RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 22 MAI 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02850 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CI4V5

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 22 Mars 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00113

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700, assisté à l’audience par M^e François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS, toque : T07

INTIMÉS

Monsieur [Z] [U]

Chez Monsieur [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Non comparant, non représenté

Madame [W] [K]

Chez Monsieur [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Non comparante, non représentée

INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Monsieur [I] [C], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Nathalie BRET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

M. [Z] [U] et Mme [W] [K] étaient propriétaires des lots n°344 et 378 du bâtiment 2 de la copropriété du Chêne Pointu, située [Adresse 2] à [Localité 11].

La copropriété du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 8].

Ils sont également propriétaires du lot n°2472 qui correspond à une place de stationnement qui n’est pas concernée par la présente procédure.

Le lot n°344 est un appartement de type F3 d’une superficie de 56m². Le lot n°378 est une cave.

La copropriété du Chêne Pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 10] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019.

Un arrêté de cessibilité a été rendu le 26 novembre 2021.

Une ordonnance d’expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 27 janvier 2022.

Faute d’accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 11 juillet 2022, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens.

Le transport sur les lieux a été fixé au 12 octobre 2022. Les expropriés n’ayant pas comparu à cette date, un transport de renvoi a été fixé au 23 novembre 2022. Non touchés par LRAR, les expropriés n’étaient pas non plus présents lors du transport de renvoi. Ils n’ont pas comparu à l’audience du 07 décembre 2022 et n’ont pas constitué avocat ni déposé d’écritures.

Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2023, le juge de l’expropriation dutribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ les PV de transport des 12 octobre 2022 et 23 novembre 2022 ;

ANNEXÉ les termes de comparaison produits par les parties ;

DIT que l’indemnité de dépossession est d’un montant de 61.544 euros en valeur occupée ;

PRÉCISÉ que l’indemnité d’un montant de 61.544 euros se décompose de la manière suivante :

55.040 euros au titre de l’indemnité principale ;

6.504 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DIT que cette somme est ramenée à 56.616 euros en application des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation ;

FIXÉ à 56.616 euros, en valeur occupée, l’indemnité due par l’EPFIF à M. [Z] [U] et Mme [W] [K] au titre de la dépossession des lots n°344 et n°378 du bâtiment 2 de la copropriété du Chêne Pointu, situé [Adresse 2] à [Localité 11] ;

CONDAMNÉ l’EPFIF au paiement des dépens.

Par LRAR du 1er février 2024, l’EPFIF a interjeté appel de la décision aux motifs que le juge de l’expropriation a surévalué le montant de l’indemnité revenant aux expropriés et statué en violation des dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ Adressées au greffe le 28 mars 2024 par l’EPFIF, appelant, notifiées le 14 mai 2024 (AR CG le 22/05/2024, ARs expropriés retournés au greffe ; signification par commissaire de justice à Mme [W] [K] le 26 septembre 2024 avec procès verbal de recherches 659 du code de procédure civile et à M. [Z] [U] le même jour avec procès verbal de recherches article 659 du code de procédure civile), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

DIRE et JUGER l’EPFIF bien fondé et recevable en son appel ;

EN CONSÉQUENCE, et en l’absence de demande des expropriés, de réformer le jugement du 22 mars 2023 rendu sous le RG n°22/00113 en fixant le montant des indemnités à revenir à M. [U] [Z] et Mme [K] [W] pour la dépossession des lots n°344 et 378 parties communes générales intégrées du bâtiment 2 de la copropriété du Chêne Pointu à hauteur des offres indemnitaires de l’EPFIF, soit :

Indemnité principale : 56m² x 701 euros ' 3.200 euros (parking) = 36.056 euros en valeur occupée

Indemnité de remploi : 4.605,60 euros

Montant total de l’indemnité de dépossession : 40.661,60 euros en valeur occupée

2/ Adressées au greffe le 05 août 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 16 août 2024 (AR EPFIF le 20/08/2024, ARs expropriés non rentrés) et aux termes desquelles, il demande à la cour de bien vouloir infirmer la décision de première instance et fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 40 661,60 euros.

Les expropriés, intimés et pour lesquels les significations des écritures adverses par Commissaire de justice ont abouti à des procès verbaux de recherches infructueuses, n’ont pas constitué d’avocat ni déposé d’écritures.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L’EPFIF fait valoir que :

Sur l’indemnité principale, en l’absence de réponse des expropriés à l’offre de l’EPFIF et alors que la proposition du commissaire du Gouvernement était supérieure à l’offre de l’expropriant, le premier juge a méconnu les dispositions de l’article R.311-22 du code de l’expropriation en refusant d’entériner l’offre de l’expropriant. Le texte précise qu’en l’absence d’écritures de la part des expropriés, le juge était tenu de fonder sa décision sur les éléments dont il dispose. Or, le même article écarte la proposition du commissaire du Gouvernement si celle-ci est supérieure aux demandes des parties, cette proposition ne peut donc faire partie des éléments à disposition du juge. C’est la jurisprudence de la Cour de cassation et les cours d’appel en font une application stricte.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur l’application de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, et en l’absence d’une demande recevable de l’exproprié en première instance, le premier juge était tenu conformément à la jurisprudence de statuer dans la limite de l’offre faite par l’appelant.

SUR CE LA COUR

— sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 1 er février 2024, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 28 mars 2024 et du commissaire du Gouvernement du 5 août 2024 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

AU FOND

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L322-2, du code de l’expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Les appels de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement portent sur l’application de l’article R311-22 du code de l’expropriation.

L’EPFIF a formulé une offre pour la fixation de l’indemnité totale de dépossession d’un montant de 40'661,60 euros en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement a demandé au premier juge de fixer l’indemnité totale de dépossession à la somme de 56'616 euros.

Les expropriés étaient non comparants ni représentés devant le premier juge.

Le premier juge a dit que l’indemnité dépossession est d’un montant total de 61'544 euros en valeur occupée mais a ramené à 56'616 euros celle-ci en application des dispositions de l’article R311-22 du code de l’expropriation, en suivant l’évaluation du commissaire du Gouvernement.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent l’infirmation du jugement sur le fondement de l’article R311-22 du code de l’expropriatio, en indiquant qu’en l’absence de réponse des expropriés à l’offre de l’expropriant, que le premier juge ne pouvant suivre l’évaluation supérieure du commissaire du Gouvernement, étant tenu par l’offre de l’expropriant.

Aux termes de l’article R311-22 du code de l’expropriation le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leur mémoire et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de 6 semaines prévu à l’article R311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Selon cet article tel qu’interprété par la Cour de cassation par arrêts des 23 septembre 2020 n° 19 -20633 et 15 février 2024 n° 22- 16 462, en l’absence de réponse des expropriés à l’offre de l’expropriant, le juge de l’expropriation ne peut retenir l’évaluation supérieure proposée par le commissaire du Gouvernement, et doit entériner l’offre formulée par l’expropriant.

En conséquence, en l’espèce, en l’absence de réponse des expropriés, le premier juge ne pouvait retenir l’évaluation supérieure proposée par le commissaire du Gouvernement d’un montant de 56'716 euros et devait entériner l’offre de l’expropriant d’un montant de 40'661,60 euros en valeur occupée.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de fixer l’indemnité de dépossession due aux expropriés à la somme totale de 40'661,60 euros en valeur occupée se décomposant comme suit :

' indemnité principale (parties communes et cave intégrée) :

56 m² X 701 euros – 3200 euros (valeur d’un parking)= 36'056 euros en valeur occupée ;

' indemnité de remploi :

20 % sur 5 000 euros= 1 000 euros

15 % sur 10'000 euros= 1 500 euros

10 % sur 21'056 euros= 2 105,60 euros

Total : 4 605,60 euros.

— sur les dépens

Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance ;

Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [K] perdant le procès seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité totale de dépossession en valeur occupée due par l’Etablissement Public Foncier d’Île-de-France à Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [K] à la somme totale de 40'661,60 euros au titre de la dépossession des lots n° 344 (appartement) et n° 378 (cave) du bâtiment 2 de la copropriété du Chêne Pointu, situé [Adresse 2] à [Localité 11] se décomposant comme suit :

' indemnité principale : 36'056 euros ;

' indemnité de remploi : 4 605,60 euros

Condamne Monsieur [Z] [U] et Madame [W] [K] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT