient d’examiner les références proposées par les parties :

1° Les références de l’EPFIF

L’EPFIF demande la confirmation du jugement qui a retenu les trois références ci-après toutes situées à [Localité 25] mais demande l’infirmation du jugement et de retenir une valeur unitaire de 2.150 euros/m².

N° du terme

Date de vente

Adresse

SHAB cadastrale

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

I10

CG 5

10 février 2021

[Adresse 10]

198

406'000

2050

un pavillon d’habitation composé de 5 chambres, 2 cuisines, 2 salle de bains, comprenant un cellier de 55 m² et un grenier de 8 m²

à 500 m

T2

I14

CG

2

14 avril 2023

[Adresse 4]

158

450'000

2848

pièce n° 5

un pavillon d’habitation de 7 pièces principales, avec une dépendance réhabilitée au fond du jardin

à 700 m

T3

I15

17 mai 2023

[Adresse 9]

171

470'000

2748

pièce n° 6

un pavillon d’habitation de 9 pièces

Il en ressort une valeur unitaire de 2.549 euros/m².

L’EPFIF indique que ces termes correspondent à des biens similaires, à savoir des pavillons anciens, dans un rayon de 700 m autour du bien à évaluer, avec une SHAB comprise entre 158 et 198 m², sur les deux dernières années ; que la valeur unitaire m² diminue à mesure que la SHAB totale est élevée ; que la référence la plus proche du bien à évaluer T1, c’est-à-dire seulement à 600 m de ce bien, ressort une valeur unitaire de 2050 euros/m²

Les termes T1 et T2 sont également proposés par le commissaire du Gouvernement, les termes T1, T3 proposé par M. [O], les termes T1, T2, T3 étant considérés comme pertinents par Monsieur [O] en tenant compte de leurs moins-values.

Le commissaire du Gouvernement écarte le terme T1, qui tire la moyenne vers le bas ; cependant, étant retenu par M. [O], il sera admis.

Monsieur [O] indique en effet que ces trois pavillons sont beaucoup plus éloignés du métro (pièce n°7) étant à plus de 20 minutes à pied ce qui est un inconvénient rédhibitoire pour beaucoup d’acheteurs travaillant dans [Localité 31] et que la moins bonne desserte en transport en commun explique en partie pourquoi ces trois pavillons se sont vendus moins chers que le prix accepté par Monsieur [G] (3180 euros/m²), l’acquéreur évincé.

Il ajoute que la vente du [Adresse 10] a été réalisée à un prix anormalement bas hors marché et doit être pondérée.

Ces termes comparables en localisation, en consistance et en surface habitable, seront retenus.

Il n’a pas lieu de pondérer le terme T3, M. [O] ne démontant pas l’anormalité du prix bas.

L’EPFIF indique avoir effectué une recherche complémentaire du marché de pavillons , comme suit :

' pavillons d’une surface habitable comprise entre 180 m² de 130 m²,

' édifiés sur un terrain d’une superficie similaire entre 263 m² et 502 m²,

' situés dans un rayon de 3 km avec les références cadastrales et d’enregistrement.

Il indique qu’il ressort de cette analyse du marché que les valeurs unitaires sont toutes plus basses que celles qui ressortent des pavillons de plus petite surface.

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface terrrain/m²

Surface utile/m²

Prix en euros

prix/m² (surface utile)

année de construction

T1

15 mai 2024

[Adresse 16] à [Localité 24]

502

200

240000

1200

1996

T2

18 juillet 2024

[Adresse 16] à [Localité 24]

502

200

280000

1400

1996

T3

25 octobre 2023

[Adresse 11] à [Localité 26]

263

194

519000

2675,26

1904

T4

29 décembre 2023

[Adresse 8] à [Adresse 27]

385

210

430000

2047,62

1920

Ces termes situés dans d’autres localités à [Localité 24] et à [Localité 26] ne sont pas comparables en termes de marché par rapport à celui du bien préempté à [Localité 25] qui est très dynamique.

Ces termes seront donc écartés.

2° Les références de Monsieur [O]

Monsieur [O] indique que les 15 termes suivants avec les références de publication et cadastrales sont pertinents :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Surface/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

I1

CG1

44762

[Adresse 15]

138

501000

3630

I2

44595

[Adresse 3]

114

290000

2543

I3

44542

[Adresse 13]

110

295000

2681, 82

I4

CG3

44315

[Adresse 5]

142

415000

2922

I5

44411

[Adresse 6]

125

450000

3600

I6

44291

[Adresse 1]

109

348000

3192

I7

44600

[Adresse 2]

100

305000

3050

I8

44907

[Adresse 17]

118

395000

3347

I9

T1

CG5

44236

[Adresse 10]

198

406000

2050

I10

44346

[Adresse 19]

106

386500

3646

I11

44343

[Adresse 18]

118

355000

3008

I12

CG6

44382

[Adresse 30]

[Adresse 30]

137

398000

2905

I13

T2

CG2

45029

[Adresse 4]

158

450000

2848

I14

T3

45062

[Adresse 9]

171

470000

2748

Moyenne

3012

Monsieur [O] indique que le premier juge a exactement retenu cette moyenne de 3.012,55 euros, son pavillon présentant des éléments de plus-value importants pris en compte par celui-ci, étant le plus proche des termes de référence de la station de métro de la ligne 5 et bénéficiant d’un potentiel locatif avec le studio indépendant.

L’EPFIF ne critique pas directement les termes de Monsieur [O], mais indique que le premier juge a retenu les 13 termes du commissaire du Gouvernement repris à son compte par Monsieur [O].

Il indique qu’alors que la surface du pavillon est de 193,98 m² le premier juge a retenu toutes les références citées par le commissaire du Gouvernement de première instance, alors que 12 termes ont une surface inférieure à 142 m², soit un écart substantiel de 75 m² à 51,98 m², ce qui équivaut à un petit pavillon, proposant même plusieurs références avec une surface de 100 m², soit un écart de surface de 118 m².

Le commissaire du Gouvernement répond aux observations de l’EPFIF en indiquant que la valeur d’un bien se caractérise par la superficie, la localisation, l’état d’entretien, la présence d’extérieur, d’annexés et aussi par l’offre et la demande à un moment précis ; que si la population en recherche d’un bien à un instant donné souhaite acquérir un bien de grande superficie et qu’il n’y en a pas sur le marché, le prix sera élevé, quand bien même, le bien serait très grand et qu’inversement si beaucoup de petits pavillons sont sur le marché, le prix sera à la baisse quand bien même, il s’agirait d’une petite surface.

I1

Ce terme comparable en localisation et en surface étant de 138 m² par rapport au bien à évaluer de 194 m² sera retenu.

I2

Ce terme non comparable , la surface étant de 114 m², sera écarté.

I3

Ce terme non comparable, la surface étant de 110 m², sera écarté.

I4

Ce terme comparable en localisation et en surface, étant de 142 m², sera retenu.

I5

Ce terme comparable en localisation et en surface, étant de 125 m², sera retenu.

I6

Ce terme non comparable en termes de surface, étant de 109 m², sera écarté.

I7

Ce terme non comparable en termes de surface étant de 100 m², sera écarté.

I8

Ce terme comparable en localisation et en surface, étant de 118 m², sera retenu.

I9

Ce terme a déja eté retenu.

I10

Ce terme non comparable, la surface étant de 106 m², sera écarté.

I11

Ce terme comparable en localisation et en surface, celle-ci étant de 118 m², sera retenu.

I12

Ce terme comparable en localisation et en surface, celle- ci étant de 137 m², sera retenu.

I13

Ce terme a déjà été retenu.

Monsieur [O] invoque également que si l’on se réfère strictement au marché des grands pavillons de 150 m², il faut nécessairement étendre les recherches aux communes voisines, ce qui donne sur un périmètre de 3 km autour du bien préempté, avec 39 ventes depuis 2021, une moyenne de 3728 euros/m² (pièce n° 8 : recherche PATRIM sur le marché des grands pavillons Seine-Saint-Denis+ carte+tableau).

Cette étude générale qui concerne des pavillons de grande superficie, avec un périmètre élargi à 3 km, soit à d’autres communes n’est pas comparable au bien préempté et sera donc écartée.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

L’EPFIF indique que devant le premier juge, Monsieur [O] n’a pas produit de termes de comparaison, reprenant à son compte ceux du commissaire du Gouvernement ; que le premier juge a retenu ces 13 références.

Il porte des critiques sur celles-ci.

Cependant, en appel le commissaire du Gouvernement indique que pour s’approcher au mieux des caractéristiques du bien préempté, il a préféré retenir, parmi les termes retenus par le premier juge, des pavillons d’une superficie supérieure à 120 m², dans un périmètre d'1 km autour du bien, sur un terrain entre 290 m² et 500 m² ;qu’il propose un nouveau terme publié le 17 octobre 2023, seul nouveau terme correspondant aux critères énoncés

Les termes proposés avec les références cadastrales et de publication sont les suivants :

N° du terme

Date de vente

Adresse

surface du terrain/m²

SU

Prix/ euros

Prix SU/m²

Observations

CG1

44774

[Adresse 15]

306

138

501000

3630,43

5 pièces,

4 chambres, 2 cuisines, 2 salles d’eau, 20 m² ,cellier

CG2

45050

[Adresse 4]

328

158

450000

2848

garage pour 3 voitures, 6 pièces,

5 chambres, salle de bains, salle d’eau cuisine, une dépendance réhabilitée au fond du jardin

CG3

44343

[Adresse 5]

360

142

415000

2922

6 pièces,

3 chambres, 2 salles d’eau,

60 m² parking/garage, 19 m² cave/ cellier,

17 m² grenier

CG4

45215

[Adresse 7]

447

125

325000

2600

5 pièces,

3 chambres, cuisine, salle de bains, grenier, garage et atelier

CG5

44249

[Adresse 10]

342

198

406000

2050

7 pièces,

5 chambres, 2 cuisines, 2 salles d’eau,

55 m² cave/cellier

CG6

44396

[Adresse 30]

299

137

398000

2905

5 pièces,

3 chambres, cuisine, salle d’eau, 60 m² de parking/

garage,

20 m² de cave/cellier

moyenne

2826

Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne est de 2.826,12 euros/m², que le terme CG 5 tire la moyenne vers le bas, et que si on l’exclut, la moyenne est de 2.980,24 euros ; qu’en tenant compte de l’ancienneté de certains des termes, du bon emplacement du bien, à proximité du métro, tramway T1, mais aussi de l’état du bien qui est considéré comme moyen à bon en fonction des étages, soit un état d’usage, il propose de retenir la moyenne des 5 termes arrondis à 3000 euros/m².

Les termes CG 1, CG 2, CG3, CG 5 et CG 6 ont déjà été retenus.

Le terme CG4 récent, comparable en localisation et en surface, celle-ci étant de 125 m², sera retenu.

Les termes retenus par la cour correspondent à une moyenne de :

2050+2848+2748+3630+2922,54+3600+3347,46+3008,47+2905,11++2600=29659,58/10= 2965,95 euros/m² arrondis à 2966 euros/m².

Il convient en outre de tenir compte des éléments suivants :

' moins-value : état d’entretien général de moyen à bon

' plus-value :

— présence d’une grande cour intérieure, d’une vaste terrasse extérieure, une cuisine de jardin, de plusieurs terrasses en étage ;

— bon emplacement, notamment à proximité du métro M5 et du tramway T1.

En tenant compte, des éléments de plus-value qui l’emportent sur l’élément de moins-value, mais également de l’ancienneté des termes datant de 2021 et en conséquence de l’évolution du marché, il convient de retenir une valeur supérieure à la moyenne soit 3 000 euros/m².

Le prix est donc de :

194 m² X 3 000 euros= 582'000 euros en valeur libre

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

Les appels ne portent sur les dépens de première instance.

M. [O] perdant le procès sera condamné aux dépens d’appel.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient de confirmer le jugement qui a condamné l’EPFIF à payer à M. [O] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Monsieur [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de le condamner sur ce fondement à payer la somme de 2 000 euros à l’EPFIF.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme le jugement sur le prix d’aliénation du bien préempté ;

Statuant à nouveau,

Fixé à la somme de 582'000 euros en valeur libre, le prix de vente du bien de Monsieur [B] [O] situé [Adresse 14] à [Localité 25] (93), sur la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 21], dans le cadre de la préemption dudit bien par l’établissement public foncier d’Île-de-France ;

Condamne Monsieur [B] [O] aux dépens d’appel ;

Déboute Monsieur [B] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Monsieur [B] [O] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT