Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 10 JUIN 2026

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/10283 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF4PW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2022 -Tribunal de proximité de SUCY EN BRIE – RG n° 11-21-000858 – Tribunal judiciaire de CRETEIL

APPELANTE

La Société des logements Familiaux de [Localité 1] et sa Banlieue, immatriculée au RCS sous le numéro 967 202 706, représentée par le Président du Conseil d’Administration, agissant poursuites et diligences par son administrateur de biens la société MAZET ENGERAND & GARDY, immatriculée au RCSde [Localité 1] B495 145 211 ayant siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087 assistée de M^e Vincent LOUBOUTIN , avocat au barreau de Paris, toque : E0089 substitué par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, toque : G0633

INTIMÉS

Madame [Y] [M] [H] divorcée [Z]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillante

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude le 13 septembre 2022

Monsieur [C] [W] [Z]

[Adresse 3] [Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillant

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à étude le 13 septembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mars 1en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie CHABROLLE , conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Christine MOREAU , présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, conseillère

Madame Marie CHABROLLE , conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— PAR DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Christine MOREAU, présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 8 mars 2022 par le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie dans une affaire opposant la société des logements familiaux de Paris et de sa banlieue à M. [C] [Z] et à Mme [Y] [M] [H] divorcée [Z].

M. [Z] et Mme [M] [H] sont titulaires de 161 actions de la société des logements familiaux de [Localité 1] et de sa banlieue, société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, leur donnant droit à la jouissance des lots n°119 et 380 de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Cette société a pour objet statutaire « la construction d’un ou plusieurs immeubles à usage principal d’habitation en vue de leur division en appartements et en locaux destinés à être attribués aux actionnaires, soit en jouissance, soit en pleine propriété, la gestion et l’entretien des immeubles ainsi divisés le tout dans les termes de la loi du 28 juin 1938 ».

Un état descriptif de division a été établi ainsi qu’un règlement de jouissance et de copropriété, le 28 février 1963. Celui-ci prévoit qu’il entrera en vigueur en tant que règlement de copropriété à partir du jour où les actionnaires seront devenus attributaires des lots suite au partage et que tant que les actionnaires auront un droit de jouissance, il servira de règlement d’occupation et de jouissance. Le partage n’a pas eu lieu.

Par un jugement du l7 janvier 2019, le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie a notamment condamné solidairement M. et Mme [Z] à payer à la société des logements familiaux de Paris et sa banlieue la somme de 662,88 euros au titre des charges dues pour les années 2011 à 2015, arrêtées au 17 juillet 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2016, dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, autorisé M. et Mme [Z] à s’acquitter des sommes en six mensualités de 100 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette et débouté la société des logements familiaux de Paris et sa banlieue de sa demande de dommages et intérêts.

Par acte introductif d’instance du 30 juin 2021, la société des logements familiaux de Paris et sa banlieue, représentée par son administrateur de biens, la société Mazet Engerand & Gardy, a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie aux fins notamment d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 7 273,89 euros au titre des charges de sociétaires et des frais de recouvrement arrêtés au 21 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2018 ainsi que la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— déclare irrecevables les demandes formées par la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue au titre des charges impayées de l’année 2015,

— condamne M. et Mme [Z] à payer à la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue, au titre des charges impayées pour la période allant de 2016 au 21 mai 2021 et avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2018 :

la somme de 3 065,10 euros avec solidarité,

la somme de l31,38 euros sans solidarité,

— débouté la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue de sa demande au titre des frais,

— dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— autorise M. et Mme [Z] à se libérer de la dette de 15 mensualités de 200 euros et une 16ème mensualité correspondant au solde de la somme due en principal, intérêts et frais restant dus à cette date,

— dit que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque moi,

— dit qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible,

— dit que les paiements ainsi effectués s’imputeront en priorité sur le capital,

— rappelle que la décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la décision,

— déboute la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue de sa demande au titre des dommages et intérêts,

— condamne M. et Mme [Z] in solidum à payer à la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamne M. et Mme [Z] in solidum aux dépens de l’instance,

— rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

La société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 25 mai 2022.

Cette déclaration a été signifiée à M. [Z] et à Mme [M] [H] par actes remis à étude le 13 septembre 2022.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 14 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2026.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 11 décembre 2025, l’appelant demande à la cour, au visa des articles L. 212-2 et L. 212-6 du code de l’habitation et de la construction, 1343-2 et 1231-6 du code civil et 478 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie le 8 mars 2022,

statuant à nouveau,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] à lui payer les sommes de :

4 050 euros au titre des charges de sociétaire et des frais de recouvrement arrêtés au 12 novembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 24 octobre 2018,

2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. et Mme [Z] aux dépens d’instance.

Les dernières conclusions de l’appelant ont été signifiées à M. [Z] ainsi qu’à Mme [M] [H], intimés défaillants, le 19 décembre 2025 par actes remis à étude.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [Z] et Mme [M] [H] n’ayant pas constitué avocat et s’étant vus signifier la déclaration d’appel par actes remis à étude, il sera statué par arrêt rendu par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Sur les charges de l’exercice 2015

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir sa recevabilité à solliciter la réitération de la citation d’origine :

—  les premiers juges ont retenu à tort que sa demande au titre de l’année 2015 était irrecevable dès lors que le jugement du 17 janvier 2019 avait autorité de chose jugée et que seule la partie qui n’avait pas comparu et n’avait pas été citée à personne pouvait demander que soit constaté le caractère non avenu du jugement en application de l’article 478 du code de procédure civile;

— en application de l’article 478 du code de procédure civile la procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive devant la juridiction compétente à la date de la réitération lorsque le jugement est réputé contradictoire au motif qu’il est insusceptible d’appel et est non avenu faute de signification dans les six mois de sa date ;

— par son assignation du 30 juin 2021, elle n’a fait qu’exercer cette faculté en indiquant expressément qu’elle réitérait la première citation ; elle pouvait solliciter les charges couvrant la période de la citation primitive, outre actualisation au jour de la citation réitérée.

Réponse de la cour

En droit, l’article 478 du code de procédure civile dispose « Le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n’a pas été notifié dans les six mois de sa date.

La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive. »

En application de cet article, seule la partie qui n’a pas comparu ni n’a été citée à personne peut demander à ce que soit constaté le caractère non avenu du jugement (2è Civ, 17 mai 2018, n°17-17.409).

Cependant, l’article 478 précité permet la reprise de la procédure après réitération de la citation primitive sans limiter cette possibilité à la seule partie qui pourrait se prévaloir de cette caducité.

Une telle interprétation reviendrait de fait à priver la phrase « la procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive » de tout effet puisque précisément celui qui peut se prévaloir de la caducité n’a aucun intérêt à réitérer la citation primitive.

Dès lors, cette réitération est permise aux deux parties y compris au demandeur initial à l’action (2e Civ., 6 janvier 2012, pourvoi n° 10-16.289).

Néanmoins, la partie qui a comparu et n’a pas notifié le jugement ne peut prétendre en tirer avantage pour remettre en cause l’autorité de chose jugée attachée au jugement. Elle ne peut donc, sur réitération de cette citation primitive, obtenir davantage que ce que lui a octroyé le jugement qu’elle n’a pas fait signifier.

En l’espèce, il ressort des termes du jugement du 17 janvier 2019 que celui-ci est réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel, au sens des articles 472 et 478 du code de procédure civile, M. [Z] et Mme [M] [H] ayant alors été assignés par actes remis à étude le 25 juillet 2018.

L’assignation du 30 juin 2021 vise, au surplus, les termes de l’article 478 du code de procédure civile, le jugement en cause en indiquant réitérer la citation primitive du 25 juillet 2018.

Plus encore, le décompte de créances produit aux débats au soutien de la demande relatives aux charges dues à partir de l’exercice 2015 et arrêtées au 12 novembre 2025, fait apparaître qu’au titre des charges de l’exercice 2015 arrêtées au 17 juillet 2018, l’appelant demande la somme de (146,10+45,54+376,18-567,82+86,55+492,36-578,91+177,12+352,54-502,66+72,86+521,26+167,96+422,06-521,26) 662,88 euros.

Il vise donc bien à obtenir ce que le jugement du 17 janvier 2019 lui avait octroyé.

En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable ses demandes au titre des charges impayées de l’année 2015.

Sur la demande en paiement des charges sociales arrêtées au 12 novembre 2025

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— en application de l’article L.212-6 du code de la construction et de l’habitation, les dépenses sociales sont recouvrées auprès des associés par des appels de fonds ; la contribution à ces appels est obligatoire pour tous les associés ; aux termes des articles 26 et 31 des statuts, l’assemblée générale discute, approuve, redresse ou rejette les comptes et fixe les dividendes à répartir ainsi que les reports à nouveau, ainsi que la constitution de fonds de réserves, sont dressés les comptes chaque année à la fin de l’exercice social et le conseil d’administration établit un rapport écrit sur la situation ;

— les mises en demeure des 19 juin, 19 septembre 2018 et 23 juin 2020 ainsi que la sommation de payer du 24 décembre 2018 n’ont pas été suivies d’un apurement complet, tout comme les relances des 15 avril 2021 et 20 mai 2021 ;

— la créance des charges d’associés est certaine, liquide et exigible ainsi qu’il résulte des appels de fonds individuels, des procès-verbaux des assemblées générales de la société ayant approuvé les comptes et bilans des exercices en cause, des bilans compte de résultats et des relevés généraux des exercices approuvés ;

— la solidarité s’impose en application des dispositions de l’article 220 du code civil.

Réponse de la cour

Il doit être constaté que l’appelante mêle dans sa demande de condamnation les sommes demandées au titre des charges sociales avec celles relatives aux frais de recouvrement de celles-ci. Les frais de recouvrement étant d’une nature juridique différente, ils seront examinés distinctement.

En droit, l’article L.212-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « les sociétés ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance peuvent être valablement constituées sous les différentes formes prévues par la loi, même si elles n’ont pas pour but de partager un bénéfice.

L’objet de ces sociétés comprend la gestion et l’entretien des immeubles jusqu’à la mise en place d’une organisation différente. »

L’article L.212-2 du même code dispose que « Un état descriptif de division délimite les diverses parties de l’immeuble social en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont privatives. S’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot. Les statuts divisent les droits composant le capital social en groupes et affectent à chacun d’eux l’un des lots définis par l’état descriptif de division pour être attribué au titulaire du groupe considéré.

Un règlement détermine la destination des parties réservées à l’usage exclusif de chaque associé, et, s’il y a lieu, celle des parties communes affectées à l’usage de tous les associés ou de plusieurs d’entre eux.

Si l’attribution en propriété d’une ou plusieurs fractions de l’immeuble doit emporter l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le règlement est établi en conformité de cette loi. Lorsque l’attribution est exclusive de son application, le règlement doit organiser la gestion collective des services et des éléments d’équipements communs s’il en est prévu.

Le règlement ne peut imposer de restrictions aux droits des associés sur les parties réservées à leur jouissance exclusive, en dehors de celles qui sont justifiées par la destination de l’immeuble, par ses caractères ou par sa situation.

L’état descriptif de division, le règlement et les dispositions corrélatives des statuts doivent être adoptés avant tout commencement des travaux de construction, ou, s’il s’agit d’une société d’acquisition, avant toute entrée en jouissance des associés. »

L’article L.212-3 précise ensuite que « les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessités par l’acquisition, la construction ou l’aménagement de l’immeuble social en proportion de leurs droits dans le capital.

Toutefois, il peut être stipulé que les dépenses entraînées pour l’acquisition du terrain seront réparties entre les associés au prorata de la valeur de la partie dont ils ont la jouissance exclusive par rapport à la valeur globale du terrain. »

L’article L.212-6 du même code dispose que « les associés sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, s’il en existe, dans les conditions prévues à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le règlement prévu à l’article L. 212-2 fixe la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; à défaut, il indiquera les bases selon lesquelles la répartition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14 des statuts stipule que les actionnaires doivent exécuter les clauses du règlement de copropriété et les articles 26 et 31, que l’assemblée générale ordinaire des associés discute, approuve, redresse ou rejette les comptes, fixe les dividendes à répartir, les reports à nouveau, la constitution de tous fonds de réserve, les prélèvements à effectuer, et l’établissement chaque année en fin d’exercice social des éléments d’actifs, de passif, des comptes, des pertes et profit.

Le règlement d’habitation, de jouissance et, pour l’avenir, de copropriété, précise, dans un quatrième chapitre, les charges communes auxquelles sont tenus les copropriétaires et un tableau définit, en fin de document, leur répartition par lot. Il mentionne également que les charges sociales auxquelles sont tenus les associés sont sollicitées provisionnellement par appels trimestriels.

Il doit également être rappelé qu’en application des articles 1342-10 du code civil et 9 alinéa 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient alors à l’appelante de prouver que le copropriétaire est redevable des sommes qu’il réclame.

En l’espèce, celle-ci produit aux débats :

— l’acte authentique de vente des actions portant sur les lots aux intimés, établi par Me [A], notaire à [Localité 4], le 22 juin 2011, et un extrait de matrice cadastrale démontrant leur qualité de titulaire des droits de jouissance sur les lots en cause, ainsi que leurs tantièmes à ce titre ;

— les statuts de l’appelante, ainsi que leur modificatif du 29 décembre 1985 et le règlement précité ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des 14 octobre 2011, 19 octobre 2012, 25 octobre 2013, 7 novembre 2014, 6 novembre 2015, 25 novembre 2016, 15 décembre 2017, 22 juin 2018, 20 juin 2019, 16 octobre 2020, 15 octobre 2021, 16 juin 2022, 2 juin 2023, 13 juin 2024 et 5 juin 2025 approuvant les comptes des exercices 2010 à 2024 et votant les budgets prévisionnels des exercices 2022 à 2026 ;

— les appels de fonds adressés aux intimés entre le 23 janvier 2015 et le 1er octobre 2025 ;

— les relevés généraux des dépenses des exercices 2012 à 2024 ;

— les bilans comptables 2012 à 2024 ;

— des courriers dits de mises en demeure des 19 juin, 13 septembre 2018, 23 juin 2020, 15 avril, 20 mai 2021 et une sommation de payer signifiée le 24 octobre 2018 ;

— un décompte des charges sociales arrêté au 12 novembre 2025 (appel de fonds travaux du 1er octobre 2025 inclus).

Il ressort de l’analyse de ces éléments que si, pour la période allant de 2016 au 21 mai 2021, comme l’avait justement retenu le jugement, les intimés étaient redevables de la somme totale de 3196,48 euros, des paiements ayant été ensuite effectués par ces derniers, ceux-ci se sont imputés sur la dette la plus ancienne qu’ils avaient à régler donc sur celle de 662,88 euros retenue par le jugement du 19 janvier 2019 à la date du 17 juillet 2018 pour l’exercice 2015, puis sur celle de 3196,48 euros retenue par le jugement attaqué.

Le jugement attaqué devra donc être infirmé, compte tenu de ces règlements et de l’actualisation de sa créance de charges sociales par l’appelante.

Les éléments précités démontrent que cette créance s’établit, à la date du 12 novembre 2025, à la somme de 2171,73 euros demandée au titre des charges sociales, hors frais.

Il convient, alors d’examiner si la société des logements familiaux de [Localité 1] et banlieue démontre que les intimés sont tenus solidairement au règlement de cette dette, étant rappelé que l’article 1310 du code civil rappelle que la solidarité ne se présume pas.

S’agissant d’ex-époux, sur le fondement des dispositions de l’article 220 du code civil relatif à la solidarité des dettes ménagères et de l’article 262 du code civil qui prévoit l’opposabilité aux tiers du jugement de divorce au jour où les formalités de mention en marge prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies, il doit être retenu que ces ex-époux demeurent tenus solidairement au paiement des charges relatives au logement où ils résident, comme dettes ménagères, jusqu’à la date des formalités précitées. Le tout, évidemment tant qu’ils demeurent tous deux titulaires des actions relatives à ce droit de jouissance.

En l’espèce, il ressort des termes du jugement attaqué et il n’est pas contesté par la société appelante que M. [Z] et Mme [M] [H] sont divorcés et que le jugement de divorce du 17 juin 2020 a été transcrit en marge des actes d’état civil le 7 octobre 2020.

Il n’est pas prouvé, depuis cette date, qu’un partage des actions en cause ait été réalisé entre les intimés.

Or, il ressort de la lecture du décompte que le premier impayé non régularisé remonte au 1er avril 2025, soit à une date postérieure à la transcription du jugement de divorce des intimés.

Dès lors, la solidarité est exclue.

Dans ces conditions, M. [Z] et Mme [M] [H] seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 2171,73 euros au titre des charges sociales arrêtées au 12 novembre 2025 (appel de fonds travaux du 1er octobre 2025 inclus), somme qui portera intérêt au taux légal à compter du 11 décembre 2025, date des conclusions relatives à cette créance actualisée.

Sur les frais relatifs au recouvrement des charges sociales impayées

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— l’assemblée générale extraordinaire des associés du 22 octobre 1985 a voté un modificatif au règlement de copropriété (du 26 décembre 1985) selon lequel « tout copropriétaire ou actionnaire défaillant supportera de plein droit l’intégralité des frais et honoraires de quelque nature que ce soit répétibles ou irrépétibles, au sens de l’article 700 du code de procédure civile, relatifs au recouvrement des charges impayées (frais d’huissier, honoraires d’avocats, frais de procédure notamment, sans que cette énonciation soit limitative), y compris les frais d’envoi de lettres recommandées ou de lettres recommandées avec AR délivrées aux actionnaires défaillants » ;

— ces frais sont de 6124,22 euros à la charge des sociétaires.

