Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 29 MAI 2026

(n° 134 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/18503 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMH4Y

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Septembre 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] – RG n° 25/04483

APPELANT

M. [U] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Raphaëlle-Anne FERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0872

Ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas AVENA ROSA, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE PROVENCE

INTIMÉS

M. [J] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Mme [F] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0708

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 avril 2026, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Caroline BIANCONI-DULIN, Conseiller,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Catherine CHARLES

ARRÊT :

— Contradictoire

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présente lors de la mise à disposition.

***

Suivant acte du 21 juin 2019, M. et Mme [R] ont consenti à M. [L], un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel hors charges de 4.000 euros.

Par lettre recommandée du 17 juin 2024, reçue le 24 juin suivant, M. [L] a donné congé de l’appartement en se prévalant d’un préavis d’un mois.

Considérant qu’en dépit du congé donné, les clés de l’appartement ne leur ont pas été restituées et que les loyers n’ont pas été payés, M. et Mme [R] ont fait délivrer à M. [L], le 21 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir paiement de l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2024 inclus, à la somme de 13.229,13 euros.

Par acte du 14 avril 2025, M. et Mme [R] ont fait assigner M. [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du défendeur et condamnation de ce dernier au paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire du 19 septembre 2025, le premier juge a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet du 21 octobre 2024 ;

dit qu’à compter de cette date, M. [L] se trouve occuper sans droit ni titre l’appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4] ;

à défaut de libération volontaire des lieux, ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dit que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de deux mois après le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 et R.433-1 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [L] à payer à M. et Mme [R] les sommes de :

44.097,10 euros à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles, terme de mars 2025 inclus ;

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer principal mensuel, augmentée des charges locatives, outre l’indexation, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

1.000 euros, à titre de provision, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de la présente instance, y incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Par déclaration du 5 novembre 2025, M. [L] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 2 avril 2026, M. [L] demande à la cour de :

débouter M. et Mme [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

déclarer irrecevables les demandes portées par M. et Mme [R], faute de déclaration de leur identité complète au sein de leurs conclusions ;

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions dont il a relevé appel ;

Statuant à nouveau,

débouter M. et Mme [R] de leur demande tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire en l’état du congé qu’il a délivré ;

les débouter de leur demande tendant à l’expulsion, au paiement de la somme provisionnelle de 44.097,10 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges en ce que les lieux ont été restitués ;

déclarer irrecevables les demandes formées par M. et Mme [R] en l’état des contestations sérieuses soulevées, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir juridictionnel pour les connaître ;

A titre subsidiaire,

dire n’y avoir lieu à fixation et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation en l’état de la possibilité pour le bailleur de jouir de son bien depuis le 24 juillet 2024, date de la résiliation du bail ;

A titre infiniment subsidiaire,

dire n’y avoir lieu à fixation et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période postérieure à l’ordonnance de référé du 19 septembre 2025 ;

réduire l’indemnité d’occupation à de plus justes proportions ;

En tout état de cause,

condamner in solidum M. et Mme [R] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 3 avril 2026, M. et Mme [R] demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au « 24 octobre 2024 » ;

subsidiairement, constater la résiliation du bail au 24 juillet 2024 ;

condamner M. [L] au paiement de la somme de 101.423,33 euros, à titre de provision sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation mensuelles, terme d’avril 2026 inclus ;

confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions pour le surplus ;

condamner M. [L] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée le 8 avril 2026.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité des demandes des intimés

M. [L] soulève l’irrecevabilité des demandes des intimés en soutenant que ces derniers n’ont pas fait connaître, dans leurs premières conclusions, leur identité complète.

Mais, il ressort des conclusions n°2 remises et notifiées le 3 avril 2026 que les intimés se sont conformés aux dispositions des articles 954 et 960 du code de procédure civile en précisant leur nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, situation professionnelle et adresse. La fin de non-recevoir soulevée est dès lors rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des pièces produites que M. [L] a, par lettre recommandée datée du 17 juin 2024, reçue le 24 juin suivant par les bailleurs, ce que ces derniers ne contestent pas, donné congé de l’appartement loué avec un préavis d’un mois conformément à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Les parties ne s’accordent pas sur les conditions de la fin du bail, M. [L] soutenant que son fils mineur s’est substitué à lui, le 28 juin 2024, pour la restitution des clés et la réalisation de l’état des lieux de sortie, tandis que M. et Mme [R] font valoir que les clés n’ont jamais été restituées, que si les parties se sont entendues sur la date du 28 juin 2024 pour la remise des clés, le fils de M. [L], présent ce jour là, n’a pas restitué les clés d’accès à l’appartement mais seulement celles des portes de l’immeuble et a refusé de procéder à l’état des lieux, leur permettant ainsi de constater que l’appartement n’avait pas été vidé.

Toutefois, nul ne conteste la validité du congé adressé par M. [L], de sorte qu’il convient de constater que le bail a régulièrement pris fin à l’issue du délai de préavis d’un mois courant à compter de la réception de la lettre recommandée susvisée, soit le 24 juillet 2024.

Dans ces conditions, il était sans utilité pour les bailleurs de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, le 21 août 2024, et d’assigner M. [L] en acquisition de cette clause. L’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire doit donc être infirmée de ce chef.

Sur l’expulsion et les demandes de provisions au titre de l’indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Le caractère illicite de l’acte peut résulter de sa contrariété à la loi, aux stipulations d’un contrat ou aux usages.

L’occupation d’un bien sans droit ni titre constitue par principe un trouble manifestement illicite en ce qu’elle caractérise une violation du droit de propriété.

Au cas présent, si le bail conclu entre les parties a pris fin le 24 juillet 2024, il appartient à M. [L] de démontrer que celui-ci a restitué, à cette date, les clés au bailleur afin de lui permettre de récupérer la jouissance de son bien.

Or, il ne produit aucune pièce permettant d’établir la restitution des clés au 28 juin 2024 comme annoncé dans son mail du 19 juin 2024 ou affirmé dans le mail de sa secrétaire du 16 septembre 2024.

Il ressort en revanche des échanges de mails et correspondances produits par les intimés, que :

le 3 juillet 2024, M. [R] réclamait à son locataire outre le paiement des loyers des mois de juin et juillet, la confirmation de son accord pour la réalisation d’un constat d’huissier le 26 juillet 2024 afin de matérialiser l’état des lieux de sortie et le choix d’un expert immobilier pour estimer le coût de la remise en état de l’appartement, comme évoqué tant avec son fils que sa secrétaire ;

le même jour, la secrétaire de M. [L] répondait qu’après concertation avec ce dernier, celui-ci estimait ne rien devoir au titre de la remise en état de l’appartement et proposait que le bailleur conserve le dépôt de garantie et le chèque de caution ; il était encore précisé qu’à défaut d’accord, le bailleur pouvait transmettre le dossier à son conseil, que M. [L] ne résidait plus en France, vivait désormais sur son navire, était en pleine mer et injoignable ;

le 22 juillet 2024, M. [R] rappelait à la secrétaire de M. [L], que devait être établi l’état des lieux de sortie, le bail se terminant le 26 juillet 2024, et demandait qu’elle soit présente ou que le locataire soit représenté et sollicitait, notamment, la remise des clés d’accès aux deux portes de l’appartement, ainsi que la mise au point des comptes de sortie devant porter sur les loyers impayés et l’estimation de la remise en état de l’appartement ;

le 23 juillet 2024, M. et Mme [R] ont adressé à M. [L] par lettre recommandée et mail copie du mail envoyé la veille à sa secrétaire ;

le 1er août 2024, M. [R] a adressé un mail à la secrétaire de l’appelant pour lui rappeler, notamment, que les clés devaient lui être restituées ;

le 5 août 2024, M. et Mme [R] ont adressé un mail à M. [L] et à sa secrétaire, afin de leur rappeler n’avoir pas reçu les deux clés d’accès à l’appartement ni les autres éléments demandés relatifs à la facture du chauffagiste et à la personne qualifiée pour représenter le locataire se déclarant injoignable, et de leur indiquer que, personne ne s’étant présenté au rendez-vous fixé, l’état des lieux de sortie avait dû être reporté.

Les intimés communiquent un procès-verbal de constat en date du 26 août 2024 duquel il ressort qu’une convocation a été adressée à M. [L] à l’adresse des lieux loués et à celle donnée dans sa lettre de congé ainsi que par mail à sa secrétaire, que le commissaire de justice s’est rendu à l’adresse de l’appartement et a vainement attendu, celui-ci s’étant finalement retiré après avoir tenté de joindre par téléphone le locataire et sa secrétaire.

Au regard de ces éléments, il apparaît que faute pour M. [L] de justifier de la restitution des clés, laquelle emporte restitution des lieux, il doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis l’expiration du bail, soit le 25 juillet 2024.

Dans ces conditions, son expulsion et celle de tous occupants de son chef doit être ordonnée afin de faire cesser le trouble manifestement illicite subi par les intimés. L’ordonnance est donc confirmée de ce chef.

N’ayant pu récupérer les clés et étant privés de la jouissance de leur bien, M. et Mme [R] sont fondés à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 25 juillet 2024, d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges outre l’indexation qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité d’occupation doit toutefois être limitée dans sa durée dans la mesure où les bailleurs, qui disposaient d’un titre exécutoire et savaient que M. [L] ne résidait plus dans l’appartement, pouvaient faire exécuter l’ordonnance entreprise sans qu’il soit besoin d’attendre l’issue de la procédure d’appel.

L’ordonnance entreprise ayant été rendue le 19 septembre 2025, l’obligation de M. [L] au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2025 n’apparaît pas sérieusement contestable, ce délai correspondant à celui nécessaire pour la mise en oeuvre de l’expulsion après la délivrance du commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai de deux mois.

Par ailleurs, l’obligation de M. [L] au paiement des loyers impayés du 1er juin au 24 juillet 2024 ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Ainsi, infirmant de ce chef l’ordonnance entreprise, il convient de condamner, par provision, M. [L] au paiement de la somme de 83.784,49 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et d’indemnité d’occupation arrêté au 31 décembre 2025, ainsi qu’il résulte du décompte produit.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Succombant en l’essentiel de ses prétentions, M. [L] supportera les dépens de première instance et d’appel.

Le premier juge a fait une exacte application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, au regard de l’issue du litige en appel, aucune considération d’équité ne commande de faire application de ce texte à hauteur de cour.

PAR CES MOTIFS

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] ;

Infirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 21 octobre 2024, au montant de la provision allouée et à l’indemnité d’occupation provisionnelle ;

Statuant à nouveau de ces seuls chef,

Constate qu’en application du congé délivré par M. [L], le bail a pris fin le 24 juillet 2024 ;

Constate la qualité d’occupant sans droit ni titre de M. [L] à compter du 25 juillet 2024 ;

Condamne M. [L] à payer à M. et Mme [R] une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges outre l’indexation qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 25 juillet 2024 et jusqu’au 31 décembre 2025 ;

Condamne en conséquence M. [L] à payer à M. et Mme [R] la somme provisionnelle de 83.784,49 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 31 décembre 2025 ;

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions ;

Condamne M. [L] aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT