Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 22 MAI 2026

(n°2026/ 109 , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10775 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJSY6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mars 2024 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CRETEIL – RG n° 21/06732

APPELANTE

Madame [Q] [S] [R], née le 08 Septembre 1954 à [Localité 1] (Portugal),

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS, toque : B1102

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-03214 du 17/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉES

Madame [U] [H] veuve [F] née le 13 juillet 1928 à [Localité 3] Demeurant [Adresse 2] Représentée par Madame [X] [G] Mandataire Judicaire à la protection des majeurs, demeurant [Adresse 3]

Désignée pour une mesure de curatelle renforcée sur les biens et la personne de Mme [F] par ordonnance du juge des tutelles d’IVRY SUR SEINE du 21 novembre 2019, mesure convertie en tutelle par jugement du 13 novembre 2025.

Représentée par M^e Emilie TADEO-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C752 substituée par M^e Sophie MAURA, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [G] Mandataire judiciaire à la protection des majeurs, nommée en qualité de curatrice de Mme [H] aux termes d’une ordonnance du juge des tutelles du Tribunal d’instance d’IVRY SUR SEINE en date du 21 novembre 2019 mesure convertie en tutelle par jugement du 13 novembre 2025

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Toutes deux représentées par M^e Emilie TADEO-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : C752 et assistées de M^e Sophie MAURA de l’ AARPI MAURA DELGOVE avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 décembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE,conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Madame Nathalie BRET, conseillère

Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Dorothée RABITA

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par Madame Elisabeth VERBEKE, greffière, présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 19 juin 2013, Mme [U] [H] veuve [R] a vendu à Mme [Q] [R] un appartement, une cave et garage constituant les lots n°108, 119 et 124 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le prix de 220 110 euros payé comptant le jour de la vente à concurrence de 38 000 euros et pour le surplus, soit 182 110 euros sous la forme d’une rente annuelle et viagère de 21 600 euros payable mensuellement en 12 termes égaux d’un montant mensuel de 1 800 euros.

L’acte comporte une clause prévoyant une faculté de renonciation au droit d’usage et d’habitation de la venderesse moyennant une majoration de 20%de la rente en cours.

Par jugement du 21 novembre 2019, le juge des tutelles d’lvry Sur Seine a prononcé une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de Mme [H] pour une durée de dix ans et désigné Mme [X] [G] en qualité de curateur.

Par ordonnance du 23 juin 2020, ce même juge des tutelles a autorisé la curatrice à renoncer au droit d’usage et d’habitation du bien immobilier moyennant une majoration de 20% de la rente mensuelle.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 octobre 2020, Mme [G] a notifié à Mme [R] la décision de renoncer au droit d’usage et d’habitation moyennant la majoration de 20 % de la rente, avec effet au 15 janvier 2021.

La prise de possession de Mme [R] du bien par la remise des clés est intervenue le 15 janvier 2021, sans qu’un état des lieux ne soit réalisé.

Le 11 mai 2021, Mme [H], assistée de sa curatrice, a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer la somme de 7 500 € au titre des arrérages impayés de la rente augmentés de la pénalité de retard conventionnelle de 10 € par jour de retard, lui déclarant qu’ à défaut de satisfaire au présent commandement dans le délai d’un mois, Mme [H] entendait se prévaloir, si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire convenue aux termes de l’acte du 19 juin 2013, ainsi que la somme de 3 008,31 € au titre de l’indexation de la rente à compter du 1er juillet 2016.

Par acte d’huissier dont la date de délivrance est inconnue faute de précision dans le jugement attaqué, Mme [H], assistée de sa curatrice, Mme [X] [G], et cette dernière agissant ès qualités, ont fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et subsidiairement prononcer la résolution judicaire de la vente.

Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit :

— Dit n’y avoir lieu à requalifier l’acte authentique de vente du 19 juin 2013 du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] en une vente commutative pour un prix de 220.110 euros,

En conséquence,

Rejette les demandes de compensation et de condamnation de Mme [U] [H] [F] et Mme [X] [G] à verser la somme de 5 063,66 euros,

Déclare valide le commandement de payer délivré le 11 mai 2021 ;

Constate l’acquisition à compter du 11 juin 2021, de la clause résolutoire stipulée dans l’acte authentique de vente du 19 juin 2013 intervenu entre Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [Q] [R],

Constate la résolution de plein droit de la vente,

Ordonne la publication du jugement auprès des services de publicité foncière compétents sur l’initiative de la partie la plus diligente,

Ordonne à Mme [Q] [R] de restituer à Mme [U] [H] veuve [F] le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2],

Dit qu’à défaut pour Mme [Q] [R] d’avoir volontairement libéré le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [U] [H] veuve [F], assistée de son curateur, pouffa faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de I’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne le transport du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Mme [Q] [R] dans le lieu que celle-ci désignera et à ses frais, en application de l’article L433-14 du code des procédures civiles d’exécution,

Dit que toutes les sommes que Mme [U] [H] veuve [F] a perçues de Mme [Q] [R] au titre des rentes viagères, de la partie du prix payé comptant ainsi que tous les embellissement et améliorations apportés, le cas échéant, au bien situé [Adresse 1] à [Localité 2], lui resteront acquis à titre de dommages et intérêts,

Condamne Mme [Q] [R] à payer à Mme [U] [H] veuve [F] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2300,05 euros, à compter de la date du 12 juin 2021 jusqu’à la libération effective des lieux,

Déboute Mme [Q] [R] de sa demande de condamnation de Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G] à lui verser la somme de 10.000 euros,

Déboute Mme [Q] [R] de sa demande de condamnation de Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G] à lui verser la somme de 7.52672,02 euros,

Déboute Mme [Q] [R] de sa demande de condamnation de Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G] à lui verser la somme de 3.170,35 euros,

Condamne Mme [Q] [R] aux dépens,

Rejette la demande tendant à inclure les frais de commandement visant la clause résolutoire dans les dépens,

Condamne Mme [Q] [R] à verser à Mme [U] [H] veuve [F] la somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Rejette la demande formulée par Mme [Q] [R] au titre des frais irrépétibles,

Rejette toutes les autres demandes des parties.

Mme [R] a interjeté appel par déclaration du 12 juin 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 21 novembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [R] demande de :

Vu l’article 12 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1134 dans sa rédaction issue de la Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804, version en vigueur du 17 février 1804 au 1 er octobre 2016,

Vu l’article 1142 dans sa rédaction issue de la Loi 1804-02-07 promulguée le 17 février 1804, version en vigueur du 17 février 1804 au 1 er octobre 2016,

Vu l’article 1152 ancien du Code civil,

Vu les articles 1591 et suivants du code civil,

Vu l’article 1964 du code civil dans sa version en vigueur du 14 mai 2009 au 01 octobre 2016, et abrogé par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 – art. 5,

Vu les articles 1968 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1343-5, 1347 et suivants du Code civil,

Vu l’article 1240 du Code civil,

INFIRMER le jugement du 26 mars 2024 en toutes ses dispositions telles que détaillées au dispositif,

En conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal,

DEBOUTER Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

PRONONCER la nullité du commandement de payer du 11 mai 2021 ;

PRONONCER la nullité du commandement de payer du 14 janvier 2022 ;

CONDAMNER Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G], en sa qualité de curatrice, à restituer à Mme [Q] [R] la somme de 225.600 € au titre des sommes versées par celle-ci pour l’acquisition du bien immobilier litigieux, ou, à défaut, RAMENER à une proportion plus juste la somme attribuée à titre de dommages et intérêts à l’intimée au titre des rentes viagères, du prix payé comptant ainsi que tous les embellissements et améliorations apportés par Mme [Q] [R] ;

REJETER la résolution de la vente du 19 juin 2013 ;

CONDAMNER Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G] en sa qualité de curatrice au paiement de la somme de 10 000 Euros au titre du préjudice causé à Mme [R] par la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire stipulée à l’acte de vente ;

ORDONNER la réintégration de Mme [Q] [R] dans le logement situé [Adresse 1] ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G], en sa qualité de curatrice au paiement de la somme de 3.170,35 au titre des charges payées ;

A titre subsidiaire,

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,

OCTROYER vingt-quatre (24) mois de délais à Mme [R] pour s’acquitter du paiement de son éventuelle dette, avec 23 mensualités d’un montant de 1.000 euros et une dernière mensualité pour le solde.

CONDAMNER Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G], en sa qualité de curatrice au paiement de la somme de 752 672,02 Euros au bénéfice de Mme [R], au titre de l’indemnisation des préjudices qu’elles lui ont causés ;

En tout état de cause,

CONDAMNER Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [X] [G] en sa qualité de curatrice à payer la somme de 5 000 euros au bénéfice de Mme [Q] [R] au titre de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de l’infirmation du jugement, elle fait valoir que le commandement de payer du 11 mai 2021 est nul en raison en premier lieu de son caractère équivoque et imprécis quant à la volonté de la crédirentière de se prévaloir de la clause résolutoire en raison de l’utilisation de la formule « si bon lui semble », et qu’il y a une contradiction entre cette formule et celle « dont ma requérante entend se prévaloir », dès lors que la première formule est une hypothèse alors que la seconde est une affirmation, de sorte que l’association des deux formules, par principe contradictoires, est de nature à rendre équivoque la volonté de la crédirentière de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

En second lieu, elle reproche au commandement de payer d’être lacunaire, dès lors qu’il n’y est précisé ni la somme globale demandée, la mention claire de la date comminatoire, ni l’acquisition effective de la résolution de la vente à cette date précise, ni les effets de la résolution de la vente, à savoir la perte de la propriété du bien par le débiteur, la conservation des arrérages antérieurs perçus par le créancier, soit la somme de 206 660 euros, l’expulsion de la défenderesse du bien litigieux, ne lui permettant ainsi pas d’apprécier le bien-fondé de la demande.

Elle ajoute que la clause résolutoire a été mise en 'uvre de mauvaise foi, Mme [G] ayant refusé de réaliser un état des lieux lors de la remise des clés réalisée en présence de M. [N] [Y] dont l’attestation corrobore ce refus et les déclarations de la curatrice concernant la réalisation de devis pour les déduire du montant de la rente, et qu’elle a pour unique objet la réintégration du bien dans le patrimoine de la crédirentière en conservant les sommes versées et les travaux réalisés. . Elle indique que le montant des travaux s’élève à la somme de 18 513,66 euros sellons les devis qu’elle produit, et précise qu’elle ne peut pas payer la rente et avancer les frais des réparations locatives qui devaient être prises en charge par la crédirentière, et ce d’autant que l’état de l’appartement s’est dégradé en raison de son inoccupation durant trois ans.

Elle ajoute que Mme [H] a cessé de payer les charges de copropriété dès le mois de février 2020 pour la somme totale de 3 170,35 euros après déduction d’un éventuel virement de 623,92 euros.

Enfin, au visa de l’article 1240 du code civil, elle soutient que les man’uvres frauduleuses des intimées, mises en 'uvre en vue de reprendre la propriété du bien immobilier vendu, tout en conservant l’intégralité des sommes déjà versées engagent leur responsabilité délictuelle et lui causent divers préjudices (prix payé, taxes foncières et charges de copropriété acquittées, perte de chance d’accéder à la propriété et de constituer un patrimoine immobilier) qu’elle évalue à la somme totale de 752 672,02 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er décembre 2025 auxquelles il est expressément référé pour l’exposé complet des moyens de fait et de droit développés, Mme [U] [H] veuve [F], représentée par sa tutrice Mme [X] [G], suite à la conversion de la mesure de curatelle renforcée en une mesure de tutelle par jugement du 13 novembre 2025, demande à la cour de :

CONFIRMER l’intégralité des dispositions du jugement entrepris

DEBOUTER Mme [R] de toutes ses demandes

CONDAMNER Mme [Q] [R] à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel;

CONDAMNER Madame [Q] [R] aux entiers dépens.

Au soutien de la confirmation du jugement, elle fait valoir que la résolution de plein droit de la vente est acquise, Mme [R] ayant cessé de payer partiellement puis totalement la rente ayant donné lieu à la délivrance de deux commandements de payer les 11 mai 2021 et 14 janvier 2022 visant la clause résolutoire. Elle conteste le caractère équivoque et imprécis du commandement de payer, la formule d’usage « si bon lui semble » n’ayant pas pour effet d’invalider le commandement de payer, lequel mentionne expressément la volonté de la crédirentière de s’en prévaloir. Elle conteste l’existence d’une dette au titre des travaux et d’une compensation avec les arrérages de la rente, tout comme l’existence d’un accord de la curatrice portant sur l’imputation sur le montant de la rente du coût des travaux de réparations locatives nécessaires à I’habitabilité du logement. Elle ajoute que Mme [R] ne produit pas de constat justifiant la nécessité de réaliser des travaux dont l’exécution n’est en outre pas démontrée. Elle conteste, au visa des articles 1359 et 1361 du code civil, la force probante de l’attestation de M. [Y].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE L’ARRET

Bien que Mme [R] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, « infirmer le jugement du 26 mars 2024 en toutes ses dispositions et en ce qu’il a : Dit n’y avoir lieu à requalifier l’acte authentique de vente du 19 juin 2013 du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] en une vente commutative pour un prix de 220 110 euros », elle n’a développé dans le corps de ses conclusions aucun moyen relatif à la qualification du contrat en un contrat de vente viagère, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’elle ne conteste pas le jugement de ce chef.

I – Sur la résolution de la vente viagère

I – 1 Sur la validité du commandement de payer et les conditions d’application de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1978 du code civil, « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages. »

Cette disposition, qui prévoit un mode particulier de sanction en cas de non-paiement de la rente en permettant au crédirentier de procéder à une exécution forcée en saisissant et vendant les biens du débirentier afin d’en tirer une somme suffisante pour assurer le service des arrérages, écarte expressément l’action en résolution pour défaut de paiement des arrérages, par exception à l’article 1184 en sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui posait le principe général selon lequel la résolution d’un contrat synallagmatique peut être demandée en justice dès lors que l’un des cocontractants n’exécute pas ses obligations.

Toutefois, il est constant que ce texte n’ayant pas un caractère d’ordre public, il n’empêche pas les parties d’insérer dans le contrat une clause résolutoire par laquelle les parties conviennent, lors de la formation du contrat, que celui-ci sera résolu de plein droit en cas d’inexécution par une partie des engagements visés dans cette stipulation (Civ3°, 10 nov. 1992, n°90-21.417).

En l’espèce, il résulte des termes de l’acte authentique en date du 19 juin 2013, portant vente d’un appartement, d’une cave et d’un garage entre Mme [H] et Mme [R], que les parties sont convenues de modalités de paiement du prix comprenant d’une part, un capital payé comptant de 38.000 € et d’autre part, une rente annuelle et viagère de 21.600 €, révisable une fois par an chaque jour anniversaire de la rente sur la base de l’indice mensuel des prix à la consommation série hors tabac de l’ensemble des ménages publié par l’INSEE, et d’avance en douze termes mensuels de 1.800 € chacun le 7 de chaque mois.

Cet acte comporte, page 5, une clause prévoyant que le vendeur aura la faculté de renoncer, si bon lui semble, à toute époque, au droit d’usage et d’habitation présentement réservé à son profit et d’abandonner la jouissance du bien à l’acquéreur en prévenant ce dernier de son intention par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois à l’avance, et que dans cette hypothèse, la rente en cours serait majorée de 20%.

Il est prévu en page 6 la clause résolutoire suivante :

«  ' par dérogation aux dispositions de l’article 1978 du code civil il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à son exacte échéance d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d’user du bénéfice de la présente clause.

Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le CREDIRENTIER, toutes sommes payées comptant et notamment la partie du prix stipulée payable comptant, et tous embellissements et améliorations apportés aux BIENS objet des présentes seront de plein droit et définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant,et ce à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés.

En cas de non à son échéance exacte d’un seul terme de rente et de ces majorations éventuelles et sans qu’il soit besoin d’une quelconque mise en demeure, le bénéficiaire de la rente aura droit à une indemnité de dix euros (10.00 €) par jour de retard à titre de clause pénale et sans que cela puisse porter préjudice au droit pour el bénéficiaire de la rente de préférer la résolution du présent contrat, et cette astreinte courra à compter du septième jour suivant la date d’échéance et sera exigible jour par jour'. »

En l’espèce, il est établi que par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 octobre 2020, Mme [G], autorisée en cela par décision du juge des tutelles du 23 juin 2020, a notifié à Mme [R] la décision de renoncer au droit d’usage et d’habitation moyennant la majoration de 20% de la rente avec effet au 15 janvier 2021.

Il n’est pas contesté que la remise des clés, et partant, la prise de jouissance de Mme [R], a eu lieu le 15 janvier 2021 en présence de M. [Y], président du conseil syndical de l’immeuble.

En application de la clause résolutoire susvisée, Mme [H], assistée de sa curatrice, a fait délivrer à Mme [R] le 11 mai 2021, un commandement de payer la somme totale de 7.500 € correspondant à hauteur de 6.440 € au montant des arrérages échus impayés après déduction de la somme de 4.000 € payée par la débirentière, et de 1.060 € à la pénalité de retard conventionnelle de 10 € par jour de retard ayant couru pendant 106 jours du 14 janvier 2021 au 30 avril 2011, et indiquant qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, elle entendait se prévaloir, si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans l’acte authentique, littéralement reproduite au commandement de payer.

Comme l’a retenu le tribunal, la formule d’usage du commandement de payer «  si bon lui semble » n’apparaît pas de nature à rendre équivoque la volonté de la crédirentière de se prévaloir de la clause résolutoire, et ce d’autant qu’après la reproduction intégrale de la clause résolutoire audit commandement, il est expressément indiqué en caractère gras et souligné «  dont ma requérante entend se prévaloir », excluant ainsi tout doute sur l’intention de la crédirentière.

En outre, contrairement aux allégations de Mme [R], ce commandement de payer visant expressément la clause résolutoire est suffisamment précis dès lors d’une part, qu’il détaille comme précisé ci-dessus la somme totale due de 7.500 €, correspondant au montant des arrérages dues après majoration de 20% déduction faite du paiement partiel à concurrence de 4.000 € des arrérages de rente du 1er janvier 2021 au 31 mai 2021, et augmenté du montant détaillé de la pénalité de retard conventionnelle, d’autre part qu’il précise la date d’acquisition de la résolution de plein droit de la vente, soit un mois à compter du jour de la délivrance du commandement de payer, en cas de non-paiement des sommes dues dans ce même délai.

Enfin, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose, à peine de nullité d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, que soient rappelés les effets de la résolution de la vente tenant à la perte de la propriété du bien par le débiteur, la conservation des arrérages antérieurs perçus par le créancier, étant observé que le rappel de la clause résolutoire du contrat le mentionne expressément, ou encore l’expulsion de la débirentière du bien litigieux.

Ainsi, Mme [R] disposait bien de toutes les informations nécessaires lui permettant de connaître les sommes dont elle était débitrice ainsi que le délai dans lequel il lui incombait de régulariser pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.

Elle ne conteste pas avoir partiellement payée la rente à compter du mois de janvier 2021, soit à hauteur de 1.000 € par mois, puis avoir totalement cessé tout paiement à compter du mois de mai 2021, mais soutient que c’est en raison de l’accord de la curatrice pour procéder à une compensation entre les arrérages de rente et le montant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux dont l’état très dégradé aurait été constaté lors de la prise de jouissance du bien le 15 janvier 2021.

Toutefois, comme l’a relevé le tribunal, Mme [R] a seulement produit aux débats pour établir l’état du bien des devis réalisés par diverses entreprises, lesquels ne permettent pas de rapporter la preuve à la fois de l’état du bien et de l’imputabilité de cet état à un défaut d’entretien imputable à la crédirentière, aucun procès-verbal de constat réalisé par une huissier de justice n’ayant été réalisé.

De plus, la seule attestation de M. [Y] évoquant des propos qui auraient été tenus par Mme [G] lors de la remise des clefs concernant la possibilité de faire établir des devis et d’en déduire le montant de la rente et son refus d’établir un état des lieux contradictoire, est insuffisante pour démontrer d’une part, l’état exact de l’appartement et un éventuel défaut d’entretien imputable à la crédirentière, et d’autre part l’existence d’un accord exprès et dépourvu de toute équivoque de Mme [H] pour procéder à une compensation entre le coût des travaux et les arrérages de la rente.

De surcroît, à supposer même que Mme [G] ait refusé d’établir un état des lieux contradictoire, rien n’interdisait à Mme [R] de faire procéder à toutes constatations utiles quant à l’état de l’appartement par un huissier de justice, officier public ministériel, pour permettre le cas échéant à la juridiction saisie d’apprécier si Mme [H] avait effectivement failli à sa propre obligation d’entretien du bien vendu.

Enfin, il importe de rappeler que l’inexécution par l’une des parties, à la supposer établie, de certaines de ses obligations contractuelles n’affranchit pas nécessairement l’autre de toutes ses obligations, et que le débirentier qui invoque la nécessité de procéder à des réparations qui incomberaient au crédirentier ne peut être fondé à suspendre même partiellement le paiement d’arrérages de rentes viagères, a fortiori lorsque la preuve d’un manquement à l’obligation d’entretien du bien n’est pas rapportée, et ne saurait dès lors prétendre faire échec pour ce motif aux effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par ailleurs, la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire n’apparaît pas non plus démontrée, la majoration de la rente consécutive à la renonciation par la crédirentière à son droit d’usage et d’habitation étant rappelée dans le courrier de notification du 14 octobre 2021, et le rappel d’indexation des arrérages de la rente pour les cinq années précédentes réalisé par le commandement de payer du 11 mai 2021 n’ayant pas été invoqué par la crédirentière au soutien de la clause résolutoire ne visant que les arrérages échus impayés résultant de la majoration de la rente.

Enfin, la bonne foi du débiteur est inopérante dès lors que le manquement spécialement sanctionné par la clause résolutoire est avéré, comme cela est le cas en l’espèce.

Par conséquent, le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la clause résolutoire doit recevoir application, et la vente viagère intervenue le 19 juin 2013 résolue de plein droit à la date du 11 juin 2021.

I ' 2 Sur les effets de la résolution du contrat de vente

La résolution emportant en principe anéantissement rétroactif du contrat et restitution réciproque des prestations, le crédirentier recouvre donc la propriété des biens aliénés et doit normalement restituer les arrérages perçus, ainsi que la partie du prix éventuellement perçue au comptant, sauf si les parties ont expressément entendu y déroger notamment en prévoyant que le crédirentier pourra conserver les arrérages perçus.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a ordonné à Mme [R] de restituer à Mme [H] le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], dit qu’à défaut pour Mme [Q] [R] d’avoir volontairement libéré le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [H], assistée de son curateur, pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de I’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonné le transport du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Mme [R] dans le lieu que celle-ci désignera et à ses frais, en application de l’article L433-14 du code des procédures civiles d’exécution, et condamné Mme [R] à payer à Mme [H] une indemnité d’occupation dont le principe et le montant ne sont pas contestés par Mme [R], de 2.300,05 € à compter de la date du 12 juin 2021 jusqu’à la libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’acte de vente prévoit expressément qu’en cas de résolution, « tous les arrérages perçus par le CREDIRENTIER, toutes sommes payées comptant et notamment la partie du prix stipulée payable comptant, et tous embellissements et améliorations apportés aux BIENS objet des présentes seront de plein droit et définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant, et ce à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés. ».

Mme [R] est infondée à demander, en contradiction avec la clause précitée, que lui soient restitués la partie du prix payé comptant et les arrérages de rentes perçus par Mme [H], de sorte que cette demande ne peut être que rejetée.

S’agissant de sa demande de minoration de cette clause pénale au visa de l’article 1152 ancien du code civil duquel il résulte que le juge peut la réduire, même d’office, si elle apparaît manifestement excessive, il sera rappelé en premier lieu que ces dispositions n’imposent pas au juge de limiter le montant de l’indemnité résultant de la clause pénale à celui du préjudice réellement subi par le créancier victime de l’inexécution du contrat.

Néanmoins, dès lors qu’il l’estime manifestement excessive par rapport au préjudice subi par le créancier qu’il apprécie, il lui appartient de réduire le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale, dans la double limite du montant initialement convenu et du montant du préjudice.

Le préjudice réel est donc le paramètre qu’il faut considérer, puisque les juges « souverains dans l’appréciation du préjudice subi par le créancier » ne peuvent en fixant le montant de l’indemnité résultant de l’application d’une clause pénale manifestement excessive, « allouer une somme inférieure au montant du dommage subi par le créancier », sans toutefois être tenus de limiter ce montant à celui du préjudice réellement subi.

Enfin, le fait que les parties aient stipulé que tous les arrérages perçus par le vendeur et tous embellissements et améliorations seront de plein droit et définitivement acquis au vendeur sans recours ni répétition de la part de l’acquéreur à titre de dommages-intérêts et d’indemnités forfaitaire ne peut avoir pour effet de priver le juge de faire application du pouvoir modérateur qu’il tient de la loi, si une disproportion excessive est caractérisée, toute clause contraire au pouvoir de minoration du juge étant en outre réputée non écrite.

En l’espèce, il sera relevé que la valeur vénale de l’immeuble objet du contrat de vente telle que mentionnée à l’acte était de 220.110 € en 2013.

Mme [R] a réglé au titre du prix payé comptant et des arrérages de rente arrêtés au 11 juin 2021 la somme totale de 204.660 €, et non de 225.600 € comme indiqué dans ses conclusions, dès lors que son conseil indique aux termes d’un courrier du 7 juin 2021 qu’elle s’est acquittée de la somme de 162.660 € au 31 décembre 2020 et qu’elle reste devoir 19.450 € sur la partie du prix payable par rente viagère.

Il est constant que Mme [H], âgée de 85 ans lors de la conclusion du contrat en 2013 et de 98 ans le 13 juillet prochain, est placée sous mesure de curatelle renforcée depuis le début de l’année 2019, convertie en tutelle en novembre 2025, en raison notamment d’une altération démentielle de type Alzheimerien à un stade modéré à grave dont l’évolution vers l’aggravation sans possibilité d’amélioration est certaine, et qu’elle demeure en Ehpad depuis à tout le moins la fin de l’année 2019.

Mme [R] invoque le caractère manifestement excessif de la clause pénale sans toutefois caractériser en quoi il existerait une disproportion manifeste entre le préjudice subi par Mme [H] du fait de son inexécution contractuelle, étant rappelé que la rente a généralement pour le crédirentier un caractère alimentaire et que ce dernier a, pendant toute la durée de l’exécution du contrat, couru le risque de l’extinction du contrat par sa mort, et le montant de la réparation conventionnellement fixé, que le caractère aléatoire de la vente suffit à justifier, de sorte que sa demande de réduction de la clause pénale doit être rejetée, et par conséquent, le jugement confirmé en ce qu’il a dit que toutes les sommes perçues par Mme [H] de Mme [R] au titre des rentes viagères, de la partie du prix payé comptant ainsi que tous les embellissement et améliorations apportés, le cas échéant, au bien situé [Adresse 1] à [Localité 2], lui resteront acquis à titre de dommages et intérêts.

II ' Sur les demandes de Mme [R]

II ' 1 Au titre des charges locatives impayées

L’acte de vente tipule, page 5, que «  ..lesdites charges locatives seront payées par le vendeur à l’acquéreur à titre provisionnel trimestriellement et d’avance sur appel de l’acquéreur à concurrence de 70% de l’ensemble des charges, et il sera procédé à une régularisation annuelle des provisions entre les parties ».

Mme [R], qui soutient que dès février 2020, Mme [G] a suspendu tout paiement des charges de copropriété incombant à sa curatélaire en mettant fin au virement trimestriel qui avait été mis en place à son profit, ne produit pas les appels de fonds faisant apparaître la part des charges locatives incombant à la crédirentière au titre de l’année 2020, pas plus que les documents permettant de justifier de la régularisation annuelle de ces charges par rapport aux provisions versées par Mme [H], de sorte qu’elle ne démontre pas qu’elle est effectivement créancière de cette dernière de charges locatives impayées.

Le jugement qui a rejeté cette demande est donc confirmé par ces motifs substitués.

II- 2 Au titre des dommages et intérêts

Mme [R] sollicite en premier lieu la condamnation de Madame [H] et Mme [G], sur le fondement de la responsabilité contractuelle, à lui payer la somme de 10.000€ de dommages et intérêts pour la mise en 'uvre de mauvaise foi de la clause résolutoire.

C’est par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande, Mme [R] ayant échoué à démontrer la mauvaise foi de Mme [H], assistée de sa curatrice, dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

Elle demande également, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, la condamnation des intimées à lui payer la somme de 752 672,02 € en raison de la résolution de la vente, en faisant valoir que Mme [G] l’a manipulée, que le litige a uniquement pour objet de récupérer la propriété du bien litigieux tout en conservant les sommes versées et les améliorations correspondant à la somme de 225.173,66 € ; qu’elle doit également se voir restituer les frais d’acquisition de 39.700 €, les taxes foncières d’un montant de 13.778,36€ ainsi que les dépenses réglées au titre des charges de copropriété correspondant à la somme de 50.000 € ; qu’elle invoque également une perte de chance d’accéder à la propriété évaluée à la somme de 324.000 € en raison de son âge ne lui permettant plus d’acquérir un bien immobilier. Elle soutient enfin subir un préjudice moral résultant de la procédure qu’elle évalue à la somme de 100.000 €.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, comme justement retenu par le tribunal, Mme [R] ne démontre aucune faute délictuelle à l’encontre de Mme [R] et de Mme [G], les allégations relatives à une manipulation de Mme [G] n’étant pas démontrées, et Mme [R], sous couvert de la responsabilité délictuelle, critiquant en réalité la simple application des clauses 'du contrat de vente ayant expressément prévu les conséquences de l’inexécution par le débirentier de son obligation de paiement de la rente.

Le jugement qui a rejeté ces demandes est donc confirmé.

II ' 3 Au titre des délais de paiement

Mme [R] n’étant pas condamnée à payer une quelconque somme par la présente décision, seule une indemnité d’occupation mensuelle étant mise à sa charge sans pour autant être liquidée, aucune demande de condamnation n’étant formée à ce titre, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement.

III ' Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à Mme [H] la somme supplémentaire de 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, et sera, pour les mêmes motifs, déboutée de sa demande par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 21 mars 2024 ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [Q] [R] de sa demande de minoration de la clause pénale ;

DEBOUTE Mme [Q] [R] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [Q] [R] à payer à Mme [U] [H] veuve [F] une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,