Réponse de la cour

Aux termes de l’extrait modificatif des statuts de la société appelante du 26 décembre 1985, il est stipulé : « tout copropriétaire ou actionnaire défaillant supportera de plein droit l’intégralité des frais et honoraires de quelque nature que ce soit répétibles ou irrépétibles, au sens de l’article 700 du code de procédure civile, relatifs au recouvrement des charges impayées (frais d’huissier, honoraires d’avocats, frais de procédure notamment, sans que cette énonciation soit limitative). Il en sera de même de tous frais d’envoi de lettres recommandées ou de lettres recommandées avec accusé de réception délivrées au copropriétaire ou actionnaire défaillant ».

Il n’en reste pas moins que la société appelante ne saurait obtenir le règlement par deux fois des dépens ou des frais irrépétibles et qu’il lui appartient de démontrer l’engagement et le montant des frais sollicités.

Par ailleurs, il a été précédemment rappelé que, sur réitération de cette citation primitive, elle ne pouvait pas obtenir davantage que ce que lui avait octroyé le jugement qu’elle n’avait pas fait signifier.

Or, le décompte de frais produit aux débats fait apparaître qu’elle sollicite des frais de mise en demeure du 19 juin 2018, d’honoraires d’avocat du 6 septembre 2018, de mise au contentieux du 13 septembre 2018 et de sommation de payer du 9 novembre 2018, alors que le tribunal de proximité de Sucy-en-Brie, le 17 janvier 2019, n’avait pas retenu de frais à la charge de M. [Z] et de Mme [M] [H] et avait dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant du coût de l’assignation du 25 juillet 2018, il doit être rappelé que la présente cour n’est pas saisie d’un appel du jugement du 17 janvier 2019. Cette instance n’a pas préparé la présente instance et la réitération de la citation primitive est due uniquement à l’absence de signification par l’appelant du premier jugement dans les délais. Il ne peut pas être considéré que ces frais ont été engagés pour le recouvrement des charges arrêtées dans le cadre de la présente décision au sens de la clause des statuts précitée. Le coût de cette assignation ne saurait donc être mis à la charge des intimés.

Le courrier du 23 juin 2020 étant produit aux débats, la somme de 50 euros sera retenue à la charge des intimés à ce titre. Ce courrier est antérieur à la date de transcription des effets du divorce conduisant à une condamnation solidaire pour des frais de recouvrement au titre d’une dette ménagère.

Les honoraires d’avocat au titre de la procédure de première instance et d’appel sont sollicités également au titre des frais irrépétibles et ne sauraient donc octroyés doublement. Ils seront examinés à ce titre.

De la même façon, le coût des actes de significations de la déclaration d’appel et des conclusions relèvent des dépens de la procédure d’appel et seront examinés à ce titre.

En conséquence, la cour infirme le jugement attaqué et condamne solidairement M. [Z] et Mme [M] [H] au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement des charges sociales.

Sur la capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La société appelante sollicitant cette capitalisation et le jugement attaqué l’ayant déjà ordonnée, il sera confirmé à cet égard.

Sur la demande de dommages et intérêts

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— la résistance abusive des défendeurs a provoqué des difficultés de gestion et entraîné des charges supplémentaires ne résultant pas de la gestion courante de la société des logements familiaux de [Localité 1] et de sa banlieue, contraignant les autres sociétaires à supporter la carence du sociétaire défaillant ; la défaillance de l’un entraîne l’obligation pour les autres associés de répondre aux appels de fond aux lieu et place du défaillant, au prorata de leurs droits sociaux en application de l’article 212-5 du code de la construction et de l’habitation ; un appel de carence a été fait en janvier 2021 ;

— la mauvaise foi du sociétaire est avérée.

Réponse de la cour

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article R 212-5 du code de la construction et de l’habitation dispose que jusqu’à la vente des droits sociaux de l’associé défaillant, les autres associés sont tenus de répondre aux appels de fonds faits par la société aux lieu et place de l’associé défaillant et au prorata de leurs droits sociaux.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du décompte produit aux débats que les intimés ont cessé tout règlement entre le 26 avril 2016 et le 4 février 2019, soit pendant près de trois années, pour reprendre ensuite des paiements réguliers sans résorber l’intégralité de leur dette qui, même si elle a baissé depuis le jugement attaqué, continue de s’élever à un montant important de 2171,73 euros. M. [Z] s’engageait pourtant, auprès du tribunal de proximité de Sucy en Brie, le 25 novembre 2021, à l’apurer via des paiements de 200 euros en plus des charges, sans produire de justificatif sur sa situation financière pour expliquer ces impayés.

Faute d’élément de nature à justifier d’une situation financière obérée susceptible d’expliquer l’absence de tout paiement pendant une période de trois années, ainsi que le non apurement de cette situation malgré les différentes convocations judiciaires, la demande de délais et les délais octroyés de fait, il doit être retenu que les intimés ont manqué délibérément à leur obligation de paiement des charges sociales donc que leur mauvaise foi est démontrée.

Ce défaut de paiement a eu pour effet de porter atteinte au fonctionnement normal de la société appelante dans sa gestion immobilière pendant plusieurs années en créant un déséquilibre dans sa trésorerie et en rendant difficile voire impossible l’engagement des dépense collectives obligatoires ou simplement nécessaires. En outre, elle a généré une répartition inéquitable des charges sociales au détriment des associés respectueux de leur obligation se trouvant dans l’obligation de contribuer aux dépenses communes pour la part couverte par les copropriétaires défaillants, notamment via un appel de carence de trésorerie du 12 mai 2021 pour le premier trimestre 2021. Le syndicat démontre ainsi le préjudice qu’il invoque, indépendant des retards de paiement.

En conséquence, la cour infirme le jugement attaqué et condamne conjointement les intimés (les impayés ici retenus étant postérieurs à la transcription de leur jugement de divorce) au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

L’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente procédure d’appel (introduite par déclaration antérieure au 1er septembre 2024), dispose que « l''appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent », et que « la dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible. »

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Conformément à ces dispositions, lorsque l’appelant se borne, dans le dispositif de ses écritures, à demander l’infirmation de certains chefs du jugement sans émettre de prétention, la cour ne peut pas s’estimer saisie de demandes à ce titre (Civ. 2è, 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-23.611) et doit ainsi confirmer ces chefs du jugement.

En l’espèce, si l’appelant sollicite l’infirmation de tous les chefs du jugement attaqué, donc de celui relatif à l’octroi de délais de paiement aux intimés, il ne formule, dans le dispositif de ses écritures, aucune prétention à cet égard, notamment aux fins de rejet de cette demande. Etant rappelé que les intimés non comparants sont réputés conclure à la confirmation du jugement à l’égard de cette prétention.

Ce chef du jugement devra donc être confirmé.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et à condamner conjointement M. [Z] et Mme [M] [H] aux dépens d’appel, en ce compris le coût de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant.

S’agissant des frais irrépétibles, en l’absence de justificatif quant à la situation financière des intimés et au vu des frais engagés par la société appelante, le jugement attaqué sera infirmé en ce qu’il a retenu une somme de 200 euros à ce titre.

Ne sont pas produites aux débats les factures d’honoraires d’avocat retenues dans le décompte produit au titre des frais. Cependant, il est équitable, au vu de la demande unique formulée à ce titre pour les procédures de première instance et d’appel engagées par la société des logements familiaux de [Localité 1] et de sa banlieue et des frais à ce titre, de condamner les intimés à lui régler une somme de 4050 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

L’arrêt étant exécutoire, il n’y a pas lieu d’en ordonner l’exécution provisoire.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevables les demandes formées par la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue au titre des charges impayées de l’année 2015,

— condamné M. et Mme [Z] à payer à la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue, au titre des charges impayées pour la période allant de 2016 au 21 mai 2021 et avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2018 :

la somme de 3 065,10 euros avec solidarité,

la somme de l31,38 euros sans solidarité,

— débouté la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue de sa demande au titre des frais,

— débouté la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue de sa demande au titre des dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [Z] in solidum à payer à la société des logements familiaux de [Localité 1] et sa banlieue la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau et y ajoutant

— Condamne M. [Z] et Mme [M] [H] au paiement à la société des logements familiaux de [Localité 1] et de sa banlieue :

o de la somme de 2171,73 euros au titre des charges sociales arrêtées au 12 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 11 décembre 2025 ;

o de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamne solidairement M. [Z] et Mme [M] [H] au paiement de la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement des charges sociales prévus contractuellement ;

— Condamne M. [Z] et Mme [M] [H] aux dépens d’appel, en ce compris le coût de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant;

— Condamne M. [Z] et Mme [M] [H] au paiement à la société des logements familiaux de [Localité 1] et de sa banlieue de la somme de 4050 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et en cause d’appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,