Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 23 MAI 2025

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/10783 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHZ5G

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Avril 2023 – Tribunal judiciaire de CRETEIL – RG n° 22/06395

APPELANTE

Société ASTR’AL immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 818 718 702, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée et assisté de M^e Matthieu RAOUL de la SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0158 substitué par M^e Ariel BITTON, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

Madame [Y] [R] née le 28 Janvier 1977 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée et assistée de M^e Maxence MARCEL, avocat au barreau de PARIS, toque : R050

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 février 2025 , en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

La société civile de construction vente ASTR’AL a pour associés la Sas Promotion [E] et la Sarl Promobat.

La société Sas Promotion [E] est une société holding de gestion de prise de participation dans des sociétés de commercialisation, construction et vente de programmes immobiliers. Elle a pour associé unique et président, [U] [E].

La société ASTR’AL a fait réaliser sous sa maîtrise d’ouvrage, un ensemble immobilier composé de 3 immeubles (A, B et C) comprenant 45 logements à usage d’habitation et parkings dénommé « RESIDENCE [7] » situé [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Adresse 5] ([Adresse 5]) mis en vente en l’état futur d’achèvement.

La maîtrise d''uvre d’exécution a été confiée à la société Sarl ECO TECH INGENIERERIE dont le gérant et associé unique est [U] [E].

Par acte authentique du 27 février 2017, Madame [Y] [R] a fait l’acquisition d’un appartement numéro A202 et d’un emplacement de parking numéro 35 en l’état futur d’achèvement dans cet ensemble immobilier moyennant un prix de 235 950.00 euros.

La livraison du bien était prévue au troisième trimestre de 2018, soit le 30 septembre 2018 au plus tard, sous réserve des énonciations contenues à cet égard à la page 34 de l’acte authentique « Engagement d’achever les travaux ».

Madame [Y] [R] a présenté une demande en indemnisation auprès de la société ASTR’AL qui a refusé de lui verser l’indemnité demandée invoquant les causes légitimes de suspension des travaux mais a accepté, à titre commercial et sans reconnaissance de responsabilité, de prendre à sa charge une partie des intérêts intercalaires.

Par lettre recommandée du 11 mai 2020, par le truchement de son conseil, Madame [Y] [R], au rappel des stipulations de l’acte authentique prévoyant une livraison à intervenir au plus tard à la fin du troisième trimestre 2018, soutenant n’avoir pas été convoquée à la livraison de son appartement, contestait l’achèvement des travaux au regard de l’aspect extérieur des bâtiments constaté avant la mise en 'uvre des mesures de confinement pour lutter contre la propagation du Covid-19 et formait une réclamation à hauteur de son préjudice au regard de l’absence de preuve de la réalité des causes légitimes de suspension ou cas de force majeur invoqués évaluée aux sommes suivantes :

Préjudice matériel au titre du paiement des intérêts intercalaires : 3 958.51 euros depuis septembre 2018

Perte de loyers : 15 000 euros de septembre 2018 à mai 2020 à parfaire

Préjudice moral : 3 000 euros

Soit une somme totale de 21 958.51 euros.

Par exploit du 3 novembre 2020, Madame [Y] [R] a fait assigner la société ASTR’AL devant le tribunal judiciaire de Créteil.

Le procès-verbal de livraison a été signé par Madame [Y] [R] le 25 novembre 2020, avec réserves représentant un retard de 26 mois.

Par un jugement en date du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Créteil a statué en ces termes :

« CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Madame [Y] [R] la somme de 3 872.44 euros

RAPPELLE qu’en application des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile l’exécution provisoire est de droit

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL aux dépens

CONDAMNE la SCCV ASTR’AL à payer à Madame [Y] [R] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

ACCORDE aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties. »

Par déclaration en date du 19 juin 2023, la société ASTR’AL a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

Madame [Y] [R]

MOYENS DES PARTIES

Par conclusions d’appelante n°2 signifiées le 13 mars 2024, la société ASTR’AL demande à la cour :

INFIRMER le jugement RG 22/06395 rendu le 11 avril 2023 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL en ce qu’il a statué comme suit :

« Condamne la SCCV ASTR’AL à payer à Madame [Y] [R] la somme de 3.872,44 ' ;

Condamne la SCCV ASTR’AL aux dépens ;

Condamne la SCCV ASTR’AL à payer à Madame [Y] [R] la somme de 2.500' en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires, des parties ».

Le CONFIRMER en ce qu’il a rejeté la demande de publication du jugement ; et en ce qu’il a rejeté les prétentions formalisées au titre des pertes locatives et intérêts intercalaires.

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 1601-1 et suivants du code civil,

Vu les articles L 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu les contrats de VEFA, Vu l’article 1353 du Code civil,

Vu les certificats établis par le maitre d''uvre,

Vu les autres pièces versées au débat,

JUGER que le maître d’ouvrage justifie de causes légitimes de suspension du délai prévisionnel de livraison, sans bénéfice d’indemnité pour les acquéreurs, dont le cumul excède manifestement le retard allégué.

JUGER à ce titre que les attestations émises par le maître d''uvre et les bulletins météorologiques sont suffisantes en l’état à justifier les causes légitimes alléguées.

DONNER ACTE à Madame [Y] [R] qu’elle reconnait que la période COVID constitue une cause légitime de prorogation du délai prévisionnel de livraison au sens du contrat de VEFA, et qu’elle ne conteste pas à ce titre un report justifié de 4 mois.

JUGER que le maître d’ouvrage est fondé à opposer à Madame [Y] [R] un décalage justifié par des causes légitimes de 745 jours ouvrés, par application de la clause de doublement, lequel excède largement le report effectif de livraison (16 mois).

JUGER que les réclamations formalisées par Madame [Y] [R] au titre du prétendu retard de livraison ne sont justifiées ni en leur principe, ni en leur quantum et non étayées.

En conséquence,

DECLARER mal fondé l’appel incident de Madame [Y] [R] et l’en DEBOUTER.

DEBOUTER Madame [Y] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment de sa demande de publication du jugement à intervenir.

CONDAMNER Madame [Y] [R] à payer une somme de 2.500 ' à la SCCV ASTR’AL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de M^e Matthieu RAOUL, Cabinet MARTIN & ASSOCIES, en application de l’article 699 du CPC.

Par conclusions d’intimés contenant appel incident signifiées le 16 mai 2024, Madame [Y] [R] demandent à la cour :

Vu l’article 1601-1 et 1611 du code civil,

Vu l’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Et

Vu les manquements de la SCCV ASTR’AL à son obligation de délivrer aux acquéreurs leurs appartements acquis en VEFA dans les délais fixés dans les actes de vente et l’absence de justification des causes dudit retard,

CONFIRMER le jugement entrepris en ce que la SCCV ASTR’AL a été condamnée à indemniser Madame [Y] [R] en raison de ses manquements à son obligation de délivrance dans le délai fixé au contrat ;

INFIRMER le jugement pour le surplus et, ce faisant :

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à payer à Madame [Y] [R] les sommes suivantes :

4.977,37 ' au titre des intérêts intercalaires ;

1.231,68 ' au titre des frais d’assurance arrêtés ;

15.865 ' au titre de la perte de revenus locatifs ;

3.000 ' au titre de son préjudice moral ;

ORDONNER, au frais de la SCCV ASTR’AL, la publication de la décision à intervenir, dans le journal « Le Parisien », accessible par un bandeau situé en haut de la décision, rédigé en majuscule, en caractère « Times New Roman » de taille 24 « CONDAMNATION DE LA SCCV ASTR’AL POUR IMPORTANT RETARD DE LIVRAISON DE LA RESIDENCE ASTRAL A [Localité 6] ». La publication devant intervenir dans les 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, pour une période de 1 mois, et ce sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard ou de non-exécution dans la période de 6 mois ;

CONDAMNER la SCCV ASTR’AL à payer à la concluante la somme de 3.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maitre Maxence MARCEL.

La clôture était prononcée par ordonnance en date du 23 janvier 2025

SUR QUOI

LA COUR

Le manquement de la société Astr’al à son obligation de livraison

Sur la force probante des attestations du Maître d''uvre

Le jugement du 11 avril 2023 retient, au visa des articles 1103 et 1611 du code civil et L261-11 du code de la construction et de l’habitation qu’il est constant que le délai de livraison contractuel n’a pas été respecté et que le maître d''uvre a délivré les attestations destinées à justifier la prorogation du délai de livraison conformément aux stipulations contractuelles. Au constat que les sociétés [E] PROMOTION, promoteur, ASTR’AL, maître d’ouvrage et ECO TECH INGENIERIE, maître d''uvre sont des sociétés distinctes et que ECO TECH INGENIERIE est tiers au contrat de vente, il en infère que les attestations répondent aux exigences de l’acte de vente et qu’il n’existe aucun motif de les remettre en cause.

La société ASTR’AL fait valoir que la production des certificats du maître d''uvre d’exécution, tiers au contrat de vente, suffit à justifier la suspension du report de livraison dès lors que les parties s’en remettent contractuellement à ces certificats pour apprécier les causes de suspension légitime prévues au contrat. L’appelante excipe que la société PROMOTION [E] est associée des sociétés ECO TECH INGENIERIE et ASTR’AL et non une filiale faisant valoir le principe d’autonomie de la personne morale quand bien même ces sociétés sont détenues en partie par un même associé, elles sont distinctes et autonome et en l’absence de preuve de l’immixtion par les intimés, l’intégrité de ces professionnels ne peut être remise en cause de sorte que la société ECO TECH INGENIERIE est bien tiers au contrat de vente.

Madame [Y] [R] fait valoir que la valeur probante des attestations produites peut être contestée en justice dès lors qu’il existe une grande proximité entre les sociétés ECO TECH INGENIERIE, maître d''uvre et ASTR’AL, maître d’ouvrage, ces sociétés partageant les mêmes locaux et ayant pour actionnaire majoritaire la même personne. Elle ajoute que les documents émanant du maître d’ouvrage ont été établis sur du papier à en-tête de la société PROMOTION [E] dont le gérant est Monsieur [U] [E] également gérant de la société ECO TECH INGENIERIE. Elle excipe que la société ASTR’AL, par l’intermédiaire de la société ECO TECH INGENIERIE, s’est constituée des preuves pour elle-même quant aux reports de livraison, les choix opérés par la maîtrise d''uvre et la manière dont les éléments sont rapportés témoignant d’une faveur accordée au maître d’ouvrage au détriment de l’acquéreur et partant d’une grande proximité entre les sociétés.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1100-2 du Code civil : « Les faits juridiques sont des agissements ou des événements auxquels la loi attache des effets de droit. Les obligations qui naissent d’un fait juridique sont régies, selon le cas, par le sous-titre relatif à la responsabilité extracontractuelle ou le sous-titre relatif aux autres sources d’obligations. »

Selon les articles 1358 et 1359 du Code civil, pour le premier : « Hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen » et pour le second : « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. »

Il en résulte que tout ce qui ne relève pas de la catégorie des actes juridiques dont le montant excède 1500 euros est soumis au principe de la liberté de la preuve et que les faits juridiques peuvent être prouvés par tout moyen.

S’il est admis que l’adage « Nul ne peut se constituer de preuve à lui-même » n’est pas applicable aux faits juridiques » (Cass. 1ère civ. 1er févr. 2005, n°02-19.757), il appartient au juge du fond d’apprécier la force probante de la preuve des faits juridiques au regard des circonstances de la cause et des autres éléments de preuve qui lui sont soumis.

Selon les stipulations du contrat de vente, les causes légitimes de suspension énumérées visent notamment « les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par les relevés de la station météorologique la plus proche de l’immeuble. »

La clause de Report du délai de livraison stipule in fine : « Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité»

Il résulte de ces dispositions que l’attestation du maître d''uvre relevant les intempéries doit être étayée par les relevés de la station météorologique la plus proche mais qu’elle suffit, conformément à la volonté des parties, à faire la preuve des autres causes légitimes de report tenant à la défaillance d’une entreprise et au retard pris par les concessionnaires, dans la mesure où elle est établie sous la propre responsabilité de son auteur, ceci induisant sa qualité de tiers par rapport au contrat de vente.

Les parties s’opposent seulement sur la qualité de tiers du maître d''uvre la société Eco Tech, la société Astr’al soutenant que cette qualité est démontrée du fait de la personnalité morale distincte de la société venderesse et de la société de maîtrise d''uvre et de l’absence de preuve d’une immixtion entre les deux sociétés, l’acquéreur invoquant la collusion d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d''uvre, tous deux directement liés à la société [E] Promotion et abritées dans les mêmes locaux.

La société Astr’al, se prévaut d’un décalage de 745 jours ouvrés ou 35 mois, excédant le report effectif de livraison et invoque, pour rapporter la preuve des faits juridiques caractérisant les causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens du contrat de vente, trois attestations délivrées par la société Eco Tech en date du 1er août 2018, 9 avril et 11 octobre 2019 aux termes desquelles le maître d''uvre impute le retard de livraison respectivement :

À la nécessité de remplacer la société Bercytel défaillante

Au nombre très important d’intempéries au regard des données météorologiques de la station d’Orly

Au retard du concessionnaire Enedis pour la dépose des réseaux

Il résulte des extraits K Bis produits par l’intimée que la société Eco Tech, auteur de ces attestations en qualité de maître d''uvre de l’opération, est une personne morale dont l’associé unique et bénéficiaire effectif est [U] [E], lequel est également associé de la société Holding Promotion [E], elle-même associée de la société Astr’al dont chacun des associés uniques est de manière non contestée, [U] [E].

Il en résulte que le gérant de la Sarl Eco Tech, maître d''uvre, et le gérant de la Sccv Venderesse Astr’al, sont une seule et même personne, [U] [E], qui se trouve par l’interposition des deux personnes morales distinctes, à la fois vendeur et maître d''uvre d’exécution dudit programme.

La circonstance invoquée par l’appelante, relative au lien de subordination habituel dans les relations entre le constructeur et le maître d''uvre est inopérante, dans la mesure où ce n’est pas la relation de travail qui est ici en cause mais la qualité de tiers au contrat de vente du maître d''uvre dont les stipulations contractuelles énoncent que lorsqu’il établit l’attestation relative à la gêne du chantier liée aux intempéries, agit sous sa propre responsabilité. Or, cette qualité de tiers est précisément remise en cause par le fait que nonobstant l’autonomie des personnes morales, relevée à bon droit par le tribunal, les gérants associés de la société venderesse et le gérant associé de la société de maîtrise d''uvre sont une seule et même personne, [U] [E], et que la communauté d’intérêts manifeste entre le vendeur et le maître d''uvre est de nature à faire naître un doute légitime sur l’indépendance de ces deux opérateurs l’un par rapport à l’autre et l’autonomie de leur responsabilité respective dans la rédaction des trois attestations litigieuses.

La preuve des faits juridiques étant libre ainsi qu’il a été vu plus haut, les attestations du maître d''uvre ne seront donc pas écartées mais jugées insuffisantes à faire la preuve exclusive des faits auxquels elles font référence et pour lesquels il convient de rechercher s’ils sont corroborés par d’autres éléments.

1-2 Les causes légitimes de suspension du délai contractuel de livraison

La période de COVID-19

Le jugement du 11 avril 2023 retient que la crise sanitaire ayant entraîné un confinement général répond aux conditions de la force majeure au visa de l’article 1218 du code civil de sorte que les 4 mois de retard invoqué à ce titre sont justifiés.

La société ASTR’AL fait valoir que la crise sanitaire est prévue comme une cause légitime de suspension du délai de livraison et, en tout état de cause, représente un cas de force majeure exonératoire de responsabilité de sorte que le report est justifié à hauteur de 4 mois non contesté par l’acquéreur.

Madame [Y] [R] fait valoir que seul pourrait être justifié relativement à la période de crise sanitaire, le confinement ayant duré du 17 mars au 11 mai 2020 soit 37 jours ouvrés, le report de 1 mois et 25 jours qui, par l’application de la clause dite de doublement peut être arrondi à 4 mois.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil : « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement. »

L’acte notarié de vente signé le 27 février 2017 stipule une clause dite Report en page 33 et 34 aux termes de laquelle :

« Le Vendeur s’oblige à poursuivre les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments définis ci-dessus soient achevés et les locaux, objets des présentes, livrés dans les délais ci-dessus visés en première partie du présent acte.

Ce délai serait différé en cas de force majeure ou d’une autre cause légitime.

Pour l’application de cette disposition pourraient notamment être considérées comme causes légitimes de suspension de ce délai :

— Les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble, (surligné par la cour)

— Les grèves (qu’elles soient générales, particulières au bâtiment et à ses industries annexes ou à ses fournisseurs ou spéciales aux entreprises ou ses sous-traitants travaillant sur le chantier),

— La cessation de paiement, la procédure de sauvegarde, le redressement ou la liquidation judiciaire des ou de l’une des entreprises effectuant les travaux (même postérieure à la fin des travaux dans la mesure où les évènements ayant conduit à la mise en 'uvre de ces procédures auront provoqué la cessation ou l’interruption du marché de travaux par cette ou ces entreprises.

— Les jours de retard provenant de la défaillance d’une entreprise (la justification de la défaillance pouvant être fournie par le Vendeur à l’Acquéreur, au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d''uvre du chantier à l’Entrepreneur défaillant.

— Les jours de retard entraînés par la recherche ou la désignation d’une nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante et à l’approvisionnement du chantier par celle-ci. (Surligné par la cour)

— Les difficultés d’approvisionnement,

— La résiliation d’un marché de travaux due à la faute de l’entreprise, (surligné par la cour) les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux (à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au Maître d’ouvrage)

— Les jours de retard consécutifs à l’intervention de la Direction des Monuments Historiques ou autres administrations en cas de découverts de vestiges archéologique dans le terrain.

— Les troubles résultant d’hostilités, révolutions, cataclysmes naturels, les accidents de chantier, inondations, incendies

— Les retards de la mise à disposition par les organismes concessionnaires des différents fluides (surligné par la cour)

— Les retards provenant d’anomalies du sous-sol (telle que présence de source ou résurgence d’eau, découvert de site archéologique, de poche d’eau, tous éléments de nature à nécessiter des fondations spéciales ou particulières, découverte d’une pollution du sous-sol) et plus généralement tous les éléments dans le sous-sol susceptibles de nécessiter des travaux non programmés complémentaires ou nécessitant un délai complémentaire pour leur réalisation.

— Injonction administratives ou judiciaires de suspendre les travaux.

— Retards imputables aux compagnies cessionnaires.

— Retard de paiement de l’acquéreur tant en ce qui concerne la partie principale, que les intérêts de retard et les éventuels travaux supplémentaires ou modificatifs que le vendeur aurait accepté de réaliser. Ce cas sera justifié par le seul constat du non-paiement d’une fraction exigible du prix à l’échéance.

— Incidence des éventuels travaux complémentaires ou modificatifs demandés par l’Acquéreur et acceptés par le Vendeur.

S’il survenait en cas de force majeure ou une cause légitime de suspension du délai de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui du double pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, sauf en ce qui concerne le retard de paiement de l’acquéreur, dès à présent à un certificat établi par le maître d''uvre ayant la direction des travaux, sous sa propre responsabilité. »

Aux termes des dispositions de l’article 1218 du Code civil : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

La clause contractuelle vise le cas de force majeure au titre des causes légitimes de suspension du délai de livraison et la période de confinement liée à l’état d’urgence sanitaire du Covid 19 s’est étendue du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, son caractère irrésistibles résultant de l’impossibilité de se fournir en matériaux et main d''uvre compte tenu des restrictions légales à la libre circulation des personnes.

La crise sanitaire est un cas de force majeur caractérisant une cause légitime de suspension du délai de livraison et son impact sur ce délai est établi à hauteur de 37 jours ouvrés que les parties s’accordent, par l’effet de la clause dite de doublement, à porter à 4 mois.

Il convient donc de retenir une cause de suspension légitime du délai de livraison de 37 jours ouvrés liée au cas de force majeure du Covid 19 entre le 17 mars 2020 et le 17 juillet 2020 soit, compte tenu de la clause dite de doublement, un report de 4 mois, sous réserve que d’autres causes légitimes de suspension soient retenues et conduisent à reporter le délai initial de livraison prévu au 30 septembre 2018 au-delà du 17 mars 2020.

Les intempéries

Le jugement du 11 avril 2023 retient que les intempéries sont une cause légitime de report du délai de livraison contractuellement prévue sans pour autant que le terme ne soit défini par le contrat, l’impossibilité devant être objectivée par les relevés de la station la plus proche du chantier établissant les mauvaises conditions météorologiques. En retenant 156.5 journées d’intempéries sur la base des relevés de la station météorologique d’Orly plus éloigné de 2 km du chantier que la station Paris-Montsouris, le jugement constate que le maître d''uvre n’a pas justifié le choix de la station météorologique de sorte que les acquéreurs sont fondés à se prévaloir des relevés de la station Paris-Montsouris, les relevés de chacune des stations étant sensiblement différents rendant systématiquement et dans des proportions de l’ordre de 20% les conditions météorologiques plus favorables au maître d’ouvrage. Le jugement retient que l’attestation produite par le maître d''uvre ne peut justifier le report de livraison de 156.5 jours pour les intempéries ramenant le report justifié de livraison à 125 jours.

La société ASTR’AL fait valoir que le contrat de vente prévoit que les intempéries sont une cause légitime de report de livraison correspondant au double du temps égal à l’événement considéré et que ces intempéries doivent être justifiées par attestation du maître d''uvre qui a dûment été produite en l’espèce de sorte que l’acquéreur est mal fondé à contester le décompte des journées d’intempéries. L’appelante relève que l’intimée se prévaut des relevés de la station météorologique de [Localité 9] ou [Localité 8] qui serait plus proche du chantier de quelques kilomètres sans pour autant justifier en quoi la production de ces bulletins aurait une incidence quelconque ou ne démontrerait une quelconque discordance entre les stations. Elle excipe que la clause prévoyant que la justification des intempéries doit provenir des relevés de la station météorologique la plus proche ne doit pas être interprétée strictement par l’acquéreur pour les besoins de la cause, les relevés des stations étant payant et le maître d''uvre étant abonné à la station d’Orly. Le tribunal ayant omis de prendre en compte la clause de doublement prévue au contrat, l’appelante conclue à un report justifié de livraison de 240 jours au titre des intempéries.

Madame [Y] [R] fait valoir que le contrat prévoyait une justification à l’aide des relevés de la station météorologique la plus proche ce qui correspond à la station Paris Montsouris et non à la station d’Orly. L’intimée se livre à la comparaison des relevés des deux stations et fait état de grandes différences de conditions climatiques l’une étant en zone urbaine et l’autre en rase campagne, Madame [R] étant apte à définir le nombre de jours d’intempéries au regard des attestations établies par la base de données des stations météorologiques françaises (FFDB). Elle ajoute que les intempéries du 17 avril 2019 ne peuvent être retenues dès lors qu’à cette date l’ouvrage était hors d’eau. Au soutien de l’infirmation du jugement, l’intimée fait valoir que le tribunal, après avoir écarté les attestations produites par le maître d''uvre, pallie la carence de l’appelante dans l’administration de la preuve en opérant des calculs pour retenir 125 jours d’intempéries de sorte qu’il est demandé à la Cour, faute d’éléments probants apportés par la partie appelante, de ne retenir aucun jour pour le report de livraison au titre des intempéries.

Réponse de la cour

Les stipulations contractuelles précitées prévoient que peuvent être considérées comme une cause légitime de suspension du délai de livraison les intempéries retenues par le maître d''uvre, gênant les travaux ou l’exécution du corps d’état considéré, et dûment justifiées par un relevé de la station météorologique la plus proche de l’immeuble. (Surligné par la cour)

L’acquéreur affirme, sans être utilement contredit sur ce point par la société venderesse que l’immeuble était hors d’eau, à compter du 17 avril 2019.

Il en résulte que la société Astr’al est infondée à se prévaloir des intempéries comme étant des causes légitimes de suspension des travaux postérieurement au 17 avril 2019 sauf à démontrer un cas de force majeure ayant empêché ou retardé la poursuite des travaux nonobstant la mise hors d’eau de l’ouvrage, non allégué ni a fortiori démontré en l’espèce excepté le cas du Covid 19 précédemment retenu comme une cause légitime de suspension entre le 17 mars 2020 et le 17 juillet 2020.

Il convient donc de rechercher si les attestations du maître d''uvre faisant état d’intempéries antérieurement au 17 avril 2019, sont corroborées par des éléments extrinsèques faisant la preuve que lesdites intempéries, au vu du relevé de la station météorologique la plus proche, ont eu un impact gênant le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état.

Attestation de la société Eco Tech du 1er août 2018 : elle fait état de 36.5 journées d’interruption du chantier liée aux intempéries entre le mois d’octobre 2017 à fin avril 2018. Elle est corroborée par les relevés météorologiques de la station Orly portant mensuellement le justificatif des retards au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries au regard des critères posées par la Fédération française du Bâtiment. Cependant les relevés météorologiques de stations de Paris Montsouris, produits par l’intimée et plus proche du chantier de 2 km, entre le mois d’octobre 2017 et le mois d’avril 2018, font état de 27 journées d’intempéries sur cette période sans préciser l’impact des intempéries relevées sur le chantier.

Attestation de la société Eco Tech du 9 avril 2019 : elle fait état de 94 journées d’interruption du chantier liée aux intempéries entre 1er mai 2018 et le 31 mars 2019. Elle est corroborée par les relevés météorologiques de la station Orly portant mensuellement le justificatif des retards au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries au regard des critères posées par la Fédération française du Bâtiment.

Il convient en outre de relever que les intempéries et précipitations relevées dans les bulletins mensuels de Météo France ne caractérisent pas en elles-mêmes une cause légitime de suspension des travaux si elles ne sont pas corroborées par la preuve du retard impactant le chantier.

Ainsi seules peuvent être prises en considération les causes légitimes de suspension établies par les relevés météorologiques de la station la plus proche du chantier, portant mensuellement le justificatif des retards sur le chantier au regard du nombre d’heures pouvant être considéré comme intempéries.

Cet impact sur le chantier est précisément détaillé par les relevés Météo France de la station Orly, établis par la Fédération Française du Bâtiment, (FFB) produits par la société Astr’al entre le mois d’octobre 2017 et le mois de décembre 2018, qui donnent mensuellement le nombre d’heures d’intempéries à l’origine du retard du chantier.

Ces relevés ne sont pas utilement contredits par les relevés Météo France de la station Paris Montsouris communiqués par l’intimée, dans la mesure où, même si cette station est plus proche de 2 km du chantier que la station Orly, le relevé journalier des températures, averses, force du vent et précipitations qui en résulte, non étayé par la justification de l’impact des intempéries relevées sur le chantier, ne fait pas la preuve du retard d’exécution du chantier au regard de la gêne en résultant.

Ainsi, entre le 27 février 2017 et le 31 mars 2019, soit sur 545 jours ouvrés, seules sont justifiées comme ayant eu un impact retardant le chantier : entre le mois d’octobre 2017 et le mois d’avril 2018 256 heures représentant 36.5 jours ouvrés et pour la période de mai 2018 à décembre 2018 75 heures représentant 10 jours ouvrés et 5 heures d’intempéries précisément détaillé par les relevés mensuels émanant de la FFB cependant qu’à partir du mois de janvier 2019 sont produits des relevés météorologiques mensuels de Météo France faisant état des températures, précipitations, vitesse du vents, non corroborés par la mention des retards imputables aux intempéries, la seule indication manuscrite, au bas de certains relevés mensuels d’un nombre de jours par le maître d''uvre, ne suffisant pas à faire la preuve de l’impact gênant des intempéries sur le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état, dès lors que les attestations établis par le maître d''uvre ne peuvent suffire à faire cette preuve selon l’analyse ci-avant.

Attestation du 11 octobre 2019 faisant état de 26 jours d’intempéries du 1er avril au 31 août 2019 : pour les motifs énoncés plus haut cette attestation ne suffit pas à faire la preuve des retards imputables aux intempéries sur le déroulement du chantier ou l’exécution d’un corps d’état lesquels ne peuvent résulter de la seule affirmation du maître d''uvre non corroborée par la mention des retards imputables aux intempéries.

Le jugement sera donc infirmé sur le quantum des intempéries retenues comme constitutives d’une cause légitime de suspension du délai de livraison contractuel qui doit donc être reporté de :

46.5 jours et 5 heures ouvrés à compter du 30 septembre 2018 soit, par l’effet de la clause de doublement, 94 jours ouvrés et 3 heures reportant le délai de livraison au 13 février 2019.

Le retard des concessionnaires

Le jugement du 11 avril 2023 retient que l’attestation produite par le maître d''uvre atteste d’un retard de trois semaines pour la dépose des réseaux imputable à la société ENEDIS. Cependant, s’agissant du délai de raccordement, s’il est bien établi que celui-ci avait été demandé le 15 novembre 2018, il résulte des pièces produites que le dossier n’a été déclaré complet que le 3 janvier 2020 sans que la société ASTR’AL, maître d’ouvrage, ne s’explique sur ce retard de sorte que le report de 256 jours nécessaire au raccordement n’est pas justifié.

La société ASTR’AL fait valoir que l’ouvrage n’était pas livrable avant que les raccordements ne soient réalisés, le vendeur étant tenu à une obligation de délivrance conforme. L’appelante rappelle que le contrat de vente visait expressément le retard des concessionnaires comme cause légitime de suspension et que bien que le bien était en état d’être livré compte-tenu de son avancement à la fin du premier trimestre de 2020, la société ASTR’AL a dû faire face au retard des concessionnaires ENEDIS et GRDF, la proposition de raccordement n’ayant été reçue que le 27 janvier 2020 alors que la demande avait été faite le 15 novembre 2018 et que le raccordement prend entre 3 et 5 mois. Elle fait valoir que le retard est justifié à hauteur du double du temps nécessaire au raccordement soit 258 jours conformément aux stipulations contractuelles.

Madame [Y] [R] fait valoir que les éléments produits par l’appelante ne démontrent pas que le retard est imputable à la société ENEDIS, les échanges de mails faisant simplement état de travaux à réaliser. L’intimée excipe qu’il ressort des pièces produites que l’imputabilité du retard revient à la société ASTR’AL qui n’a transmis que tardivement tous les éléments de son dossier en vue du raccordement au réseau électrique de sorte que l’imputabilité du retard d’intervention de la société GRDF conséquence du retard de raccordement revient également à la société ASTR’AL.

Réponse de la cour

L’attestation du maître d''uvre indiquant que l’intervention d’Enedis pour la dépose des réseaux, initialement planifiée le 5 septembre 2017, a été réalisée le 29 septembre 2017 avec 3 semaines de retard n’est pas corroborée par d’autres éléments et le retard du raccordement n’est pas non plus justifié comme étant imputable à une cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison, au vu de la production, en pièce n°8 du devis de la société Enedis en date du 27 janvier 2020, sans aucune justification établissant la date à laquelle celle-ci est entrée en relation avec le maître d’ouvrage, les deux courriels produits en pièces 17, du mois d’octobre 2020 pour la mise en service des compteurs et en pièce 18, du mois d’août 2020, pour la réception de la colonne et la mise sous tension ne permettant pas d’imputer le retard d’exécution de l’ouvrage au concessionnaire Enedis ou à celui chargé du gaz.

Sur infirmation du jugement, aucune cause légitime de suspension du délai contractuel de livraison ne sera retenue du chef des concessionnaires.

La défaillance de l’entreprise BRECYTEL

Le jugement du 11 avril 2023 retient que l’attestation produite par le maître d''uvre fait état de l’incapacité de la société BRECYTEL à honorer le chantier et son marché conduisant le maître d’ouvrage à procéder à son remplacement qui a eu pour conséquence un retard d’exécution de 7 semaines. Il ressort du nouvel ordre de service établi le 2 mai 2018 que le changement de prestataire a été établi de sorte que le report de livraison est justifié de ce chef.

La société ASTR’AL fait valoir que les événements visés constituent des causes légitimes de suspension du délai de livraison au sens du contrat de vente sans développer de plus amples moyens sur la défaillance de l’entreprise BRECYTEL.

Madame [Y] [R] fait valoir que la seule attestation du maître d''uvre ne saurait suffire à justifier le changement de société dès lors que le courrier de résiliation du contrat de BRECYTEL n’est pas produit et que le devis retenu de la société HEXALON est daté du 7 février 2017 soit au moment de l’appel d’offre initial démontrant l’absence de nouvelle consultation alléguée par l’appelante, le devis initial ayant été retenu. Les intimés retiennent, au soutien de l’infirmation du jugement, que les circonstances du remplacement de la société BERCYTEL par la société HEXALON n’ont pas été justifiées et qu’aucun retard de livraison ne peut être retenu sur la base de deux ordres de services.

Réponse de la cour

Il n’est produit aucun élément autre que l’ordre de service donné par le maître d''uvre et le maître d’ouvrage à la société Bercytel, chargée du lot électricité en date du 13 février 2017 et l’ordre de service donné à la société Hexalon, chargée du même lot le 2 mai 2018.

Ces éléments ne suffisent pas à faire la preuve de la défaillance de l’entreprise Bercytel ou que la résiliation du marché lui soit imputable.

Le jugement qui a retenu un retard de 7 semaines de ce chef sera infirmé et la société Astr’al déboutée de ce chef.

En définitive, sur infirmation du jugement, il convient de retenir que la société Astr’al, n’est fondée à se prévaloir que de 46.5 jours ouvrés et 5 heures au titre du report de livraison soit, par l’effet de la clause de doublement, 94 jours et 3 heures portant le délai de livraison au 13 février 2019 de sorte qu’elle ne peut exciper du report lié au Covid 19 survenu postérieurement à l’expiration du report du délai de livraison, les acquéreurs étant fondés à se prévaloir d’un retard de 21 mois.

II’ Sur les demandes indemnitaires

Le jugement du 11 avril 2023 retient que Madame [R] n’apporte aucun élément de preuve pour établir qu’il s’agissait d’un investissement locatif et l’offre de prêt immobilier ayant été émise pour un bien à usage de résidence principale, le tribunal rejette la demande au titre de la perte des revenus locatifs. Le jugement ne retient pas de préjudice au titre des intérêts intercalaires éventuellement payés, les tableaux d’amortissements produits n’étant pas exploitable et considère que le retard de livraison à conduit l’acquéreur à régler 17 primes d’assurances supplémentaires à hauteur de 51.32 euros par mois soit une somme de 872.44 euros. Il retient également un préjudice moral à hauteur de 3 000 euros, le report de livraison ayant suscité des doutes sur la compétence opérationnelle du vendeur ainsi que sur la qualité du bien finalement livré.

La société ASTR’AL fait valoir que l’intimée ne produit pas de justificatif exploitable permettant de justifier le montant des intérêts intercalaires et frais d’assurance, qu’en retenant une somme au titre des mensualités d’assurance le tribunal n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations. De plus, l’appelante excipe que la preuve de la perte de revenus locatifs n’est pas rapportée par l’estimation immobilière que l’intimée a fait réaliser en ligne sans visite de l’appartement, d’autant qu’il n’est pas rapporté qu’elle aurait trouvé un locataire potentiel et aurait été contrainte de renoncer à la signature du bail. L’appelante conteste également le préjudice moral soutenant que la facture unique d’un psychologue produite par l’intimée ne permet pas de démontrer le lien de causalité entre le prétendu préjudice moral et le report de livraison. Au soutien de l’infirmation du jugement, l’appelante fait valoir que les demandes indemnitaires devront être rejetées ne reposant sur aucun justificatif portant atteinte au principe de réparation intégrale et aux conditions de la responsabilité contractuelle qui suppose la démonstration d’une faute et d’un préjudice.

Madame [Y] [R] fait valoir qu’elle rencontre des difficultés avec sa banque et s’acquitte, depuis septembre 2018, d’intérêts intercalaires à hauteur de 4 977.37 euros et de frais d’assurance pour un montant de 1 231.68 euros imputable au retard de livraison. Elle ajoute que le bien acquis devait constituer un revenu locatif complémentaire et que le retard de livraison entraîne un préjudice financier à hauteur de 15 865 euros, la valeur locative du bien étant de 750 euros par mois à compter d’octobre 2018 déduction faite des 4 mois imputable à la crise sanitaire. Enfin, elle excipe que cette situation est source d’un important stress et consulte à ce titre un psychologue, évaluant son préjudice moral à hauteur de 3 000 euros.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1611 du Code civil : Dans tous les cas le vendeur doit être condamné à des dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Il en résulte que la société Astr’al doit être condamnée aux dommages et intérêts pour lesquels l’intimée démontre un préjudice en conséquence d’un retard de livraison de 21 mois.

La perte des loyers : elle est justifiée par les estimations réalisées en ligne par les sociétés FONCIA le 9 octobre 2020 et ORPI, qui constitue cependant, à défaut de visite du bien, une première indication du marché mais le préjudice invoqué basé sur des loyers escomptés dans l’hypothèse d’une mise en location ne peut s’analyser qu’en une perte de chance non réclamée en l’espèce de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande de Madame [R].

Le paiement des intérêts intercalaires et assurance du prêt : le tableau d’amortissement provisoire produit par l’intimée mentionne le décompte mensuel des intérêts facturés avant amortissement du capital soit du 25 mai 2020 au 25 décembre 2020 représentant 168,91 euros x 8 = 1351,28 euros que la société Astr’al sera condamnée à régler à Madame [R]

Les amortissements provisoires indiquant également les cotisations d’assurance 51.32 euros par mois à compter du mois de novembre 2019 telle que réclamé soit 51,32 x 12 = 615.84 euros au titre des mensualités de l’assurance du prêt entre les mois de novembre 2019 à novembre 2020 ;

Le préjudice moral : la notification des retards de livraison dont l’acquéreur a été destinataires à 6 reprises : le 2 août 2018, le 28 mai 2019, le 5 novembre 2019, le 12 février 2020, le 12 juin 2020, le 10 septembre 2020, pour des motifs non étayés, a fait naître dans l’esprit de l’acquéreur un doute sérieux sur la capacité de la société venderesse à mener jusqu’à son terme l’opération de sorte que le jugement qui a évalué à 3 000 euros le préjudice moral, sera confirmé.

III ' Sur la demande tendant à la publication du jugement

Le jugement du 11 avril 2023 rejette la demande de publication du jugement sur le site de la société [E] concernant la condamnation de la société ASTR’AL s’agissant de personnes morales distinctes et juridiquement indépendante et la demande étant dirigée contre une personne morale qui n’est pas dans la procédure.

La société ASTR’AL fait valoir au soutien de la confirmation du jugement que les sanctions de l’inexécution du contrat légalement prévues sont limitatives au visa des articles 1217 et 1231-1 du code civil qui ne mentionnent pas la publication du jugement de condamnation. L’appelante soutient que la demande est, par ailleurs, dirigée contre la société [E] qui n’est pas partie à l’instance alors même qu’en appel la publication du jugement est sollicité dans le journal Le Parisien de sorte que cette sanction excèderait le principe de réparation intégrale du préjudice invoqué.

Madame [Y] [R] sollicite la publication de la décision à intervenir dans le journal Le Parisien sans développer de moyens au soutien de sa prétention.

Réponse de la cour

La faculté de publicité d’une décision de justice est prévue par les dispositions de l’article L 623-7 du Code de la consommation lorsque la responsabilité du professionnel est engagée à l’égard d’une catégorie de consommateurs ou d’un groupe de consommateurs représenté par une association, en application des dispositions du titre II du Code de la consommation, relatif aux actions en justice des associations de consommateurs.

La présente action ne ressortant pas de ces dispositions chacun des acquéreurs ayant agi individuellement et n’étant pas constitués en association, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de publication du jugement. De ce chef, par motifs substitués, le jugement sera infirmé.

IV – Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement qui a condamné la société Astr’al à régler à Madame [Y] [R] une somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles sera confirmé.

Y ajoutant la société Astr’al à régler à Madame [Y] [R] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a statué sur le préjudice moral, le rejet de la demande de publication du jugement, les frais irrépétibles et les dépens ;

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmé

DIT que la société Astr’al est fondée à opposer à Madame [Y] [R] un report de livraison de 94 jours et 3 heures portant ledit délai au 13 février 2019 ;

DIT que la société Astr’al a manqué à son obligation contractuelle de livrer le bien à la date du 13 février 2019 ;

DIT que la société Astr’al n’est pas fondée à exciper du report lié au Covid 19 survenu postérieurement à l’expiration du report du délai de livraison au 13 février 2019 ;

DIT que Madame [Y] [R] est fondée à se prévaloir d’un retard de 21 mois imputable à la société Astr’al ;

DEBOUTE Madame [Y] [R] de sa demande au titre de la perte des loyers escomptés ;

CONDAMNE la société Astr’al à régler à Madame [Y] [R] les sommes de :

615.84 euros au titre des mensualités de l’assurance du prêt entre les mois de novembre 2019 à novembre 2020 ;

1351,28 euros au titre des intérêts intercalaires payés entre les mois de novembre 2019 à novembre 2020 ;

CONFIRME le jugement pour le surplus de ses dispositions ;

CONDAMNE la société Astr’al à régler à Madame [Y] [R] une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens exposés à hauteur d’appel ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE