Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 26 MAI 2026

(n° , 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10850 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJS7I

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 22/07600

APPELANTE

S.N.C. 39 FBG POISSONNIÈRE

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 904 978 095

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Marc GAILLARD de la SELAS SELARL MARC GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C0962

INTIMÉE

Madame [C] [F]

née le 12 juin 1958 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arthur FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : R280

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Roselyne GAUTIER, présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 12 mai 2026 puis prorogé au 26 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1 er juillet 1979 Mme [E] [T] aux droits de laquelle vient à présent la société SNC 39 Fbg Poissonnière a donné à bail , à Mme [C] [F], à compter du 1 er juillet 1979, un appartement à usage d’habitation, situé au 5 ème étage cour de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], comprenant une pièce ' une chambre ' cuisine.

Ledit bail a été consenti en application de la loi n° 48-1360 du 1 er septembre 1948, moyennant un loyer annuel en principal de 4.700 francs, soit 716,51 € par an.

Par acte extrajudiciaire du 25 février 2022 la SNC 39 Fbg [Adresse 3] a fait délivrer, à Mme [C] [F], un congé au visa de l’article 4 de la loidu 1 er septembre 1948 pour le 30 juin 2022.

Mme [C] [F] est ainsi devenue , depuis le 1 er juillet 2022, simple occupante des lieux, bénéficiaire du droit au maintien dans les lieux .

Considérant que Mme [C] [F] n’occupait plus les lieux à titre de résidence principale , la SNC 39 [Adresse 4] par exploit du 29 septembre 2022 l’a assignée devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] afin notamment de voir prononcer la déchéance de son droit au maintien dans les lieux .

Par jugement du 26 avril 2024 , le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] a rendu la décision suivante :

'- DEBOUTE la SNC [Adresse 5] de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

— DEBOUTE la SNC [Adresse 5] de sa demande d’expulsion ;

— DEBOUTE Mme [C] [F] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— CONDAMNE la SNC [Adresse 5] à verser à Mme [C] [F] la somme de 1000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [C] [F] aux entiers dépens ;

— DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— RAPPELLE l’exécution provisoire ».

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 11 juin 2024, la SNC 39 Fbg [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions signifiées électroniquement le 1 er décembre 2025, elle demande à la cour de:

INFIRMER le jugement rendu le 26 avril 2024, en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

o PRONONCER la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont madame [C] [F] est titulaire pour le studio, propriété de la société [Adresse 6], dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7] [Localité 1], [Adresse 2], compte tenu des autres

habitations dont elle dispose, répondant parfaitement à ses besoins,

A titre subsidiaire,

o PRONONCER la déchéance du droit au maintien dans les lieux dont madame [C] [F] est titulaire pour le studio, propriété de la société [Adresse 6], dépendant de l’immeuble sis à [Adresse 7] [Localité 1], [Adresse 2], compte tenu que celui-ci

constitue un « local de plaisance » qui n’est conservé que par agrément,

Dans tous les cas,

o ORDONNER l’expulsion, sans délai, de madame [C] [F], ainsi que de toutes personnes dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

o SUPPRIMER le délai de deux mois de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

o CONDAMNER madame [C] [F], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de huit cent vingt-et-un euros (821 €), charges en sus, à compter du 1 er octobre 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux par remise des clés,

o ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix de la propriétaire, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

o DIRE que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, à compter du 1 er octobre 2022, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’effet du congé,

o DEBOUTER madame [C] [F] de l’intégralité de ses demandes,

o CONDAMNER madame [C] [F] aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre le paiement de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du C.P.C.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 28 novembre 2025 Mme [C] [F] demande à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du 26 avril 2024 en ce qu’il a débouté la SNC 39 FBG POISSONNIERE de sa demande tendant à voir expulser Madame [F] et toutes ses demandes accessoires ,

Sur l’appel incident

— INFIRMER le jugement du 26 avril 2024 en ce qu’il a débouté la concluante de sa demande de dommages et intérêts

Et statuant de nouveau

— CONDAMNER la société 39 FBG POISSONNIERE au paiement de la somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts

— JUGER que la société 39 FBG POISSONNIERE est irrecevable en ses éventuelles demandes faute d’avoir conclu dans le délai de l’article 910 du Code de procédure civile

En tout état de cause

— DÉBOUTER la société 39 FBG POISSONNIERE de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions plus amples ou contraires aux présentes demandes

— CONDAMNER la société 39 FBG POISSONNIERE au paiement de la somme de 6.000 € au visa de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais exposés par Madame [F] pour faire dresser les constats d’huissier du 22 juin et du 22 août 2023 ainsi que les coûts qu’elle a été contrainte de supporter dans le cadre de la médiation confiée à Madame [I]

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie à la décision entreprise et aux conclusions visées pour un exposé détaillé du litige et des moyens des parties .

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’irrecevabilité des conclusions en réponse à l’appel incident

L’article 910 alinéa 1 er du Code de procédure civile dans sa version applicable à la présente procédure dispose que :

« L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour remettre ses conclusions au greffe ».

En l’espèce, et selon conclusions d’intimée n°1 régularisées le 30 octobre 2024, Mme [F] a sollicité la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il avait débouté la SNC de sa demande d’expulsion et a sollicité l’infirmation du jugement en ce qu’il avait déboutée de sa demande de dommages et intérêts,et sollicité à ce titre la condamnation de la partie adverse à lui verser la somme de 10.000 € en réparation du préjudice subi.

Or la SNC 39 Fbg Poissonnière n’a pas conclu sur cet appel incident dans le délai de 3 mois de l’article 910 du Code de procédure civile de sorte que ses conclusions portant sur cet appel incident signifiées seulement le 1 er décembre 2025 sont irrecevables .

Sur la demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux fondée sur l’article 10 de la loi du 1 er septembre 1948

La SNC 39 Fbg [Adresse 3] soutient que contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, elle n’a pas fondé sa demande sur l’article 10-2° de la loi du 1 er septembre 1948 mais sur les article 10-3° et 10-6° de ladite loi.

Elle fait notamment valoir que:

— Mme [F] possède plusieurs habitations , notamment dans le Puyde Dôme, où elle a le centre de ses intérêts économiques et familiaux ;

— qu’elle utilise le logement parisien uniquement comme pied à terre , de sorte qu’il constitue un local de plaisance .

Mme [F] soutient que la société appelante a acquis l’immeuble en vue d’y faire des travaux ,de réhabilitation et le revendre , qu’elle envisage tous moyens pour provoquer le départ de tous les locataires et que c’est dans ce contexte que son droit au maintien dans les lieux est contesté .

Elle considère que l’appelante ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du fait que le logement parisien objet du litige ne serait pas sa résidence principale et que les biens dont elle serait propriétaire en province pourraient constituer sa résidence principale en répondant à ses besoins .

Sur ce ,

Pour mémoire, l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que :

'Les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires,cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit

ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

(…)L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des

deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.'

Le droit au maintien dans les lieux permet au locataire, malgré la fin du bail, de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal, soumis au statut protecteur de la loi de 1948 .

Toutefois, l’article 10 de la même loi énumère les cas d’exclusion de ce droit au maintien dans leslieux.

'N’ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, 5, 6, 7 et 8 :

…3° Qui ont plusieurs habitations, sauf pour celle constituant leur principal établissement, à moins qu’elles ne justifient que leur fonction ou leur profession les y oblige ;….

6° Qui occupent des locaux de plaisance, pour lesdits locaux ; …'

Ainsi, selon l’article 10, 3° les personnes qui occupent en même temps plusieurs habitations ne peuvent prétendre conserver le droit au maintien que sur l’habitation constituant leur principal établissement ou si elle justifie que leur fonction ou leur profession les y oblige .

S’agissant de l’article 10, 6°, il concerne l’hypothèse où l’occupant userait des lieux comme d’une villégiature.

Au vu des conclusions échangées en première instance les demandes de la SNC 39 Fbg [Adresse 3] ont toujours été fondées sur les dispositions de l’article 10 3° et 10 9° et c’est donc à tort que le premier juge a répondu en partie sur le fondement de l’article 10 2 °.

Au visa de l’article 9 du code deprocédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce le bailleur rapporte la preuve que Mme [F] était propriétaire de d’au moins 2 autres habitations à la date de délivrance du congé ,ces habitations se situant en Auvergne, les pièces du dossier permettant d’établir que l’appartement du [Adresse 8] à [Localité 5] était le logement de la mère de Mme [F] , que suite à son décès il a été vendu le 25 mai 2023 et, que désormais elle est encore propriétaire d’une maison acquise le 6 septembre 2019 , sise [Adresse 9] à [Localité 6] .

Cependant le premier juge a énuméré un certain nombre de pièces versées par Mme [G] des voisins , de la gardienne d’immeuble ,du président du Tribunal de commerce de Clermont Ferrant avis d’imposition 2021 , statuts de certaines sociétés , ) suffisantes pour démontrer que contrairement aux éléments dont se prévaut l’appelante , le logement parisien est sa résidence principale .

Par ailleurs, comme l’a justement constaté le premier juge, en se fondant sur l’attestation de l’expert comptable de la société OJNR , Mme [F] exerce son activité professionnelle essentiellement en région parisienne et une activité secondaire en Auvergne, ce qui la contraint à disposer de 2 logements .

La cour ajoute que l’attestation du facteur ( pièce 45) corrobore le fait que l’activité professionnelle en Auvergne est secondaire, le courrier n’étant relevé que tous les 15 jours par Mme [F] .

Il se déduit de l’ensemble de ces constatations qu 'imposer une résidence à titre principal en Auvergne à Mme [F] ne correspondrait nullement à ses besoins, serait un obstacle à l 'exercice de son activité professionnelle et remettrait profondément en cause ses conditions d’existence .

Au regard des développements ci dessus , la SNC [Adresse 6] ne rapporte pas non plus la preuve qui lui incombe , que le logement sis [Adresse 2] à [Localité 4] serait utilisé comme un simple pied à terre par Mme [F] .

Dès lors il convient de confirmer le jugement ayant débouté la SNC [Adresse 5] de sa demande de déchéance du droit au maintien dans les lieux et de sa demande d’expulsion .

Sur la demande de dommages et intérêts pour troubles de jouissance

Mme [F] se prévaut de manquements du bailleur à son obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible et fait état de divers désordres subis liés à l’exécution d’importants travaux dans l’immeuble .

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation .

Il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l 'usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations. autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En aplication des articles 1724 et 7e de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est dans l’obligation de laisser le bailleur exécuter un certain nombre de travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble .

En l’espèce il est établi que des travaux d’importance ont été entrepris par le bailleur , les éléments du dossier( essentiellement les échanges de mails ) ne permettant pas de remettre en cause leur nécessité et de corroborer les allégations de Mme [F] selon laquelle les désagréments subis seraient anormaux par rapport à la gène habituelle causée par la mise en oeuvre de travaux de réhabilitation .

Au contraire la société bailleresse produit un arrêté de la ville de [Localité 1] portant injonction de ravalement en date du 19 novembre non respecté par le précédent propriétairebailleur et, un procès verbal de réception de ces travaux de ravalement en date du 24 mai 2023.

Si effectivement il est établi que Mme [F] a subi un dégat des eaux lié à la réfection de la toiture, travaux dont la nécessité est rapportée , il n’est nullement établi qu’elle en aurait subi 6 et, par ailleurs il est certain que son préjudice sera pris en charge par les assurances, les démarches nécessaires ayant été faites .

Enfin, par courrier du 26 décembre 2024 le bailleur a proposé à Mme [F] de la reloger, proposition qu’elle a refusée par mail du 30 décembre 2024.

Sous le bénéfice de l’ensemble des constatations ci dessus , il convient de confirmer le jugement ayant débouté Mme [F] de sa demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt , les dispositions du premier juge relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées les dépens d’appel sont mis à lacharge de l’appelant qui sera en outre condamné à payer une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de débouter Mme [F] de sa demande d’inclure dans les dépens

— les frais de constat d’huissier qui relèvent des frais irrépétibles et dont le caractère indispensable à l’issue du litige n’est pas démontré

— les frais de médiation dont elle ne motive pas en quoi les dispositions de l’ordonnance de médiation du 8 octobre 2024 les mettant à part égale à la charge de chacune des parties, sauf meileur accord , devraient être modifiées .

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare irrecevables les conclusions en réponse à l’appel incident signifiées par la SNC 39 Fbg [Adresse 3] le 1er décembre 2025,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Condamne la SNC 39 Fbg [Adresse 3] aux entiers dépens d’appel et au paiement de la sommede 2000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

Rejette le surplus des demandes .

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,