Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 08 JANVIER 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/12755 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIASK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 6] – RG n° 22/05024

APPELANTE

Madame [H] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e François MEURIN de la SELARL TOURAUT AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉE

COMMUNE DE [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Ingrid VAN ELSLANDE de la SELEURL I.VAN ELSLANDE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

Ayant pour avocat plaidant M^e Nadia LOUNICI, avocat au barreau de PARIS, toque :G746

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre

M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Madame Laura TARDY, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Apinajaa THEVARANJAN, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat signé le 14 septembre 2018, la commune de [Localité 10] a donné à bail à Mme [H] [V] épouse [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 632,47 euros.

Par ordonnance de référé du 30 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a notamment constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies à la date du 6 avril 2021 et a condamné Mme [H] [G] au paiement de la somme de 1.478,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations dus au 8 novembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance, en lui accordant des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Mme [H] [G] a quitté les lieux le 29 avril 2022.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2022, Mme [H] [G] a fait assigner la commune de Saint-Rémy-de-la-Vanne devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la condamner à lui verser les sommes de :

7.034,17 euros de répétition des provisions sur charges indûment appelées sur les années 2018 à 2022, soit 6 450 euros au titre des provisions sur charges et 584,17 euros à titre de participation pour la taxe d’ordures ménagères ;

5.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

1.800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

La commune de [Localité 10], a sollicité de :

— à titre principal, juger l’irrecevabilité de la demande adverse de restitution des sommes indues ;

— à titre subsidiaire, rejeter les demandes adverses ;

— en tout état de cause, condamner Mme [H] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement contradictoire entrepris du 21 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux a ainsi statué :

DÉCLARE recevable l’action en répétition de provisions de charges formée par Mme [H] [G] ;

DÉBOUTE Mme [H] [G] de sa demande en répétition des sommes réglées au titre de la participation aux charges de chauffage pendant l’exécution du contrat de location ;

DÉBOUTE Mme [H] [G] de sa demande en répétition des sommes réglées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant l’exécution du contrat de location ;

DÉBOUTE Mme [H] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Mme [H] [G] à verser à la commune de [Localité 10] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [H] [G] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 juillet 2023 par Mme [H] [G],

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 16 octobre 2023 par lesquelles Mme [H] [G] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Meaux du 21 juin 2023 en ce qu’il a :

Débouté Mme [H] [G] de sa demande en répétition des sommes réglées au titre la participation aux charges de chauffage pendant l’exécution du contrat de location.

Débouté Mme [H] [G] de sa demande en répétition des sommes réglées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant l’exécution du contrat de location.

Débouté Mme [H] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Condamné Mme [H] [G] à verser, à la Commune de [Localité 10] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamné Mme [H] [G] aux dépens.

En conséquence,

Condamner la Commune de [Localité 10] à verser à Mme [H] [G], la somme de 7 034,17 euros de répétition des provisions sur charges indûment appelées sur les années 2018 à 2022,

Condamner la Commune de [Localité 10] à verser, à Mme [H] [G], la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

Condamner la Commune de [Localité 10] à verser à Mme [H] [G], la somme de 2 800 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamner la Commune de [Localité 10] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 16 novembre 2023 par lesquelles la Commune de [Localité 10] demande à la cour de :

A titre principal :

DIRE ET JUGER irrecevables et non fondées les demandes, fins, moyens et prétentions de Mme [H] [G] ;

A titre subsidiaire :

CONFIRMER le jugement du Juge des de la protection du Tribunal Judicaire de Meaux en date du 21 juin 2023 en ce qu’il a :

Débouté Mme [H] [G] de sa demande en en répétition des sommes réglées au titre la participation aux charges de chauffage pendant l’exécution du contrat de location.

Débouté Mme [H] [G] de sa demande en répétition des sommes réglées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant l’exécution du contrat de location.

Débouté Mme [H] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Condamné Mme [H] [G] à verser, à la Commune de [Localité 10] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamné Mme [H] [G] aux dépens.

CONDAMNER Mme [H] [G] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de répétition des provisions sur charges indûment appelées

* Les fins de non-recevoir tirées de la prescription des demandes opposées par la commune

¿ S’agissant de la prescription fondée sur l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales

Le premier juge a déclaré recevable l’action en répétition des provisions sur charges formée par Mme [G], aux motifs que l’ordonnance de référé du 30 novembre 2021 n’avait pas autorité de la chose jugée au principal et n’avait donc pas vocation à fixer définitivement la somme due au titre des charges.

Il n’a toutefois pas tranché dans ses motifs la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande à défaut de contestation des titres exécutoires émis par la commune relatives aux charges de chauffage et à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, que la commune avait pourtant soulevée devant lui.

Devant la cour, la commune de [Localité 12] sollicite à nouveau que la demande de Mme [G] soit déclarée irrecevable, en faisant valoir que les titres exécutoires émis afin d’obtenir le paiement des charges de chauffage et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères n’ont pas fait l’objet de recours, de sorte que l’appelante n’est plus recevable à contester les sommes concernées. Elle ajoute que, parmi les 19 titres produits, seuls trois ont été émis après le 1er janvier 2020, et mentionnent bien que le tribunal judiciaire est compétent, ajoutant seulement 'à titre d’exemple : loyers et charges : tribunal d’instance'.

Mme [G] conclut à la recevabilité de sa demande, en faisant valoir que les dispositions de l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales ne peuvent faire obstacle aux dispositions d’ordre public de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 imposant une régularisation annuelle des charges. Elle ajoute qu’au demeurant, le délai n’a pas couru, dès lors qu’en application de l’article R. 421-5 du code de justice administrative, les voies de recours doivent être mentionnées dans la notification de la décision, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, dès lors qu’il est notamment mentionné, à titre d’exemple, une contestation devant le tribunal d’instance ayant disparu depuis le 1er janvier 2020.

En l’espèce, le bail litigieux est expressément soumis au titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article L. 1617-5, 2° du code général des collectivités territoriales, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'l’action dont dispose le débiteur d’une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local pour contester directement devant la juridiction compétente le bien-fondé de ladite créance se prescrit dans le délai de deux mois suivant la réception du titre exécutoire ou, à défaut, du premier acte procédant de ce titre ou de la notification d’un acte de poursuite'.

L’article R. 421-5 du code de justice administrative prévoit que 'les délais de recours contre une décision administrative ne sont opposables qu’à la condition d’avoir été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification de la décision'.

Il a été jugé par le Conseil d’Etat que la notification d’une décision administrative doit, dans l’hypothèse d’un recours contentieux, indiquer si celui-ci doit être formé auprès de la juridiction administrative de droit commun ou devant une juridiction spécialisée et, dans ce dernier cas, préciser laquelle.

En l’absence de notification régulière des voies et délais de recours, le délai de recours de deux mois prévu par l’article L. 1617-5, 2°, du code général des collectivités territoriales pour contester un titre émis par une collectivité territoriale ne court pas (Ass. Plén., 8 mars 2024, n°21-21.230).

En l’espèce, Mme [G] sollicite la répétition de la somme totale de 7034,17 euros, représentant 6450 euros réglée suivant les titres exécutoires émis à son encontre par la commune pour un montant de 150 mensuels au titre de la 'participation au chauffage’ pendant la durée de la location (soit 43 mois), outre la somme de 584,17 euros réglée en vertu des titres exécutoires relatifs aux taxes d’ordures ménagères 2018 à 2021.

Il est constant qu’elle n’a pas formé de recours contre les titres exécutoires litigieux.

La commune, bien qu’ayant souscrit un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 avec Mme [G], était tenue de suivre les règles de la comptabilité publique en émettant un titre de recettes individuel permettant l’exécution forcée d’office contre le débiteur au titre des charges. Il en résulte que l’application des dispositions de l’article L1617-5 du Code général des collectivités territoriales ne peut être écartée en l’espèce.

Toutefois, les titres exécutoires litigieux produits mentionnent :

'Voies de recours : dans le délai de deux mois suivant la notification du présent acte (article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales), vous pouvez contester la somme mentionnée en saisissant directement le tribunal judiciaire ou le tribunal administratif compétent suivant la nature de la créance’ ; s’ensuivent une liste d’exemples, dont la saisine du tribunal d’instance pour les loyers et charges.

Il convient de considérer que les notifications litigieuses ne comportent pas clairement l’identification de la juridiction compétente pour statuer sur le recours, dès lors que deux branches d’une alternative (tribunal judiciaire ou tribunal administratif) sont simplement indiquées, même si elles sont illustrées d’exemples, mentionnant au demeurant le tribunal d’instance, juridiction disparue depuis le 1er janvier 2020, de sorte qu’elles n’ont pu faire valablement courir le délai de deux mois prévu à l’article L. 1617-5 du code général des collectivités territoriales.

En conséquence, il y a lieu de juger que, ce délai n’ayant pas commencé à courir, la fin de non-recevoir tirée de la prescription doit être écartée à ce titre.

¿ S’agissant de la prescription partielle de la demande en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989

Devant la cour, la commune fait valoir que, selon le raisonnement de l’appelante, le montant des charges aurait dû faire l’objet d’une régularisation à compter du 14 septembre 2019, de sorte qu’elle disposait de trois ans pour agir, soit jusqu’au 14 septembre 2022, alors qu’elle n’a introduit l’instance que par acte du 27 octobre 2022, de sorte qu’elle peut uniquement contester le montant des charges versées à compter du 27 octobre 2019, soit 29 mois de charges de chauffage, soit 4350 euros, et qu’il en va de même pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Mme [G] réplique que 'ses demandes pour les mois de septembre 2018 à décembre 2019 ne sont pas prescrites puisqu’elle n’a eu connaissance de son droit d’agir que le 1er janvier 2020, date à laquelle aucune régularisation n’est intervenue avec certitude pour 2018 et 2019".

Selon l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit'.

L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision (3e Civ., 9 novembre 2017, n° 16-22. 445 ; 3e Civ., 20 décembre 2018, n° 17-23.895 ; 3e Civ., 8 mars 2018, Bull 29, n°17-11.985, 17-12.015, 17-12.004 ; 3e Civ., 6 mai 2021, n° 20-11.707).

En l’espèce :

— s’agissant des charges de chauffage, la commune a exigé de Mme [G] la somme forfaitaire de 150 euros, et n’a procédé à aucune régularisation ; ce n’est qu’après l’introduction de la présente instance qu’elle a produit les factures de fioul censées justifier du montant des sommes réclamées ; il en résulte que la prescription n’a pas couru ;

— s’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, en revanche, Mme [G] était en mesure d’agir dès la réception des titres exécutoires afférents, mais n’a introduit sa demande que par acte d’huissier du 27 octobre 2022 ; il en résulte que sa demande est prescrite pour la TEOM 2018, mais pas pour la TEOM 2019, dès lors que le titre exécutoire la concernant a été émis le 19 novembre 2019.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a déclaré recevable l’action en répétition de provisions pour charges formée par Mme [G], à l’exception de sa demande concernant la TEOM 2018 d’un montant de 50,17 euros, qui sera déclarée irrecevable.

* Le bien-fondé des demandes

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de ses demandes en répétition des sommes réglées au titre de la participation aux charges de chauffage et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant l’exécution du contrat de location, Mme [G] les réitère devant la cour, en sollicitant la répétition de la somme totale de 7034,17 euros, composée de 6450 euros réglée suivant les titres exécutoires émis à son encontre par la commune pour un montant de 150 euros mensuels au titre de la 'participation au chauffage’ pendant la durée de la location (soit 43 mois), outre la somme de 534 euros réglée en vertu des titres exécutoires relatifs aux taxes d’ordures ménagères 2019 à 2021 [la demande au titre de la TEOM 2018 d’un montant de 50,17 euros ayant été déclarée irrecevable].

La commune de [Localité 10] conclut à la confirmation du jugement entrepris.

¿ S’agissant des charges de chauffage

Mme [G] fait valoir que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, ne prévoit pas de montant forfaitaire mensuel de charges pour les biens donné à bail nu, mais uniquement pour les logements meublés, de sorte que ce montant forfaitaire est inapplicable. Elle souligne que la commune, qui soutient qu’elle a rempli la cuve à fioul pour un coût bien supérieur à ce qu’elle lui réclamait, fait fi de l’existence de la salle communale attenante, chauffée grâce à la même cuve à fioul. Elle ajoute que la commune, qui a reloué le bien, réclame dorénavant au nouveau locataire une provision sur charges de 44 euros, laquelle inclut l’entretien de la chaudière et la TEOM, le combustible étant réglé directement par ce dernier, sans qu’on puisse déterminer à quelle période correspond la facture de 1000 litres produite au nom de ce dernier.

La commune réplique que le contrat de bail prévoit que les charges sont constituées d’une participation au chauffage dans les conditions fixées par délibération du conseil municipal, lequel a décidé d’un montant forfaitaire mensuel de 150 euros, de sorte que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas vocation à s’appliquer. Elle ajoute que la participation financière de Mme [G] pour son chauffage est bien en-deçà de l’évaluation de l’expert ayant réalisé le diagnostic de performance énergétique, estimant le coût annuel d’énergie entre 2354 et 3184 euros. Elle affirme qu’entre le 24 septembre 2018 et le 18 mars 2020, soit 18 mois, Mme [G] a consommé 4680,20 litres de fioul, soit 4337 euros, alors qu’elle n’a réglé que (150 euros x 18 mois) = 2700 euros, de sorte qu’elle serait en droit d’effectuer une demande reconventionnelle à ce titre à hauteur de 1637 euros. Elle soutient avoir rempli deux fois la cuve entre le 18 mars 2020 et le 29 avril 2022, pour un coût total de 4976,28 euros, tandis que la locataire n’a réglé que (150 euros x 25 mois) = 3750 euros. Elle ajoute que, sur cette période, Mme [G] 'a été la seule utilisatrice du chauffage', dès lors que 'la crise sanitaire a entraîné, dans un premier temps, une absence totale d’utilisation de la salle communale, puis un net ralentissement'. Elle déclare que, dorénavant, le nouveau locataire du bien paye directement sa consommation de fioul.

Selon l’article 2, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, 'les dispositions du présent titre sont d’ordre public'.

L’article 23, dans sa rédaction applicable au jour de la conclusion du bail, dispose que 'les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (…) ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (…)'.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (3e Civ., 22 mars 2005, n°04-11.728 ; 3e Civ., 31 mai 2011, n°10-18.568).

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire (3e Civ., 9 juin 2015, n°14-15.444).

L’obligation de régularisation annuelle des charges n’est cependant assortie d’aucune sanction et le bailleur peut en justifier à tout moment, y compris devant le juge, notamment pour s’opposer à l’action du locataire en répétition de charges indûment perçues par le bailleur (3e Civ., 25 janvier 2024, n°22-21.379).

Le principe selon lequel les charges récupérables sont exigibles sur justification prohibe toute évaluation forfaitaire, nonobstant toute clause contraire dans le bail (3e Civ., 4 mai 2010, n°09-14.871).

Pour rejeter une demande de remboursement de charges locatives, le juge doit constater que le bailleur a tenu à la disposition du locataire les pièces justificatives des sommes réclamées (3e Civ., 28 novembre 2019, n°18-23.919).

En l’espèce, le contrat de bail comporte la stipulation suivante au titre des charges: 'participation au chauffage répartie par délibération distincte. Taxe des ordures ménagères payable en une fois par an, selon avis d’imposition du centre des impôts'.

La commune produit les délibérations du conseil municipal ayant fixé à '150 euros par mois la participation pour les dépenses de chauffage liées au logement de [Localité 7]' pendant la durée de la location.

Il n’est pas contesté, et il résulte au demeurant des pièces produites, que le bien loué, consistant en un logement de 5 pièces, est situé dans un ensemble immobilier, qui constituait l’ancienne école communale, et qui contient également un local communal servant de salle des fêtes. Jusqu’en fin d’année 2021, une unique cuve à fioul desservait l’ensemble immobilier ; depuis cette date, la commune a fait procéder à l’installation d’une chaudière murale individuelle dans les locaux communaux.

Contrairement à ce que soutient la commune, l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, est applicable en l’espèce, et la commune ne pouvait facturer à la locataire un montant mensuel forfaitaire au titre des charges de chauffage, nonobstant les stipulations du bail, qui se contentaient au demeurant de renvoyer à une délibération pour les fixer.

Devant la cour, la commune produit, à titre de justificatifs des charges de chauffage, des factures de fioul acquittées par la commune les 2 octobre 2018, 29 mai 2019, 18 mars 2020 et 10 décembre 2021, précisant que le combustible a été livré '[Adresse 8]', mais ne permettant pas d’individualiser la consommation de Mme [G], dès lors qu’il n’est pas contesté que l’immeuble situé à cette adresse contient également la salle communale, dont la commune ne justifie nullement de l’absence d’utilisation sur la période. Elle communique en outre une facture du 10 novembre 2021 portant sur 'l’installation d’une chaudière électrique à l’ancienne école de [Localité 7] afin de désolidariser du reste du bâtiment au point de chauffage', et justifie que le nouveau locataire règle dorénavant lui-même sa facture de fioul, la période de chauffe concernée par la facture de ce dernier, d’un montant de 1379 euros réglée le 3 février 2023, n’étant pas déterminée.

La commune ne saurait valablement se prévaloir du diagnostic de performance énergétique, au demeurant établi le 4 mars 2022, soit quelques semaines uniquement avant la fin du bail, et qui ne mentionne uniquement qu’une fourchette d’estimation, pour voir établir le montant effectif de consommation de fioul de la locataire depuis l’entrée dans les lieux du 15 septembre 2018.

A titre surabondant, il sera relevé que la commune, qui se prévaut de ce qu’elle aurait pu former une demande reconventionnelle à l’encontre de Mme [G] au titre de la régularisation des charges de chauffage, ne forme pas une telle demande.

En conséquence, il convient de juger que la commune ne rapporte pas la preuve par les pièces produites des charges de chauffage afférentes au seul logement loué par Mme [G].

Il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris, de la déclarer bien fondée en sa demande, et de condamner la commune à lui régler la somme de 6450 euros (soit 150 euros x 43 mois de location) au titre de la répétition des charges de chauffage indûment perçues pendant la durée de la location.

¿ S’agissant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Mme [G] fait valoir que la TEOM facturée correspond à l’intégralité de la TEOM pour les lieux situés [Adresse 3], incluant également la salle communale. Elle ajoute que, 'si la commune n’est pas soumise à la TEOM, l’on perçoit mal ce qu’elle refacture'.

La commune réplique qu’en vertu des articles 1520 et 1521 du code général des impôts, elle n’est pas soumise à la TEOM, raison pour laquelle elle l’a refacturée à Mme [G].

L’article 1520, I du code général des impôts dispose que 'les communes qui assurent au moins la collecte des déchets des ménages peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service de collecte et de traitement des déchets ménagers et des déchets mentionnés à l’article L. 2224-14 du code général des collectivités territoriales ainsi qu’aux dépenses directement liées à la définition et aux évaluations du programme local de prévention des déchets ménagers et assimilés mentionné à l’article L. 541-15-1 du code de l’environnement, dans la mesure où celles-ci ne sont pas couvertes par des recettes ordinaires n’ayant pas le caractère fiscal (…)'.

L’article 1521, II prévoit que les communes sont exonérées de ladite taxe.

Il résulte des pièces produites que la commune a émis des titres exécutoires en 2019, 2020 et 2021 relatifs à la TEOM suivant avis d’imposition à ce titre portant sur l’adresse du [Adresse 3].

Les communes étant exonérées de paiement de la TEOM, ce que la Direction générale des Finances Publiques ne peut ignorer, les sommes correspondantes sont nécessairement afférentes au seul logement loué, et sont donc dues par Mme [G].

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris qui l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts d’un montant de 5000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, Mme [G] la réitère devant la cour.

Elle fait valoir que le logement n’était pas décent, compte tenu des dysfonctionnements du système de chauffage, faisant du bien une passoire thermique classée G, de l’état de la cave, de la superficie réelle du logement de 80 m² inférieure à la superficie de 100 m² alléguée par la commune, de l’absence de réalisation des diagnostics, et de la présence de plomb et d’amiante. Elle affirme que, si elle avait eu connaissance de ces éléments, elle n’aurait pas loué le bien, ou alors à un loyer inférieur.

La commune conclut à la confirmation du jugement entrepris, en faisant valoir que Mme [G] ne rapporte la preuve par aucun document officiel de l’indécence du logement. Elle relève que les revêtements en plomb ne sont pas dégradés, de sorte qu’aucun risque n’est avéré, et que le rapport relatif à l’amiante, illisible, fait simplement état d’un conduit en fibre ciment dans le local chaudière. Elle souligne que le logement était en bon état lors du constat d’état des lieux de sortie. Elle affirme que la locataire a retardé l’établissement des diagnostics. Elle conclut que Mme [G] ne justifie d’aucun préjudice de jouissance, de sorte que sa demande doit être rejetée.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée'.

En vertu de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (…) ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement (…)'.

L’article 3 bis dudit décret, créé par le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 et entré en vigueur le 1er janvier 2023 [donc pas encore en vigueur à la date de fin du contrat de bail litigieux] prévoit dorénavant qu’en 'France métropolitaine, le logement a une consommation d’énergie, estimée par le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation, inférieure à 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an'.

En l’espèce, s’agissant des dysfonctionnements du système de chauffage et de l’état de 'passoire thermique’ du logement, la classification du logement en 'G’ dans le diagnostic de performance énergétique réalisé en fin de bail le 4 mars 2022, s’il démontre que le logement est énergivore, ne permet pas d’établir qu’il serait indécent, et ce d’autant moins que l’article 3 bis du décret précité n’était pas encore en vigueur, et qu’à titre surabondant, la consommation estimée dans le diagnostic est de 442 kWh, de sorte qu’il ne serait pas indécent quand bien même cet article aurait été en vigueur. Pour le surplus, Mme [G] ne prouve pas qu’elle aurait subi un préjudice de jouissance dû à une surconsommation de chauffage, et ce d’autant moins que sa demande de répétition des charges de chauffage a été accueillie.

S’agissant de l’état de la cave, les simples photographies, non datées ni contextualisées, produites en pièce 15 par Mme [G] ne sauraient suffire à démontrer qu’elle aurait subi un préjudice de jouissance à ce titre, et ce d’autant moins que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 29 avril 2022 démontre qu’elle est en bon état, avec des peintures rénovées.

S’agissant de la superficie du bien loué, l’unique exemplaire du bail, produit par Mme [G] en pièce 1, ne comporte aucune mention relative à la superficie. S’il résulte d’échanges de courriers ultérieurs avec la commune que celle-ci a pu indiquer une superficie de l’ordre de 100 m², alors que la superficie habitable résultant du diagnostic technique du 4 mars 2022 est de 80,66 m², Mme [G] ne justifie, ni que cette superficie affecterait la décence du bien, ni que la commune lui aurait sciemment menti sur la superficie lors de la conclusion du bail, ce qui l’aurait déterminé à contracter, ni que le loyer serait surévalué, ce qu’elle allègue sans le démontrer par la moindre pièce. Il en résulte qu’aucun préjudice n’est démontré à ce titre.

S’agissant de la présence de plomb dans des revêtements non dégradés, et du 'repérage de matériaux ou produits susceptibles de contenir de l’amiante’ dans du plafond du sous-sol, résultant des diagnostics techniques précités du 4 mars 2022, la preuve que cette présence, qui n’est au demeurant que putative s’agissant de l’amiante en l’absence de prélèvement, engendrerait un risque manifeste pour la santé et la sécurité physique de la locataire au sens de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 n’est pas démontré.

Enfin, s’il est établi que la commune n’avait pas fait procéder aux diagnostics préalables avant la prise à bail, il résulte des pièces produites que Mme [G] n’était pas disponible pour la venue des techniciens, retardant leur réalisation depuis septembre 2020. Au demeurant, l’obligation à la charge du bailleur n’est qu’informative, et la loi ne prévoit pas de sanction. Mme [G] ne justifie pas du préjudice de jouissance qui en serait résulté, alors que le bien était en bon état tant dans l’état des lieux d’entrée que de sortie.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve de l’indécence du bien, pas plus que celle d’un préjudice de jouissance qui en serait résulté, n’est pas rapportée par Mme [G], et il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Chaque partie succombant pour partie en ses prétentions, il convient, infirmant le jugement entrepris sur ces points, de dire que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés, que ce soit en première instance ou en appel, et de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, rejetant les demandes des parties à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

INFIRME, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevable l’action en répétion de provisions sur charges formée par Mme [H] [G] (à l’exclusion de la demande portant sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018),

— débouté Mme [H] [G] de sa demande en répétition des sommes réglées au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pendant l’exécution du contrat de location,

— débouté Mme [H] [G] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

Et statuant à nouveau sur les chefs de dispositif infirmés et y ajoutant,

DÉCLARE Mme [H] [G] irrecevable en sa demande de répétition portant sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2018 d’un montant de 50,17 euros,

CONDAMNE la commune de [Localité 10] à régler à Mme [H] [G] la somme de 6 450 euros au titre de la répétition des charges de chauffage indûment perçues pendant la durée de la location,

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle aura exposés en première instance et en appel,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

REJETTE toutes autres demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE