RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

(n° /2026, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/03174 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHEBW

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 janvier 2023 – tribunal judiciaire de MEAUX- RG n° 21/05303

APPELANT

Monsieur [V] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Adrien SORRENTINO de l’AARPI AS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

S.C.C.V. FONTAINE CHALIFERT IDF prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic JARIEL, président de chambre

M^me Emmanuelle BOUTIE, conseillère

M^me Viviane SZLAMOVICZ, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Ludovic JARIEL dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic JARIEL, président de chambre et par Tiffany CASCIOLI, greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

A compter de l’année 2017, la société Fontaine Chalifert a fait édifier un ensemble immobilier dénommé " Plein [Localité 6] " situé [Adresse 1] (77).

Le 14 octobre 2017, M. et Mme [Y] ont signé un contrat préliminaire de réservation de vente en état futur d’achèvement pour un appartement et trois places de parking, pour un prix global de 371 000 euros. La livraison était prévue pour le deuxième trimestre de l’année 2020.

Le 7 mai 2018, le cahier des conditions générales des ventes en l’état futur d’achèvement du programme de l’ensemble immobilier " Plein [Localité 6] " a été reçu par acte authentique.

Le 17 septembre 2018, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement par M. et Mme [Y] a été passé devant notaire.

Si les parties s’accordent sur l’existence d’une réception, son procès-verbal n’est toutefois pas versé aux débats.

Le 31 mars 2021, la livraison de l’immeuble est intervenue avec une réserve concernant la fissuration d’un vitrage et, par ailleurs, des mentions concernant l’absence de pare-vue sur un autre lot, une fuite d’eau sur la place de parking n° 8105 et son numéro de place abîmé.

Le 20 avril 2021, M. [Y] a, par courriel adressé à la société Fontaine Chalifert, indiqué que la place de parking n° 8105 était inutilisable.

Le 27 avril 2021, M. [Y] a adressé une lettre recommandée avec demande d’avis de réception à la société Fontaine Chalifert dont il justifie de l’envoi et non du contenu faute de production de celle-ci.

Le 22 octobre 2021, le conseil de M. [Y] a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, fait savoir à la société Fontaine Chalifert, d’une part, que, si la réserve relative à la fissuration du vitrage avait été levée, tel n’avait pas été le cas des autres « désordres » signalés, d’autre part, que M. [Y] avait découvert que la toiture n’était pas achevée.

Par acte en date du 13 décembre 2021, M. [Y] a assigné la société Fontaine Chalifert en exécution, sous astreinte, de la garantie de parfait achèvement.

En cours d’instance, la société Fontaine Chalifert a fait procéder à l’installation du pare-vue dont l’omission était mentionnée sur le procès-verbal de livraison.

Par jugement du 5 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Meaux a statué en ces termes :

Déboute M. [Y] de sa demande formulée à l’encontre de la société Fontaine Chalifert en exécution de la garantie de parfait achèvement ;

Déboute M. [Y] de sa demande en paiement de dommages-intérêts formulée à l’encontre de la société Fontaine Chalifert ;

Condamne M. [Y] à payer à la société Fontaine Chalifert la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration en date du 6 février 2023, M. [Y] a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour la société Fontaine Chalifert.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 27 décembre 2023, M. [Y] demande à la cour de :

Juger que M. [Y] est recevable et bien-fondé dans son appel ;

Juger recevables les présentes conclusions ;

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions de l’appelant ;

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux, 1ère chambre, le 5 janvier 2023 ;

En conséquence,

Sur la garantie de parfait achèvement ;

Juger que la délivrance de l’assignation interrompt le délai d’action annal de l’article 1792-6 du code civil ;

Juger que les désordres ont été notifiés dans le délai annal et qu’il n’y a pas été remédié ;

Juger que les réserves n’ont pas été levées ;

Juger que la société Fontaine Chalifert est tenue à la garantie de parfait achèvement ;

Condamner la société Fontaine Chalifert à exécuter sa garantie de parfait achèvement afin de remédier aux désordres notifiés et de lever les réserves :

Remédier au problème d’étanchéité constaté au niveau du parking ;

Achever la toiture de l’édifice immobilier ;

Condamner la société Fontaine Chalifert à la somme de 200 euros d’astreinte par jour, à compter de l’arrêt si elle ne s’exécute pas ;

