Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17380 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGQWT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2022 – Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 19/14359

APPELANT

Monsieur [R] [F] né le 25 décembre 1967 à [Localité 1] (44),

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e François TEYTAUD de l’AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125

Ayant pour avocat plaidant : M^e Paul MARIANI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, toque : R0091

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par son syndic, la SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION (SIG), SARL immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 334 429 867, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1260 et plaidant par M^e Laura TEULE, avocat au barreau de PARIS, même cabinet

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Perrine VERMONT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par Madame Marylène BOGAERS , Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 8 janvier 2008, les copropriétaires ont adopté la résolution n°23 rédigée en ces termes : « Modification de l’article 8 du règlement de copropriété en vue d’interdire l’implantation de commerce et/ou magasin de restauration diverses.

L’assemblée générale, à l’unanimité des présents et représentés, après en avoir délibéré, décide de modifier l’article 8 du règlement de copropriété en vue d’interdire l’implantation de commerce et/ou de magasin de restauration divers. L’assemblée mandate le syndic afin de faire enregistrer la modification sur le règlement de copropriété. »

Ce modificatif a été publié le 16 octobre 2008.

Par acte notarié en date du 16 juillet 2009, M. [F] a acquis, au sein de cet immeuble les lots n°1 et n°17.

Lesdits lots sont définis, aux termes du règlement de copropriété, comme étant :

— lot n°1 : « Au rez-de-chaussée avec accès sur le [Adresse 6] : Une boutique, Autre accès porte droite dans le couloir commun »,

— lot n°17 : « Au sous-sol, une cave portant le n°7 ».

Lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2019, les copropriétaires ont voté la résolution n°4 donnant habilitation au syndic pour agir en justice à l’encontre de M. [F], aux fins de faire cesser, sous astreinte, l’exploitation illicite de son commerce de bouche.

Lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2019, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°20 rédigée de la manière suivante :

« A la demande du conseil syndical, mandat au syndic de faire rédiger un modificatif du règlement de copropriété visant à l’interdiction de certaines professions dans la copropriété.

L’assemblée générale, après en avoir délibéré, à la majorité des présents et représentés, donne mandat au syndic de faire rédiger un projet d’acte, par le notaire, qui a établi le règlement de copropriété ou son étude, concernant un modificatif du règlement de copropriété, pour une actualisation de la destination des lots et principalement sur l’usage des lots de commerce, selon le descriptif suivant :

Seuls seront autorisés dans les lots de commerce, les activités ne présentant pas de nuisances pour les autres lots notamment en ce qui concerne l’odorat et le bruit que ces activités entraîneraient. Dans ce contexte, sont notamment interdites les activités commerciales figurant dans la liste ci-dessous, en précisant que cette liste est non exhaustive :

— Restaurant de quelque nature qu’il soit,

— Atelier de préparation culinaire,

— [Localité 6], salon de thé,

— Etablissement de nuit,

— Activités à caractère sexuel ou para sexuel,

— Pressing,

— Laverie automatique,

— Garage automobile,

— Salle de jeux

— [Localité 7] douches, sauna ou assimilé,

— Salle de sports et assimilé,

— Animalerie,

— Epicerie, supermarché et plus généralement commerces de bouche,

— Tous prestataires nécessitant un service de livraison,

— Tous locaux de services d’aides sociales,

Cette liste n’étant pas exhaustive et applicable à tous nouveau copropriétaire en cas de revente de commerce. »

Par ailleurs, les copropriétaires ont voté les résolutions n°5 et n°11 portant désignation des membres du conseil syndical de l’immeuble et désignation du syndic.

Par assignation en date du 12 décembre 2019, M. [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à Paris 5ème devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de voir annuler les résolutions n°5, n°11 et n°20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2019.

Par assignation en date du 24 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à Paris 5ème a fait assigner M. [F] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de le voir condamner notamment à cesser sous astreinte l’exercice de son commerce d’alimentation.

Par ordonnance en date du 8 octobre 2021, le juge de la mise en état a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de jonction.

Par jugement du 16 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2019,

— prononcé l’annulation des résolutions n°5 et °11 de l’assemblée générale du l5 octobre 2019,

— débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] recevable en ses demandes de cessation du commerce d’alimentation de M. [F] et de remise en l’état de ses lots de copropriété,

— condamné M. [F], à cesser son commerce d’alimentation dans ses lots dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] tendant à la remise en état des lots de M. [F],

— condamné M. [F] aux dépens,

— accordé à Maître Buniak le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. [F] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toutes les autres demandes plus amples et contraires des parties

M. [F] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 17 octobre 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 19 novembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 17 avril 2023, M. [F], appelant, invite la cour, au visa des articles 8 et 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 70 du code de procédure civile, à :

— réformer le jugement du 16 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2019 de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] et en ce qu’il l’a condamné à cesser sous astreinte l’exploitation de son activité commerciale sur place, outre en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts,

statuant à nouveau,

— annuler la résolution n°20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 octobre 2019 de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5],

— déclarer irrecevable toutes les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] qui ne présentent pas de lien suffisant avec ses demandes originaires,

subsidiairement, sur les demandes dirigées contre M. [F],

— juger non écrit le modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] publié le 16 octobre 2008,

en conséquence,

— annuler le modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] publié le 16 octobre 2008,

en conséquence,

— rejeter les demandes tendant à ce que M. [F] soit condamné sous astreinte à cesser l’exploitation de son activité commerciale dans de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5],

très subsidiairement, sur les demandes dirigées contre M. [F],

— dire inopposable à M. [F] le modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] publié le 16 octobre 2008,

en conséquence,

— rejeter les demandes tendant à ce que M. [F] soit condamné sous astreinte à cesser l’exploitation de son activité commerciale dans de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5],

infiniment subsidiairement, sur les demandes dirigées contre M. [F],

— juger le modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] publié le 16 octobre 2008 inapplicable à l’activité développée en l’espèce dans le lot n°1 lui appartenant,

en conséquence,

— rejeter les demandes tendant à ce que M. [F] soit condamné sous astreinte à cesser l’exploitation de son activité commerciale dans l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 8] à lui verser 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] à lui verser 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens de première instance et d’appel, avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Teytaud, avocat aux offres de droit.

Par conclusions notifiées le 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], intimé, invite la cour, au visa des articles 8, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965, 1103 du code civil, à :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— déclarer irrecevable M. [F] en sa demande de juger non écrit le modificatif au règlement de copropriété publié le 16 octobre 2008,

— déclarer irrecevable M. [F] en sa demande d’annulation du modificatif au règlement de copropriété publié le 16 octobre 2008,

— déclarer irrecevable M. [F] en sa demande de juger inopposable le modificatif au règlement de copropriété publié le 16 octobre 2008,

— déclarer irrecevable M. [F] en sa demande de juger le modificatif au règlement de copropriété publié le 16 octobre 2008 inapplicable à l’activité développée en l’espèce dans le lot n° 1 appartenant à M. [F],

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2022 en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2022,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2022, en ce qu’il a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement du 16 septembre 2022 en ce qu’il l’a déclaré recevable en ses demandes de cessation du commerce d’alimentation de M. [F] et de remise en l’état de ses lots de copropriété,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [F] à cesser son commerce d’alimentation dans ses lots dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, laquelle courra sur une période de deux mois à l’issue de laquelle il sera de nouveau statué si nécessaire par le juge de l’exécution,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2022 en ce qu’il a condamné M. [F] à la somme de 2 000 euros d’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2022 en ce qu’il a prononcé l’annulation des résolutions n°5 et n°11 de l’assemblée générale du 15 octobre 2019,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 septembre 2022, en ce qu’il l’a débouté concernant la remise en état des lots de M. [F],

— débouter M. [F] de toutes ses prétentions, fins et conclusions,

— condamner M. [F] à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

— condamner M. [F] aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Buniak, avocat ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

I. Sur les demandes d’annulation de résolutions de l’assemblée générale du 15 octobre 2019

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 20

Moyens des parties

M. [F] allègue que :

— cette résolution est constitutive d’un abus de majorité en ce qu’elle contrevient aux dispositions d’ordre public de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 et en ce qu’elle a été votée manifestement dans un but étranger à l’intérêt collectif de la copropriété et dans l’objectif de lui nuire ;

— la résolution relève d’un vote à l’unanimité dès lors que la démarche entrainera, à terme, une restriction dans la libre jouissance des locaux commerciaux et même une perte significative de la valeur des murs commerciaux et du fonds de commerce.

Le syndicat des copropriétaires soutient que :

— cette résolution ne vise pas à modifier le règlement de copropriété mais simplement, à ce stade, à désigner un notaire pour établir un projet, de sorte que cette résolution pouvait parfaitement être votée à la majorité de l’article 24 ;

— M. [F] échoue à démontrer que cette résolution serait contraire à l’intérêt collectif.

Réponse de la cour

— Sur le moyen tiré de la violation des règles de vote

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

En vertu de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Ainsi que l’a retenu le tribunal, La résolution n° 20 précitée ne vise pas le vote d’une clause limitant la liberté des copropriétaires mais uniquement l’habilitation donnée au syndic pour mandater un notaire afin qu’il rédige une telle clause.

Ce n’est que la clause ainsi rédigée qui ne pourra être adoptée qu’à l’unanimité des copropriétaires en application de l’article 26 précité.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que M. [F] échoue à démontrer que la résolution n’a pas été adoptée à la majorité requise.

— Sur le moyen tiré de l’abus de majorité

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

Par ailleurs, si une résolution peut être annulée pour abus de majorité, il appartient au copropriétaire qui sollicite cette annulation de démontrer que la décision a été prise dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans l’intention de nuire ou en rompant l’égalité entre les copropriétaires.

En l’espèce, M. [F] ne peut invoquer la violation des dispositions de l’article 8 précité dès lors que la résolution litigieuse n’avait que pour objet, comme cela a été développé, de saisir un notaire afin qu’il rédige un projet de modificatif au règlement de copropriété.

Par ailleurs, il se contente d’affirmer que la résolution a été votée dans un but étranger à l’intérêt collectif sans expliciter quel serait ce but.

Enfin, il ne démontre pas davantage l’intention de lui nuire, alors que le règlement de copropriété tel qu’il a été modifié en 2008 interdit déjà l’implantation de commerce et/ou de magasin de restauration diverses.

Ce moyen doit par conséquent être écarté et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2019.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5 et 11

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

II. Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [F]

Le sens du présent arrêt, confirmant le rejet de la demande d’annulation de la résolution n° 20, conduit à confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [F].

III. Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles de cessation d’activité et remise en état

Moyens des parties

M. [F] soulève l’irrecevabilité de la demande, faisant valoir que cette demande reconventionnelle d’interdiction d’exercice, fondée sur une violation du règlement de copropriété, ne présente pas de lien suffisant avec les demandes principales qu’il a formulées visant à l’annulation de résolutions ayant mandaté le syndic pour solliciter un notaire aux fins d’établir un projet de modificatif au règlement de copropriété, ayant désigné les membres du conseil syndical et ayant désigné le syndic de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa demande reconventionnelle a le même objectif que la résolution n° 20 visant à donner mandat au syndic de faire rédiger par un notaire un projet de modificatif au règlement avec la liste des activités interdites et se rattache donc aux demandes principales par un lien suffisant.

Réponse de la cour

Selon l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Aux termes de l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

La demande reconventionnelle du syndicat vise à obtenir la condamnation de M. [F] à cesser son commerce d’alimentation en application du règlement de copropriété qui interdit, depuis 2008, « l’implantation de commerce et/ou de magasin de restauration divers ».

Or, comme le soutient lui-même le syndicat, la résolution n° 20 vise non pas à interdire plus précisément certains commerces notamment de restauration, mais uniquement à mandater le syndic aux fins de faire rédiger par un notaire un modificatif du règlement de copropriété à cet effet.

Par conséquent, c’est à tort que le tribunal a considéré que les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires, lesquelles font au demeurant l’objet d’une procédure distincte, présentent un lien suffisant avec les demandes principales en annulation de résolutions d’assemblée générales de M. [F].

Le jugement doit être infirmé sur ce point et les demandes reconventionnelles du syndicat déclarées irrecevables.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes subsidiaires de M. [F].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause de première instance et d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel, sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 15 octobre 2019,

— prononcé l’annulation des résolutions n°5 et °11 de l’assemblée générale du l5 octobre 2019,

— débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] tendant à la remise en état des lots de M. [F],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. [F] la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du même code en cause de première instance et d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,