Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 11 MARS 2026

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06439 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLEOI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mars 2025 -Président du Tribunal judiciaire

de [Localité 1] – RG n° 24/04534

APPELANT

Monsieur [W] [D] [M], né le 31 mai 1967 à [Localité 2] (Tunisie)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19

INTIMÉ

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par la SELARL [E] & [K], prise en la personne de Me [T] [K], ès qualité d’administrateur provisoire, immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 483 394 664

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Clémentine DELMAS de la SELARL DELMAS ET ZURETTI AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, toque : 97

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie CHABROLLE, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Marie CHABROLLE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Marylène BOGAERS , Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS ET PROCEDURE

La cour est saisie de l’appel d’un jugement rendu le 19 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Meaux, dans le cadre de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans une affaire opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à Brou-sur-Chantereine (77177) à M. [W] [D] [M].

M. [M] est propriétaire, selon acte authentique du 12 novembre 2018, établi par Maître [S] [L], notaire à [Localité 5], des lots n°5, 10 12 à 18, 24 à 29 situés dans les bâtiments A, C, D, E, F, G et H de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 6][Adresse 7] à [Localité 6] et soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du président du tribunal de Meaux du 30 novembre 2020 renouvelée les 3 décembre 2021, 5 décembre 2023 et 4 décembre 2024, maître [T] [K] a été désigné comme administrateur provisoire de l’immeuble.

Selon courriers recommandés avec accusés de réception des 1er octobre 2022 et 27 janvier 2023, Me [K] a successivement mis en demeure M. [M] de régler les sommes de 5468,45 euros puis de 10 817,66 euros au titre de charges de copropriété.

Par acte introductif d’instance du 10 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de demandes visant à obtenir le règlement de charges qui seront, par conclusions ultérieures, arrêtées au 27 janvier 2025, outre diverses sommes.

Par la décision attaquée, le tribunal a statué en ces termes :

— déclare les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] recevables,

— condamne M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 18 693,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 10 817,66 euros et de l’assignation pour le surplus,

— condamne M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts,

— condamne M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 125 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamne M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [M] aux dépens de l’instance,

— rejette les demandes de M. [M],

— rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M. [M] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 31 mars 2025.

La clôture a été prononcée, à l’audience, par ordonnance du 16 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées électroniquement le 20 août 2025, l’appelant demande à la cour, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel formé à l’encontre du jugement rendu le 19 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Meaux, en ses dispositions qui ont déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à Brou-sur-Chantereine et l’ont condamné à payer audit syndicat des copropriétaires les sommes de 18 693,35 euros au titre des charges, 500 euros à titre de dommages intérêts, 125 euros à titre de frais de recouvrement et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en ce qu’il l’a condamné aux dépens ;

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] irrecevable en son action, que ce soit au titre des demandes principales ou des demandes subsidiaires ;

à titre subsidiaire,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] mal fondé en son action ;

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] de toutes ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux dépens de première instance et d’appel ;

— rappeler que M. [M] sera dispensé de toute contribution aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7].

Par conclusions notifiées le 18 juillet 2025, l’intimé demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-6 et 1344 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

— débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions diligentées à son encontre ;

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de M. [M] ;

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Meaux le 19 mars 2025 en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

' déclaré ses demandes recevables,

' condamné M. [M] à lui verser la somme de 18 693,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 10 817,66 euros et de l’assignation au surplus,

' condamné M. [M] à lui verser la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts,

' condamné M. [M] à lui verser la somme de 125 euros sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

' condamné M. [M] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné M. [M] aux dépens de l’instance,

' rejeté les demandes de M. [M],

' rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

et statuant à nouveau,

à titre subsidiaire si par extraordinaire la cour d’appel de céans réformait le jugement sur le montant des charges dues par M. [M],

— condamner M. [M] à lui verser la somme de 10 817,66 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2023 avec intérêt au taux légal à compter du 27 janvier 2023, date de la mise en demeure ;

en tout état de cause,

— condamner M. [M] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] aux dépens de la présente instance d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

Aussi, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— l’action ne peut être engagée sur le fondement de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 que pour des provisions exigibles de l’exercice en cours, ici 2024, compte tenu de la date de l’assignation, et après délivrance d’une mise en demeure de payer distinguant ces provisions, de celles pouvant devenir exigibles et des sommes dues au titre des exercices précédents (Cour Cass., avis n°24-70007 du 12 décembre 2024) ;

— aucune mise en demeure conforme à ces dispositions ne lui a été notifiée puisque celles visées par l’assignation datent du 1er octobre 2022 et du 27 janvier 2023 et que par décisions des 11 décembre 2023 et 8 octobre 2024 Me [K] a approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, les sommes demandées ne constituant plus des provisions (Civ. 3e, 22 septembre 2010, n°09-16678) ;

— l’assignation ne peut pas valoir mise en demeure puisqu’elle ne précède pas l’engagement de l’action en justice et que cette mise en demeure doit rester sans effet pendant 30 jours ; elle ne distinguait pas, en outre, les provisions exigibles au titre de l’exercice en cours ;

— en réponse à la demande subsidiaire du syndicat sur les charges dues au 1er janvier 2023, la mise en demeure du 27 janvier 2023 ne peut pas rendre recevable une action engagée en 2024 sur le fondement de l’article 19-2 puisque les sommes visées par la mise en demeure ne constituaient plus des provisions dues au titre de l’exercice en cours à cette date ; cette mise en demeure ne respectait pas les conditions de ce texte en se limitant à indiquer le solde débiteur sans aucune précision des provisions de l’exercice en cours ou des exercices précédents voire des provisions non encore exigibles ;

— les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne permettent pas de solliciter des dommages et intérêts ni des frais, à la différence des dispositions de droit commun.

L’intimé répond :

— principalement que :

' les comptes ont été approuvés sans contestation donc le copropriétaire est redevable de sa quote-part de charges ;

' M. [M] était redevable au 27 janvier 2025 de la somme de 18 693,37 euros ;

' la mise en demeure du 27 janvier 2023 respecte pleinement les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle a détaillé la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans le budget ; elle est restée infructueuse pendant 30 jours ; le président du tribunal a donc pu être saisi ;

' elle pouvait être complétée des impayés postérieurs, justifiés par les éléments versés au dossier comme l’a retenu le président du tribunal judiciaire de Meaux, et des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

' il n’est pas prescrit que les dommages et intérêts ne peuvent pas être sollicités dans le cadre de cette procédure sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— subsidiairement que :

' si les sommes postérieures au 27 janvier 2023 ne respectaient pas les conditions de l’article 19-2, il devrait être retenu l’arriéré existant au 1er janvier 2023.

Réponse de la cour

Sur la recevabilité de la demande de paiement des charges

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

L’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 distingue :

— les provisions et avances, les premières versées en attente du solde définitif qui résulte de l’approbation des comptes, les secondes, remboursables, destinées, en vertu du règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale, à constituer des réserves,

— les charges, qui sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires en exécution d’une décision d’approbation des comptes d’un exercice.

L’objet de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été, lors sa création par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, de faciliter le recouvrement des provisions sur charges pour permettre à la copropriété de faire face aux dépenses courantes de l’année. Il a cependant, ensuite, été étendu aux cotisations de fond de travaux de l’article 14-2 par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, aux arriérés de charges antérieurs, ainsi qu’aux provisions pour dépenses de travaux non comprises dans le budget prévisionnel par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

En vue de ce recouvrement facilité, la procédure allégée aux conséquences importantes pour les copropriétaires débiteurs, décrite à l’article 19-2 précité, a été finalement instaurée par l’ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice alors en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget à payer dans le délai de trente jours, à peine d’irrecevabilité de la demande (avis n° 24-70.007 de la Cour de Cassation du 12 Décembre 2024).

Par ailleurs, aux termes de ce texte d’exception, un syndicat n’est pas recevable à agir, pour le paiement des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, pour lesquels les comptes du syndicat n’ont pas encore été approuvés (Civ. 3e Civ., 20 novembre 2025, pourvoi n° 23-23.315) ni pour le paiement de sommes appelées au titre d’exercices postérieurs à celui au titre duquel la mise en demeure a été délivrée.

Dans leur version applicable au présent litige, issue des modifications précitées, ces dispositions visent le pouvoir pour le président du tribunal d’examiner, outre l’approbation du budget prévisionnel, de celui de travaux, l’approbation « des comptes annuels » donc des charges, et de condamner le copropriétaire au paiement de « provisions ou [des] sommes exigibles » au titre du premier alinéa du texte.

Aussi, dès lors que la mise en demeure préalable a respecté les conditions précitées à savoir qu’elle a porté sur des provisions de l’exercice en cours au moment de sa délivrance, mentionné le détail de celles-ci et les sommes des exercices antérieurs visées le cas échéant, si le débiteur n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de 30 jours, le président peut statuer sur ces sommes, ainsi que sur les provisions de tout l’exercice en cours au moment de la délivrance de la mise en demeure. Peu important qu’à la date de l’assignation, ces provisions soient devenues des charges, du fait de leur approbation, tant qu’elles demeurent impayées.

En l’espèce, le syndicat produit aux débats la mise en demeure du 27 janvier 2023 dont il se prévaut en appel et qui est antérieure à l’assignation du 10 octobre 2024.

Celle-ci mentionne expressément les dispositions de l’article 19-2 précitées, le délai de 30 jours dont dispose M. [M] et l’impayé provisionnel de l’exercice en cours visé : celui du 1er janvier 2023 au titre du premier trimestre de cet exercice. Il contient en détail, dans un décompte annexé, le montant de cet appel de 1182,10 euros et celui des charges appelées au titre des exercices antérieurs 2021 et 2022 à partir du 4ème trimestre 2021 (premier solde débiteur).

Il ressort du décompte de charges arrêté au 17 juillet 2025 ensuite produit aux débats que l’appelant n’a procédé à aucun règlement depuis cette date, ce que ce dernier ne conteste pas.

Il n’a donc pas réglé les sommes demandées dans les 30 jours ayant suivi, ni depuis.

La mise en demeure n’ayant été suivie d’aucun règlement, les provisions de l’exercice 2023 dans son entier sont alors devenues exigibles.

Peu important qu’avant la délivrance de l’assignation du 10 octobre 2024, l’intimé démontre que l’administrateur provisoire avait approuvé les comptes de l’exercice 2023 par procès-verbal du 8 octobre 2024, dans la mesure où il est produit le procès-verbal d’approbation du budget prévisionnel 2023 du 28 mars 2022.

Celui-ci ayant également approuvé les comptes de l’exercice 2021 le 28 mars 2022 et ceux de l’exercice 2022 le 7 décembre 2023, la demande du syndicat portant sur les arriérés de charges au titre des exercices 2021 à partir du 4ème trimestre 2021 jusqu’au 4ème trimestre 2023 (inclus) est recevable.

Cependant, la demande du syndicat au titre des appels de charges et travaux postérieurs à cette date, à savoir à partir du 1er janvier 2024 jusqu’au 27 janvier 2025 doit être déclarée irrecevable.

Le jugement sera infirmé à ce titre.

Sur la recevabilité de la demande de paiement des frais nécessaires

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Cette disposition, d’ordre public, aux termes de l’article 43 de cette même loi, s’applique sans distinction quant aux procédures de recouvrement visées.

Or, la procédure édictée par l’article 19-2 vise au recouvrement d’une créance par le syndicat à l’encontre d’un copropriétaire.

Plus encore, elle repose sur la délivrance d’une mise en demeure de payer une provision échue, laquelle entraîne l’exigibilité des autres provisions non échues et des sommes exigibles des exercices précédents après approbation des comptes.

Aussi, dès lors que le président considère la créance de provisions ou de charges justifiée, il impute au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de celle-ci, à savoir ceux exposés pour le recouvrement des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents jusqu’à ceux engagés pour la mise en demeure délivrée au titre de l’article 19-2.

La demande de frais sera donc ici déclarée recevable pour ceux exposés aux fins de recouvrement des charges entre le 4ème trimestre 2021 et le 4ème trimestre 2023 (inclus) jusqu’à la mise en demeure du 27 janvier 2023 (incluse).

Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts

Lorsqu’il est saisi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que dans les limites de ses attributions c’est-à-dire sur les provisions, les charges visées et sur les frais nécessaires de recouvrement qui en sont le corollaire.

Il ne peut connaître, à ce titre, d’une demande de dommages et intérêts fondée sur l’établissement de la responsabilité extracontractuelle du copropriétaire issue de l’article 1231-6 du code civil, qui n’entre pas dans ses attributions.

Une telle demande fondée sur le retard de paiement du copropriétaire et sa mauvaise foi est incompatible avec l’objet premier du texte qui est de permettre au syndicat de recouvrir non seulement la provision échue impayée visée par la mise en demeure mais, surtout, de rendre immédiatement exigibles les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2.

Le jugement sera donc ici infirmé et la demande de dommages et intérêts sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de paiement des charges arrêtées au 31 décembre 2023

Moyens des parties

L’appelant conclut à la réformation du jugement attaqué en faisant valoir que :

— en exécution des assemblées générales de 2018 et du 3 janvier 2019, il a financé seuls des travaux portant sur les parties communes, de réfection partielle de la toiture du bâtiment A ; cela devait constituer l’une des contreparties de la scission et du retrait des autres bâtiments de la copropriété, comme le montrent les procès-verbaux de ces assemblées générales, même si le vote de la résolution à ce sujet a été reporté ; il a payé 19 170 euros à ce titre et laisser cette somme à sa charge constituerait un enrichissement sans cause de la copropriété ; il est créancier de celle-ci ;

— il a également supporté la réfection du mur en parpaings situé en mitoyenneté du fonds de la cour, ainsi que la reprise de la fondation sur mur et la réalisation d’une dalle béton, autant de parties communes ;

— le jugement du 19 décembre 2024 concerne le bâtiment C et non le bâtiment A ou les autres parties communes visées par ses travaux.

L’intimé répond que :

— il produit les éléments démontrant sa créance ;

— le copropriétaire n’est pas créancier de la copropriété étant débiteur de charges impayées ;

— celui-ci s’est arrogé le droit de faire des travaux sur les parties communes dans le moindre accord, notamment sur la toiture du bâtiment A ;

— le 4 décembre 2023 l’administrateur provisoire l’a mis en demeure de cesser les travaux repris ;

— il a été condamné par jugement du 19 décembre 2024 du tribunal judiciaire de Meaux à démolir et à remettre en état certaines parties communes sur lesquelles il s’est permis de faire des travaux sans autorisation ; cette procédure fait l’objet d’un appel en cours d’examen ;

— aucun titre exécutoire ne permet d’affirmer à ce jour qu’il est créancier de la copropriété.

Réponse de la cour

Conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément aux dispositions combinées des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer sa créance de charges et au copropriétaire de démontrer qu’il est libéré de sa dette.

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 12 novembre 2018 produit aux débats et il n’est pas contesté que M. [M] est copropriétaire des lots sur lesquels portent les charges appelées aux tantièmes retenus.

Sont, ensuite, produit aux débats :

— les procès-verbaux des 28 mars 2022, 7 décembre 2023 et 8 octobre 2024 des décisions de Me [K] portant approbation des comptes des exercices 2021, 2022 et 2023 et des budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023 et 2024 ;

— les appels provisionnels de charges et travaux du 4ème trimestre 2021 au 4ème trimestre 2024 et les régularisation annuelles des exercices 2021 à 2023 ;

— un décompte de charges arrêté au 17 juillet 2025.

Après analyse de l’ensemble de ces éléments, le syndicat démontre une créance de (14838,79, débit au 7 décembre 2023 ' 2494,21, solde créditeur des charges de l’exercice 2023) 12 344,58 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2023 (régularisation de l’exercice 2023 incluse).

Il appartient, alors, à l’appelant de démontrer qu’il est libéré de sa dette.

Cependant, dès lors que la créance du syndicat est justifiée, le copropriétaire ne peut pas, pour la contester, invoquer des circonstances étrangères à l’exigibilité de sa dette pour s’exonérer de son obligation légale de paiement des charges de copropriété (Cass. 3e civ., 13 sept. 2018, n° 17-17.514), en alléguant notamment de travaux réalisés à ses frais sur les parties communes.

M. [M] n’a, au surplus, formulé aucune demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires susceptible, à supposer celle-ci bien fondée, de conduire à une compensation avec sa propre dette.

Il sera donc condamné à payer à l’intimé la somme de 12 344,58 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2023 (régularisation de l’exercice 2023 incluse), laquelle portera intérêts au taux légal, en application de l’article 1231-6 alinéa 1er, à compter du 27 janvier 2023 (date de la mise en demeure) sur la somme de 10 817,66 euros et à compter du 10 octobre 2024 (date de l’assignation) pour le surplus.

Sur les frais de l’article 10-1

L’appelant conclut à la réformation du jugement en faisant valoir qu’il n’est pas justifié de frais de recouvrement en dépit des devoirs de l’administrateur provisoire.

L’intimé répond que l’administrateur ne compte plus les courriers envoyés à l’appelant pour lui demander de solder sa dette ; le président a statué à bon droit à cet égard.

Réponse de la cour

En application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas ni ne justifie des courriers au titre desquels il sollicite la somme de 125 euros arrêtée en première instance. Il ne produit aucun décompte au titre de ces frais.

Sa créance n’étant pas démontrée en appel à ce titre, le jugement sera infirmé et il sera débouté de sa demande.

Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les demandes de l’appelant d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dispense de contribution aux frais de procédure seront rejetées.

DISPOSITIF

Par ces motifs, la cour

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [M] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [M] aux dépens de l’instance ;

— rejeté la demande de M. [M] au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

— Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] de paiement des charges et travaux du 1er janvier 2024 au 27 janvier 2025 et de dommages et intérêts ;

— Déclare recevables les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] en particulier au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement des charges entre le 4ème trimestre 2021 et le 4ème trimestre 2023 jusqu’à la mise en demeure du 27 janvier 2023 (incluse).;

— Condamne M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 12 344,58 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 31 décembre 2023 (régularisation de l’exercice 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023 sur la somme de 10 817,66 euros et à compter du 10 octobre 2024 pour le surplus ;

— Rejette la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires ;

— Condamne M. [M] aux dépens d’appel ;

— Condamne M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

— Rejette les demandes de M. [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dispense de contribution aux frais de procédure ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,