Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 6 FÉVRIER 2025

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/16026 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGMPL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Août 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 22] – RG n° 22/02754

APPELANTE

SCI [Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 16]

Représentée par M^e Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034

Ayant pour avocat plaidant : M^e Nicolas DAMAS, avocat au barreau de NANCY, présent à l’audience

INTIMES

Monsieur [N] [H]

né le 16 septembre 1996 à [Localité 23]

et

Monsieur [Z] [T]

né le 28 août 1995

et

Monsieur [O] [S]

né le 13 décembre 1995 au [Localité 20]

[Adresse 1]

[Localité 16]

Représentés par M^e Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148

Ayant pour avocat plaidant : M^e Vonnick LE GUILLOU, avocat au barreau de PARIS, toque : R235, présente à l’audience

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier du 7 avril 2022, M. [N] [H], M. [Z] [T] et M. [O] [S], colocataires de locaux d’habitation situés, [Adresse 2] à Paris 18ème suivant contrat de location du 27 août 2021, ont fait citer devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris leur bailleur, la SCI des [Adresse 9] [Adresse 15], pour obtenir conformément à l’article 140 de la loi n° 2018- 1021 du 23 novembre 2018, l’annulation du complément de loyer fixé par le contrat de colocation du 27 août 2021, ainsi que du congé du 24 avril 2022 donné sous la contrainte, et obtenir sa condamnation à leur payer la somme actualisée de 5320 euros en remboursement du trop-perçu de loyers de septembre 2021 à février 2022, et 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 8 août 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Dit que la demande d’annulation du complément de loyer fixé par le contrat de colocation du 27 août 2021, formé par M. [H], M. [T], et M. [S], est recevable ;

Annule le complément de loyer mensuel de 760 euros, stipulé par le contrat de bail du 27 août 2021 ;

Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15] à payer 5320 euros à M. [L] [X], M. [T], et M. [S] au titre du complément de loyer trop perçu à la date du 13 avril '2021« (avril '2021 » inclus) ;

Dit que le contenu de la lettre du 27 août 2021, rédigé par M. [H], M. [T], et M. [S], donnant congé pour le 24 avril 2022, est réputé non écrit ;

Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15] à payer 3000 euros à M. [L] [X], M. [T], et M. [S], en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI des [Adresse 10] aux dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 8 septembre 2022 par la SCI [Adresse 11],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 19 mai 2023 par lesquelles la SCI [Adresse 11] demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel de la SCI [Adresse 5] et le dire bien fondé,

En conséquence,

Infirmer le jugement rendu le 8 août 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il :

— Dit que la demande d’annulation du complément de loyer fixé par le contrat de colocation du 27 août 2021, formé par M. [H], M. [T], et M. [S], est recevable,

— Annule le complément de loyer mensuel de 760 euros, stipulé par le contrat de bail du 27 août 2021,

— Condamne la SCI des 19, 21, [Adresse 15] à payer 5320 euros à M. [L] [X], M. [T], et M. [S] au titre du complément de loyer trop perçu à la date du 13 avril 2021 (avril 2021 inclus),

— Dit que le contenu de la lettre du 27 août 2021, rédigé par M. [H], M. [T], et M. [S], donnant congé pour le 24 avril 2022, est réputé non écrit,

— Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15] à payer 3000 euros à M. [L] [X], M. [T], et M. [S], en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 14] aux dépens,

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau,

Juger irrecevable la demande en annulation du complément de loyer et en restitution des sommes versées à ce titre,

Débouter M. [N] [L] [X], M. [Z] [T], et M. [O] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, y compris celles formulées à hauteur de Cour notamment par voie d’appel incident,

En tout état de cause,

Débouter M. [N] [L] [X], M. [Z] [T], et M. [O] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, y compris celles formulées à hauteur de Cour notamment par voie d’appel incident,

Condamner M. [N] [L] [X], M. [Z] [T], et M. [O] [S] à payer à la SCI [Adresse 11] une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Les condamner aux entiers frais et dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 30 août 2023 au terme desquelles M. [N] [H], M. [Z] [T] et M. [O] [S] demandent à la cour de :

Déclarer l’appel formé par la SCI [Adresse 11] à l’encontre du jugement rendu le 8 août 2022 irrecevable et mal fondé ;

Confirmer le jugement rendu le 8 août '2922" par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Paris dans toutes ses dispositions ;

Recevoir les concluants en leur appel incident,

Y ajoutant,

Condamner l’appelante à restituer le complément de loyer versé de mai 2022 à septembre 2022, date à laquelle le complément de loyer n’a plus été appelé en exécution du jugement exécutoire, soit la somme de 3040 euros (760x4 mois) ;

Ordonner la remise aux intimés de leur copie originale du protocole d’accord signé le 27 août 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Débouter l’appelante de l’ensemble de ses demandes formées à hauteur d’appel ;

Condamner la SCI [Adresse 11] à verser aux concluants la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI [Adresse 11] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes relatives à la contestation du complément de loyer

La SCI bailleresse fait grief au jugement entrepris d’avoir fait droit aux demandes des colocataires d’annulation du complément de loyer mensuel de 760 euros et de restitution de la somme de 5320 euros au titre du complément de loyer trop-perçu à la date du 13 avril '2021« (avril '2021 » inclus). Elle soutient que les demandes sont irrecevables, et en tout état de cause mal fondées.

* La recevabilité des demandes

La SCI bailleresse fait grief au jugement entrepris d’avoir déclaré les demandes recevables, alors qu’elle fait valoir que la saisine de la commission de conciliation est tardive et irrégulière.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

¿ Sur la tardiveté alléguée de la saisine de la commission de conciliation

La bailleresse soutient que la date à prendre en compte est celle de la réception du courrier de saisine par la commission, à l’instar de la saisine d’une juridiction. Elle souligne que cette exigence résulte du décret du 19 juillet 2001 relatif à la commission départementale de conciliation, lequel prévoit en son article 7 qu’en cas de saisine par voie électronique, le procédé technique utilisé doit permettre de vérifier la 'réception du message par la commission à une date certaine'. Elle affirme que le code des relations entre le public et les administrations n’est pas applicable, car la commission n’a pas la nature d’une administration, mais joue un rôle juridictionnel et que le litige n’oppose pas un citoyen à son administration, mais deux personnes privées. Elle en déduit qu’en l’espèce, le courrier de saisine ayant été réceptionné le 30 novembre 2021 alors que le bail date du 27 août 2021, la saisine est tardive.

Les intimés soutiennent que la date à prendre en compte est celle de l’envoi du courrier de saisine, en faisant valoir que la commission départementale de conciliation est une commission administrative et non une juridiction, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article L. 112-1 du code des relations entre le public et les administrations selon lequel est à retenir la date d’envoi. Ils affirment que l’article 7 du décret du 19 juillet 2001 n’est pas pertinent en ce qu’il précise simplement les modalités de saisine par voie électronique, non utilisée en l’espèce. Ils en déduisent qu’en l’espèce, le courrier de saisine ayant été expédié le 26 novembre 2021 alors que le délai expirait le 29 novembre 2021 en application de l’article 641 du code de procédure civile, le 27 novembre 2021 étant un samedi, la commission a été saisie dans le délai imparti.

Selon l’article 140 III B alinéa 5 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite [Localité 21]), dans sa rédaction initiale applicable au présent litige, 'le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, sauf lorsqu’il s’agit d’un bail mobilité soumis au titre 1er ter de la même loi'.

La commission départementale de conciliation, composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires en nombre égal, a été créée par l’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Son fonctionnement est régi par le décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 modifié par le décret n°2015-733 du 24 juin 2015. Il s’agit d’une commission administrative, dont les membres sont désignés par le préfet, et non d’une juridiction.

Selon l’article 7 du décret du 19 juillet 2001 modifié par le décret du 24 juin 2015, 'la commission est saisie par lettre recommandée avec avis de réception adressée à son secrétariat ou par voie électronique. Dans ce cas, le procédé technique utilisé doit assurer l’authentification de l’émetteur, l’intégrité du message et permettre de vérifier la réception du message par la commission à une date certaine'.

Cet article ne précise pas si la date à prendre en compte en cas de saisine par lettre recommandée est celle de l’envoi du courrier ou de sa réception.

Il convient de juger que la date à retenir comme étant celle de la saisine de la commission départementale de conciliation par lettre recommandée est celle de l’envoi de ladite lettre, par analogie avec les dispositions de l’article L. 112-1 du code des relations entre le public et l’administration, applicable aux recours préalables obligatoires devant une commission administrative, selon lesquelles 'toute personne tenue de respecter une date limite ou un délai pour présenter une demande, déposer une déclaration, exécuter un paiement ou produire un document auprès d’une administration peut satisfaire à cette obligation au plus tard à la date prescrite au moyen d’un envoi de correspondance, le cachet apposé par les prestataires de services postaux autorisés au titre de l’article L. 3 du code des postes et des communications électroniques faisant foi'.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que la lettre recommandée de saisine de la commission a été expédiée le 26 novembre 2021, le cachet de la poste faisant foi.

Or, le contrat de bail litigieux a été signé le 27 août 2021 ; le 27 novembre 2021 étant un samedi, le délai pour saisir la commission expirait le premier jour ouvrable suivant, soit le 29 novembre 2021 en application des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de juger que la saisine de la commission n’était pas tardive, conformément à ce qu’a considéré le premier juge dans ses motifs.

¿ Sur l’irrégularité alléguée de la saisine

La SCI bailleresse soutient que la saisine est irrégulière, en ce que les colocataires ont uniquement mentionné que le bailleur était 'représenté par la SARL D. Degueldre Gestion', sans mentionner l’identité exacte de la SCI bailleresse, ce qui lui a causé un grief dès lors qu’elle n’a jamais été convoquée à la réunion de la commission de conciliation du 28 janvier 2022. Elle affirme que ses coordonnées auraient pu être demandées à l’administrateur de biens qui aurait été tenu de les délivrer, et souligne que les colocataires ont bien assigné la SCI bailleresse et non le mandataire.

Les intimés répliquent que le contrat de bail ne comportait pas l’identité de la SCI bailleresse, mais seulement celui de sa mandataire, laquelle avait l’obligation d’en informer sa mandante. Ils soulignent que la commission a mentionné avoir dûment convoqué la bailleresse, et que le conseil de la mandataire, qui est aussi celui de la bailleresse, a répondu par courrier uniquement sur la tardiveté de la saisine, sans argumenter sur le fait que la SCI n’aurait pas été convoquée ou prévenue.

L’article 7 alinéa 2 du décret du 19 juillet 2001, modifié par le décret du 24 juin 2015 précité, dispose que 'le ou les demandeurs doivent indiquer dans leur saisine leurs nom, qualité et adresse, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté (…)'.

En l’espèce, le contrat de location du 27 août 2021 comporte la mention suivante, au titre du 'bailleur’ ; 'le propriétaire de l’appartement A/6/A situé au sein de l’immeuble situé [Adresse 3], domicilié au sein de l’agence SARL D. Degueldre Gestion [Adresse 17]'.

Il en résulte, ainsi que l’a considéré à juste titre le premier juge, que le contrat de bail ne comportait pas l’identité et les coordonnées de la SCI bailleresse, mais uniquement celle de la SARL D. Degueldre Gestion, dont il n’est pas clairement précisé dans cet acte qu’elle n’est que la mandataire de la bailleresse. C’est donc légitimement que les colocataires ont mentionné les uniques coordonnées du 'défendeur’ dont ils disposaient au sens de l’article 7 du décret précité.

Au demeurant, ils font valoir avec pertinence que le mandataire est tenu envers son mandant d’une obligation d’information, de sorte que la SARL D Degueldre Gestion devait informer la SCI bailleresse de la saisine de la commission par les colocataires et de sa convocation. Ils soulignent également à juste titre que le conseil du mandataire, qui est le même que celui de la SCI bailleresse, a répondu par courrier du 14 janvier 2022 à la commission que la saisine des colocataires était irrecevable comme tardive, ce qui constitue le moyen développé par la SCI bailleresse à titre principal tant devant le premier juge que devant la cour, sans pour autant mentionner qu’elle n’était pas la bailleresse ni solliciter la convocation de cette dernière. Il en résulte que la SCI bailleresse n’a subi aucun grief.

Il convient dès lors de juger qu’aucune irrégularité de la saisine de la commission n’est établie, et il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré MMM. [H], [T] et [S] recevables en leurs demandes.

* Le bien-fondé des demandes

¿ Sur la nullité alléguée de l’avis de la commission

La SCI bailleresse soutient que l’avis de la commission est entaché de 'nullité’ en raison de la 'violation par la commission de conciliation du contradictoire et des principes directeurs du procès civil'. Elle affirme que dans son avis du 28 janvier 2022, la commission 'ne fait nullement mention du courrier du 14 janvier 2022, encore moins d’argument relatif à la forclusion’ et qu’elle 'déplore l’absence non excusée du bailleur dûment convoqué, alors que le bailleur n’a pas été convoqué, puisque le destinataire éait la SARL D. Degueldre Gestion'. Elle prétend que la commission de conciliation exerce une fonction juridictionnelle et doit respecter l’article 16 du code de procédure civile et les principes directeurs du procès civil.

Les intimés répliquent que la commission a dûment convoqué la SARL D. Degueldre Gestion, mandataire de la bailleresse, et que ces dernières, représentées par le même conseil, ont fait le choix de ne pas assister à la réunion de la commission, se contentant de contester par écrit la validité de sa saisine, de sorte que l’avis de la commission est valable et doit être pris en compte dans les débats. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’avis de la commission ne lie pas la juridiction, de sorte que l’intérêt de cet argument de nullité leur échappe.

En l’espèce, il n’appartient pas au juge, saisi de demandes relatives à la contestation du complément de loyer figurant au bail, de déclarer nul l’avis de la commission, lequel ne lie au demeurant pas la juridiction ; tout au plus peut-il ne pas le prendre en considération.

Au demeurant, ainsi qu’il a été jugé plus haut, la commission départementale de conciliation est une commission administrative, et non une juridiction, de sorte que l’article 16 du code de procédure civile et les 'principes directeurs du procès civil’ ne lui sont pas applicables.

Est applicable l’article 7 du décret du 19 juillet 2001 modifié par le décret du 24 juin 2015, lequel précise :

'Lorsque la demande est recevable, le secrétariat convoque les parties à la séance au cours de laquelle l’affaire sera examinée par lettre ou par voie électronique au minimum quinze jours avant la date retenue. Il précise l’objet du litige ou de la difficulté (…).

Les parties convoquées doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent se faire représenter par une personne dûment mandatée à cet effet ou se faire assister d’une personne de leur choix, à l’exclusion des membres titulaires ou suppléants de la commission (…)'.

En l’espèce, la commission a procédé à la convocation de la SARL D. Degueldre Gestion, laquelle avait l’obligation, en tant que mandataire, d’en informer la SCI bailleresse, sa mandante. Leur conseil commun a fait le choix, non de les représenter devant la commission conformément aux dispositions de l’article 7 précité, mais d’adresser un courrier relatif à la tardiveté de la saisine de la commission, qui n’avait pas à être pris en considération au regard de la procédure applicable devant ladite commission, prévoyant uniquement une présence en personne ou un régime d’assistance/représentation lors de la séance de la commission.

Il en résulte que l’avis de la commission du 28 janvier 2022 a été rendu dans le respect de la procédure applicable devant ladite commission et doit être pris en considération.

¿ Sur la justification du complément de loyer

La SCI bailleresse soutient que les textes ne font plus référence au caractère exceptionnel des caractéristiques justifiant un complément de loyer, mais uniquement des caractérisques de localisation ou de confort le justifiant, lesquelles sont réunies en l’espèce, dès lors que l’appartement se situe au 6ème étage avec une vue dégagée sur un jardin privatif et bien orienté, qu’il comprend une cuisine aménagée et équipée, une salle de bains et une salle de douche, et qu’il a été totalement refait à neuf au départ des précédents locataires à l’été 2021. Elle ajoute qu’elle produit deux photographies témoignant de la vue sur le Sacré-Coeur prises depuis l’appartement situé au-dessus de celui des intimés. Elle conclut que le complément de loyer de 760 euros est parfaitement justifié, et sollicite le rejet des demandes d’annulation de ce dernier et de restitution des sommes versées à ce titre.

Les intimés répliquent que le bien comporte une cuisine aménagée avec des équipements de marque classiques, d’une valeur totale inférieure à 2000 euros, et que les factures de travaux 2021 produites portent une mention rajoutée de façon manuscrite 'lot 61", alors que l’ensemble immobilier dont est propriétaire l’appelante est composée de 160 appartements, de sorte que la preuve n’est pas rapportée que ces factures concernent l’appartement litigieux. Ils ajoutent que l’appartement, situé à l’étage inférieur de celui auquel les photographies ont été prises, n’a pas vue sur le Sacré-Coeur, et soulignent que ce motif n’est pas mentionné au contrat de bail. Ils concluent que le complément de loyer, représentant 40% du loyer majoré, n’est pas justifié, et font valoir que le bailleur ne démontre pas que les autres logements du même secteur ne disposent pas de caractéristiques similaires, se contentant d’une affirmation de principe. Ils sollicitent dès lors la confirmation du jugement entrepris et, y ajoutant, la restitution du complément de loyer versé de mai à septembre 2022, soit 3040 euros.

Selon l’article 140 III B de la loi du 23 novembre 2018 dite [Localité 21] dans sa rédaction initiale applicable au présent litige, 'un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré (…).

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique (…).

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer (…)'.

L’article 3 du décret n°2015-650 du 10 juin 2015, dans sa rédaction applicable au présent litige, prévoit que 'l’application d’un complément de loyer, prévu au B du III de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, peut être justifiée par les caractéristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :

1° Elles n’ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée'.

En l’espèce, le contrat de location du 27 août 2021 liant les parties prévoit un complément de loyer de 760 euros, pour un loyer de base de 1890 euros, le loyer de référence majoré étant de 1890 euros.

Il comporte en page 4 à 6 la description des caractéristiques suivantes :

— caractéristiques techniques : le logement dépend d’un immeuble collectif construit entre 1946 et 1970 à chauffage et eau collectifs, disposant des outils de connexion internet et télévision; l’ensemble immobilier dispose de deux gardiens et de divers éléments de sécurité (…), de quatre ascenseurs, de jardins privatifs et d’un parking en sous-sol ; il est composé d’un 4 pièces pour une superficie de 90 m², comprenant une entrée, 'un séjour comprenant une cuisine américaine aménagée et équipée (réfrigérateur-congélateur, hotte, plaque quatre feux induction, lave-vaisselle, four, micro-ondes, lave-linge), de meubles de cuisine ainsi qu’un plan de travail en quartz noir – tous ces équipements étant de marques et de références haut de gamme)' (…) ;

— caractéristiques de localisation : 'le secteur géographique de l’immeuble est extrêmement recherché par sa situation géographique au centre de [Localité 22] et l’attractivité nouvelle du [Localité 4] (…) en plein processus de gentrification ; le logement se situe dans la partie basse de la [Adresse 24], proche du [Adresse 18], qui est le secteur le plus convoité au pied de la [Adresse 19] ; il bénéficie d’une accessibilité idéale par les transports en commun, tous modes confondus (…), à proximité de nombreux commerces ; enfin le logement se situe dans une zone très recherchée du fait de la présence des lieux très touristiques que sont la basilique du [25] et le [Adresse 26]';

— caractéristiques de confort : 'd’importants travaux de rénovation et de réfection ont été effectués dans l’appartement (…) ; à l’expiration du bail de l’ancien locataire, la bailleresse (…)a fait réaliser une réfection globale du logement (…)avec du matériel électroménager de qualité et de grande marque (Candy, Brandt, Sauter, Bosch ou similaire)'.

La commission de conciliation de [Localité 22] a, dans son avis du 28 janvier 2022, estimé que 'les caractéristiques techniques, de localisation et de confort mentionnées au bail ne sauraient justifier un complément de loyer'.

S’agissant des caractéristiques de localisation, le premier juge a exactement considéré que la [Adresse 24] située dans le [Localité 4] ne constituait pas une localisation justifiant l’application d’un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie située dans le même secteur géographique. Les intimés font valoir avec pertinence que la vue sur (et non la simple proximité géographique avec) le Sacré-Coeur, qui aurait pu justifier un éventuel complément de loyer, n’était pas mentionnée dans le bail ; au demeurant, la SCI bailleresse produit en pièce 8 des photos qui sont prises de l’appartement du dessus, tandis que les photos prises depuis l’appartement litigieux produites également en pièce 8 par les intimés permettent de constater qu’il n’est pas visible mais masqué par l’ensemble immobilier adjacent. Le surplus des caractéristiques (proximité des moyens de transport et commerces) est banal à [Localité 22], ainsi que l’a relevé à juste titre le premier juge.

S’agissant des caractéristiques de confort et des 'caractéristiques techniques', non visées à l’article 140 de la loi [Localité 21], mais qui recoupent ces dernières, le nombre de pièces et l’année de construction, pas plus que le caractère meublé ou non, ne peuvent être pris en considération, en ce que ces éléments sont pris en compte pour la détermination du loyer de référence. Ainsi que le relèvent à juste titre les intimés, les éléments de cuisine équipée ne sont pas suffisants en l’espèce pour justifier l’application d’un complément de loyer, en ce que les marques citées sont classiques, et en ce que les factures produites, à supposer qu’elles se rapportent au logement loué, ce qui n’est pas établi dès lors que la mention 'lot 61« a été rajoutée à la main, s’élèvent à un total de moins de 2000 euros, ce qui ne correspond pas au prix d’une cuisine équipée de grand standing. Il en va de même du surplus des factures produites, libellées au nom de la SCI, la mention manuscrite 'lot 61 », rajoutée à la main, ne permettant pas d’établir qu’elles se rapportent au logement loué, tandis que le 'marché de travaux’ de 2010 produit en pièce 7 par la SCI se rapporte au bâtiment B alors que le logement loué se situe dans le bâtiment A. Enfin, le surplus des caractéristiques mentionnées (présence d’un ascenseur et de gardiennage, d’un jardin privatif – dont il n’est pas établi que les locataires en auraient la jouissance – et d’un parking en sous-sol) n’étant pas suffisants pour justifier l’application d’un complément de loyer.

Surtout, la SCI bailleresse, sur laquelle repose la charge de la preuve en vertu de l’article 140 de la loi [Localité 21] précité, ne démontre pas par les pièces produites que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie située dans le même secteur géographique, aucun élément comparatif n’étant produit.

Ainsi que le font valoir avec pertinence les intimés, le complément de loyer stipulé au bail apparaît avoir comme unique finalité de permettre à la SCI bailleresse d’obtenir un loyer total équivalent à celui payé par le précédent locataire avant l’encadrement des loyers (soit un loyer total de 2650 euros incluant le complément de loyer, contre 2602 euros payé par le précédent locataire).

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation du complément de loyer de 760 euros stipulé au contrat de location.

Il sera également confirmé en ce qu’il a condamné la SCI bailleresse à payer la somme de 5320 euros au intimés au titre du complément de loyer trop perçu, sauf à rectifier d’office l’erreur matérielle commise concernant la date de ce trop-perçu, le jugement entrepris ayant mentionné le 13 avril '2021« (avril '2021 » inclus), alors qu’il s’agit du 13 avril 2022, avril 2022 inclus.

Il convient enfin, ajoutant au jugement entrepris sur ce point, de condamner la SCI bailleresse à payer aux intimés la somme de :

(760 x 4) = 3040 euros au titre du complément de loyer trop-perçu pour les mois de mai à septembre 2022 inclus, date à laquelle la SCI bailleresse, se conformant au jugement entrepris, a cessé de réclamer le complément de loyer.

Sur la demande relative à l’annulation du congé du 27 août 2021

Les colocataires font valoir qu’ils ont été contraints de rédiger et signer le jour de la conclusion du bail un courrier de congé à effet au 26 avril 2022, qu’ils ont ultérieurement dénoncé par lettre recommandée du 19 février 2022.

Le premier juge a 'dit que le contenu de la lettre du 27 août 2021 rédigé par MM. [H], [T] et [S] donnant congé pour le 24 avril 2022 est réputé non écrit', au visa de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, en considérant que les preneurs n’avaient aucun intérêt à élaborer de leur propre initiative une lettre de congé le jour même de la signature du bail sans intérêt particulier pour le faire, de sorte qu’il ne pouvait s’agir que d’une manoeuvre pour contourner la durée de trois ans du bail prévue à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1989 ; il ajoute que cette lettre s’analyse en un avenant au contrat de bail contraire aux dispositions d’ordre public des articles 4 et 10 de ladite loi.

L’appelante fait grief au jugement entrepris d’avoir statué ainsi, alors qu’elle affirme qu’il s’agit d’un document élaboré par les intimés eux-mêmes, qui ne lui a jamais été communiqué et dont elle ne s’est jamais prévalu, de sorte que la demande doit être rejetée.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir qu’ils ont été contraints de signer cette lettre afin de pouvoir entrer dans les lieux, ce qui est confirmé par le témoignage écrit d’un autre locataire de la SCI.

En l’espèce, les intimés produisent en pièce 4 un courrier daté du 27 août 2021 (soit le jour de la signature du bail), signé par eux et rédigé dans les termes suivants : 'nous soussignons M. [H] [N], M. [S] [O] et M. [T] [Z], locataires au [Adresse 3], appartement A-6-A, 6ème étage, donnent congé pour l’appartement le 26/04/2022, soit 8 mois et nous vous laissons nous contacter dans un délai de 10 jours qui précède cette date pour réaliser l’état des lieux de sortie. Fait en 1 exemplaire et remis en mains propres le 27/08/2021".

Ils communiquent également une main courante déposée le 14 octobre 2021 par M. [H], rédigée dans les termes suivants : 'au moment de signer le bail de location, l’agence immobilière Degueldre Gestion nous a forcé à signer un document lequel stipule que nous désirons de nous mêmes quitter les lieux sous 8 mois'.

Ils produisent en outre un courrier recommandé daté du 19 et adressé le 22 février 2022 à l’agence Degueldre Gestion, intitulé 'révocation de congé’ et rédigé dans les termes suivants: 'nous soussignés (…)ne souhaitons pas quitter l’appartement le 26 avril 2022, mais souhaitons y demeurer conformément à ce que prévoit le bail signé vendredi 27 août 2021 ainsi que la loi française ; par conséquent, nous révoquons par cette présente lettre le congé donné le 27/08/2021".

Ils communiquent enfin une attestation établie par M. [V] [W], locataire d’un autre bien de la SCI bailleresse, lequel indique que, lors de la signature de son bail le 3 septembre 2021, la représentante de la société Degueldre Gestion lui a imposé de rédiger une lettre manuscrite sous sa dictée, datée du jour de la signature du bail, dans laquelle il devait indiquer qu’il donnait congé du bail pour 8 mois plus tard. Il précise que, selon l’explication donnée, il 's’agissait de pouvoir [lui] demander de quitter l’appartement avant la fin du bail [s’il] occupait les lieux trop bruyamment ou mal'.

S’il s’évince de ces éléments que le courrier de congé, rédigé le jour même de la conclusion du bail à la demande du mandataire du bailleur, ne présentait aucun intérêt pour les locataires et avait manifestement pour but de permettre à ce dernier de mettre fin au contrat de bail prématurément à sa convenance hors des cas prévus par la loi, il ne saurait toutefois être jugé que ce courrier constitue un avenant au contrat de bail, en ce qu’il n’est pas signé par les deux parties, de sorte que l’article 4 relatif au caractère non écrit d’une clause du bail n’est pas applicable en l’espèce, contrairement à ce qu’a considéré le premier juge.

Il convient toutefois de constater que les intimés se sont valablement rétractés de leur courrier de congé du 27 août 2021 par leur courrier recommandé adressé le 22 février 2022, dès lors que la SCI bailleresse ne s’y oppose pas, en ce qu’elle indique clairement dans ses écritures qu’elle n’entend pas se prévaloir du congé.

Il y a lieu dès lors, infirmant le jugement entrepris sur ce point, de dire que le courrier de congé du 27 août 2021 ne peut produire d’effet.

Sur la demande relative à la remise de l’original du protocole d’accord signé le 27 août 2021 sous astreinte

Les intimés demandent à la cour d’ 'd’ordonner la remise aux intimés de leur copie originale du protocole d’accord signé le 27 août 2021, sous astreinte de 100 euros par jour de retard'.

Ils forment cette demande devant la cour, en faisant valoir qu’ils ont signé le jour de la conclusion du bail un protocole d’accord par lequel ils renonçaient d’avance à toute demande d’indemnisation du fait des travaux dans l’immeuble, en contrepartie de l’extension de la durée du bail à 6 ans, mais qu’un exemplaire signé ne leur a jamais été remis, et qu’ils ont 'le plus grand intérêt à disposer de ce document qui porte à titre de concessions réciproques la durée du bail jusqu’au 26 août 2027".

L’appelante s’y oppose, en faisant valoir que les intimés produisent une copie dudit protocole lequel mentionne en fin d’acte qu’il a été établi en deux exemplaires originaux, dont un remis immédiatement à chaque partie, tandis qu’elle-même ne détient pas de second original.

En l’espèce, au soutien de leur demande, les intimés produisent en pièce 2 un exemplaire daté du 27 août 2021 non signé d’un document intitulé 'protocole transactionnel', aux termes duquel les locataires s’engagent à subir les nuisances occasionnées par les travaux de restructuration de l’immeuble ou d’autres travaux plus occasionnels sans solliciter de réduction de loyer ou d’indemnité à ce titre ni initier une action visant à faire cesser ou suspendre les travaux ; en contrepartie, le bailleur consent à déroger à l’article III du bail prévoyant une durée initiale de trois ans, et la durée initiale du bail est portée à six ans, de sorte que le bail expirera le 26 août 2027 et que le bailleur ne pourra avant cette date délivrer congé au locataire.

Il n’est pas établi que la SCI détienne les deux originaux, signés des deux parties, de ce protocole et il ne saurait donc lui être ordonné de remettre à la partie adverse sa propre 'copie originale’ ('leur exemplaire original du protocole’ selon les conclusions p19), contrairement à ce que soutiennent et sollicitent les intimés.

En revanche, il résulte de l’argumentation de la SCI ci dessus rappelée qu’elle détient bien un original signé de ce protocole, dont elle ne conteste pas l’existence.

Ils communiquent également l’attestation précitée de M. [W] dont il résulte que, le jour de la signature du bail, l’agence immobilière lui a 'demandé de signer un protocole d’accord par lequel [il] renonçait par avance à toute réclamation du fait des travaux dans l’immeuble, en contrepartie de quoi la durée du bail était portée à 6 ans', ajoutant qu’il n’avait 'pas reçu copie de ce protocole signé de la propriétaire'.

Si le protocole produit par les intimés en pièce 2 mentionne in fine qu’il est fait 'en deux exemplaires originaux dont un remis immédiatement à chaque partie', son absence de signature ne permet pas de s’assurer que cette clause a été respectée.

Compte tenu de ces circonstances (…), il convient (…) d’ordonner la remise aux intimés d’une copie de l’original du protocole d’accord signé le 27 août 2021, et ce sous astreinte selon les modalités décrites au dispositif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Le sens du présent arrêt commande de confirmer le jugement entrepris s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI bailleresse, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf :

— à rectifier l’erreur matérielle affectant les motifs et le dispositif du jugement entrepris, en ce qu’il condamne la SCI des [Adresse 10] à payer 5320 euros à M. [H], M. [T] et M. [S] au titre du complément de loyer trop perçu à la date du 13 avril 2022 (avril 2022 inclus) au lieu et place de '2021",

— en ce qu’il a dit que le contenu de la lettre du 27 août 2021, rédigé par M. [H], M. [T] et M. [S], donnant congé pour le 24 avril 2022, est réputé non écrit,

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé,

Dit que le courrier de congé du 27 août 2021 ne peut produire d’effet,

Et y ajoutant,

Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15] à payer à MM. [N] [H], [Z] [T] et [O] [S] la somme de 3040 euros au titre du complément de loyer versé de mai à septembre 2022,

Ordonne à la SCI des [Adresse 8], [Adresse 15] de remettre à MM. [N] [H], [Z] [T] et [O] [S] une copie de l’original du protocole d’accord signé le 27 août 2021, dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15], faute d’y avoir procédé à l’expiration de ce délai, à payer à MM. [N] [H], [Z] [T] et [O] [S] une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à la somme de 50 euros par jour de retard, et ce pendant un délai de trois mois,

Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15] à payer à MM. [N] [H], [Z] [T] et [O] [S] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI des [Adresse 7] [Adresse 13] [Adresse 15] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président