Sur la responsabilité contractuelle ;

Juger que la société Fontaine Chalifert engage sa responsabilité contractuelle ;

Juger que la simple constatation des désordres et les pièces versées détaillant les défauts de conception et de réalisation démontrent la faute de la société Fontaine Chalifert ;

Condamner la société Fontaine Chalifert à verser à M. [Y] la somme de 10 000 euros au titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par l’ensemble des désordres ;

En tout état de cause ;

Condamner la société Fontaine Chalifert au paiement de la somme de 10 000 euros, au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Fontaine Chalifert aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, la société Fontaine Chalifert demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux le 5 janvier 2023 ;

Condamner M. [Y] à payer à la société Fontaine Chalifert la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouter l’appelant de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [Y] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 18 novembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

Sur la garantie de parfait achèvement

Moyens des parties

M. [Y] soutient que la garantie de parfait achèvement a été rendue contractuellement applicable par les stipulations de l’article 8.7 du cahier des conditions générales des ventes en l’état futur d’achèvement.

En réponse, la société Fontaine Chalifert fait valoir que le régime légal de la garantie de parfait achèvement n’est pas applicable au vendeur en l’état futur d’achèvement et que les parties n’ont pas contractualisé un tel régime.

Réponse de la cour

Selon l’article 1646-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du même code. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble.

Selon l’article 1792-6 du même code, la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Il est établi que le vendeur d’immeuble à construire n’est pas tenu de la garantie de parfait achèvement, prévue à l’article 1792-6 du code civil, due par l’entrepreneur (3e Civ., 30 mars 1994, pourvoi n° 92-17.225, Bulletin 1994 III N° 69).

Dès lors, comme l’ont exactement relevé les premiers juges, la société Fontaine Chalifert n’est pas soumise, par la loi, à garantir le parfait achèvement de l’immeuble.

En cause d’appel, M. [Y] excipe d’une contractualisation dudit régime de responsabilité.

A cet égard, il sera rappelé que, aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’occurrence, il est stipulé au premier alinéa de l’article 8.7 du cahier des conditions générales des ventes en l’état futur d’achèvement que « le Vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier ou, en cas de défaillance par les entreprises de son choix ».

La cour relève que, par une telle stipulation, faite sans aucune référence à l’article 1792-6 du code civil ni au régime de la garantie de parfait achèvement, les parties ne sont pas convenues de rendre applicable un tel régime.

Par suite, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de M. [Y] en exécution de la garantie de parfait achèvement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité contractuelle de la société Fontaine Chalifert

Moyens des parties

M. [Y] soutient, en précisant toutefois ne pas se prévaloir du régime des dommages intermédiaires, que la simple constatation des désordres et les pièces versées détaillant les défauts de conception et de réalisation démontrent la faute de nature contractuelle commise par la société Fontaine Chalifert.

Il énonce que les désordres réservés tenant au défaut d’étanchéité et à l’absence de lisibilité de son marquage affectant la place de stationnement n° 8105 n’ont toujours pas été réparés.

Il relève qu’il n’a toujours été remédié à l’inachèvement de la couverture du toit, qui a entraîné des inondations, pourtant dénoncé dans le délai d’un an.

Il ajoute qu’il en est de même du « désordre réservé » concernant les dimensions de la place de parking n° 8105 qui rendent totalement impossible le stationnement d’un véhicule.

Il en déduit que l’absence de levée de ces « réserves » suffit à engager la responsabilité contractuelle de la société Fontaine Chalifert.

S’agissant du sous-dimensionnement de la place de parking n° 8105, il précise également qu’il est constitutif d’un défaut de conformité du fait du non-respect de l’article 4.1 de la norme AFNOR 91-120 du 5 avril 1996 qui prévoit les dimensions minimales des emplacements de stationnement.

Il souligne que le rapport de l’expertise amiable qu’il a fait réaliser le 17 avril 2023 démontre que ladite place de stationnement est rendue impropre à sa destination en raison, à la fois, de son sous-dimensionnement et du défaut d’étanchéité l’affectant.

Quant à son préjudice, il observe qu’il peut être raisonnablement fixé à la somme de 10 000 euros au vu de l’absence, tout à fait anormale, de levée des réserves et de l’estimatif récent du coût des travaux de reprise à 14 580 euros concernant la place de parking.

En réponse, la société Fontaine Chalifert fait valoir que, s’agissant de la levée des réserves à la livraison, le vendeur en l’état futur d’achèvement ne peut être tenu des vices et des non-conformités apparents que sur le fondement des dispositions d’ordre public des articles 1642-1 et 1648 du code civil, à l’exclusion de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Elle souligne, de même, que la réunion des conditions d’application de la garantie décennale fait obstacle à l’exercice de toute action sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Elle relève que, au regard de la théorie des dommages intermédiaires, sa responsabilité ne peut être engagée que pour faute prouvée ; ce que s’abstient de faire M. [Y].

Elle indique, s’agissant de la place de parking, que la non-conformité alléguée ne peut relever de sa responsabilité contractuelle dès lors qu’elle est décrite comme portant atteinte à sa destination pour rendre impossible tout stationnement.

Elle indique que la norme AFNOR 91-120 du 5 avril 1996 n’est, en tout état de cause, pas applicable faute d’avoir été contractualisée.

Elle ajoute que M. [Y] ne rapporte pas la preuve de l’existence du préjudice qu’il allègue.

Réponse de la cour

A titre liminaire, la cour expose que M. [Y] combinant, dans ses conclusions, les critères d’application de plusieurs régimes de responsabilité, la cour est tenue, d’examiner le litige sous plusieurs angles et ce au regard de chacun des troubles potentiellement allégués.

En premier lieu, aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Selon l’article 1648 du code civil, dans le cas prévu par l’article 1642-1 de ce code, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Il est établi, d’une part, que l’action des acquéreurs au titre de désordres apparents qui affectent un bien vendu en l’état futur d’achèvement relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil qui sont exclusives de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur (3e Civ., 3 juin 2015, pourvoi n° 14-15.796, Bull. 2015, III, n° 55), d’autre part, que la garantie prévue à l’article 1642-1 du même code étant exclusive de l’application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’acquéreur en état futur d’achèvement, qui invoque un préjudice résultant d’une non-conformité apparente, n’est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d’information et de conseil (3e Civ., 13 février 2025, pourvoi n° 23-15.846, publié au Bulletin).

Au cas présent, M. [Y] n’agit pas sur le fondement de la garantie des vices apparents.

Or, la fissuration d’un vitrage a été réservée à la livraison et les défauts d’étanchéité et de lisibilité du marquage de la place de stationnement ont été mentionnés au procès-verbal de livraison.

Par suite, ces troubles relevant de la garantie des vices apparents, M. [Y] ne peut agir en réparation de ceux-ci sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

En deuxième lieu, aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Il est établi que les dommages qui relèvent de cette garantie légale, même s’ils ont pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles, ne peuvent donner lieu à une action en réparation sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun (3e Civ., 13 avril 1988, n° 86-17.824, Bull n° 67 ; 3e Civ., 25 janvier 1989, n° 86-11.806, Bull n° 20).

Au cas d’espèce, M. [Y] alléguant que le sous-dimensionnement de la place de parking, qui empêcherait tout stationnement, et les désordres d’étanchéité la rendent impropre à sa destination, ces désordres ne peuvent donner lieu à une action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Il en est de même de l’inachèvement de la couverture de la toiture dont il est indiqué qu’elle la rendrait fuyarde.

En troisième lieu, aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est établi que le vendeur en l’état futur d’achèvement est, comme les constructeurs, tenu, à l’égard des propriétaires successifs de l’immeuble, d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires (3e Civ., 4 juin 2009, pourvoi n° 08-13.239, Bull. 2009, III, n° 130).

Au cas d’espèce, comme l’ont exactement relevé les premiers juges, et contrairement à ce que soutient encore M. [Y], la simple constatation des désordres et les pièces versées détaillant les défauts de conception et de réalisation sont, en tout état de cause, insuffisantes à prouver la commission d’une faute personnelle par la société Fontaine Chalifert.

Par suite, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts de la société Fontaine Chalifert.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, M. [Y], partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la société Fontaine Chalifert la somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [Y] aux dépens d’appel ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. [Y] et le condamne à payer à la société Fontaine Chalifert la somme de 3 000 euros.

La greffière, Le président de chambre,