Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2026

(n°2026/ , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15563 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIIOX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2023 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 21/06697

Me

APPELANT

Maître Nicolas MARTIN de la SCP DALLOUBEIX – MARTIN

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe BALON de la SELEURL CABINET BALON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0186 assisté de M^e Nicolas BRODIEZ de la SCP COLLET DE ROCQUILNY CHANTELOT BRODIEZ GOUROUM , avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

INTIMÉS

Monsieur [S] [T] né le 12 Juillet 1983 à [Localité 2],

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [B] [V] épouse [T] née le 29 Octobre 1983 à [Localité 4] ( Chine),

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assistés de M^e Isabelle VEYRIE DE RECOULES, avocat au barreau de PARIS, toque : D2023

Monsieur [H] [L] né le 15 Juin 1971 à [Localité 5],

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Alexis SOBIERAJ, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111 assisté de M^e Frédéric BARBAUT de la SELARL MAITRE FREDERIC BARBAUT, avocat au barreau de NANCY, toque : 7

S.A.R.L. [P] & ASSOCIES immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°538 431 578, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée et assistée de M^e Florence MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1181

S.A.R.L. SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 535 287 122, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 5]

[Localité 10]

Assignation devant la cour d’appel de Paris – Chambre 1 du pôle 4- en date du 2 novembre 2023 par procés verbal de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre,chargée du rapport et Madame Nathalie BRET, conseillère

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Monsieur Claude CRETON, président de chambre , magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 14 février 1985, Monsieur [N] [L] a acquis les lots n°3, 59 et 65 d’un immeuble situé [Adresse 6].

Monsieur [H] [L] a hérité de ces lots à la date du 21 septembre 2011.

Un mandat de vente a été confié par Monsieur [H] [L] à l’agence [P] et associés le 23 mars 2014 désignant ainsi le bien : ' un appartement à usage d’habitation d’environ 37 m2 Carrez ( 70 m2 au sol) composé comme suit : une entrée, une salle de douche, un double séjour, un bureau, une partie sous comble composée de deux pièces, une cave, une cuisine ouverte.'

Le 11 août 2015, un contrat appelé « compromis de vente » a été conclu entre Monsieur [H] [L] et Monsieur [S] [T] et Madame [B] [V] épouse [T] (ci-après dénommés les époux [T]) portant sur les mêmes lots, à savoir l’appartement du lot 59, le lot 65 désigné comme un grenier et la cave du lot 3, au prix de 338 000 euros pour le bien et 2 000 euros pour les meubles.

Le descriptif du bien fourni par le vendeur pour le rédacteur de l’acte de vente mentionne: ' lot 59 appartement et lot 65 grenier 37,9 m2 et le lot 3 cave.'

Dans la contre-proposition de vente au prix de 340 000 euros adressée par Monsieur [L] aux acquéreurs le 27 juillet 2015 celui-ci désigne le bien comme présentant ' une surface au sol de 69 m2 et 37 m2 Loi Carrez et les combles situés au 5ème étage.'

Le 15 octobre 2015, un acte authentique de vente a été reçu par Maître [Q] [D], par lequel Monsieur [H] [L] a vendu aux époux [T] les lots n°3, 59 et 65. L’acte reprend la désignation suivante :

'Lot n° trois (3) : au sous-sol du bâtiment A, une cave (…)

Lot n° cinquante neuf (59) : Au cinquième étage, bâtiment A, première porte gauche, un appartement de trois pièces composé comme suit : une entrée, une salle de douche avec wc, un séjour, une salle à manger avec cuisine ouverte, un bureau (…)

Lot n° soixante cinq (65) : Au dernier étage, bâtiment A, un grenier.( Souligné par la cour) Et les 29/10153 èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.'

Un diagnostic de superficie, établi le 23 août 2014 par la société SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER a été annexé à la promesse, mentionnant une superficie privative au sens de la loi Carrez de 36,9 m², une surface totale au sol de 69,09 m² ainsi que la présence de deux espaces distincts dans le grenier, le « grenier 1 » d’une superficie de 23,86 m² et le ' grenier 2 » d’une superficie de 8,21 m².

Après leur acquisition, Monsieur et Madame [T] ont entrepris des travaux dans le grenier et les consorts [K], propriétaires du lot n°58 situé au 5ème étage, en partie sous le grenier, ont contesté leur titre de propriété sur la partie du grenier surplombant leur lot.

Dans un courriel du 21 juin 2016, le syndic de copropriété a demandé aux époux [T] de justifier de leur titre de propriété sur la partie du grenier situé au-dessus du lot n°58 affirmant au vu d’un plan de copropriété, que le lot n°65 ne surplombait que le lot n°59 et non le lot n°58.

Par exploit d’huissier du 13 janvier 2017, Mesdames [K] ont assigné Monsieur et Madame [T] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris pour obtenir l’arrêt des travaux ainsi que la restitution de la partie de grenier qu’elles contestaient.

Par acte du 2 mars 2017, les époux [T] ont appelé en intervention forcée et en garantie Monsieur [H] [L].

Par ordonnance du 24 mars 2017, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé, relevant l’existence d’une contestation sérieuse quant à la propriété ' privative ou commune ' de la zone litigieuse du grenier, a débouté les consorts [K] de leurs demandes et les a condamnés à verser aux époux [T] une somme au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens.

Lors de l’assemblée générale du 28 mars 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a créé un nouveau lot n°71, approuvé la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété, et autorisé sa vente aux époux [T] pour un montant de 25 000 €. Ce prix se fondait sur un rapport d’expertise immobilière réalisé le 24 novembre 2016 par Madame [G] et financé par les époux [T]. Le modificatif de l’état descriptif de division et le certificat de surface afférent au nouveau lot ont été établis par le cabinet CAPGEO, géomètre-expert lequel a délivré les informations suivantes relatives à la superficie privative de chaque lot:

'- lot n°3 cave : 2,2m2

— lot n°59 : logement 38,6 m2

— lot n° 65 : grenier 2,1 m2 et 14,7 m2 de surface au sol ( hauteur inférieure à 1,80 m)

— lot n°71 : grenier 4,2 m 2 et 31 m2 de surfance au sol ( hauteur inférieure à 1,80 m2)'

Par acte authentique du 2 mai 2018, Monsieur et Madame [T] ont acquis ledit lot n°71 auprès du syndicat des copropriétaires au prix de 25 000 €.

Par lettre du 17 février 2017, Monsieur et Madame [T] avaient parallèlement saisi Maître [D] et la Chambre des notaires du Puy-de-Dôme d’une demande d’indemnisation liée à la vente, demande que l’assureur des notaires a refusé.

Par actes d’huissier des 13, 14, 22 et 23 avril 2021, les époux [T] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris :

Monsieur [H] [L],

Maître [Q] [D],

la SARL [P] ET ASSOCIES

la SARL SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER

afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de diverses sommes en réparation de leur préjudice.

Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal judicaire de Paris a statué en ces termes :

Constate le désistement de M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T] de l’instance et de l’action engagée à l’encontre de la société SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER

Déclare ce désistement d’instance parfait et l’instance éteinte à l’égard de la société SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER,

Condamne M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES in solidum à payer à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T] pris ensemble, les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  18 000 euros au titre de l’acquisition du lot n°71,

—  1 500 euros au titre de la facture de la société CAPGEO, géomètre,

—  1 800 euros au titre de la facture de Mme [G],

—  3 475,85 euros au titre des frais de notaire,

—  3 000 euros au titre du préjudice moral,

Rejette le surplus des demandes indemnitaires de M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T],

Condamne Maître [Q] [D] à relever et garantir à hauteur de 70% la société [P] ET ASSOCIES de ses condamnations prononcées ci-dessus à payer des dommages et intérêts à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T],

Rejette la demande de garantie de la société [P] ET ASSOCIES dirigée contre M. [H] [L],

Rejette la demande de dommages et intérêts de M. [H] [L],

Condamne M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES, in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Isabelle VEYRIE de RECOULES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES, in solidum à payer à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T], pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les autres demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Pour se déterminer ainsi, le tribunal a retenu la faute imputable au vendeur sur le double fondement des articles 1231 et 1604 du Code civil, pour avoir vendu les greniers 1 et 2 situés au-dessus des lots 58 et 59 alors que le plan d’origine de la copropriété communiqué aux époux [T] par le syndic le 21 juin 2016 fait la preuve, selon le jugement, que ' contrairement à ce qu’a indiqué Monsieur [L] devant le Juge des référés, le lot n°65 ne correspond qu’au grenier n°2 du plan de la société Service et Diagnostic Immobilier, outre le petit accès par une échelle qui est par erreur représenté sur le plan annexé à la vente comme compris dans le grenier n°1. Le grenier n°1 n’est pas représenté sur le plan annexé au règlement de copropriété mais il est constant qu’il s’agit d’une partie des combles qui est située au-dessus du lot n°58, distincte du lot n°65".

Il ajoute que la différence de mesure des superficies entre le certificat descriptif établi par la société CAPGEO le 6 octobre 2016, et celui de la société Diagnostic Immobilier annexé à la vente ne permet pas de déduire que les époux [T] ont empiété sur un autre lot ou une autre surface au-delà des lots n° 65 et du grenier n°1 qu’occupait déjà Monsieur [L] ainsi que le montrent les photographies sur lesquels figure la même pièce avant la vente et après la vente, même si des travaux ont effectivement été réalisés permettant d’augmenter la surface habitable et la surface privative. Il retient que si Monsieur [L] conteste la nature de parties communes de cette surface au-delà du grenier n°1 un déjà occupé par lui, il est néanmoins établi qu’il a vendu une surface correspondant au grenier n°1 devenu lot n°71 qui n’était pas comprise dans le lot n° 65 seul grenier sur lequel ils disposait d’un titre. Il retient également que Monsieur [L] ne saurait invoquer l’acquisition de cette surface par l’effet de la prescription acquisitive, cette prétention ne pouvant être formulée même en défense qu’en présence du propriétaire en titre du bien litigieux, ou qui s’affirme comme tel, soit au cas d’espèce, le syndicat des copropriétaires non attrait à la cause. Il conclut que Monsieur [L] a donc délivré partiellement le bien objet de la vente en ne délivrant que le lot n° 65 correspondant au grenier n°2 et son accès alors que la vente portait sur les greniers 1 et 2 et qu’il a manqué à son obligation de délivrance, engageant sa responsabilité à l’égard des acquéreurs, sans qu’il ne soit besoin de le mettre en demeure au préalable, l’inexécution étant définitive.

Le jugement retient en outre la faute délictuelle du notaire qui n’a pas procédé aux investigations utiles permettant de vérifier l’étendue et la teneur du droit de propriété du vendeur afin de vérifier si la totalité de la surface vendue, qui comprenait le grenier n°1 lui appartenait effectivement alors qu’il devait s’assurer que les plans du diagnostiqueur coïncidaient avec les plans d’origine de la copropriété qu’il pouvait demander au syndic, les déclarations du vendeur ne le dispensant pas de ces vérifications essentielles qui, par leur nature et leur portée juridique conditionnaient l’efficacité de l’acte.

Il retient la faute délictuelle de l’agence pour les mêmes motifs.

Par déclaration en date du 19 septembre 2023, Monsieur [D] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

Monsieur [S] [T]

Madame [B] [V]

Monsieur [H] [L]

La S.A.R.L. [P] ET ASSOCIES

La S.A.R.L. SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER

L’appelant justifie avoir fait signifier la déclaration d’appel à la SARL SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER par un acte d’huissier du 02 novembre 2023, délivré selon un procès-verbal de vaines recherches, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, à l’adresse IMMOBILIER, dont le siège social est à [Localité 11], [Adresse 5] prise en la personne de son liquidateur Monsieur [X] [J].

L’arrêt sera donc rendu par défaut.

La clôture a été rendue le 13 novembre 2025.

Dans ses conclusions d’appelant, notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, Maître [D] demande à la cour de :

« RECEVOIR Maître [Q] [D], notaire au sein de la SCP [A] en son appel le déclarant fondé.

En conséquence,

INFIRMER le jugement querellé.

DIRE ET JUGER que Maître [D] n’a commis aucune faute à l’exécution de sa charge.

DEBOUTER les époux [T] de toutes demandes, fins et conclusions à l’endroit de Maître [Q] [D].

A titre subsidiaire,

Dans le cas impossible ou le Cour estimerait que la responsabilité de Maître [D] serait susceptible d’être engagée à l’égard des époux [T].

REFORMER le jugement prononcer le 20 juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de PARIS en ce qu’il a condamné Maître [Q] [D] à relever et garantir à hauteur de 70 % la société [P] & ASSOCIES des condamnations prononcées au profit des époux [T].

CONDAMNER la partie succombant aux dépens. »

Dans leurs conclusions d’intimés notifiées par voie électronique le 18 avril 2024, Monsieur [S] [T] et Madame [B] [V] épouse [T] demandent à la cour de :

« A TITRE PRINCIPAL

DECLARER Monsieur et Madame [T] recevables et fondés en leur appel, leurs demandes, fins et conclusions ;

Y FAISANT DROIT

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 30 juin 2023 en ce qu’il a :

Constaté le désistement d’instance et d’action de Monsieur et Madame [T] à l’égard de la société SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER ;

Condamné M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES in solidum à payer à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T] pris ensemble, les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

18 000 euros au titre de l’acquisition du lot n°71,

1 500 euros au titre de la facture de la société CAPGEO, géomètre,

1 800 euros au titre de la facture de Mme [G],

3 475,85 euros au titre des frais de notaire

Condamné M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES, in solidum aux dépens,

Dit que les dépens pourront être recouvrés par Maître Isabelle VEYRIE de RECOULES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamné M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES, in solidum à payer à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T], pris ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [H] [L] à hauteur de 15.572 euros

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Paris en date du 30 juin 2023 en ce qu’il a :

Condamné M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES in solidum à payer à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T] pris ensemble, 3 000 euros au titre du préjudice moral à titre de dommages et intérêts :

Rejeté le surplus des demandes indemnitaires de Monsieur [S] [T] et de Madame [B] [V] épouse [T],

STATUANT A NOUVEAU

DEBOUTER M. [H] [L], de sa demande, à titre subsidiaire, à ce que le préjudice soit diminué de 15.572 euros

CONDAMNER M. [H] [L], Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES in solidum à payer à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T] pris ensemble, 10 000 euros au titre du préjudice moral à titre de dommages et intérêts :

CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Maître [D] et la société [P] et associés à payer à Monsieur et Madame [T] la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en ce qui concerne les frais irrépétibles en appel ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [L], Maître [D] et la société [P] et associés aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Monsieur [L], Maitre [D] et la société [P] et associés de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame [T]

PRENDRE ACTE que Monsieur et Madame [T] s’en remettent à la sagesse de la Cour sur les garanties entre les succombants. »

Dans ses conclusions d’intimée notifiées par voie électronique le 08 avril 2024, la SARL [P] ET ASSOCIES demande à la cour de :

« – Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter les époux [T] de leur demande incidente à l’encontre de la société [P] & ASSOCIES ;

— Les condamner au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens. »

Dans ses conclusions d’intimé notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, Monsieur [H] [L] demande à la cour de :

« Infirmer le jugement du Tribunal judiciaire de PARIS en date du 30 juin 2023 en ce qu’il a :

— Condamné M. [H] [L] à payer, in solidum avec Maître [Q] [D] et la société [P] ET ASSOCIES, à M. [S] [T] et Mme [B] [V] épouse [T] pris ensemble, les sommes suivantes :

—  18 000 euros au titre de l’acquisition du lot n°71,

—  1 500 euros au titre de la facture de la société CAPGEO, géomètre,

—  1 800 euros au titre de la facture de Mme [G],

—  3 475,85 euros au titre des frais de notaire,

—  3 000 euros au titre du préjudice moral

—  4000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Statuant à nouveau,

' Débouter les époux [T] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M. [L] ;

' Condamner les époux [T] à verser à M. [L] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

' Les condamner aux entiers dépens. »

La S.A.R.L. SERVICE ET DIAGNOSTIC IMMOBILIER n’étant pas constitué au cours des deux procédures, elle n’a conclu ni en première instance ni en cause d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 04 décembre 2025.

SUR QUOI,

LA COUR

1- La responsabilité contractuelle du vendeur.

Monsieur et Madame [T] sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu la faute imputable au vendeur pour avoir présenté et vendu à un prix donné un bien immobilier comprenant une partie des combles qui ne lui appartenait pas. Ils sollicitent son infirmation sur les préjudices alloués.

Monsieur [L] oppose son absence de faute , le bien vendu étant conforme au descriptif de l’acte authentique et observe que selon le certificat de superficie établi le 23 août 2014 lors de la vente, la superficie totale du bien est de 32,07 m2 alors qu’elle est de 52 m2 dans le certificat établi le le 5 octobre 2016 à l’appui de la création du nouveau lot 71 soit une différence de superficie de 20 m2 de plus que celle cédée de sorte que si les époux [T] à l’occasion de leurs travaux ont empiété sur la partie qu’ils qualifient de partie commune, le vendeur ne saurait en être tenu responsable. Il affirme que la partie litigieuse n’est aucunement identifié par le règlement de copropriété ainsi que l’a constaté l’expert chargé d’établir le rapport de valorisation du bien pour le rachat du lot nouvellement créé et qu’ayant hérité l’appartement de son père en 2011, cette partie a toujours été sa propriété et qu’il a toujours connu les combles dans cette consistance, ce qui est explicitement reconnu par les époux [T] qui affirmaient en page 11 de leurs conclusions prises dans le cadre de l’audience de référé,étaient fondés à faire valoir la prescription acquisitive face aux demandes de Madame [K]. Il critique les attestations produites comme étant dénuées de force probante et conclut que 'l’unique problématique de cette affaire est que Monsieur et Madame [T] ont acquis en toute connaissance de cause auprès du syndicat des copropriétaires une surface qui leur appartenait déjà.'

Réponse de la cour

Monsieur et Madame [T] fondent leur action au soutien de la faute qu’ils imputent à leur vendeur, Monsieur [L], cumulativement sur la responsabilité contractuelle, la responsabilité délictuelle et le manquement à l’obligation de délivrance.

L’immeuble a été délivré au sens des articles 1604 et 1605 du Code civil par la remise des clefs, aucune non conformité au regard des spécificités attendues n’étant en litige mais seulement la faute imputée au vendeur qui aurait vendu l’entier grenier alors qu’il n’en possédait qu’une partie.

Selon l’article 1231-1 du Code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, à des dommages et intérêts, en cas d’inexécution de son obligation s’il ne justifie pas d’un empêchement dû à la force majeure.

Le grenier vendu formant le lot n°59 n’a fait l’objet d’aucune mesure avant son acquisition par Monsieur [T] et l’établissement du certificat de mesure de la SARL Service et Diagnostic Immobilier le 23 août 2014.

En effet, l’acte par lequel Monsieur [N] [L], auteur de Monsieur [H] [L], a acquis le bien le 14 février 1985 par devant Maître [Y], notaire à [Localité 7], mentionne un grenier lot n°65 et les 29/10 000° des parties communes sans aucune référence à une distinction entre un ' Grenier 1« et à un ' Grenier 2 »

Il est jugé ( Cass. civ. 3, 5 décembre 2024, n° 23-16.359 ) aux visas des articles 8, alinéa 1er, 2, alinéa 1er, et 3, alinéa 1er, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le classement par un règlement de copropriété des parties d’immeuble dans la catégorie des parties privatives ou des parties communes est exclusif de l’application des articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui définissent les parties privatives par rapport à l’exclusivité de leur usage et les parties communes au regard de leur utilité à tous les copropriétaires les réputant comme telles dans le silence ou la contradiction des titres.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble individualise le lot n°65 comme un 'Grenier’ privatif avec les 29/10 millièmes de la copropriété du sol. Il définit les parties privées comme étant page 16 'celles qui sont affectées à l’usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées ci-dessus. Elles sont divisées en 67 lots.'

Le règlement de copropriété définit en page 13, en sa deuxième partie, les choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment, il indique : 'elles leur appartiennent dans la proportion où les charges en seront supportées en vertu de répartition propre à chaque bâtiment. Elles comprennent notamment :

' les fondations, les gros murs (façade, pignon, refend) en un mot, tous les murs et éléments constituant l’ossature de chaque bâtiment, éventuellement les mitoyenneté correspondante.

' le gros 'uvre des planchers de chaque bâtiment, le hourdis de ses planchers (mais non compris les lambourdes, le parquet ou tout autre revêtement formant le sol, ni le lattis ou tout autre matériaux fixé sur le hourdis pour recevoir l’enduit formant plafond)

' les charpentes, les couvertures de chaque bâtiment ( à l’exception des parties vitrées mobiles, éclairant une partie privée

— les murs et cloisons de chaque bâtiment, séparant les parties communes des parties privées, mais non les portes donnant accès à chaque partie privée, les murs et cloisons, séparant les lots ou supportant les planchers, mais non les enduits et revêtement à l’intérieur de chaque lot, les coffres, conduits de fumée, gaine de ventilation se trouvant à l’intérieur de chaque bâtiment, les souches et têtes de cheminéeainsi que leurs accessoires

— les ornement extérieurs des façades de chaque bâtiment, y compris les balcons et leurs revêtements, les balustrades et balustres, les appuis de balcon et de fenêtre ( à l’exception des fenêtrese elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousies, et en ce qui concerne les boutiques et magasin, à l’exception de leur devanture et vitrine ou de leurs accessoires.)Sont en outre comprises dans les parties communes, celles qui sont spécialement désignées ici après sous le titre Clauses Particulières.

Au chapitre Clause Particulière pour le bâtiment A, le règlement de copropriété cite en page 16 ' le vestibule d’accès à l'[Adresse 7], le couloir, la cour, le couloir de l’escalier du fond, l’escalier A, le débarras sous cet escalier, l’escalier du fond B, le débarras sous ce dernier, la descente de cave Escalier, à, les dégagement des [Localité 12], les caves…'

Dans la suite de l’énumération des parties communes concernant notamment le poste d’eau, un escalier intérieur, plusieurs WC et différents lots faisant l’objet de prescriptions spéciales de non dissociation ou de sujétions particulières, le lot n° 65 désigné comme un 'Grenier’ n’est pas cité au rang des parties communes ni d’ailleurs les lots 61, 62, 63 et 64 désignés également comme des 'Greniers’ et figurant sous cette même désignation sur le plan annexé à la minute de l’acte reçu par le notaire le 10 février 1966.

Ce plan produit en pièce n°22 du dossier de Monsieur et Madame [T], figure très précisément chacun des lots du 5ème étage dont le lot n°59 acquis par eux, et, au-dessus de ce lot, le ' Grenier ' appelé ainsi, et désigne 5 lots dont le lot n°65 : ce plan permet de localiser l’échelle d’accés à celui-ci au niveau de l’appartement du dessous formant le lot n°59 et fait figurer une cloison au milieu du grenier comportant une ouverture pour desservir la deuxième partie du grenier qui au vu de ce plan fait donc bien partie du lot n°65.

Le tableau des lots figurant en page 16 de cet acte affecte à chacun des lots individualisés un tantième de charges de copropriété dont le lot n°65 affecté de vingt neuf / dix millièmes des parties communes spéciales au bâtiment A.

Il en résulte que la partie du grenier dont les époux [T] ont cru, au vu de la demande de justification du titre de propriété réclamé par le syndicat des copropriétaires, alerté par les travaux de rénovation entrepris à la suite de leur acquisition, qu’elle ne leur avait pas été délivrée, conformément à ce que soutient à bon droit Monsieur [L], était bien comprise dans le lot n°65 puisque ce grenier identifié sous le lot n°65 figure comme une partie privative dans l’état descriptif de division et ce, en parfaite cohérence avec le règlement de copropriété qui ne le mentionne pas au rang des parties communes, cependant que son accés est exclusivement desservi par un escalier/échelle depuis l’appartement acquis par les époux [T].

Le jugement ne saurait donc être suivi en ce qu’il a retenu que Monsieur [L] n’a que partiellement délivré le bien objet de la vente en ne délivrant que le lot n°65, correspondant au grenier n°2 et son accès alors que la vente portait sur les greniers 1 et 2 dès lors que cette désignation ' grenier 1 et 2" ne résulte ni des titres de propriétés successifs de l’immeuble ni du règlement de copropriété ni de l’état descriptif de division de l’immeuble.

L’attestation établie par Monsieur [O] indiquant avoir constaté que la surface attenante au grenier lot n°65 n’était ni occupée ni aménagée ce qui en ferait une partie commune, est inopérante à faire la preuve du caractère de partie commune de cette surface au regard des constatations précitées.

L’attestation de Monsieur [E] [Z] qui indique dans le cadre de son activité d’architecte avoir constaté lors de la visite des parties communes de l’immeuble, l’accès aux combles depuis la trappe sur le palier du dernier étage est contredite :

— par le plan des lots annexé au règlement de copropriété et à l’acte authentique du 10 février 1966 qui figure clairement l’échelle d’accès depuis l’appartement formant le lot n°59

— les constatations de l’expert judiciaire Madame [C] [F] [M] mandatée par Monsieur [T] pour estimer la valeur du grenier laquelle, dans son rapport de consultation du 8 novembre 2016, qui indique en page 6 de son rapport :

' Ce grenier n’est accessible que par le lot n°59, situé au 5ème étage et au moyen d’une échelle'

L’attestation de Monsieur [R], qui fait valoir que des câbles de la copropriété traversent les combles sur la poutre faîtière pour rejoindre les combles communs est également inopérante à faire la preuve du caractère commun du grenier.

Enfin le constat établi par Maître [W] [U], huissier de justice le 27 février 2017, fait la preuve de l’unité du grenier désigné sous le lot n°65 tant lors de la première visite préalable à son acquisition dont les photographies prises par Monsieur [T] ont été communiquées à l’huissier, que lors du constat.

Le jugement doit donc être infirmé et Monsieur et Madame [T] déboutés de leurs demandes tendant à imputer à Monsieur [L] comme une faute la délivrance partielle du bien en ayant présenté et vendu à un prix donné un bien immobilier comprenant une partie des combles qui ne lui appartenait pas puisque Monsieur [L] leur a vendu et délivré un grenier régulièrement individualisé comme une partie privative formant le lot 65 accessible seulement depuis l’appartement formant le lot 59.

2- La faute du notaire

Le jugement retient la faute du notaire au regard de la contradiction existant entre la désignation du lot 65 résultant de l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété et les plans de la société Services et Diagnostics Immobiliers.

Cependant, la motivation de l’arrêt écarte toute contradiction entre la désignation du lot 65 résultant des titres de propriétés conforme au règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ce faisant, le notaire qui s’est fondé sur ces éléments, lesquels ne recélaient aucune contradiction, n’a commis aucune faute.

Le jugement qui a retenu la responsabilité du notaire sera donc infirmé.

3- La faute de l’agence immobilière

La société [P] Immobilier ne demande pas l’infirmation du jugement qui a laissé à sa charge 30 % de responsabilité. Elle indique dans le dispositif de ses conclusions qu’elle entend voir confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCP [I] [D], notaires, à la garantir des condamnations à hauteur de 70 % retenant que si le mandataire chargé de s’assurer de l’efficacité du compromis n’a pas procédé aux vérifications complémentaires de l’étendue du droit de propriété du vendeur, il incombait au premier chef à Maître [Q] [D] de procéder à ces vérifications.

Monsieur et Madame [T] sollicitent la confirmation du jugement qui a retenu la faute de l’agence immobilière rédactrice du compromis qui a visité les deux pièces sous comble et s’est contentée de reprendre la déclaration du vendeur sur la surface sans procéder aux vérifications élémentaires commettant une faute directement à l’origine de l’obligation dans laquelle ils se sont trouvés d’acquérir la partie du grenier non comprise dans le lot 65.

Réponse de la cour

Selon l’article 542 du Code de procédure civile l’appel tend, par la critique du jugement rendu à sa réformation ou son annulation par la cour.

Au rappel qu’il est jugé qu’aucune faute n’est imputable au vendeur et au notaire au vu des titres de propriété qui permettaient de vérifier la cohérence de la vente du lot 65 comme formant un grenier unique, il doit être observé que contrairement à ce que soutiennent Monsieur et Madame [T], l’agence [P] et Associés, par la description qu’elle a faite du grenier dans le mandat comme étant : ' une partie sous comble composée de deux pièces’ reprise dans le compromis de vente et l’acte authentique, a désigné le bien conformément aux titres remis par le vendeur et n’a commis aucune faute.

Le présent arrêt ayant pour conséquence d’infirmer et donc d’anéantir la reconnaissance de la responsabilité du vendeur et du notaire et leurs condamnations à des dommages et intérêts, la demande de la Sarl [P] et Associés tendant à la confirmation du jugement du chef de la garantie du notaire doit être rejetée, le jugement étant infirmé de ce chef.

Cependant, la Sarl [P] et Associés ne critiquant pas le dispositif du jugement qui a reconnu sa responsabilité et mis à sa charge définitive 30 % du dommage, le jugement ne peut être infirmé du chef de la responsabilité de l’agence et de la quote-part du dommage mis à sa charge.

4- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera infirmé de ces chefs.

Statuant à nouveau, Monsieur et Madame [T] seront seuls condamnés à régler à Monsieur [L] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens de première instance et d’appel.

La Sarl [P] et Associés sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

INFIRME le jugement excepté en ce qu’il a statué sur la responsabilité de la Sarl [P] et Associés et la charge définitive du paiement des dommages et intérêts la concernant ;

Statuant à nouveau des autres chefs

DEBOUTE Monsieur [S] [T] et Madame [B] [V] épouse [T] de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [H] [L] et de Maître [Q] [D] et la SCP [I] [D] ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] et Madame [B] [V] épouse [T] à régler à Monsieur [H] [L] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la Sarl [P] et Associés de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [S] [T] et Madame [B] [V] épouse [T] aux dépens de première instance et d’appel ;

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,