5ème Chambre

ARRÊT N° 341

N° RG 21/06974 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SF5E

(Réf 1ère instance : 21/000021)

M. [A] [I] [E] [M] [F]

C/

M. [W] [B] [V]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Le Roy

Me [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et Madame VILLENEUVE lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Septembre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 23 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [A] [I] [E] [M] [F]

né le 01 Novembre 1943 à [Localité 3], de nationalité française, retraité

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne LE ROY, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉ :

Monsieur [W] [B] [V]

né le 12 Février 1934 à [Localité 4]

[K] [U] [P]

[Localité 1]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Pascal DAVID de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) – DAVID – MALLEBRERA – BRET-DIBAT, plaidant, avocat au barreau de VANNES

Par acte sous seing privé du 26 octobre 1993, M. [W] [V] a donné à bail à M. [A] [F] un local d’habitation meublé situé [Adresse 5] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 2 500 francs, outre 62,50 francs au titre du droit de bail et taxe additionnelle, se renouvellant par tacite reconduction, par période de 1 mois.

Par jugement en date du 16 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

— condamné M. [A] [F] à payer à M. [W] [V], en deniers ou quittance, la somme de 1 704 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2020, outre les loyers échus et impayés au jour du jugement,

— condamné M. [A] [F] à payer à M. [W] [V], en deniers ou quittance, la somme de 439,91euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2020,

— dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— débouté M. [W] [V] de ses demandes en résiliation du bail, expulsion et indemnités d’occupation,

— condamné M. [A] [F] à verser à M. [W] [V] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [A] [F] à verser à M. [W] [V] la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [A] [F] aux entiers dépens de l’instance,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le 4 novembre 2021, M. [A] [F] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 4 juin 2024, il demande à la cour de :

— dire et juger que le garage était une annexe du logement principal et ne devait donc pas suivre les mêmes calculs de règles d’indexation,

— réformer le jugement dont appel sur l’arriéré locatif, les dommages et intérêts et l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

Statuant à nouveau :

— condamner M. [W] [V] à lui restituer le trop-perçu au titre des calculs d’indexation depuis décembre 2016 pour la somme de 2 554,08 euros et 960 euros, avec indexation à compter de la signification des présentes conclusions,

— constater le caractère non-décent du logement,

— dire et juger que l’indemnité due au titre du préjudice de jouissance est de 400 euros par mois dans la limite de la prescription décennale,

— condamner M. [W] [V] à lui payer à ce titre 24 000 euros sauf à parfaire,

— condamner M. [W] [V] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 (sic),

— condamner M. [W] [V] à régler l’ensemble des dépens de première instance et d’appel,

— débouter M. [W] [V] de son appel incident.

Par dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, M. [W] [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* condamné M. [A] [F] à lui payer en deniers ou quittance la somme de 1 704 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2020, assortie d’intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2020 outre les loyers échus et impayés au jour du jugement,

* condamné M. [A] [F] à lui payer la somme de 439,91 euros au titre des taxes d’ordures ménagères pour les années 2018, 2019 et 2020 assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2020,

* dit que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par période annuelle, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

* condamné M. [A] [F] à lui verser la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [A] [F] aux entiers dépens de première instance,

— déclarer irrecevable M. [A] [F] en ses prétentions et le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il :

* l’a débouté de sa demande en résiliation de bail, expulsion et indemnité d’occupation,

* a limité à 200 euros l’indemnisation qui lui a été allouée au titre de la résistance abusive, des troubles et tracas de M. [A] [F],

Statuant à nouveau de ces chefs,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [A] [F],

— ordonner l’expulsion de celui-ci ainsi que de tous biens et occupants de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique,

— fixer à 700 euros par mois le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [A] [F] à compter de l’arrêt à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs au bailleur,

— condamner M. [A] [F] à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, troubles et tracas,

Additant enfin au jugement de première instance,

— condamner M. [A] [F] à lui verser la somme de 2 775,68 euros au titre de l’arriéré locatif postérieur au jugement de première instance,

— condamner M. [A] [F] à lui verser la somme de 512,78 euros au titre des taxes ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023,

— condamner M. [A] [F] à lui verser la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [A] [F] aux entiers dépens d’appel et ordonner leur distraction au profit de la société Luc [O] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur les loyers impayés

M. [F] demande de réformer le jugement qui l’a condamné à payer une somme de 1 704 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2020. Il fait valoir qu’aucune pièce, ni décompte ni quittance de loyer, n’a été produite aux débats et critique le calcul de l’indexation opéré par le bailleur. Il s’oppose également à ce qu’une seule indexation soit calculée pour le logement et le garage alors que ce dernier est une annexe ajoutée à la location. Il expose que pour le garage et le parking, le bailleur doit se référer à l’indice du coût de la construction et non à l’indice de référence des loyers. Il ajoute que son courrier du 20 juin 2021 adressé à la juridiction de première instance, dans laquelle il réglait la somme de 704 euros, ne signifie pas qu’il a accepté le principe de l’indexation puisqu’il a fait appel de la décision.

Il demande que le bailleur lui rembourse le trop-perçu au titre des calculs d’indexation depuis décembre 2016 pour les sommes de 2 554,08 euros et 960 euros.

M. [V] soutient que M. [F] n’avait pas remis en cause l’indexation des loyers comme l’a relevé le premier juge, ce qui vaut acquiescement à la demande au visa de l’article 408 du code de procédure civile. Il ajoute qu’il a toujours avisé son locataire des indexations opérées et que ce dernier ne les a jamais contestées et n’a jamais sollicité de distinguer l’indexation du logement de celle du garage avant la procédure en cours. Il sollicite la confirmation du jugement.

Il demande également que M. [F] lui règle l’arriéré locatif postérieur au jugement soit la somme de 2 775,68 euros (779,76 euros pour l’année 2022, 1 075,92 euros pour l’année 2023 et 920 euros de janvier à août 2024).

Il sollicite la confirmation du jugement sur la condamnation de M. [F] à lui verser la somme de 439,91 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2018 à 2020 et de le voir condamner à la somme de 512,78 euros au titre de cette même taxe pour les années 2021, 2022 et 2023.

Aux termes des dispositions de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Aux termes de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,

I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. – Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que le loyer initial a été fixé à la somme de 2 562 francs pour le logement et le parking et qu’une clause d’indexation y est mentionnée de la sorte : 'dans l’hypothèse où la durée du bail serait supérieure à une année, le loyer serait révisé automatiquement et de plein droit chaque année en fonction de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. L’indice retenu est celui du 1er trimestre 1993-1022 '. Il est également rappelé aux dispositions générales que le loyer sera révisé automatiquement et de plein droit chaque année à la date anniversaire du bail ou à la date stipulée aux conditions particulières.

Il est annexé au contrat de bail un courrier daté du 3 juin 2002 et signé par les deux parties mentionnant que le montant du loyer est fixé à 490 euros par mois et le montant de la location du garage est de 50 euros par mois soit un loyer mensuel de 540 euros à compter du 1er juin 2002.

M. [F] ne peut reprocher à son bailleur de ne pas avoir produit de décompte alors que celui-ci a communiqué différents courriers de relance adressés à son locataire auxquels sont joints les décomptes des sommes dues. De plus, M. [V] a joint à son assignation le décompte détaillé des sommes réclamées de sorte que M. [F] n’était pas dans l’ignorance des sommes réclamées. Il ne peut non plus tenter de dissocier le montant de la location de l’appartement de celui du garage, l’avenant du bail, signé par les deux parties, mentionnant clairement que le montant mensuel du loyer était désormais de 540 euros en ce inclus le garage sans remettre en cause les autres dispositions du contrat de bail, et notamment la clause d’indexation, auquel il est annexé.

M. [V] indique avoir adressé un courrier du 2 août 2016 informant son locataire du montant indexé du loyer de 666 euros par mois selon le dernier indice de référence du second trimestre 2016 en ce compris la location du garage et un autre courrier du 4 novembre 2019 qui informe son locataire du nouveau montant du loyer indexé de 690 euros selon le dernier indice de référence du trimestre 2016 en ce compris la location du garage.

Le premier juge a justement relevé que M. [F] n’a pas contesté avoir reçu ses courriers et n’a pas entendu remettre en cause le montant de l’indexation ou du loyer indexé puisqu’il a adressé un chèque de 704 euros que le bailleur avait indiqué avoir reçu mais pas encaissé.

Le premier juge a rappelé, à bon droit, les dispositions de l’article 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005, entrée en vigueur le 1er janvier 2006, aux termes de laquelle la valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l’indice mesurant le coût de la construction à la date de référence de ces contrats est remplacée par la valeur de référence des loyers à cette même date de référence de sorte qu’à la date de révision du loyer, soit la date d’échéance du bail, l’indice de référence des loyers était celui du troisième trimestre. Le premier juge en a justement déduit que les indexations revendiquées étaient conformes aux dispositions légales.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [A] [F] à payer à M. [W] [V], en deniers ou quittance, la somme de 1 704 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2020, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2020, outre les loyers échus et impayés au jour du jugement.

M. [V] demande devant la cour que M. [F] soit condamné à lui régler la somme de 2 775,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024. M. [F] ne conteste pas cette somme aux termes de ces écritures. Il convient de faire droit à la demande du bailleur.

S’agissant des sommes dues au titre des charges locatives, M. [F] n’a pas entendu remettre en cause les dispositions du jugement qui l’ont condamné à verser la somme de 439,91 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2018 à 2020. Le jugement sera confirmé. De plus, il sera fait droit à la demande de M. [V] de voir condamner M. [F] à lui verser la somme de 512,78 euros au titre de cette même taxe pour les années 2021, 2022 et 2023 qui sont justifiées devant la cour et non contestées par M. [F].

— sur la demande de résiliation judiciaire et d’expulsion

M. [V] soutient que M. [F] ne fait pas un usage des lieux qui correspond à la destination normale de ceux-ci en ce qu’il stocke des encombrants et déchets sur l’emprise immobilière de l’immeuble et qu’il stationne ses deux véhicules à cheval sur plusieurs places. Il soutient qu’il démontre le défaut de jouissance paisible du locataire justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail et son expulsion.

M. [F] demande de confirmer le jugement qui a débouté M. [V] de ses demandes. Il fait valoir que le bailleur ne démontre pas la réalité des manquements qu’il lui reproche.

En vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et, en application de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, selon les circonstances, faire résilier le bail.

S’agissant de la présence des encombrants, M. [V] se contente de produire un courrier de sa part du 31 juillet 2014 demandant à son locataire de ne pas occuper des espaces extérieurs à sa terrasse et un constat d’huissier du 22 août 2014 qui relève qu’une partie du terrain situé devant l’immeuble est utilisée comme potager et débarras mais il ne démontre pas que ces manquements, survenus ponctuellement au cours de l’été 2014, se poursuivent. S’agissant du non-respect des places de stationnement, à supposer que cela puisse constituer un manquement suffisamment grave, M. [V] ne verse aux débats que des photographies qu’il a lui-même prises et qui ne sont pas probantes en ce qu’elles ne sont pas datées avec certitude et ne sont corroborées par aucun autre élément.

Le jugement, qui a débouté M. [V] de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire, sera confirmé.

— Sur l’indécence du logement

M. [F] invoque l’indécence du logement qu’il occupe et sollicite la condamnation du bailleur à lui verser une somme de 24 000 euros correspondant à une réduction des 2/3 du loyer de 640 euros. Il soutient que l’électricité est à refaire, que l’évier s’est effondré et que la salle de bains est inutilisable. Il dit avoir contacté le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne le 8 mars 2023 qui a transmis un rapport au maire de [Localité 2]. Il ajoute avoir déposé plainte auprès du procureur de la République le 27 mai dernier.

M. [V] soulève l’irrecevabilité de cette demande qui n’avait pas été soulevée en première instance.

Il ajoute que les autorités alertées par M. [F] n’ont pas donné suite à ses plaintes au motif qu’il est seul responsable de l’état de son logement et que les photographies du constat d’huissier dressé par M. [F] démontrent des dégradations volontaires du locataire et un manque d’entretien de celui-ci. Il ajoute justifier des factures de travaux qu’il a fait réaliser dans le logement de M. [F].

L’article 564 du code de procédure civile dispose 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, M. [F] n’avait pas soulevé l’indécence du logement devant le premier juge qu’il présente pour la première fois devant la cour. Cette demande n’ayant pas pour objet d’opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, sa demande sera déclarée irrecevable.

— Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, troubles et tracas

M. [F] demande de réformer le jugement qui a alloué à M. [V] une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts qu’il considère comme non justifiée.

M. [V] sollicite de voir porter la somme allouée à 1 000 euros.

Le jugement entrepris a justement relever que M. [V] avait dû ester en justice pour faire valoir ses droits dans un contexte où les demandes financières étaient anciennes et a parfaitement évalué son préjudice en lui allouant la somme de 200 euros. Le jugement sera confirmé.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant en son appel, M. [F] sera condamné à payer une somme de 2 000 euros à M. [V] au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable les demandes de M. [A] [F] relative à l’indécence du logement au visa de l’article 564 du code de procédure civile ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [A] [F] à payer à M. [W] [V] la somme de 2 775,68 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 août 2024 ;

Condamne M. [A] [F] à payer à M. [W] [V] la somme de 512,78 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères pour les années 2021, 2022 et 2023 ;

Condamne M. [A] [F] à payer à M. [W] [V] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ;

Condamne M. [A] [F] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.

Le greffier, La présidente,