Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 11 FEVRIER 2026

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/12102 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CD6O4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Février 2021 -Tribunal de proximité de LAGNY SUR MARNE – RG n° 11-20-1444

APPELANT

Monsieur [M] [S]

né le 17 décembre 1984 à [Localité 1] (75)

[Adresse 1] [Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Miguel NICOLAS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0288

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2021/017596 du 26/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] [Localité 3] représenté par son syndic, la société GESTION GROUPE LEVILLAIN, SASU immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 318 248 093

C/O Société GESTION GROUPE LEVILLAIN

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055 et plaidant par M^e Louna GRAPPE, avocat au barreau de PARIS, substituant M^e Bruno ALLALI

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Perrine VERMONT, Conseillère, pour la Présidente de chambre empêchée, et par Madame Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [M] [S] est propriétaire des lots n°17, 65 et 74 de l’état descriptif de division de l’immeuble régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Par jugement du 7 janvier 2019 le tribunal d’instance de Lagny-sur-Marne a condamné M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à Thorigny-sur-Marne (77400) les sommes de :

—  4.871 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété arrêté au 4octobre 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2018, date de l’assignation,

—  300 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

—  150 € à titre des dommages et intérêts,

—  400 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte d’huissier du 15 octobre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6], représenté par son syndic la société par actions simplifiée à associé unique Gestion Groupe Levillain a assigné M. [M] [S] aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au terme des ses dernières prétentions, sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  6.083,93 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 4 janvier 2021,

—  1.500 € de dommages-intérêts,

—  1.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire du 26 février 2021, le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne a :

— condamné M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] les sommes suivantes :

5.788,27 €, arrêtée au 4 janvier 2021 au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant de la provision du premier trimestre 2019 à celle du premier trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, date de l’assignation,

400 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter la

signification du présent jugement,

— autorisé M. [M] [S] à reporter le paiement de sa dette dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement,

— condamné M. [M] [S] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [M] [S] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 juin 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 17 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 17 septembre 2025 par lesquelles M. [M] [S], appelant, invite la cour, au visa des articles 31, 455, 700 du code de procédure civile, à :

— constater la recevabilité et le bien-fondé de son action,

— infirmer le jugement,

en tout état de cause,

— annuler le jugement en ce qu’il :

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 300 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 4 décembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6], intimé, demande à la cour, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et 696 et 700 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement,

— débouter M. [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

y ajoutant,

— condamner M. [S] aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat tant en première instance qu’en appel, porte sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er trimestre 2019 (période postérieure au jugement du 7 janvier 2019 qui arrêtait la dette au 4ème trimestre 2018) au 1er trimestre 2021 inclus.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5'.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaire de M. [M] [S]

— les procès verbaux des assemblées générales des :

19 décembre 2018 votant le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, 6 janvier 2020 approuvant les comptes de l’exercice du 1er juillet 2018 au 30 juin 2019, confirmant le budget prévisionnel du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020 et votant le budget prévisionnel du1er juillet 2020 au 30 juin 2021,

— les appels de fonds de la période considérée,

— le décompte des sommes dues.

Il résulte de ces pièces que le syndicat justifie de sa créance à hauteur de 5.788,27 €, arrêtée au 4 janvier 2021 au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant de la provision du premier trimestre 2019 à celle du premier trimestre 2021 inclus.

M. [M] [S] ne conteste d’ailleurs ni le principe, ni le montant de sa dette.

La demande de délai est devenue sans objet dès lors que M [M] [S] a vendu une place de parking au prix de 9.000 € le 30 avril 2021 et que le syndic a perçu la somme de 9.463,61 € (M. [M] [S] ayant versé une somme supplémentaire de 1.670 € pour couvrir les frais de mainlevée de l’hypothèque inscrite au titre du précédent jugement). M. [S] considère que le prix de vente de son parking a été sous évalué du fait du syndic, mais celui ci n’est pas dans la cause et cette circonstance est sans effet sur le montant de la dette de charges de M. [S].

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] la somme de 5.788,27 €, arrêtée au 4 janvier 2021 au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant de la provision du premier trimestre 2019 à celle du premier trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2020, date de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat

Selon l’article 1231-6 du code civil 'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Depuis le 1er janvier 2019 jusqu’au 30 avril 2021 M. [M] [S] s’est abstenu de régler les appels de charges et travaux dans leur intégralité à leur échéance, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, malgré une condamnation précédente du 7 janvier 2019, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. [M] [S] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice a été justement apprécié par le premier juge.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme de 400 € de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. [M] [S] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 8] la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE