Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 21 MAI 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00585 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWSV

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Septembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire PARIS – RG n° 23/01190

APPELANTE

Madame [Y] [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée et assistée M^e Angélique LABETOULE de la SAS SPFPL MUAL, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 2] HABITAT-OPH immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B 344 810 825, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté et assisté de M^e Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483 substituée par M^e Oriane BALLAST, avocat au barreau de PARIS, toque : P0483

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Emmanuelle BOUTIE Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre

Madame Laura TARDY, Conseillère

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Marylène BOGAERS

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Laura TARDY, conseillère pour la présidente empêchée et par M^me Aurély ARNELL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 21 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans une affaire opposant l’EPIC Paris Habitat-OPH à Mme [Y] [D].

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 1993, [Localité 2] Habitat-OPH a donné à bail à [W] [D], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

[W] [D] est décédée le 17 novembre 2021.

Par courriers en date de 31 décembre 2021 et 16 février 2022, [Localité 2] Habitat OPH a sollicité des pièces auprès de Mme [Y] [D], soeur de [W] [D], afin d’étudier sa demande de transfert de bail.

Par courrier du 29 juin 2022, [Localité 2] Habitat OPH a indiqué à Mme [Y] [D] son refus de lui transférer le bail.

Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [Y] [D] une assignation devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, sollicitant du tribunal qu’il:

— constate la résiliation de plein droit du bail, intervenue à la suite du décès de [W] [D] le 17 novembre 2021,

— constate que les conditions légales requises pour un transfert de bail au profit de Mme [Y] [D] ne sont pas réunies,

— constate la qualité d’occupante sans droit ni titre de Mme [Y] [D],

— ordonne l’expulsion de Mme [Y] [D], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier;

— condamne Mme [Y] [D] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir;

— condamne Mme [Y] [D] aux dépens de l’instance.

A l’audience, [Localité 2] Habitat OPH a maintenu ses demandes, sollicitant au surplus le rejet des demandes de Mme [Y] [D]. Le bailleur expose que les conditions d’octroi du logement à la défenderesse ne sont pas réunies en considération de la taille de l’appartement au regard de la composition de son foyer.

Mme [Y] [D] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il déboute [Localité 2] Habitat OPH de l’ensemble de ses demandes, constate le transfert du bail établi au bénéfice de [W] [D] à son profit, condamne [Localité 2] Habitat OPH au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [Y] [D] a exposé avoir sollicité, au décès de sa mère, la titularité du bail relatif à l’appartement objet du litige, avec sa soeur [W] [D], mais que le bail n’a été consenti, par erreur, qu’à cette dernière, alors qu’elle a vécu dans les lieux depuis sa naissance. Elle mentionne justifier de la condition de cohabitation avec sa soeur dans l’année précédent son décès, avoir besoin de l’appartement pour garder des membres de sa famille, raison pour laquelle elle revendique le transfert du bail.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 septembre 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

— constate la résiliation de plein droit du bail relatif aux lieux, appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à compter du 17 novembre 2021, date du décès de [W] [D];

— autorise [Localité 2] Habitat OPH à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [Y] [D] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4];

— dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution;

— condamne [Y] [D] à payer à [Localité 2] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des taxes et charges diverses et courantes, à compter du 18 novembre 2021, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné;

— déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— condamne [Y] [D] aux dépens de l’instance;

— condamne [Y] [D] à verser à [Localité 2] Habitat OPH la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— déboute [Y] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit;

— dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 2] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990.

Vu l’appel interjeté le 19 décembre 2023 par Mme [Y] [D].

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 mars 2024 par lesquelles Mme [Y] [D] demande à la cour de :

Il est demandé à la Cour de réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Paris en date du 21 septembre 2023 et par suite :

' De constater le transfert du bail concernant l’appartement à usage d’habitation situé escalier [Adresse 5] en 1993 ou à titre subsidiaire à compter du décès de Madame [W] [D],

' D’annuler la résiliation du bail relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6],

' De condamner [Localité 2] Habitat OPH à verser 2.500 euros à Madame [Y] [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 17 juin 2024 aux termes desquelles [Localité 2] Habitat OPH demande à la cour de :

recevoir [Localité 2] Habitat-OPH en ses conclusions et l’y déclarer bien fondé,

déclarer Madame [Y] [D] irrecevable en sa demande nouvelle de transfert du bail de 1993,

débouter Madame [Y] [D] de l’ensemble son appel et de l’ensemble de ses

demandes, fins et conclusions,

confirmer le jugement rendu le 21 septembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] en son entier dispositif,

Y ajoutant,

condamner Madame [Y] [D] à payer à la [Localité 2] Habitat OPH la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Madame [Y] [D] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes de Mme [D]

Paris-Habitat-OPH soutient que la demande de Mme [D] de constater le transfert du bail à son profit en raison du décès de sa mère en 1993 est irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel.

Il soutient que devant le premier juge, aucune demande principale n’a été formulée par Mme [D] aux fins de solliciter le transfert de bail à son profit en raison du décès de sa mère en 1993.

Mme [D] n’a pas conclu sur ce point.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Aux termes de l’article 566 de ce code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Aux termes de l’article 567 de ce code, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Il est établi qu’une cour d’appel, saisie d’une fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de prétentions nouvelles en cause d’appel ou la relevant d’office, est tenue de l’examiner au regard des exceptions prévues aux articles 564 à 567 du code de procédure civile (3e Civ., 25 février 2016, pourvoi n° 14-29.760, Bull. 2016, III, n° 32).

En l’espèce, aux termes de ses conclusions de première instance, Mme [D] sollicitait le transfert du bail conclu avec Mme [W] [D], sa soeur, à son profit et devant la cour, elle sollicite à titre principal, le transfert du bail depuis 1993, date du décès de sa mère, et à titre subsidiaire, à compter du décès de Mme [W] [D].

Alors que la demande de transfert de bail à compter du décès de la mère de Mme [D] tend aux mêmes fins que la même demande prenant effet à compter du décès de la soeur de Mme [N], à savoir obtenir le transfert du bail au profit de l’appelante, quelle qu’en soit la date d’effet retenue, cette demande n’est pas nouvelle.

Ainsi, entrant dans une des exceptions prévues par l’article 565 du code de procédure civile, la demande tendant au transfert du bail au profit de Mme [D] sera déclarée recevable de ce chef.

Sur la demande de transfert du bail au profit de Mme [D] à compter du décès de sa mère en 1993

En cause d’appel, Mme [D] sollicite le transfert du bail à son profit à compter de 1993, date du décès de sa mère.

Elle soutient qu’elle a toujours résidé dans le logement loué depuis 1956 avec ses parents et ses frères et soeurs.

Elle précise qu’au décès de sa mère survenu en 1993, le bailleur, au lieu de procéder au transfert du bail au profit des deux filles de la défunte, Mme [W] [D] et Mme [Y] [D] a établi un nouveau bail en date du 28 septembre 1993 au seul nom de Mme [W] [D].

Elle avance avoir déposé, avec sa soeur [W], un imprimé auprès du service du bailleur, le 25 février 1993, pour solliciter le transfert du bail en leurs deux noms.

Enfin, l’appelante fait valoir que loyer afférent au bail était débité sur un compte joint entre les deux soeurs et qu’à la mort de sa mère, le bail aurait dû lui être transféré.

Paris-Habitat OPH conclut au rejet de la demande de Mme [D] de ce chef.

Il soutient que Mme [D] sollicite le transfert du bail à son profit en raison du décès de sa mère en 1993 sans produire ni acte de décès, ni le bail dont sa mère était titulaire ce qui ne permet pas à la cour d’apprécier les conditions du transfert du bail à la date du décès de sa mère.

Il ajoute que Mme [D] ne justifie pas d’une cohabitation effective avec le locataire en titre du logement un an avant son décès ni qu’elle remplissait les conditions d’attribution en l’absence de production de son avis d’imposition de 1992 sur les revenus de 1991.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…) ;

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…)'.

L’article 40 dispose que 'l’article 14 est applicable [aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire'.

Il résulte de ces articles que trois conditions sont requises pour le transfert du bail au descendant du locataire : une cohabitation avec ce dernier depuis au moins un an à la date du décès ; qu’il remplisse les conditions de ressources ; que le logement soit adapté à la taille du ménage.

S’agissant de la condition relative à la cohabitation depuis au moins un an à la date du décès, si Mme [D] produit aux débats un certificat de travail mentionnant l’adresse du logement loué pour la période comprise entre 1973 et 2017 ainsi qu’une demande de transfert de bail établie le 25 février 1993 et signée par Mme [W] [D] et Mme [Y] [D], ces seuls éléments sont insuffisant à démontrer l’existence d’une cohabitation de Mme [Y] [D] avec sa mère dans le logement loué dans l’année précédant le décès de cette dernière.

En outre, alors que les conditions de ressources sont fixées par l’annexe I de l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré, Mme [D] ne justifie pas du montant de ses ressources à la date du décès de sa mère, titulaire du bail.

De plus, s’agissant de l’adaptation du logement à la taille du ménage, cette condition n’est pas davantage remplie, en ce que Mme [D] ne produit aucun élément sur la taille du ménage vivant dans le logement loué.

Par ailleurs, le seul fait que Mme [D] produise aux débats une demande de transfert de bail du 25 février 1993, établie à son nom et à celui de sa soeur, Mme [W] [D], et que le bail ait été régularisé le 18 octobre 1993 au seul nom de cette dernière n’est pas de nature à remettre en cause la régularité du bail conclu.

Ainsi, il en résulte que Mme [Y] [D] ne remplissait pas les conditions du transfert du bail prévues à l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 précité, de sorte que sa demande sera rejetée de ce chef.

Sur la demande subsidiaire de Mme [D] au titre du transfert du bail

A titre subsidiaire, Mme [D] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de transfert du bail à compter du décès de Mme [W] [D].

Elle fait valoir qu’elle remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert du bail et que la condition de sous occupation n’a pas lieu de recevoir application alors qu’elle était âgée de 65 ans au moment du décès de Mme [W] [D].

Elle précise qu’en tout état de cause, elle garde les trois enfants de sa nièce qui est souvent en déplacement compte tenu de son activité professionnelle ce qui justifie qu’elle dispose d’un logement de quatre pièces.

Paris Habitat-OPH sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Il soutient que les conditions du transfert du bail doivent s’apprécier au jour du décès du locataire en titre et que Mme [D] ne justifie pas de l’occupation effective du logement par les trois enfants de sa nièce à la date du décès de la locataire en titre.

Il ajoute que l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation ne se combine pas avec les dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans le cadre d’une demande de transfert de bail ne pouvant avoir lieu en raison de l’inadaptation du logement.

Enfin, il précise que Mme [D] n’est pas éligible à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 alors qu’elle n’est ni une descendante ni une ascendante de Mme [W] [D].

L’article 14 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que "Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité:

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Il résulte de l’article 40 de la même loi que l’article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès et au regard de l’année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n° 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17- 20.409).

La durée de la cohabitation doit être effective et continue (3e Civ., 12 juin 2001, pourvoi n° 98-21.451) et ne peut être contractuellement réduite, dans la mesure où l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d’attribution des logements sociaux, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs (3e Civ., 1 octobre 2008, pourvoi n° 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140).

En l’espèce, la locataire en titre du bail, Mme [W] [D], décédée le 17 novembre 2021, était la soeur de Mme [Y] [D].

Dès lors que le lien de Mme [Y] [D] avec la dernière locataire en titre ne figure pas au nombre de ceux limitativement admis par l’article 14 précité pour pouvoir prétendre au transfert du bail, elle ne justifie pas remplir la condition principale posée par la loi pour solliciter le transfert du bail à son profit.

Ainsi, et sans qu’il soit nécessaire d’étudier si Mme [D] remplit les autres conditions posées par les dispositions combinées des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de rejeter sa demande de transfert du bail.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de transfert du bail, et en tous ses chefs de dispositifs subséquents non critiqués.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

Mme [Y] [D] supportera les dépens d’appel. Il est équitable d’allouer à [Localité 2] Habitat une indemnité de procédure de 1.300 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en appel de la demande de Mme [Y] [D] de bénéficier du transfert du bail à compter du décès de sa mère en 1993,

REJETTE la demande formée par Mme [Y] [D] aux fins du transfert du bail à compter du décès de sa mère en 1993;

CONDAMNE Mme [Y] [D] à payer à [Localité 2] Habitat-OPH la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [D] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toutes autres demandes.

LE GREFFIER LA CONSEILLÈRE POUR LA PRÉSIDENTE EMPÊCHÉE