Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 28 MAI 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/18558 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CMIAP

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Septembre 2025 -Juge de l’exécution du TJ de [Localité 1] – RG n° 25/00045

APPELANTE

S.C.I. NAUTILUX, RCS de [Localité 1] n°894854603, prise en la personne du représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Hanna TOLEDANO, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

INTIMÉE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE DE FRANCE, RCS de [Localité 3] n°382900942, prise en la personne du représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elise BARANIACK de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB 173

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 mars 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Dominique GILLES, Président de chambre

M^me Violette BATY, Conseiller

M. Cyril CARDINI, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Cyril CARDINI dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier lors des débats : M^me Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Dominique GILLES, Président de chambre et par M. Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte du 20 décembre 2024, la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France (la banque) a délivré un commandement de payer valant saisie immobilière à la société SCI Nautilux (la société), puis l’a assignée, par acte du 24 mars 2025, à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil.

2. Par jugement réputé contradictoire du 4 septembre 2025, le juge de l’exécution a :

— ordonné la vente forcée des biens visé au commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 20 décembre 2024 et publié le 27 janvier 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 1] sous le volume 2025 S n° 16 ;

— fixé la créance de la banque à la somme de 820 091,06 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 7 novembre 2024, outre les intérêts de retard au taux conventionnel de 1 % majorés de cinq points à compter du 8 novembre 2024 et jusqu’au parfait règlement ;

— dit que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 27 novembre 2025, à 9h30, sur la mise à prix telle que proposée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de la vente ;

— autorisé la banque à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

— autorisé la banque à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe ;

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

3. Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu :

— que le banque justifie, en premier lieu, d’un titre exécutoire consistant en un acte de prêt notarié du 20 octobre 2021 revêtu de la formule exécutoire et, en second lieu, avoir mis en demeure la société débitrice de payer les échéances échues impayées et notifié à cette dernière la déchéance du terme conformément aux stipulations contractuelles ;

— que la banque justifie au vu des pièces produites d’une créance fixée à la somme totale de 820 091,06 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 7 novembre 2024, déduction faite des frais de procédure injustifiés d’un montant de 382,55 euros ;

— qu’en l’absence de demande de vente amiable, il convient d’ordonner la vente forcée.

4. Par déclaration du 7 novembre 2025, la société a interjeté appel de ce jugement.

5. Autorisée par ordonnance du 23 décembre 2025, la société a assigné la banque selon la procédure à jour fixe, par acte du 18 février 2026, à l’audience du 18 mars 2026.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

6. Aux termes de son assignation, signifiée le 18 février 2026 et déposée par voie électronique le 13 mars 2026, la société demande à la cour d’appel de :

In limine litis :

— ordonner la nullité de l’acte de signification de l’assignation à comparaître à l’audience d’orientation pour défaut de signification régulière ;

En conséquence,

— annuler le jugement d’orientation rendu par le juge de l’exécution le 4 septembre 2025 en toutes ses dispositions ;

A titre principal :

— infirmer le jugement du juge de l’exécution du 4 septembre 2025 en ce qu’il a :

— ordonné la vente forcée des biens visé au commandement de payer aux fins de saisie immobilière en date du 20 décembre 2024 et publié le 27 janvier 2025 au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 1] sous le volume 2025 S n° 16 ;

— fixé la créance de la banque à la somme de 820 091,06 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtée au 7 novembre 2024, outre les intérêts de retard au taux conventionnel de 1 % majorés de cinq points à compter du 8 novembre 2024 et jusqu’au parfait règlement ;

— dit que la vente aura lieu à l’audience du jeudi 27 novembre 2025, à 9h30, sur la mise à prix telle que proposée par le créancier poursuivant au cahier des conditions de la vente,

— autorisé la banque à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente entre 9h et 18h, par l’huissier territorialement compétent de son choix lequel pourra pénétrer dans lesdits biens avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, à condition d’avertir les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance ;

— autorisé la banque à publier l’avis prévu à l’article R. 322-32 du code des procédures civiles d’exécution sur un site internet de son choix, outre les mesures de publicité habituellement pratiquées conformément aux articles R. 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais soumis à taxe ;

— rappelé que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

statuant à nouveau :

— juger que la clause d’exigibilité anticipée figurant au contrat de prêt est réputé non écrite ;

En conséquence,

— juger que la déchéance du terme intervenue en exécution de cette clause abusive est irrégulière ;

— ordonner l’annulation de la saisie immobilière pour irrégularité de la déchéance du terme prononcée par la banque ;

— juger que la créance de la banque, telle que présentée, est indue en ce qu’elle repose sur un décompte erroné et incomplet ;

En conséquence,

— rejeter les demandes de la banque à hauteur des sommes non justifiées ;

— dire qu’elle devra, en exécution du contrat de prêt, régler à la banque les échéances impayées sans que la banque ne puisse prétendre à des intérêts ou des pénalités ;

à titre infiniment subsidiaire :

— l’autoriser à vendre amiablement son bien ;

— ordonner que la vente amiable se fera à un prix qui ne pourra être inférieur à la somme de 600 000 euros ;

en tout état de cause :

— débouter la banque de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la banque à lui régler la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

7. La société soulève, in limine litis, la nullité de l’assignation à comparaître devant le premier juge en faisant valoir, sur le fondement des articles 654, 655 et 656 du code de procédure civile, que l’huissier de justice ne justifie pas avoir procédé à des vérifications suffisantes, alors que le commandement a bien été délivré à personne. Elle ajoute que l’irrégularité de la signification l’a privée de la connaissance de l’assignation, dont elle n’a été informée que par l’intermédiaire de son nouvel avocat, saisi au stade de l’appel, ce qui constitue un grief manifeste en application de l’article 114 du même code.

8. Sur le fond, la société invoque le caractère abusif de la clause de déchéance du terme. Elle ajoute qu’à supposer que la déchéance du terme soit considérée comme régulière, elle demeure fondée à solliciter la réduction de l’ensemble des pénalités contractuelles stipulées dans le contrat, lesquelles constituent des clauses pénales au sens de l’article 1231-5 du code civil.

9. Elle poursuit en indiquant que plusieurs règlements qu’elle a effectués n’ont pas été intégrés dans le décompte produit, alors même qu’ils ont été valablement exécutés sur son compte, de sorte que la créance doit être réajustée, et ce qui fait apparaître encore plus flagrante la disproportion des pénalités.

10. A titre subsidiaire, elle sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien saisi au prix minimum de 750 000 euros.

11. Par conclusions (n° 2) déposées et notifiées par voie électronique le 16 mars 2026, la banque demande à la cour d’appel de :

à titre principal,

Vu l’article R. 311-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déclarer irrecevable comme tardif l’appel formé par la société à l’encontre du jugement du 4 septembre 2025 ;

à titre subsidiaire,

— rejeter la demande d’annulation de l’assignation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil et du jugement rendu par ce dernier le 4 septembre 2025 ;

Vu l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déclarer irrecevables toutes contestations et demandes présentées par la société pour la première en cause d’appel ;

à titre infiniment subsidiaire,

— rejeter toutes les contestations et demandes de la société ;

— confirmer le jugement rendu le 4 septembre 2025 ;

— en tant que de besoin, fixer le montant actualisé de sa créance à la somme de 873 984,46 euros selon décompte de créance arrêté au 18 mars 2026 ;

— à titre infiniment subsidiaire, si la déchéance du terme ne devait pas être considérée valablement provoquée, mentionner le montant retenu pour sa créance à la somme de 65 038,17 euros selon décompte arrêté au 18 mars 2026, échéances impayées du 5 septembre 2023 au 5 mars 2026 sans préjudice des intérêts, frais et échéances ultérieures ;

En tout état de cause y ajoutant,

— condamner la société à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société aux dépens de l’instance d’appel.

12. La banque soulève à titre liminaire l’irrecevabilité de l’appel pour tardiveté en faisant valoir que le jugement a été signifié le 22 septembre 2025 à la société qui n’a interjeté appel que le 7 novembre 2025. Elle ajoute que l’acte a été valablement signifié à domicile en application de l’article 656 du code de procédure civile.

13. Elle relève que, par acte du 13 mars 2026, la société a saisi le premier président de la cour d’appel en relevé de forclusion. Elle fait valoir que l’avis de passage du 18 novembre 2025 dont celle-ci se prévaut concerne la signification des conclusions de report de l’audience d’adjudication fixée initialement au 27 novembre 2025. Elle ajoute qu’aucun des textes relatifs au relevé de forclusion ne prévoit que la saisine du premier président suspend l’instance d’appel déjà engagée ou impose à la cour d’appel de surseoir à statuer. Elle demande par conséquent à la cour d’appel de statuer sur la recevabilité et, le cas échéant, sur le fond, même si une demande de relevé de forclusion, à la supposer recevable, est pendante.

14. La banque soulève l’irrecevabilité des contestations de la société en application de l’article R. 311-5 du code des procédures civiles d’exécution, cette dernière n’ayant pas comparu et n’étant pas représentée en première instance.

15. Concernant la régularité de l’assignation à l’audience d’orientation, elle fait valoir que l’adresse de signification correspond à celle du bien saisi, à celle du siège social de la société tel que cela ressort de l’extrait Kbis, déclarée par la société lors de la souscription du prêt, à celle figurant dans l’acte de vente du 20 octobre 2021, à celle où toutes les lettres simples et recommandées lui ont été adressées, avec la mention « pli non réclamé », à celle qui figure sur les actes de procédure (commandement de payer valant saisie délivré à personne, assignation et signification) et à celle figurant dans sa déclaration d’appel. Elle ajoute que les diligences de l’huissier de justice sont suffisantes dans la mesure où ce dernier a procédé à des vérifications concordantes (nom sur la boîte aux lettres et confirmation par le voisinage).

16. A titre subsidiaire, elle fait valoir que le moyen tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme est inopérant dans la mesure où une société civile immobilière agit en qualité de professionnel lorsqu’elle souscrit des prêts immobiliers pour financer l’acquisition d’immeubles conformément à son objet.

17. Concernant le quantum de sa créance, elle indique verser un décompte actualisé au 18 mars 2026 à hauteur de 873 984,46 euros prenant en considération les règlements effectués à hauteur de 18 821,42 euros (17 821,42 +1 000). Elle ajoute que la débitrice, qui soutient qu’elle ne pourrait pas prétendre à des intérêts ou à des pénalités, ne développe aucun moyen juridique à l’appui d’une telle demande. Elle indique que le contrat de prêt incluant les intérêts conventionnels, les intérêts de retard, les majorations et indemnités de résiliation/terme a force obligatoire et ne peut être remis en cause unilatéralement et que le juge ne peut réduire les pénalités que si et seulement si la débitrice démontrait, ce qu’elle ne fait pas du tout, leur caractère manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par la banque.

18. Elle poursuit en indiquant qu’à supposer que la déchéance du terme du prêt notarié fondant les poursuites n’ait pas été valablement prononcée, elle bénéficie d’une créance au titre des mensualités échues et impayées du prêt notarié visées dans le commandement de sorte qu’elle peut parfaitement poursuivre le recouvrement et que pour fixer le montant de la créance conformément aux dispositions de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de tenir compte, en outre, des échéances échues impayées au jour où le juge statue, dans la double limite du montant réclamé dans le commandement de payer valant saisie et de la demande formée par le créancier poursuivant.

19. Elle s’oppose en dernier lieu à la demande de vente amiable, en relevant que la débitrice ne verse aucune pièce justifiant de diligences effectives en vue de parvenir à cette vente.

20. Lors de l’audience du 18 mars 2026, la cour d’appel n’a pas fait droit à la demande de renvoi formée par la société, mais a autorisé cette dernière à produire, en cours de délibéré, le justificatif de l’enrôlement de la demande en relevé de forclusion formée devant le premier président et l’intimée à formuler des observations.

21. La société a déposé, le 24 mars 2026, des observations accompagnées de plusieurs pièces et la banque intimée a répondu le 30 mars 2026. La société a par ailleurs transmis, le 27 mai 2026, des observations complémentaires dans lesquelles elle indique avoir assigné la banque en nullité du prêt et ajoute qu’une plainte pénale est en cours de délivrance.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’appel :

22. Il résulte des article R. 311-7 et R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine d’irrecevabilité, l’appel du jugement d’orientation doit être formé selon la procédure à jour fixe dans les quinze jours suivant la notification de ce jugement.

23. En l’espèce, il ressort des productions que le jugement d’orientation a été signifié à la société par un acte du 22 septembre 2025 (pièce intimé n° 14) indiquant qu’un appel peut être formé dans le délai de 15 jours à compter de sa date et mentionnant les vérifications effectuées par le commissaire de justice (nom inscrit sur la boîte aux lettres et adresse confirmée par un voisin) pour s’assurer que la société est bien domiciliée à l’adresse indiquée ([Adresse 1] à [Localité 5].

24. Il s’ensuit que l’appel, formé par déclaration du 7 novembre 2025, apparaît tardif.

25. La société a produit en cours de délibéré l’assignation, délivrée le 13 mars 2026 et remise au greffe le 18 mars 2026, aux termes de laquelle elle a saisi le premier président de la cour d’appel d’une demande de relevé de forclusion en application de l’article 540 du code de procédure civile.

26. Les dispositions de ce texte ne prévoient pas que la demande en relevé de forclusion suspend l’instance d’appel ni n’imposent à la cour d’appel de surseoir à statuer jusqu’à la décision du premier président. A cet égard, lorsqu’une partie ayant déjà formé un appel tardif est relevée de la forclusion, elle doit le réitérer (Ass. plén., 20 novembre 1981, pourvoi n° 80-10.549, Bull. 1981, Ass. plén., n° 6).

27. Les parties ayant pu débattre contradictoirement de la recevabilité du présent appel, il n’y a pas lieu, ainsi que le sollicite la société dans ses observations, d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre à cette dernière de faire valoir ses observations à la lumière de la décision à venir du premier président de la cour. Par ailleurs, les éléments évoqués par la société dans ses observations complémentaires du 27 mai 2026, qui touchent au fond du litige, ne concernent pas la recevabilité de l’appel.

28. Dès lors, il convient, sans préjudice de la décision qui sera rendue par le premier président de la cour sur la demande de relevé de forclusion dont il est saisi, de déclarer l’appel irrecevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

29. En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens.

30. En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de débouter la société, tenue aux dépens, de sa demande formée sur le fondement de ce texte et de la condamner à payer à la banque la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS, la cour d’appel :

Déclare irrecevable l’appel formé contre le jugement du 4 septembre 2025 ;

Condamne la société SCI Nautilux aux dépens ;

Déboute la société SCI Nautilux de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société SCI Nautilux à payer à la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,